Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN
Zaaknummer: SXM202100366
Vonnis d.d. 8 maart 2022
inzake
[EISERES],
wonende in Sint Maarten,
eiseres,
hierna: “[eiseres]”,
gemachtigde: mr. M.M. HOFMAN-RUIGROK,
tegen
[GEDAAGDEN],
wonende in de Verenigde Staten van Amerika,
gedaagden,
hierna: “[gedaagden]”
gemachtigde: mr. F. KUTLUER.
1.Het procesverloop
1.1.
Het procesverloop blijkt uit:
- het inleidend verzoekschrift met producties, op 15 maart 2021 ontvangen,
- de conclusie van antwoord met producties,
- de conclusie van repliek met producties,
- de conclusie van dupliek.
1.2.
Vonnis is bepaald op heden.
2.De feiten
2.1. [
eiseres] is sinds 2006 eigenaresse van het perceel met kadastraal nummer SXM LL …./1980. [gedaagden] waren eveneens sinds 2006 eigenaren van het perceel met kadastraal nummer SXM LL …/1980. Beide percelen maken deel uit van de woonwijk Point Pirouette op Sint Maarten. Op beide percelen staan woonhuizen. Partijen zijn jarenlang buren geweest.
2.2. [
eiseres] heeft belangstelling geuit om het perceel van [gedaagden] te kopen. In een e-mail van 23 mei 2017 laten [gedaagden] aan [eiseres] weten dat zij [de makelaar] hebben ingeschakeld ten behoeve van de verkoop van hun perceel. De e-mail luidt als volgt:
“[eiseres],
I’m sorry, however [de makelaar] will be representing us in this transaction. We will be totally responsible for his compensation and it doesn’t effect the sale price in any way. To be totally courteous to you I have asked [de makelaar] not to show our house to any of his other clients at this time and be totally committed to working out this transaction with you. I understand there is some strong interest from a couple that has rented from us many times in the last 6 years. I have not informed them of our intent to sell as we anticipate we can complete the sale with you. I f you wish to proceed kindly contact [de makelaar] and he will move this along as quickly as possible.”
2.3. [
eiseres] heeft op 7 juni 2017 een taxatie laten uitvoeren van de woning van [gedaagden]. De marktwaarde bedraagt USD 425.000,00.
2.4.
In augustus 2017 heeft [eiseres] contact met haar bank over de financiering van USD 550.000,00 koopsom.
2.5.
Op 6 september 2017 richt de Orkaan Irma grote verwoestingen aan op Sint Maarten. Ook de woning van [gedaagden] ondervindt hiervan aanzienlijke schade.
2.6.
Op 15 november 2017 hebben [gedaagden] de woning verkocht aan [de kopers] voor USD 265.000,00.
2.7.
Bij brief van 6 november 2018 schrijft de voormalige advocaat van [eiseres] de advocaat van [de kopers] aan met betrekking tot een geschil inzake de perceelsgrenzen.
2.8.
Bij brief van 17 december 2020 worden [gedaagden] aansprakelijk gesteld namens [eiseres] voor de door haar ondervonden schade en wordt aangekondigd dat zij juridische actie zal ondernemen om de koopovereenkomst tussen hen en [de kopers] nietig te laten verklaren. De daartoe strekkende sommatie is door [gedaagden] niet opgevolgd.
3.Het geschil
3.1. [
eiseres] vordert dat het Gerecht, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, de volgende beslissingen neemt:
Primair
“Voor recht te verklaren dat [gedaagden] zich schuldig hebben gemaakt aan wanprestatie jegens [eiseres] nu zij de verplichtingen uit hoofde van de overeenkomst van 18 oktober 2017 met [eiseres] niet zijn nagekomen;
De koopovereenkomst en de notariële akte van overdracht en levering terzake SXM LL …/1980 tussen [gedaagden] enerzijds en de [kopers] anderzijds te vernietigen en de prestaties over en weer ongedaan te maken;
De notariële akte van 15 november 2017, geregistreerd bij het Kadaster op 16 november 2017, tussen [gedaagden] enerzijds en de [kopers] anderzijds waarbij de [kopers] het perceel SXM LL …/1980 in eigendom heeft verkregen, te vernietigen;
[gedaagden] te bevelen de overeenkomst met [eiseres] gestand te doen en hen te bevelen om de overeenkomst tussen partijen na te komen en het perceel SXM LL …/1980 alsnog te leveren en over te dragen aan [eiseres] en wel binnen twee maanden na het in deze te wijzen vonnis op straffe van een dwangsom van USD 1000,-- per dag voor elke dag of gedeelte van een dag dat [gedaagden] weigeren te voldoen aan het daarin gegeven bevel,
Subsidiair
5. [
[gedaagden] te bevelen om aan [eiseres] de schade te vergoeden die zij heeft geleden als gevolg van de wanprestatie zijdens [gedaagden], welke schade nader dient te worden opgemaakt bij staat;
[gedaagden] te bevelen om aan [eiseres] de schade te vergoeden die zij heeft geleden als gevolg van de wanprestatie zijdens [gedaagden], welke schade nader dient te worden opgemaakt bij staat;
5. [
Kosten rechtens.”
Kosten rechtens.”
3.2. [
gedaagden] verzoeken het Gerecht om de vorderingen van [eiseres] af te wijzen en hen in de proceskosten te veroordelen, te vermeerderen met de wettelijke rente als deze kosten niet binnen 7 dagen aan hen worden vergoed, met uitvoerbaar bij voorraad verklaring van de proceskostenveroordeling.
3.3.
Kort en zakelijk weergegeven voert [eiseres] aan dat zij op 18 oktober 2017 een mondeling akkoord heeft bereikt met [gedaagden] over een koopprijs van USD 298.000,00. Dat is een lagere koopprijs dan eerder voorzien wat te maken heeft met de schade die Orkaan Irma aan de woning heeft veroorzaakt. Zij verwijst naar twee schriftelijke getuigenverklaringen van haar [vriendin]die telefoongesprekken heeft bijgewoond met de makelaar. Zij verklaart ook dat er sms-berichten zijn uitgewisseld tussen partijen waaruit ook de overeenstemming blijkt. Die berichten zijn niet bewaard en een juridische procedure tegen de provider in Frankrijk heeft niet geleid tot afgifte van die berichten. Het voeren van deze procedure kan wel meewerken aan het bewijs van de overeenstemming. Met de verkoop voor een lagere prijs aan [de kopers] op 15 november 2017 is de eerdere overeenstemming met [eiseres] geschonden. Die overeenstemming is niet alleen een koopovereenkomst maar ook een voorkeursovereenkomst. Als dat niet zou worden aangenomen dan is er in elk geval sprake van onderhandelingen die zover zijn gevorderd dat kan worden gesproken van wanprestatie van [gedaagden]. Onbegrijpelijk is dat de woning voor een lager bedrag is verkocht.
3.4.
De argumenten van [eiseres] worden door [gedaagden] inhoudelijk weersproken. Er is geen overeenstemming tussen partijen en [eiseres] heeft sowieso haar rechten verwerkt.
4.De beoordeling
4.1.
Artikel 7:2 lid 1 BW luidt als volgt:
“De koop van een onroerende zaak wordt schriftelijk aangegaan. Zolang aan dit vereiste niet is voldaan en nog geen levering heeft plaatsgevonden, is de koop vernietigbaar zowel in het belang van de koper als van de verkoper. Een volmacht tot koop of verkoop van een onroerende zaak wordt schriftelijk verleend.”Dit is een dwingendrechtelijke regeling als het gaat om een onroerend goed transactie tussen particulieren, waarvan sprake is in deze zaak.
“De koop van een onroerende zaak wordt schriftelijk aangegaan. Zolang aan dit vereiste niet is voldaan en nog geen levering heeft plaatsgevonden, is de koop vernietigbaar zowel in het belang van de koper als van de verkoper. Een volmacht tot koop of verkoop van een onroerende zaak wordt schriftelijk verleend.”Dit is een dwingendrechtelijke regeling als het gaat om een onroerend goed transactie tussen particulieren, waarvan sprake is in deze zaak.
4.2.
Uit het verweer van [gedaagden] volgt overduidelijk dat zij niet van zins waren, en thans zeker niet zijn voor zover dat nog zou kunnen, om de woning aan [eiseres] te verkopen. Zij beroepen zich immers op rechtsverwerking en dat tussen hen geen wilsovereenstemming tot stand is gekomen. Niet met zoveel woorden vernietigen zij de koopovereenkomst in hun processtukken buitengerechtelijk, voor het geval het Gerecht mocht oordelen dat deze wel tot stand is gekomen. Dat kan, als artikel 7:2 lid 1 BW letterlijk wordt gelezen, ook niet want als de vorderingen van [eiseres] zouden worden toegewezen komt het niet tot een schriftelijke koopovereenkomst maar een vonnis.
4.3.
De buitengerechtelijke vernietiging van artikel 7:2 BW is ruim geformuleerd en geeft aan zowel verkoper als koper deze mogelijkheid als dit in “het belang” van een van hen is. Deze bescherming op grond van de wet houdt in dat, als het Gerecht zou oordelen dat er wilsovereenstemming bestaat in de door [eiseres] voorgestane zin, [gedaagden] de mogelijkheid moeten hebben om gebruik te kunnen maken van de mogelijkheid tot buitengerechtelijke vernietiging, als zou er een schriftelijke overeenkomst tot stand zijn gekomen. Zonder meer volgt uit hun stellingen dat zij hiervan gebruik willen maken nu zij zich voluit verweren tegen de vorderingen van [eiseres].
4.4.
Aldus oordeelt het Gerecht dat verdere beoordeling van de vorderingen van [eiseres] geen belang dient omdat [gedaagden] het recht hebben gebruik te maken van de mogelijkheid tot buitengerechtelijke vernietiging van artikel 7:2 lid 1 BW als het Gerecht zou oordelen dat er sprake is van wilsovereenstemming tussen [eiseres] als koper en [gedaagde]. Dit brengt met zich dat haar vorderingen moeten worden afgewezen.
4.5.
Ten overvloede wordt nog specifiek overwogen dat de vorderingen onder 2 en 3 niet toewijsbaar zijn omdat [de kopers] geen partij in deze procedure zijn.
4.6.
Als in het ongelijk gestelde partij wordt [eiseres] in de proceskosten veroordeeld.
5.De beslissing
Het Gerecht:
wijst de vorderingen af,
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] begroot op nihil aan verschotten en op NAf. 8.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover tot aan de dag van algehele voldoening indien dit bedrag niet binnen 14 dagen is betaald,
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.J. van Rijen, rechter, en op 8 maart 2022 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.