ECLI:NL:OGEAM:2022:3

Uitspraak

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN

Zaaknummer: SXM202100313

Vonnis d.d. 11 januari 2022

inzake

[de huurster],

wonende in Sint Maarten,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

hierna: [de huurster],

gemachtigde: mr. P.A.M. BRANDON,

tegen

[de verhuurster],

wonende in Sint Maarten,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

hierna: [de verhuurster],

gemachtigde: mr. N.C. DE LA ROSA,

1.Het procesverloop

1.1.

Het Gerecht heeft kennisgenomen van de volgende processtukken:

het verzoekschrift met producties, op 2 maart 2021 ontvangen;
de conclusie van antwoord tevens conclusie van eis in reconventie met producties;
de conclusie van repliek in conventie en van antwoord in reconventie tevens akte wijziging c.q. vermindering van eis met producties,
de conclusie van dupliek in conventie en van repliek in reconventie met producties,
de conclusie van dupliek in reconventie.

1.2.

Vonnis is bepaald op heden.

2.De feiten

2.1.

Tussen [de verhuurster] als verhuurster en [de huurster] als huurster heeft een mondeling overeengekomen huurovereenkomst bestaan. De huurprijs voor het gehuurde appartement bedraagt USD 800,00 per maand. [de huurster] bewoont het appartement met haar jonge kinderen.

2.2.

Begin december 2020 heeft [de huurster] het appartement op verzoek van [de verhuurster] verlaten. De volgende daaraan voorafgaande whatsapp conversatie is van belang:

9 september 2020:

[de verhuurster]:
“Hey this month would be the last I accepting rent from you you will have to live out your two months deposit so the end of November will be the end of the 2 deposit October and November is deposit. This giving you enough time to look another house.”

16 november 2020:

[de verhuurster]:
“Morning rifa just a reminder that nov 30 is your move out date by 3 pm. Also take note that the AC unit hd to be removed also by then and that I’m expecting my house in good standing condition like I gave it you when moving in.”

[de huurster]:
“(…), yes I will be leaving ur place, where I,m leaving to go the apartment is not be ready till Dec 20th.”

[de verhuurster]:
“Well I can’t let you stay any longer here because I have already rented your unit and your deposit is done nov 30”

Uit de verdere berichten van 16 november 2020 volgt dat partijen een discussie krijgen over de dag waarop [de huurster] het appartement moet verlaten. [de verhuurster] herhaalt dat 30 november 2020 de deadline is; dan moet [de huurster] het appartement hebben verlaten.

1 december 2020:

[de huurster]:
“(…) I would like to ask permission for until Thursday 3rd to remove all my belongings. Ms. … of the rent committee ask me, to ask you kindly. My stuff are very valuable to me and my kids. Thank you.”

[de verhuurster]:
“(…) I can give you until tomorrow by 6 pm later than that I can’t help I have someone that gave up their apt to move in today (…).”

[de huurster]:
“Okay, I will try my best…thank you”

2.3.

Blijkens whatsapp berichten van 26 november 2021 tussen [de huurster] en de verhuurder van haar nieuwe woning blijkt dat deze verhuurder ermee akkoord is dat [de huurster], voordat haar appartement op 15 december 2021 gereed is, alvast delen van haar inboedel daar mag opslaan.

2.4.

Bij advocatenbrief van 18 december 2020 wordt namens [de huurster] aan [de verhuurster] onder andere het volgende medegedeeld:

“We have been informed by client that on Monday, November 30th, 2020 after having received several threats from your person, you invaded her apartment accompanied by the uniformed police officers and others and destroyed doors and windows of the apartment. At that moment client felt threatened and was forced to seek refuge for the safety of her children and herself.

With the help of third parties client was admitted to secure some of her belongings during a very short period of time. She was not permitted to retrieve the remainder of het belongings which you took unauthorized possession of and discarded alongside the road.”

2.5.

Dit levert blijkens de brief een onrechtmatige daad op. De schade bedraagt USD 15.000,00 en [de verhuurster] wordt gesommeerd om die aan [de huurster] te vergoeden. Deze sommatie is door [de verhuurster] niet opgevolgd. Daarna is door [de huurster], na verkregen toestemming van dit Gerecht, conservatoir derdenbeslag ten laste van [de verhuurster] gelegd.

3.Het geschil in conventie en in reconventie

3.1. [

de huurster], na eisvermindering bij repliek in conventie, vordert dat het Gerecht, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, de volgende beslissingen neemt:

a) voor recht te verklaren dat [de verhuurster] onrechtmatig heeft gehandeld jegens [de huurster] en door dat handelen schade heeft veroorzaakt die door haar moet worden vergoed,
b) [de verhuurster] te veroordelen om aan [de huurster] te betalen USD 14.625,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 18 december 2020 tot aan de dag van algehele betaling,
c) [de verhuurster] te veroordelen om aan [de huurster] te betalen USD 2.250,00 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na eindvonnis tot aan de dag van algehele betaling,
d) [de verhuurster] te veroordelen in de proceskosten.

3.2. [

de verhuurster] vordert dat het Gerecht, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, de volgende beslissingen neemt:

[de huurster] te veroordelen aan [de verhuurster] te betalen USD 1.600,00 aan achterstallige huur, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 oktober 2020 tot aan de dag van algehele betaling,
[de huurster] te veroordelen aan [de verhuurster] te betalen USD 800,00 aan gemiste huurinkomsten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 december 2020 tot aan de dag van algehele betaling,
[de huurster] te veroordelen aan [de verhuurster] te betalen USD 1.835,00, aan herstelwerkzaamheden en werkmateriaal, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 8 januari 2021 tot aan de dag van algehele betaling,
[de huurster] te veroordelen in de proceskosten.

3.3.

Partijen verzoeken het Gerecht om de vorderingen van de ander af te wijzen, met veroordeling in de proceskosten.

4.De beoordeling

Het einde van de huurovereenkomst

4.1.

Partijen wijden de nodige woorden aan de discussie of en hoe de huurovereenkomst rechtsgeldig is geëindigd. Naar het oordeel van het Gerecht volgt uit de whatsapp conversatie onder 2.2. dat sprake is van overeenstemming tussen partijen over de beëindiging van de huurovereenkomst. [de huurster] schrijft immers op 16 november 2020 dat zij zal vertrekken uit het appartement. De opzegging door [de verhuurster] is weliswaar in strijd met de huurrechtelijke regels (geen voorafgaande toestemming van de Huurcommissie gevraagd) maar uit het bericht van [de huurster] van 16 november 2020 volgt dat zij in de opzegging berust. Ook blijkt dat uit het feit dat zij over de maanden oktober en november geen huurpenningen heeft betaald. Zij stemde dus in met het voorstel van [de verhuurster] om die met de door haar betaalde borg te verrekenen. Dit oordeel over de minnelijke beëindiging houdt ook in dat het Gerecht geen aandacht hoeft te besteden aan in de processtukken uitvoerig weergegeven twisten tussen partijen gedurende de huurovereenkomst.

De gebeurtenissen van 30 november 2020

4.2.

Op deze dag hebben door [de verhuurster] ingeschakelde werklieden, vergezeld van [de verhuurster] en de politie, zich tegen de wil van [de huurster] toegang verschaft tot de woning. Volgens [de huurster] is er toen schade ontstaan. [de huurster] is van mening dat dat dit een onrechtmatige daad oplevert. [de verhuurster] betwist dit niet met zoveel woorden; zij stelt wel dat [de huurster] geen schade heeft ondervonden omdat zij natuurlijk lang van tevoren wist dat op 30 november 2020 de huurovereenkomst zou eindigen.

4.3.

Het Gerecht overweegt als volgt. Op grond van artikel 7 van de Staatsregeling is binnentreden van een woning zonder toestemming van de bewoner alleen geoorloofd in de gevallen voorzien bij formele wet. Dat de huurovereenkomst is geëindigd wil niet zeggen dat de verhuurder de woning tegen de wil van de voormalige huurder, als die er nog steeds woont, mag betreden. Uit het overgelegde videomateriaal is duidelijk dat [de huurster] zich hiertegen verzette en dat de gemoederen hoog opliepen. Op dat moment hadden [de verhuurster], haar werklieden en de politie de woning moeten verlaten omdat er geen enkele wettelijke basis aanwijsbaar is op grond waarvan zij de woning tegen de wens van [de huurster] mochten betreden. Als [de verhuurster] de woning wilde ontruimen had zij op dat moment zich moeten wenden tot de rechter in kort geding om een ontruimingstitel te verkrijgen. Haar gedrag komt neer op eigenrichting en dat is niet toegestaan. Aldus levert het binnentreden in de woning jegens [de huurster] een onrechtmatige daad op.

Vergoeding van de immateriële schade

4.4.

In het verzoekschrift wordt gesteld dat [de huurster] zowel materiële als immateriële schade heeft ondervonden vanwege de
“agressieve aanpak”waardoor [de huurster] en haar kinderen
“emotionele schade”hebben ondervonden; daarmee wordt gedoeld op het onrechtmatig binnentreden en de ontruiming. De gevorderde schadevergoeding wordt gespecificeerd in productie 6 met daarin een staatje van uitsluitend de materiële schade dat sluit op USD 14.797,70. Bij repliek in conventie, waarbij de eis wordt verminderd, wordt met geen woord meer over de immateriële schade gerept. Nu er evenmin een schadestaatvordering is ingesteld houdt het Gerecht het ervoor dat in het petitum geen vergoeding van immateriële schade is gevorderd zodat het Gerecht deze ook niet kan toewijzen.

Vergoeding van de materiële schade

4.5.

In het verzoekschrift wordt de ondervonden materiele schade als gevolg van de onrechtmatige ontruiming begroot op USD 14.797,70, onderbouwd met foto’s, voormeld staatje alsmede bonnetjes, betaalbewijzen, facturen e.d. van, naar het Gerecht begrijpt, vervangingsaankopen. Door [de verhuurster] wordt om meerdere redenen betwist dat sprake is van materiële schade. Zij erkent wel in haar woede twee ramen kapot geslagen te hebben, maar die zijn haar eigendom. Naar aanleiding van een gegrond verweer bij antwoord in conventie wordt de eis verminderd tot USD 14.625,00.

4.6.

Het Gerecht overweegt dat de schade niet is komen vast te staan. Omdat uit de foto’s onvoldoende blijkt van de schade aan de roerende zaken. Verder is er onvoldoende aansluiting tussen deze foto’s en de vervangingsaankopen. Bovendien is onvoldoende gebleken dat door [de verhuurster] dan wel de door haar ingeschakelde werklieden schade aan de roerende zaken is toegebracht. Zoals gezegd heeft [de verhuurster] wel twee ramen kapot geslagen maar daaruit volgt niet, althans niet zonder meer, dat er ook schade aan de roerende zaken is toegebracht. Uit de video-opnames volgt niet dat de werklieden inboedel of andere spullen kapot hebben gemaakt. Verder is van belang dat uit de stukken, waaronder voormelde whatsapp conversaties, volgt dat zowel voor als na 30 november 2020 door [de huurster] inboedel uit de woning is gehaald. Na 30 november 2020 heeft zij dat ook nog gedaan, althans is onbetwist dat zij daartoe in de gelegenheid was. Daarom begrijpt het Gerecht de foto’s (onderdeel van productie 6 bij verzoekschrift) niet. Daarop is inboedel zichtbaar en er is bijgeschreven door [de huurster]:
“everything remained”of
“unable to take”. Als zij die foto’s destijds kon maken, dus toegang tot de woning had, dan had zij toch ook die spullen kunnen meenemen? De foto van de door de werklieden van [de verhuurster] in de kliko of langs de kant van de weg neergezette spullen overtuigt het Gerecht evenmin; daarop zijn vooral lege dozen en afval te zien. Dit betekent dat alle vorderingen van [de huurster] worden afgewezen. Dus ook de verklaring voor recht omdat weliswaar onrechtmatig door [de verhuurster] is gehandeld maar dat onrechtmatig handelen heeft niet geleid tot schade.

De tegenvorderingen van [de verhuurster]

4.7.

De achterstallige huur van USD 1.600,00 (vordering (1) van [de verhuurster]) is niet toewijsbaar omdat partijen zijn overeengekomen dat [de huurster] deze mocht verrekenen met de lopende huur. Zie het whatsapp bericht van 9 september 2020 van [de verhuurster] waarin zij dat voorstelt (r.o. 2.2.). Daaraan hebben beide partijen uitvoering gegeven: [de huurster] heeft de huur over oktober en november niet betaald en [de verhuurster] heeft deze niet gevorderd.

4.8.

Wat betreft de vordering (3) betreffende herstelwerkzaamheden en werkmateriaal voert [de verhuurster] aan dat [de huurster] het appartement in abominabele staat heeft achtergelaten. Zij legt een drietal kwitanties over tot een totaalbedrag van USD 1.700,00 dat zij aan haar werklieden heeft betaald alsmede een handgeschreven brief van een van die werklieden waarin hij opsomt wat er allemaal is gekocht aan materialen. Door [de huurster] wordt aangevoerd dat het juist [de verhuurster] is die haar eigen appartement heeft vernield (zie haar erkenning dat ze twee van haar eigen ramen heeft vernield) en dat zij niets kapot heeft gemaakt.

4.9.

Het Gerecht overweegt dat er geen schriftelijke huurovereenkomst is. Evenmin is er een beschrijving van de staat van het appartement bij aanvang van de huurovereenkomst. Op grond van artikel 7A:224 lid 2 BW wordt de huurder daarom verondersteld het gehuurde in goede staat te hebben teruggegeven. Het is dus aan [de verhuurster] om voldoende feiten en omstandigheden te stellen om dit wettelijke vermoeden te weerleggen. Het enkel overleggen van de kwitanties en de handgeschreven brief is onvoldoende. Zij had een gedegen fotoreportage kunnen overleggen en een specificatie van de verrichte werkzaamheden, zeker nu in elk geval vaststaat dat [de verhuurster] zelf ramen heeft vernield. De twee onderhandse schriftelijke verklaringen van de twee werklieden zijn niet voldoende; het enige dat er qua bouwkundige gebreken in staat is dat de wanden en de tegels
“cracked”waren en dat het vies was. Maar dat rechtvaardigt niet het gevorderde bedrag. Een en ander nog daargelaten dat [de huurster] als huurder in staat moet worden gesteld, na inspectie, de gebreken te herstellen. Dat volgt uit artikel 6:101 BW. [de verhuurster] heeft [de huurster] niet gevraagd het appartement voor het einde van de huurovereenkomst te inspecteren en dus is [de huurster] ook niet in de gelegenheid geweest om eventuele gebreken zelf, en dus goedkoper, te herstellen. Ook de vordering onder (3) wordt dus afgewezen.

4.10.

Ter beoordeling blijft over de vordering (2): vanwege de abominabele staat van het appartement kon zij dit niet overdragen aan de nieuwe huurder en dus moet [de huurster] ook de maand december aan huur aan haar vergoeden. Het Gerecht overweegt dat hiervoor is overwogen dat niet is komen vast te staan dat het appartement niet in goede staat verkeerde, althans niet zodanig dat dit niet binnen korte tijd kon worden opgeknapt. Gecombineerd met de omstandigheid dat [de verhuurster] niet aantoont wanneer het appartement wel weer is verhuurd (ergens in december of later?), terwijl zij dat zonder moeite zou hebben kunnen doen, betekent dit dat onvoldoende aannemelijk is dat [de verhuurster] over de maand december 2020 huurschade heeft geleden.

4.11.

Alle tegenvorderingen worden daarom afgewezen.

De proceskosten in conventie en in reconventie

4.12.

Omdat partijen allebei in het ongelijk zijn gesteld wordt beslist dat zij de proceskosten zelf moeten dragen.

5.De beslissing

Het Gerecht:

rechtdoende in conventie en in reconventie:

wijst de vorderingen af,

bepaalt dat partijen de proceskosten voor eigen rekening moeten houden.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.J. van Rijen, rechter, en op 11 januari 2022 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.