Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN
Zaaknummer: SXM202300740
Vonnis d.d. 26 november 2024
inzake
1.[naam],
wonende in Sint Maarten;
2. OBMAM N.V. h.o.d.n. BB'S CORNER GRILL,
gevestigd in Sint Maarten,
3. 2 4 1 HOLDING PRIVATE FUND FOUNDATION,
gevestigd in Sint Maarten,
eisers in conventie,
gedaagden in reconventie,
gemachtigde: mr. N.M. TACKLING,
tegen
PARTY LIGHT N.V.,
gevestigd in Sint Maarten,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. P.A.M. BRANDON.
Partijen zullen hierna [eiser], Obmam, PFF (en gezamenlijk aangeduid als [eiser] c.s.) en Party Light worden genoemd.
1.Het procesverloop
1.1.
Het procesverloop blijkt uit:
- het inleidend verzoekschrift met producties, op 4 juli 2023 ter griffie ingediend;
- de conclusie van antwoord in conventie, tevens eis in reconventie;
- de conclusie van repliek, tevens houdende akte vermindering eis, tevens conclusie van antwoord in reconventie;
- de conclusie van dupliek in conventie, tevens conclusie van repliek in reconventie met eiswijziging c.q. eisvermeerdering;
- de akte wijziging eis in conventie van 241, tevens conclusie van dupliek in reconventie;
- de antwoordakte op de wijziging van eis.
1.2.
De uitspraak van het vonnis is nader bepaald op datum heden.
2.De feiten
2.1.
Party Light is eigenaar van een perceel grond met meetbriefnummer [nr perceel1]. Party Light heeft het perceel van Great Fire N.V. in eigendom verkregen bij leveringsakte van 11 december 1987. Dit perceel is gelegen in de hoek van de verharde wegen [naam straat] en [naam straat1]. Het perceel grenst niet aan de [naam straat1].
2.2.
Tussen de [naam straat1] en het perceel [nr perceel1] bevindt zich het perceel met meetbriefnummer [nr perceel2]. Het perceel [nr perceel2] grenst aan de [naam straat1].
2.3.
Lawaetz Land Development Ltd N.V., hierna: Lawaetz, was sinds 1957 eigenaar van een perceel grond van 377m2 grond, district Cupe Coy, met meetbriefnummer [nr perceel2].
2.4.
Op een kadastrale tekening staat een gebouw ingetekend dat zich zowel op het perceel [nr perceel2] als op het perceel [nr perceel1] bevindt.
2.5.
Party Light heeft het perceel [nr perceel2] in 1989 (niet te goeder trouw) in bezit genomen. Vanaf eind jaren 80 heeft Party Light het perceel bebouwd met een gebouw dat zowel ondergronds als bovengronds de grens tussen de percelen [nr perceel2] en [nr perceel1] overschrijdt. Het betreft een overbouw van 73m2.
2.6.
In 1995 is dit door Party Light gebouwde bovengrondse gebouw verwoest door orkaan Luis. Het ondergrondse gebouw, een kelder, is in tact gebleven.
2.7.
Party Light en Obmam hebben met ingang van 1 april 2011 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot het perceel [nr perceel2], met de bestemming bar/restaurant. Obmam exploiteert op het perceel BB’s Grill & Bar.
2.8.
Bij kort geding vonnis van 28 september 2018 heeft het Gerecht in een huurgeschil tussen Party Light als eiseres en Obmam als gedaagde Obmam veroordeeld tot ontruiming van het perceel alsmede tot betaling van de achterstallige huurpenningen van US$ 30.000,00. De ontruiming is door het Hof bij vonnis van 29 april 2019 geschorst. Het vonnis van 28 september 2019 is door het Hof bevestigd bij vonnis van 15 november 2019.
2.9.
Het Gerecht heeft in een gerechtelijke procedure tussen Lawaetz en Party Light bij vonnis van 29 oktober 2019 geoordeeld dat Party Light vanaf 1 januari 2009 door verkrijgende verjaring de eigendom heeft verkregen van het perceel [nr perceel2]. Het Hof heeft het vonnis bevestigd bij vonnis van 27 juli 2021. De Hoge Raad heeft de zaak op 9 juni 2023 met art. 81 RO afgedaan.
2.10.
Lawaetz heeft het perceel [nr perceel2] op 6 november 2018 verkocht aan Obmam en bij notariële akte van 19 juni 2020 geleverd aan PFF.
2.11.
In een rapport van het Kadaster staat, voor zover van belang:
“In 1987 werd op de meetbrief aangegeven dat de geprojecteerde (of onverharde) weg nog buiten de noordwestgrens van mbr. [nr perceel1] ligt. Op de kaart uit 2003 is het restaurant over deze grens gebouwd.
Dus tussen 1987 en 2003 was de weg op perceel [nummer] in gebruik als onverharde weg en tevens was restaurant Le Flamboyant over de grens op de strook van Lawaetz ex C 21-85 gebouwd. Deze ‘overbouw’ is gedeelte is nu omschreven in mbr. [nr perceel2], maar dat was een stuk wegperceel omschreven in een gedeelte van mbr.[nummer], in eigendom toebehorend aan Lawaetz Land Development Ltd N.V.
Tussen 2003 en 2015 is een groot deel van het wegennet verhard.”
3.Het geschil
In conventie
3.1.
Tromp c.s. vorderen, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
I.
primaireen verklaring voor recht dat [eiser] eigenaar is van het perceel van 377m2, gelegen te Cupe Coy, met meetbriefnummer SXM LL [nr perceel2], met bepaling dat deze verklaring in het Kadaster kan worden ingeschreven, zodra het vonnis onherroepelijk is geworden, althans voor recht te verklaren dat [eiser] eigenaar is van het perceel gelegen te Cupe Coy, met meetbriefnummer SXM LL [nr perceel2], met dien verstande dat het eigendomsrecht belast is met een opstalrecht dat recht geeft tot gebruik van de bestaande ruimte die uitsluitend toegankelijk is vanaf perceel [nr perceel1], met bepaling dat deze verklaring in het Kadaster kan worden ingeschreven, zodra het vonnis onherroepelijk is geworden;
primaireen verklaring voor recht dat [eiser] eigenaar is van het perceel van 377m2, gelegen te Cupe Coy, met meetbriefnummer SXM LL [nr perceel2], met bepaling dat deze verklaring in het Kadaster kan worden ingeschreven, zodra het vonnis onherroepelijk is geworden, althans voor recht te verklaren dat [eiser] eigenaar is van het perceel gelegen te Cupe Coy, met meetbriefnummer SXM LL [nr perceel2], met dien verstande dat het eigendomsrecht belast is met een opstalrecht dat recht geeft tot gebruik van de bestaande ruimte die uitsluitend toegankelijk is vanaf perceel [nr perceel1], met bepaling dat deze verklaring in het Kadaster kan worden ingeschreven, zodra het vonnis onherroepelijk is geworden;
subsidiairParty Light te veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van het vonnis mee te werken aan de totstandkoming van een notariële akte van levering van het perceel van 377m2 gelegen te Cupe Coy, met meetbriefnummer SXM LL [nr perceel2], aan [eiser] en mee te werken aan de inschrijving van de akte in het Kadaster, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000,00 per dag waarop Party Light vanaf veertien dagen na betekening van het vonnis niet aan deze veroordeling heeft voldaan;
althansParty Light te veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van het vonnis mee te werken aan de totstandkoming van een notariële akte van levering van het perceel van 377m2 gelegen te Cupe Coy, met meetbriefnummer SXM LL [nr perceel2], aan [eiser], onder voorbehoud van een opstalrecht dat recht geeft tot gebruik van de bestaande ruimte die uitsluitend toegankelijk is vanaf perceel [nr perceel1] en mee te werken aan de inschrijving van de akte in het Kadaster, op straffe van een dwangsom van € 5.000,00 per dag waarop Party Light vanaf veertien dagen na betekening van het vonnis niet aan deze veroordeling heeft voldaan;
II. met bepaling dat, voor zover niet binnen veertien dagen na betekening van het vonnis de registratie van de leveringsakte in de openbare registers heeft plaatsgevonden, het in deze te wijzen vonnis op de voet van art. 3:300 lid 2 BW in de plaats komt van de medewerking van Party Light aan het passeren van de akte van levering;
III. Party Light te veroordelen tot betaling aan Obmam van een bedrag van US$ 174.500,00 en NAf 7.919,00, te vermeerderen met de wettelijke rente;
IV. de tussen Obmam en Party Light in eerste aanleg gewezen voorlopige voorziening en de voorlopige voorziening van 15 november 2019 van het Hof ter zijde te stellen;
V. Party Light te veroordelen in de proceskosten.
3.2. [
eiser] c.s. leggen aan hun vorderingen het volgende ten grondslag. De vonnissen en het arrest in de gerechtelijke procedure tussen Laweatz en Party Light binden [eiser] c.s. niet. [eiser] c.s. stellen dat [eiser] het perceel ruim vóór 2009 (niet te goeder trouw) in bezit heeft genomen. [eiser] is door verjaring van de vordering tot opheffing van de onrechtmatige toestand in 2009 eigenaar geworden van het perceel. [eiser] c.s. stellen dat in de wet is voorzien dat er een mogelijkheid bestaat dat er tegenstrijdige verklaringen ten aanzien van een eigendomsaanspraak kunnen bestaan doordat ze tussen verschillende partijen gewezen zijn. Art. 3:27 BW bepaalt dat een verklaring voor recht van het Gerecht van 29 oktober 2019 vermoed wordt juist te zijn jegens niet bij die procedure betrokken partijen. [eiser] c.s. stellen dat daarin ligt besloten dat het ook mogelijk is dat die verklaring jegens derden, i.c. [eiser] c.s., niet juist is. [eiser] c.s. stellen dat Party Light het perceel braak heeft laten liggen na orkaan Luis in 1995. [eiser] heeft zich in 2001 de feitelijke macht verschaft over het perceel: hij heeft op het braakliggende perceel BB’s Grill & Bar gebouwd en hij is de kelder (vanaf 2001) gaan gebruiken als opslag. Ook heeft hij op het perceel een flamboyant boom en kokospalmen geplant. De kelder was toegankelijk vanaf het naastliggende perceel [nr perceel1]. [eiser] stelt dat hij in 2009 van rechtswege eigenaar is geworden van het perceel doordat in dat jaar Lawaetz het bezit verloor. [eiser] verkeerde in de veronderstelling dat Party Light eigenaar was van het perceel [nr perceel2] omdat Party Light zich als eigenaar presenteerde. Omdat [eiser] zijn onderneming wilde behouden heeft zijn vennootschap Obmam een huurovereenkomst met Party Light gesloten, de lease agreement van 1 april 2011. [eiser] c.s. stellen dat zij er later achter kwamen dat niet Party Light maar Lawaetz eigenaar was van het perceel en dat Lawaetz als zodanig ook zo geregistreerd stond. Toen heeft [eiser] middels zijn vennootschap Obmam het perceel gekocht van Lawaetz. [eiser] is eerst tijdens de cassatieprocedure tussen Lawaetz en Party Light erachter gekomen dat hij in 2009 van rechtswege eigenaar was geworden. Volgens [eiser] c.s. heeft Party Light door zich eenvoudigweg te beroepen op de uitkomst van een bodemprocedure tussen andere partijen met andere belangen onvoldoende gesteld. Met betrekking tot hun subsidiaire vordering onder II (voor het geval het Gerecht oordeelt dat Party Light in 2009 eigenaar werd) stellen [eiser] c.s. dat sprake is van onrechtmatige eigendomsverkrijging en daaruit vloeit een terugleveringsverplichting uit voort. [eiser] c.s. noemen dit een Gemeente Heusen-vordering jegens Party Light. Wat betreft de vordering tot terugbetaling van de huurpenningen stellen [eiser] c.s. dat Obmam de huurovereenkomst heeft vernietigd op grond van dwaling en voor zover de dwaling niet zou slagen, dan heeft Obmam de huurovereenkomst ontbonden. Party Light kon volgens [eiser] c.s. het huurgenot niet verschaffen.
3.3.
Party Light voert ten verwere het navolgende aan. De vordering tot terugbetaling van de huurpenningen over de periode 2011 – 2017 is verjaard. De verjaring is niet gestuit. Vanaf april 2017 heeft Obmam geen huur meer betaald. Bij vonnis van 28 september 2018 is Obmam veroordeeld tot betaling van de achterstallige huur. Dit vonnis is in kracht van gewijsde gegaan. Party Light beroept zich op het ne bis in idem beginsel. In de procedure tussen Lawaetz en Party Light hebben Obmam en [eiser] een vitale rol gespeeld om de belangen van Party Light te onderbouwen. In het onderhavige geval is een identieke vordering ingesteld en verweer gevoerd als in de procedure SXM201801015 en SXM2018H00208. Er is volgens Party Light daarmee sprake van misbruik van procesrecht. Party Light stelt dat het Hof zich heeft uitgesproken over de positie van [eiser] omtrent zijn gebruik van het perceel vanaf 2002. Het Hof oordeelde dat de inbezitneming van een deel van het overwoekerde perceel niet als een bezitsverkrijging en eigendomsoverdracht kon worden gezien. Party Light betwist dat [eiser] in 2001 palmbomen en de flamboyant boom heeft geplant. Nu het daar gelegen restaurant Flamboyant heette, genoemd naar de flamboyant boom, is evident dat die boom er al stond. [eiser] is een huurrelatie met Party Light aangegaan en heeft daarmee Party Light als eigenaar aangemerkt. [eiser] heeft zichzelf derhalve altijd als houder gezien. De jaren van vermeende occupatie zijn nooit vanuit een bezitters perspectief geweest. Party Light voert verder aan dat het gevorderde opstalrecht een verkapte eigendomsverkrijging is zonder dat daarvoor een juridische grondslag aanwezig is. Er is sprake van natrekking, aldus Party Light. Niet Obmam, maar PFF heeft gekocht van Lawaetz, en dat nadat reeds bekend was dat Lawaetz de eigenaar niet was. Het vonnis dateert van oktober 2019, terwijl het perceel geleverd werd door Lawaetz in juni 2020. [eiser] wist dat hij via zijn PFF van een beschikkingsonbevoegde had gekocht. Party Light bestrijdt de Gemeente Heusen-vordering.
3.4.
PFF vordert bij akte wijziging eis, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
I. opheffing van het revindicatoir beslag dat Party Light heeft doen leggen op het perceel met meetbriefnummer SXM LL [nr perceel2];
II. primair Party Light te veroordelen om binnen acht dagen na betekening van het vonnis de verklaring van waardeloosheid van de inschrijving van het onder I bedoelde beslag te doen inschrijven, op straffe van verbeurte van een dwangsom van NAf 1.000,00 per dag vanaf de negende dag na betekening van het vonnis en
subsidiair Party Light te veroordelen om binnen acht dagen na betekening van het vonnis een inschrijfbare verklaring van waardeloosheid van het onder I bedoelde beslag af te geven, welke verklaring ex art. 3:28 BW in de openbare registers zal kunnen worden ingeschreven en voor het geval het beslag op de negende dag na betekening van het vonnis niet is doorgehaald, de inschrijving van het onder I bedoelde beslag waardeloos te verklaren, welke verklaring ex art. 3:29 BW in de openbare registers zal kunnen worden ingeschreven.
3.5.
PFF voert als grondslag van de vordering aan dat het beslag opgeheven dient te worden omdat Party Light niet de eigenaar is van het perceel grond alsmede omdat er sprake is van een vordering op basis van het arrest Gemeente Heusden. Het is de bedoeling dat op het perceel BB’s Grill & Bar geëxploiteerd blijft.
3.6.
Party Light voert gemotiveerd verweer.
In reconventie
3.7.
Party Light vordert na vermeerdering van eis, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
I. een verklaring voor recht dat Party Light eigenaar is van het perceel grond met meetbriefnummer [nr perceel2];
II. een verklaring voor recht dat Obmam althans [eiser] c.s. het perceel grond [nr perceel2] occuperen zonder daarvoor een vergoeding te betalen aan Party Light;
III. een verklaring voor recht dat PFF op 19 juni 2020 niet de eigendom heeft verkregen van het perceel [nr perceel2] via koop en levering van Lawaetz;
IV. een verklaring voor recht dat de kadastrale registratie van het eigendomsrecht van PFF met betrekking tot het perceel grond [nr perceel2] ongeldig is en verwijdering uit de kadastrale registers geboden is, met dien verstande dat met dit vonnis de kadastrale aanpassing verzocht kan worden;
V. een verklaring voor recht dat Obmam de huurpenningen, zoals neergelegd in het vonnis van 28 september 2018, vooralsnog gehouden is te betalen althans een vergoeding door het Gerecht in goede justitie te bepalen;
VI. een verklaring voor recht dat voor het voortgezette gebruik door Obmam althans [eiser] c.s. na augustus 2018 tot aan de dag waarop het perceel [nr perceel2] ter vrije beschikking van Party Light gesteld wordt gepaard gaat met betaling van een bedrag van US$ 2.000,00 per maand, te vermeerderen met de wettelijke rente, met veroordeling tot onmiddellijke voldoening aan het vonnis, op verbeurte van een dwangsom van US$ 2.500,00 voor iedere dag of een deel daarvan dat Obmam of [eiser] c.s. nalaten binnen 48 uur na datum vonnis aan de veroordeling te voldoen;
VII. een verklaring voor recht dat de opgelegde schorsing tot tenuitvoerlegging van het vonnis tot ontruiming door het Hof bij vonnis van 29 april 2019 geen effect meer heeft, nu tot in hoogste instantie is vastgesteld dat Party Light eigenaar is van het perceel [nr perceel2];
VIII. een verklaring voor recht dat Obmam althans [eiser] c.s. een onrechtmatige daad heeft/hebben gepleegd en aansprakelijk is/zijn voor de schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
IX. [eiser] c.s. te veroordelen in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na datum vonnis.
3.8.
Party Light legt aan de vorderingen het navolgende ten grondslag. Dat [eiser] c.s. levering vorderen betekent dat PFF kennelijk de eigendom van het perceel niet van Lawaetz heeft verkregen. De vonnissen waarbij Obmam veroordeeld is om de huurachterstand te betalen zijn inmiddels in kracht van gewijsde gegaan. De vonnissen dienen ten uitvoer te worden gelegd. De ontruiming is echter problematisch omdat het perceel grond op naam werd gesteld van PFF, terwijl [eiser] en Lawaetz wisten dat Lawaetz geen eigenaar was en de eigendom niet kon overdragen. [eiser] c.s. weigeren thans te ontruimen en zullen hun illegale occupatie voortzetten. Daarom is een dwangsom noodzakelijk. [eiser] wordt in persoon verantwoordelijk gehouden voor een uitspraak jegens Obmam omdat hij de directeur is van Obmam. Als directeur is hij aansprakelijk indien Obmam niet nakomt. Er is volgens Party Light sprake van innerlijke verwevenheid.
3.9. [
eiser] c.s. voeren verweer, daartoe stellende dat de vordering om een dwangsom te laten lopen vanaf 48 uur vanaf datum vonnis in strijd is met art. 611a lid 3 Rv. Voorts stellen [eiser] c.s. dat [eiser] geen partij is bij het vonnis. [eiser] c.s. stellen dat een bodemrechter geen dwangsom kan verbinden aan de hoofdveroordeling in een voorlopige voorzieningen procedure.
4.De beoordeling
Primaire vordering
4.1. [
eiser] c.s. zijn als beweerdelijk nieuwe eigenaar de onderhavige procedure op grond van art. 3:27 BW begonnen teneinde een rechterlijke verklaring te krijgen dat [eiser] door verkrijgende verjaring een eigendomsrecht heeft verkregen. Dit betreft een procedure die uitmondt in een declaratoir vonnis waarbij de rechter verklaart dat de eiser al dan niet een bepaald recht op een registergoed heeft. Krachtens lid 3 van art. 3:27 BW wordt voornoemde verklaring ten aanzien van niet verschenen belanghebbenden die niet zijn opgeroepen vermoed juist te zijn, zolang het tegendeel niet bewezen is.
4.2. [
eiser] is in de procedure tussen Lawaetz en Party Light niet als belanghebbende opgeroepen en hij is als zodanig ook niet verschenen in de procedure tussen hen. De rechterlijke verklaring van het Gerecht van 29 oktober 2019, welke is bevestigd door het Hof bij zijn vonnis van 27 juli 2021 houdt in dat Party Light middels verkrijgende verjaring eigenaar is geworden van het perceel [nr perceel2]. Deze rechterlijke verklaring wordt jegens [eiser] c.s. als niet-verschenen belanghebbenden vermoed juist te zijn, zolang het tegendeel niet is bewezen en de rechtstoestand tussen partijen onbetwistbaar komt vast te staan. De zaak is tot aan de Hoge Raad uitgeprocedeerd. Met het arrest van de Hoge Raad van 9 juni 2023 is tussen Lawaetz en Party Light onherroepelijk vast komen te staan dat Party Light eigenaar is van het perceel [nr perceel2]. Dit wordt ook vermoed juist te zijn jegens [eiser] c.s. Het gaat hierbij niet om het (wettelijk) vermoeden te ontzenuwen, maar om een tegendeel bewijs. Het is derhalve aan [eiser] c.s. te stellen en bewijzen dat [eiser] en niet Party Light eigenaar is van het litigieuze perceel.
4.3.
Het Gerecht stelt het volgende voorop. Bezit ex art. 3:107 BW is het houden van een goed voor zichzelf is. Art. 3:108 BW bepaalt dat of iemand houdt en of hij dit voor zichzelf doet of voor ander doet, moet worden beoordeeld naar verkeersopvatting. Omdat een onroerende zaak op grond van art. 5:24 BW altijd een eigenaar heeft, geldt voor inbezitneming daarvan altijd het vereiste van art. 3:113 lid 2 BW. Art. 3:113 lid 2 BW bepaalt dat wanneer een goed in het bezit van een ander is, enkele op zichzelf staande machtsuitoefeningen voor een inbezitneming onvoldoende is. Hiermee wordt volgens de parlementaire geschiedenis tot uitdrukking gebracht dat inbezitneming van een goed waarvan een ander reeds bezitter is, slechts kan bestaan in een zodanige machtsuitoefening, dat naar verkeersopvatting de oorspronkelijke bezitter niet meer als zodanig kan gelden. De machtsuitoefening van de inbezitnemer moet die van de oorspronkelijke bezitter teniet doen; eerst dan staat deze machtsuitoefening niet meer op zichzelf.
4.4.
Naar het oordeel van het Gerecht zijn [eiser] c.s. er niet in geslaagd bewijs te leveren dat [eiser] op grond van art. 3:80 lid 3 BW eigenaar is geworden van het perceel [nr perceel2] door verkrijgende verjaring. Daarvoor is het navolgende redengevend. Niet in geschil is dat [eiser] zich in 2001 de feitelijke macht heeft verschaft over het perceel [nr perceel2] en dat hij is gaan bouwen op het toen nog braakliggende perceel [nr perceel2] van eigenaar Lawaetz, wetende dat het niet zijn eigendom was. Deze machtsuitoefening is evenwel onvoldoende om te concluderen dat naar verkeersopvatting de oorspronkelijke bezitter niet meer als zodanig kan gelden, te meer nu [eiser] middels zijn vennootschap Obmam in 2011 een huurovereenkomst heeft gesloten met Party Light, daarmee erkennende en in dit geval veronderstellende dat Party Light eigenaar was van het perceel. Ook tijdens de gerechtelijke procedures over de huurachterstand heeft [eiser] zich niet als bezitter gedragen, maar als huurder en dus als houder verweer gevoerd. In de procedure bij het Gerecht in 2018 heeft Obmam onder meer het verweer gevoerd dat Party Light de eigenaar niet is, maar een derde en dat zij met deze derde nog in onderhandeling is over de huur. Ook in de procedure bij het Hof in 2019 heeft Obmam zich als huurder opgesteld, derhalve erkennende dat niet [eiser] maar een ander eigenaar is van de zaak. Zo staat in het proces-verbaal van de descente die het Hof heeft gehouden op 28 januari 2021, waarbij [eiser] ook aanwezig was, dat [eiser] heeft gezegd dat hij naast de kelder ook een deel buiten heeft gehuurd en dat hij van Lawaetz een perceel heeft gehuurd en vervolgens heeft gekocht. Dat dat volgens Obmam in die procedure Lawaetz was en niet Party Light doet daar niet aan af. Het gaat er immers om dat hij erkent dat niet hij maar een ander eigenaar is. De stelling van [eiser] c.s. dat zij eerst tijdens de cassatieprocedure erachter zijn gekomen dat [eiser] van rechtswege eigenaar is geworden door verkrijgende verjaring baat hen niet. Mocht dat zo zijn, dan betekent dat niet dat [eiser] met terugwerkende kracht vanaf 2001 tot de cassatieprocedure zich niet als houder heeft gedragen, maar bezitshandelingen heeft verricht. Met andere woorden, dat eigendom is verkregen door Party Light sluit aan bij de feitelijke situatie. Dat is niet het geval bij [eiser].
4.5.
Het Gerecht begrijpt het tweede deel van de primaire vordering aldus dat [eiser] c.s. zich op het standpunt stellen dat zij een opstalrecht hebben op het bouwsel op het perceel en dat zij derhalve het bouwsel mogen blijven gebruiken. Een opstalrecht is ingevolge art. 5:101 BW een zakelijk recht om in, op of boven een onroerende zaak van een ander gebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben of te verkregen. Een opstalrecht dient te worden gevestigd bij notariële akte van vestiging. Nu [eiser] c.s. een dergelijke akte niet hebben overgelegd, hebben zij niet onderbouwd dat zij een opstalrecht hebben gevestigd op het perceel [nr perceel2].
Subsidiaire vordering
4.6. [
eiser] c.s. hebben zich beroep op het arrest Gemeente Heusden (HR 24 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:309). Daarin heeft de Hoge Raad onder meer overwogen:
“Dat de vordering van [verweerder] c.s. in dit geding is toegewezen en die van de Gemeente is afgewezen, is mede het gevolg van de keuze van de wetgever een beroep op eigendomsverkrijging als bedoeld in art. 3:314 lid 2 BW in verbinding met art. 3:105 lid 1 BW niet te ontzeggen aan de partij zelf die te kwader trouw de zaak in bezit heeft genomen. Aan deze keuze van de wetgever ligt wat betreft art. 3:105 BW ten grondslag dat in het ontwerp van het BW is “gebroken met de [destijds] bestaande anomalie, dat de werkelijke rechthebbende de zaak niet kan opvorderen en anderzijds de bezitter in zijn bezit beschermd wordt, maar met niet meer dan bezitsacties. Het recht dient zich op den duur bij de feiten aan te sluiten, vooral wanneer dit recht de nodige rechtsvorderingen om wijziging te brengen in de feitelijke verhoudingen aan de rechthebbende onthoudt.” (Parl. Gesch. Boek 3, p. 416).
Aan de eigendomsverkrijging op grond van art. 3:105 BW door een bezitter te kwader trouw ligt dus niet een afweging ten grondslag van de tegenover elkaar staande belangen van de rechthebbende en van die bezitter, zoals dat wel het geval is bij de verjaring ten gunste van een bezitter te goeder trouw (art. 3:99 BW). Art. 3:105 BW is uitsluitend ingegeven door de wens dat, als geen vordering meer kan worden ingesteld om het bezit te beëindigen, de bezitter eigenaar wordt, ook al staat zijn goede trouw niet vast.
3.7.3
Die keuze van de wetgever laat evenwel onverlet dat de zojuist bedoelde partij bloot kan staan aan een vordering uit onrechtmatige daad van de (voormalige) rechthebbende die zijn eigendom aan die partij heeft verloren door de werking van art. 3:105 BW.
Een persoon die een zaak in bezit neemt en houdt, wetende dat een ander daarvan eigenaar is, handelt tegenover die eigenaar immers onrechtmatig. Dat brengt mee dat deze laatste, mits aan de overige voorwaarden daarvoor is voldaan, kan vorderen dat hem door de bezitter de schade wordt vergoed die hij als gevolg van dat onrechtmatig handelen lijdt. Daaraan staan, gelet op de hiervoor in 3.7.2 vermelde bedoeling van de wetgever, het stelsel van de wet en in het bijzonder de door art. 3:105 BW teweeggebrachte eigendomsverkrijging, niet in de weg.
In een dergelijk geval ligt het voor de hand dat de rechter, indien de gedepossedeerde dat vordert en de occupant nog steeds eigenaar is, op de voet van art. 6:103 BW de bezitter veroordeelt bij wijze van schadevergoeding de wederrechtelijk in bezit genomen zaak aan de benadeelde in eigendom over te dragen.
Een en ander strookt met de opmerkingen die de minister in 2004 over de werking van art. 3:105 lid 1 BW heeft gemaakt:
“Op grond van de algemene regeling van artikel 3:105 lid 1 BW jo artikel 3:306 BW wordt de bezitter inderdaad na 20 jaren eigenaar van de gestolen zaak, ook al is hij niet te goeder trouw. (…) Een en ander sluit niet uit dat na het intreden van de verjaringstermijn zowel de dief als de koper aansprakelijk zijn uit onrechtmatige daad waarbij vergoeding van de schade «in natura» kan plaatsvinden, namelijk door teruggave van de gestolen zaak.” (Aanhangsel Handelingen II nr. 332, Vergaderjaar 2004–2005)”
4.7.
De vordering strandt. In het arrest Gemeente Heusden is geoordeeld dat een persoon die een zaak in bezit neemt en houdt, wetende dat een ander daarvan eigenaar is, tegenover die eigenaar onrechtmatig handelt en derhalve dientengevolge schade kan vorderen of zoals in casu wordt gevorderd bij wijze van schadevergoeding de wederrechtelijk in bezit genomen zaak aan de benadeelde ([eiser]) in eigendom over te dragen. Echter, Party Light handelt niet onrechtmatig jegens [eiser] want [eiser] was niet de oorspronkelijke eigenaar (dat was Lawaetz) en, zoals hiervoor is overwogen, [eiser] is evenmin eigenaar geworden door verkrijgende verjaring. Toen Obmam in 2011 de huurovereenkomst sloot heeft [eiser] Party Light als eigenaar erkend en zich als houder gedragen en niet als inbezitnemer. Dit was nadat Party Light in 2009 al de eigendom had verkregen middels verkrijgende verjaring.
Terugbetaling huurpenningen
4.8. [
eiser] c.s. hebben aan vordering II (terugbetaling huurpenningen) primair ten grondslag gelegd dat Obmam heeft gedwaald. Nu [eiser] c.s. niet heeft uitgewerkt waarom sprake is van dwaling, hebben zij onvoldoende gesteld. Wat betreft de ontbinding van de huurovereenkomst, begrijpt het Gerecht dat [eiser] c.s. zich op het standpunt stellen dat Party Light het huurgenot niet kon verschaffen omdat zij geen eigenaar van het perceel was. Dit standpunt is onjuist. In 2009 was Party Light eigenaar geworden van het perceel, namelijk door verkrijgende verjaring. Maar ook indien dat niet het geval zou zijn geweest, dan gaat het argument van [eiser] c.s. niet op omdat voor een huurovereenkomst niet vereist is dat de verhuurder eigenaar is. Het gaat er ingevolge art. 7:210 BW om dat aan de huurder een zaak in gebruik wordt verstrekt. Vast staat dat Party Light het perceel aan Obmam ter beschikking heeft gesteld en daarmee het huurgenot heeft verschaft aan Obmam. De vordering zal mitsdien worden afgewezen.
Voorlopige voorzieningen
4.9.
De vonnissen van het Gerecht en het Hof van 28 september 2018 respectievelijk 15 november 2019 zijn in kracht van gewijsde gegaan. De bodemrechter kan nadien in een andere procedure deze vonnissen niet ter zijde stellen.
Opheffen beslag
4.10.
Alhoewel PFF geen beslagstukken heeft overgelegd is niet betwist door Party Light dat (revindicatoir) beslag is gelegd op het perceel [nr perceel2]. De vordering stuit af op de voorgaande rechtsoverwegingen. Hiervoor is geoordeeld dat [eiser] de eigendom van het perceel niet middels verkrijgende verjaring heeft verworven, zodat middels het onherroepelijk geworden vonnis van het Gerecht vast staat dat Party Light eigenaar is van het perceel [nr perceel2]. Het beslag is derhalve terecht gelegd.
Waardeloos verklaring van het beslag
4.11.
PFF heeft niet onderbouwd waarom de inschrijving van het beslag waardeloos is en waardeloos dient te worden verklaard. Bovendien is Party Light wel eigenaar van het perceel [nr perceel2] en is het beslag terecht gelegd, zodat zowel de primaire als de subsidiaire vordering faalt.
In reconventie
Vorderingen I, II en V
4.12.
Bij voornoemde vorderingen heeft Party Light geen belang, zodat de vorderingen zullen worden afgewezen. Immers, in de procedure tussen Party Light en Lawaetz is thans onherroepelijk komen vast te staan dat Party Light eigenaar is van het perceel [nr perceel2], terwijl in deze procedure de eigendomsclaim van [eiser] zal worden afgewezen. In het dictum van het vonnis van 29 oktober 2019 staat in duidelijke en heldere bewoordingen: “verklaart voor recht dat Party Light vanaf 1 januari 209 op grond van verjaring ex artikel 3:105 BW juncto 3:314 BW eigenaar is van het perceel grond in de hoek van de wegen ‘[naam straat1] en ‘[naam straat], kadastraal beschreven in meetbrief [nr perceel2]” (vordering I). Dit heeft tot gevolg dat [eiser] c.s. het perceel zonder recht of titel in gebruik hebben (vordering II). De gevorderde verklaring dat Obmam het kort geding vonnis dient na te komen is eveneens onnodig, nu Party Light het vonnis in kort geding van 28 september 2018, waarbij Obmam is veroordeeld tot het betalen van de achterstallige huurpenningen, eenvoudigweg kan executeren (vordering V).
Vordering III en IV
4.13.
Het is juist dat PFF geleverd heeft gekregen van een beschikkingsonbevoegde. Immers, ten tijde van de levering was Lawaetz haar eigendom verloren doordat Party Light de eigendom had verworven middels verkrijgende verjaring. Deze beschikkingsonbevoegdheid is niet geheeld op grond van art. 3:88 BW omdat a) geen sprake is van goede trouw van verkrijger PFF (PFF wist of behoorde te weten dat Lawaetz geen eigenaar meer was ten tijde van de koop en levering) en b) de onbevoegdheid niet voortvloeit uit de ongeldigheid van een vroegere overdracht, die niet het gevolg was van onbevoegdheid van de toenmalige vervreemder. Dit betekent dat de vordering toewijsbaar is. Dit brengt mee dat ook vordering IV toewijsbaar is, met uitzondering van de toevoeging “verwijdering uit de kadastrale registers geboden is, met dien verstande dat met dit vonnis de kadastrale aanpassing verzocht kan worden”, nu dit niet nodig is om dit vonnis te kunnen executeren.
Vordering VI
4.14.
Party Light heeft met juistheid aangevoerd dat Obmam een gebruikersvergoeding verschuldigd is voor het gebruik van het perceel, en wel op grond van art. 7:225 BW. Party Light heeft evenwel geen belang bij de vordering, nu in het vonnis van het Gerecht van 28 september 2018 Obmam reeds veroordeeld is tot betaling van een gebruikersvergoeding van US$ 2.000,00 voor iedere maand na augustus 2018 dat de zaak niet door Obmam ter vrije beschikking van Party Light wordt gesteld. Voor zover het Party Light thans gaat om de dwangsom dan geldt het volgende. Een dwangsom kan ingevolge art. 611a Rv slechts worden opgelegd voor het geval aan de hoofdveroordeling niet wordt voldaan. Een dwangsom wordt volgens dat artikel niet opgelegd in geval van een veroordeling tot betaling van een geldsom. De vordering betreft een verklaring voor recht en geen (hoofd)veroordeling, terwijl het Party Light daarnaast gaat om een betaling van een geldsom.
Vordering VII
4.15.
Deze vordering is niet toewijsbaar, reeds omdat het Hof na het schorsingsvonnis op 15 november 2019 de door het Gerecht bevolen ontruiming heeft bevestigd.
Vordering VIII
4.16.
Nu Obmam na het einde van de huurovereenkomst het perceel onrechtmatig – namelijk zonder recht of titel – onder zich houdt, is Obmam aansprakelijk voor de schade die Party Light lijdt ten gevolge van deze onrechtmatige daad. [eiser] c.s. hebben niet althans onvoldoende onderbouwd dat [eiser] en PFF onrechtmatig hebben gehandeld.
4.17.
Nu partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld, zullen de proceskosten worden gecompenseerd, in dier voege dat ieder van partijen de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
Het Gerecht:
In conventie:
5.1.
wijst de vorderingen af;
5.2.
veroordeelt [eiser] c.s. in de kosten van deze procedure, aan de zijde van Party Light vastgesteld op een bedrag van NAf 13.750,00 aan salaris gemachtigde alsmede in de nakosten, forfaitair begroot op een bedrag van NAf 250,00 zonder betekening en NAf 400,00 met betekening, een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na datum vonnis;
In reconventie:
5.3.
verklaart voor recht dat PFF op 19 juni 2020 niet de eigendom heeft verkregen van het perceel [nr perceel2] via koop en levering van Lawaetz;
5.4.
verklaart voor recht dat de kadastrale registratie van het eigendomsrecht van PFF met betrekking tot het perceel grond [nr perceel2] ongeldig is;
5.5.
verklaart voor recht dat Obmam een onrechtmatige daad heeft gepleegd en aansprakelijk is voor de schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
5.6.
compenseert de proceskosten, in die zin dat ieder van partijen de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. Th.G. Lautenbach, rechter, bijgestaan door de griffier, en in het openbaar uitgesproken op 26 november 2023.