Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN
Zaaknummer: SXM202301113
Vonnis d.d. 26 november 2024
inzake
PARTY LIGHT N.V.,
wonende in Sint Maarten,
eiseres,
gemachtigde: mr. P.A.M. Brandon,
tegen
1.[naam],
wonende in Sint Maarten,
2. OBMAM N.V.,
gevestigd in Sint Maarten,
3. 241 HOLDING PRIVATE FUND FOUNDATION,
gevestigd in Sint Maarten,
gedaagden,
gemachtigden: mrs. N.M. Tackling (SXM) en J. de Jong van Lier (NL),
4. LAWAETZ LAND DEVELOPMENT N.V.
gevestigd in Sint Maarten,
niet verschenen.
Partijen zullen hierna Party Light, Lawaetz, [gedaagde], Obmam en PFF (gedaagden gezamenlijk als [gedaagde] c.s.) worden genoemd.
1.Het procesverloop
1.1.
Het procesverloop blijkt uit:
- het inleidend verzoekschrift met producties, op 16 oktober 2023 ter griffie ingediend;
- de conclusie van antwoord;
- de conclusie van repliek;
- de akte wijziging/vermeerdering van eis;
- de conclusie van dupliek.
1.2.
Vonnis is nader bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
Party Light is eigenaar van een perceel grond met meetbriefnummer [perceel1]. Party Light heeft het perceel van Great Fire N.V. in eigendom verkregen bij leveringsakte van 11 december 1987. Dit perceel is gelegen in de hoek van de verharde wegen [naam straat] en [naam straat2]. Het perceel grenst niet aan de [naam straat2].
2.2.
Tussen de [naam straat2] en het perceel [perceel1]bevindt zich het perceel met meetbriefnummer [perceel2]. Het perceel [perceel2] grenst aan de [naam straat2].
2.3.
Lawaetz Land Development Ltd N.V., hierna: Lawaetz, was sinds 1957 eigenaar van een perceel grond van 377m2 grond, district Cupe Coy, met meetbriefnummer [perceel2].
2.4.
Op een kadastrale tekening staat een gebouw ingetekend dat zich zowel op het perceel [perceel2] als op het perceel [perceel1] bevindt. Met de hand is op de tekening geschreven dat de ingang zich bevindt op perceel [perceel2].
2.5.
Party Light heeft het perceel [perceel2] in 1989 (niet te goeder trouw) in bezit genomen. Vanaf eind jaren 80 heeft Party Light het perceel bebouwd met een gebouw dat zowel ondergronds als bovengronds de grens tussen de percelen [perceel2] en [perceel1]overschrijdt. Het betreft een overbouw van 73m2.
2.6.
In 1995 is dit door Party Light gebouwde bovengrondse gebouw verwoest door orkaan Luis. Het ondergrondse gebouw, een kelder, is in tact gebleven.
2.7.
Party Light en Obmam hebben met ingang van 1 april 2011 een huurovereenkomst gesloten ter zake van een onroerende zaak aan de [naam straat] te Cupcecoy, met de bestemming bar/restaurant, tegen een maandelijkse huursom van US$ 2.000,00. Obmam exploiteert in het gehuurde BB’s Grill & Bar.
2.8.
Obmam is een vennootschap van [gedaagde].
2.9.
Bij kort geding vonnis van 28 september 2018 heeft het Gerecht in een huurgeschil tussen Party Light als eiseres en Obmam als gedaagde Obmam veroordeeld tot ontruiming van het perceel alsmede tot betaling van de achterstallige huurpenningen van US$ 30.000,00.
2.10.
Obmam heeft een vordering ex art. 272 Rv bij het Hof ingesteld. Bij vonnis van 29 april 2019 is de tenuitvoerlegging van het vonnis geschorst, voor zover het de ontruiming betreft.
2.11.
Het onder rov. 2.9. genoemde vonnis is door het Hof bevestigd bij vonnis van 15 november 2019.
2.12.
Het Gerecht heeft in een gerechtelijke procedure tussen Lawaetz en Party Light bij vonnis van 29 oktober 2019 geoordeeld dat Party Light vanaf 1 januari 2009 door verkrijgende verjaring de eigendom heeft verkregen van het perceel [perceel2]. Het Hof heeft het vonnis bevestigd bij vonnis van 27 juli 2021. De Hoge Raad heeft de zaak op 9 juni 2023 met art. 81 RO afgedaan.
2.13.
Lawaetz heeft het perceel [perceel2] op 6 november 2018 verkocht aan Obmam en bij notariële akte van 19 juni 2020 geleverd aan PFF.
3.Het geschil
3.1.
Party Light vordert na vermeerdering van eis, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
primair
I. een verklaring voor recht dat Party Light – conform de beslissingen van het Gerecht, het Hof en de Hoge Raad in een procedure tussen Party Light en Lawaetz – eigenaar is van het perceel grond met meetbriefnummer [perceel2] en dat dit eigendomsrecht werking heeft ten opzichte van [gedaagde], Obmam en PFF, diens opvolgers onder algemene en bijzondere titel;
II. een verklaring voor recht dat Obmam in enige vorm het perceel grond occuperen, terwijl zij Party Light daarvoor niet vergoeden;
III. een verklaring voor recht dat PFF op 19 juni 2020 geen rechtsgeldig eigendom heeft verkregen via koop en levering van Lawaetz;
IV. nietig verklaring van de verkoop en levering van 19 juni 2020, waarbij Lawaetz aan PFF het perceel met meetbriefnummer [perceel2] in eigendom heeft overgedragen;
V. dit vonnis met toepassing van de artt. 3:300 en 301 BW in de plaats doen treden van de benodigde akte voor inschrijving van de eigendomstitel van Party Light met betrekking tot het perceel met meetbriefnummer [perceel2] in de openbare registers;
subsidiair
I. een verklaring voor recht dat Party Light – conform de beslissingen van het Gerecht, het Hof en de Hoge Raad in een procedure tussen Party Light en Lawaetz – eigenaar is van het perceel grond met meetbriefnummer [perceel2] en dat dit eigendomsrecht werking heeft ten opzichte van [gedaagde], Obmam en PFF, diens opvolgers onder algemene en bijzondere titel;
II. een verklaring voor recht dat Obmam in enige vorm het perceel grond occuperen, terwijl zij Party Light daarvoor niet vergoeden;
III. een verklaring voor recht dat PFF op 19 juni 2020 geen rechtsgeldig eigendom heeft verkregen via koop en levering van Lawaetz;
IV. indien de bestreden rechtshandeling toch zonder gebreken tot stand is gekomen deze als onrechtmatige daad te kwalificeren en [gedaagde] c.s. aansprakelijk te houden voor deze onrechtmatige daad;
V. dit vonnis met toepassing van de artt. 3:300 en 301 BW in de plaats doen treden van de benodigde akte voor inschrijving van de eigendomstitel van Party Light met betrekking tot het perceel met meetbriefnummer [perceel2] in de openbare registers;
primair en subsidiair
primair en subsidiair
veroordeling van [gedaagde] c.s. in de proceskosten en nakosten (NAf 250,00 zonder betekening en NAf 400,00 met betekening), te voldoen binnen veertien dagen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van indiening van het verzoekschrift.
3.2.
Party Light legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [gedaagde] en Obmam hebben het perceel [perceel2] van Lawaetz gekocht terwijl zij wisten dat Lawaetz niet de eigenaar was. [gedaagde], Obmam en PFF wisten dat Lawaetz beschikkingsonbevoegd was. De koopovereenkomst is gesloten tegen een koopsom beneden de marktwaarde. Volgens Party Light is [gedaagde] met kwade opzet de huurovereenkomst met Party Light aangegaan om zo het gebruik van perceel [perceel2] te krijgen om vervolgens daarna de verplichtingen uit de huurovereenkomst niet na te komen en zelf trachten de eigendom te verkrijgen.
Het perceel [perceel2] is door Lawaetz aan PFF geleverd, waarna de eigendom is ingeschreven in de openbare registers. Party Light voert aan dat de koop en de levering nietige rechtshandeling zijn, nu Lawaetz beschikkingsonbevoegd was en de transactie was ingegeven om Party Light te benadelen. Party Light betoogt dat de leveringsakte van 19 juni 2020 nietig is op grond van art. 3:39 en 3:40 BW.
Het perceel [perceel2] is door Lawaetz aan PFF geleverd, waarna de eigendom is ingeschreven in de openbare registers. Party Light voert aan dat de koop en de levering nietige rechtshandeling zijn, nu Lawaetz beschikkingsonbevoegd was en de transactie was ingegeven om Party Light te benadelen. Party Light betoogt dat de leveringsakte van 19 juni 2020 nietig is op grond van art. 3:39 en 3:40 BW.
3.3. [
gedaagde], Obmam en PFF hebben, samengevat, het volgende tot verweer gevoerd. [gedaagde] heeft uit het openbare register begrepen dat Lawaetz eigenaar was van het perceel [perceel2]. Obmam heeft op 6 november 2018 het perceel gekocht van Lawaetz en de leveringsvordering gecedeerd aan PFF. De door [gedaagde] opgerichte BB’s Grill & Bar bevindt zich niet op het perceel [perceel1] van Party Light, maar op het perceel [perceel2] dat volgens [gedaagde], Obmam en PFF nooit eigendom is geweest van Party Light, maar waarop Party Light wel grensoverschrijdend heeft gebouwd. [gedaagde], Obmam en PFF stellen dat [gedaagde] eigenaar is van het perceel [perceel2]. [gedaagde], Obmam en PFF betwisten dat zij de bedoeling hadden Party Light te benadelen als ook dat zij onrechtmatig jegens Party Light hebben gehandeld. [gedaagde] was ten tijde van de koop en levering zonder het zelf te weten eigenaar van het perceel. Ten slotte stelt Party Light dat de rechtshandelingen geen nietigheid of vernietigbaarheid op de voet van de artt. 3:39 en 40 BW tot gevolg hebben.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Vorderingen jegens Lawaetz
4.1.
Lawaetz is, hoewel behoorlijk opgeroepen, niet verschenen. Tegen Lawaetz is daarom verstek verleend. Party Light persisteert in het door hem gestelde en gevorderde. Bij de vordering I, II en III heeft Party Light geen belang omdat reeds in de procedure tussen haar en Lawaetz hierop is beslist (vide rov. 2.12). Wat betreft de vorderingen IV en V geldt mutatis mutandis hetzelfde als hieronder is overwogen met betrekking tot de partijen [gedaagde], Obmam en PFF.
Vorderingen jegens [gedaagde], Obmam en PFF
4.2.
In een procedure tussen [gedaagde], Obmam en PFF als eisers enerzijds en Party Light anderzijds (met zaaknummer SXM202300740) heeft Party Light in de reconventie exact dezelfde vorderingen (onder I, II en III) ingesteld als de vorderingen I tot en met III in de onderhavige procedure. Daarop is reeds in die procedure beslist, zodat in de onderhavige procedure niet nog een keer deze vorderingen behoeven te worden behandeld en beoordeeld.
Nietig verklaring levering
4.3.
De vordering is niet toewijsbaar. Art. 3:39 BW ziet op rechtshandelingen die niet in de voorgeschreven vorm zijn geschied. Ten tijde van de levering op 19 juni 2020 stond Lawaetz nog steeds in de openbare registers ingeschreven als eigenaar, ook al had het Gerecht in 2019 inmiddels geoordeeld dat Party Light eigenaar was worden en Lawaetz dus de eigendom was kwijt geraakt. Ingevolge art. 3:27 BW wordt echter een verklaring van eigendomsuitwijzing eerst in de registers ingeschreven nadat het vonnis in kracht van gewijsde is gegaan en dat was pas in 2023, nadat de Hoge Raad arrest had gewezen. Dat Lawaetz door de gerechtelijke verklaring beschikkingsonbevoegd was ten tijde van de levering betekent nog niet dat er een vormfout is gemaakt. Dat [gedaagde], Obmam en PFF beoogd hebben Party Light te benadelen en dat om die reden de rechtshandelingen koop en levering van het perceel [perceel2] in strijd zou zijn de goede zeden of openbare orde is niet onderbouwd, zodat het Gerecht daaraan voorbij gaat. De (primaire) vordering zal mitsdien worden afgewezen. De subsidiaire vordering onder IV dat [gedaagde] c.s. aansprakelijk dient te worden gehouden op grond van een onrechtmatig daad zal eveneens worden afgewezen, nu Party Light daar onvoldoende voor heeft gesteld.
Inschrijving eigendom
4.4.
De artt. 3:300 en 3:301 BW hebben betrekking op een partij die verplicht is jegens een ander een rechtshandeling te verrichten. In het onderhavige geval is geen sprake van een verplichting van [gedaagde], Obmam of PFF om tot levering van het perceel [perceel2] over te gaan.
4.5.
De subsidiaire vorderingen I, II, III en V zijn identiek aan de primaire vorderingen I, II, III en V en delen derhalve het lot van die primaire vorderingen.
4.6.
Party Light zal als de in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten worden veroordeeld. Deze kosten worden aan de zijde van [gedaagde] c.s. tot op heden begroot op een bedrag van NAf 2.500,00 aan salaris gemachtigde.
5.De beslissing
Het Gerecht:
5.1.
wijst de vorderingen af;
5.2.
veroordeelt Party Light in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] c.s. tot op heden begroot op NAf 2.500,00;
5.3.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Th.G. Lautenbach, rechter, bijgestaan door K.C. Knuiman, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 26 november 2024.