Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN
Zaaknummer: SXM202400168
Vonnis in kort geding d.d. 26 april 2024
inzake
[naam eiser],
wonende in Sint Maarten,
eiser,
gemachtigde: mr. S.J. Fox,
tegen
[naam gedaagde],
gevestigd in Sint Maarten,
gedaagde,
gemachtigde: mr. C.R. Martinus.
Partijen zullen hierna [naam eiser] en [naam gedaagde] worden genoemd.
1.Verloop van de procedure
1.1.
Eiser heeft op 6 februari 2024 een verzoekschrift ingediend. Vervolgens heeft op 15 maart 2024 de mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarbij partijen en de gemachtigden zijn verschenen en (aan de hand van pleitaantekeningen) het woord hebben gevoerd. Van de behandeling is een proces-verbaal opgemaakt, dat zich bij de stukken bevindt.
1.2.
Vonnis is bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
Eiser is erfpachter van een perceel grond, met meetbriefnummer 108/2006, te Point Blanche. De erfpachtovereenkomst is gedateerd op 25 augustus 2006.
2.2.
Gedaagde is erfpachter van het naburige perceel, met meetbriefnummer 365/1991, aan de oostzijde.
2.3.
Het perceel van eiser is enkel bereikbaar over het verlengde onverharde gedeelte van de Chincherry Road, een perceel van 96m2. Deze zandweg loopt gedeeltelijk over het perceel van Gedaagde.
2.4.
Bij brief van 18 april 2007 heeft Gedaagde aan the executive council of the island territory of Sint Maarten (de heer Marlin) geschreven, voor zover van belang:
“I hereby respectfully submit my pre-approval to grant [eiser] entrance to his parcel of domain land in district Pointe Blanche for residential purposes next to my existing drive way.
[Eiser] will incur all expenses to have the required access entrance measured and this request will be formally when the required amount is estimated and known to both parties. This access is also granted assuming my yearly lease will NOT be increased.”
2.5.
Op 11 mei 2007 is aan eiser een bouwvergunning verleend.
2.6.
Bij brief van 21 september 2007 heeft het eilandgebied Sint Maarten Nederlandse Antillen aan de Stichting Kadaster en Hypotheekwezen verzocht om een meetbrief op te maken van een afgesplitste oppervlakte grond, groot ongeveer 96m2, gelegen te Point Blanche. De afgesplitste oppervlakte grond is afkomstig van meetbriefnummer 365/1991, ter groot van 1.661m2.
2.7.
Bij e-mail van 19 maart 2009 heeft gedaagde aan eiser geschreven, voor zover van belang:
“I have come to the conclusion that this issue will not be resolved amicably and have decided to retract my initial proposal until all parties can meet and decide what the intentions are with the entrance of my property.”
2.8.
Per What’s App-bericht van 28 september 2015 heeft gedaagde aan eiser laten weten:
I will not provide entrance to the property for your plans.”
I will not provide entrance to the property for your plans.”
2.9.
In het proces-verbaal terechtzitting van 21 juni 2018 in een procedure tussen enerzijds eiser als eiser en anderzijds Het Land als gedaagde is een vaststellingsovereenkomst tussen partijen opgenomen. In het proces-verbaal staat, voor zover van belang:
“Partijen verklaren dat zij overeenstemming hebben bereikt met de buurman, de heer [gedaagde]. Er zal sprake zijn van grondruil waarbij de heer [gedaagde] afstand doet van een deel van zijn perceel ten gunste van de heer [eiser]. Over dit perceel zal Het Land Sint Maarten op zijn kosten de toegangsweg van het perceel van de heer [eiser] aanleggen.”
2.10.
Bij vonnis van 1 oktober 2019 heeft het Gerecht in een procedure tussen eiser als eiser en Het Land als gedaagde Het Land veroordeeld om de minnelijke regeling, zoals verwoord in het proces-verbaal van 21 juni 2018 na te komen. Voorts heeft het Gerecht overwogen, voor zover relevant:
“Niet alleen tussen partijen maar ook met de derde partij, de heer [gedaagde], bestaatinmiddelsovereenstemming (…). [Eiser] kan hiervan nakoming verlangen omdat hij inmiddels al lang genoeg heeft gewacht op een deugdelijke toegangsweg tot de openbare weg. Het Gerecht onderkent evenwel dat ook de medewerking van de heer [gedaagde] hiervoor is vereist, maar dat de heer [gedaagde] geen partij is in dit geding. De heer [gedaagde] kan dan ook niet worden veroordeeld om zijn medewerking aan de regeling te verlenen.”
3.Het geschil
3.1.
Eiser vordert, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
primair:gedaagde te bevelen om de tussen partijen bestaande regeling, zoals vervat in het proces-verbaal van 21 juni 2018, na te komen binnen twee weken na betekening van het vonnis door zich te wenden tot notariskantoor Richards in Sint Maarten teneinde het perceel met meetbrief 312/2008 aan eiser over te dragen voor de aanleg door eiser of het Land van een geasfalteerde toegangsweg tot het perceel van eiser, bij gebreke waarvan notaris Richards expliciet is gemachtigd en aangewezen om in naam van gedaagde genoemde perceel aan eiser te doen overdragen;
subsidiair:gedaagde te bevelen om over zijn perceel met meetbriefnummer 365/1991 eiser, bij wege van een noodweg voorziening, de ongestoorde en permanente toegang te verstrekken te voet en per voertuig, tot het perceel van eiser over een daarop aan te leggen geasfalteerde weg, door of vanwege eiser of het Land, op straffe van een dwangsom van US$ 5.000 per keer dat gedaagde weigerachtig blijft deze toegang aan eiser te verstrekken, met een maximum van US$ 300.000, een en ander met veroordeling van gedaagde in de proceskosten.
3.2.
Eiser legt aan zijn vordering ten grondslag dat hij zich aanvankelijk tot de lokale overheid richtte met een verzoek om de toegangsweg naar zijn perceel te asfalteren op kosten van de overheid. De enige toegang tot het perceel van eiser vormt een onverharde gravelweg van 96m2. Gedaagde, die ook klaagde over de slechte kwaliteit van de onverharde weg naar en over zijn perceel, ondersteunde eiser daarin. Partijen hadden in 2007 al overeenstemming bereikt over de asfaltering van de weg door het Land tot aan het perceel van gedaagde. De overheid deelde mee dat toestemming van gedaagde nodig was omdat een deel van de te verharden weg over zijn perceel liep. Gedaagde ging in principe akkoord, maar hij stelde als voorwaarde dat hij als tegenprestatie van de overheid eist dat zijn canon niet zou worden verhoogd. Het Hoofd van de Afdeling Domeinbeheer heeft vervolgens bij brief van 21 september 2007 een opdracht verstrekt aan het Kadaster tot het opmaken van een meetbrief waarover de te verharden toegangsweg zou worden aangelegd. De overheid heeft het uitgemeten en de strook grond meetbriefnummer 213/2008 gegeven. Eiser heeft op 11 mei 2007 een bouwvergunning gekregen voor de bouw van een appartementencomplex, maar zonder garantie van een deugdelijk geasfalteerde toegangsweg op kosten van de overheid. Gedaagde is in 2009 op zijn toestemming teruggekomen en heeft zijn initiële voorstel ingetrokken. De reden die gedaagde daarvoor aanvoert is dat hij het niet eens is met de bouwplannen van eiser en dat hij daarom de toegang weigert. Bij vonnis van 1 oktober 2019 van eiser tegen het Land heeft het Gerecht geoordeeld dat niet alleen tussen partijen, maar ook met de derde partij, gedaagde, overeenstemming is bereikt en dat eiser daar nakoming van kan vragen, doch gedaagde kan niet tot medewerking worden veroordeeld omdat hij geen partij is in de procedure. Vervolgens heeft het Gerecht het Land veroordeeld om de minnelijke regeling, zoals neergelegd in het proces-verbaal van 21 juni 2018 van het Gerecht, na te komen. Gedaagde dient het recht van erfpacht met betrekking tot perceel 213/2008 aan eiser over te dragen, waarvoor het Land op grond van voornoemd vonnis de kosten draagt. Subsidiair beroept eiser zich op art. 5:57 BW Pro, de aanwijzing van een noodweg. Eiser heeft thans, mede door de problemen met gedaagde, zijn perceel grond in de verkoop gezet. Dit impliceert overdracht van de bouwvergunning en dus de rechten op het te bouwen project. De makelaars hebben eiser meegedeeld dat adverteren alleen zin heeft als het probleem met de toegang is opgelost en dat verkoop in de huidige situatie onmogelijk is. Wil men namelijk het perceel van eiser per voertuig kunnen bereiken, dan dient daar een geasfalteerde weg te komen.
3.3.
Gedaagde betwist het spoedeisend belang. Gedaagde heeft zijn perceel in erfpacht verkregen in 2007; eiser heeft zijn erfpachtrecht in 2006 verkregen. Gedaagde heeft zijn woning in 2007 op het perceel gebouwd. Het perceel is tot op heden braakliggend. Gedaagde voert tot zijn verweer aan dat gedaagde geen contractspartij was bij de vaststellingsovereenkomst, die neergelegd is in het proces-verbaal van 21 juni 2018. Gedaagde stelt voorts dat het feit dat eiser geen toegang heeft tot zijn perceel voor hem geen belemmering is geweest om een bouwvergunning aan te vragen en die ook te verkrijgen. Eiser kan derhalve op legale wijze bouwen. Gedaagde heeft een “pre-approval” naar de toenmalige “commissioner”, de heer Marlin, gestuurd. Deze pre-approval houdt in dat gedaagde eiser het gebruik van een deel van zijn perceel zou toestaan om aldus toegang te krijgen tot zijn perceel. Deze pre-approval ging gepaard met voorwaarden. Gedaagde erkent dat hij akkoord is gegaan met de opmeting door het Kadaster van een deel van het perceel, groot 96m2. Deze toestemming was volgens gedaagde alleen voor de opmeting. Hij ging alleen akkoord met de opmeting, zodat partijen een beter beeld van de situatie konden krijgen om uiteindelijk aan te tonen dat het opgemeten deel niet aan eiser kon worden overgedragen. Er is een meetbrief gemaakt en deze is nu in het systeem van het Kadaster opgenomen. Eiser had toegezegd dat hij in ruil voor het gebruik van een deel van het perceel van gedaagde zou zorgdragen voor de bouw van een scheidsmuur. Deze afspraak is eiser niet nagekomen. Verder heeft eiser niet alleen zijn eigen perceel, maar ook dat van gedaagde uitgegraven. De scheidslijn ligt daardoor niet meer waar hij moet liggen. Ook heeft eiser zonder toestemming van gedaagde een deel van het perceel (de weg die naar het perceel van eiser leidt) breder gemaakt, hetgeen een gevaarlijke situatie oplevert omdat de toegang tot de afgrond (de cliff) nu heel dichtbij is. Deze acties van eiser hebben ertoe geleid dat gedaagde zijn pre-approval voor het gebruik van zijn perceel in 2009 heeft ingetrokken. Uit het rapport van de Ombudsman volgt niet dat sprake is van een overeenkomst of toestemming van gedaagde met betrekking tot landruil. Gedaagde betwist dat hij de toegang heeft geblokkeerd met hekken. Gedaagde verzet zich tevens tegen de subsidiaire vordering.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De kortgedingrechter heeft in het algemeen als taak om een voorlopige ordening te geven in gevallen waarin voorzienbaar is dat de bodemrechter te veel tijd nodig zou hebben om direct al de rechtsbeslissing te geven, die dan ook de daaraan inherente definitieve ordening met zich zou brengen. De rechtsbeslissing kan in dat geval niet afgewacht worden. Er zijn zaken waarin een beslissing veel voorbereidingstijd vraagt, waar bewijslevering, deskundigenberichten of nader onderzoek nodig is. Het kort geding is ervoor om te voorkomen dat daardoor een vacuüm ontstaat waarin op den duur voor partijen eigenrichting het enig werkbare perspectief lijkt te zijn, met alle mogelijke escalatie van het geschil van dien. Ter motivering van de voorlopige ordening is het regel dat de kortgedingrechter de belangen afweegt en zich daarbij richt op hetgeen de bodemrechter naar zijn inzicht vermoedelijk zou beslissen. Een beslissing uitsluitend gebaseerd op een afweging van belangen, is echter niet toegestaan. Omdat de voorzieningenrechter uiteindelijk zijn oordeel moet afstemmen op de door hem verwachte uitkomst van de bodemprocedure, kan zijn beslissing niet losstaan van de juridische positie van partijen.
4.2.
De rechter is ertoe verplicht om na beroep op gezag van gewijsde uit te gaan
van beslissingen over de rechtsbetrekking van partijen in een eerdere procedure, art. 236 Rv Pro. Het vonnis van 1 oktober 2019 van het Gerecht heeft geen gezag van gewijsde tussen onderhavige partijen. In die procedure tussen eiser en Het Land was immers gedaagde geen partij. Wel volgt uit het vonnis dat het Gerecht van oordeel was dat niet alleen met het Land, maar ook met gedaagde (de derde partij) overeenstemming was bereikt en dat eiser daarvan nakoming kon vorderen. Zoals gezegd, het vonnis heeft geen gezag van gewijsde tussen partijen, gedaagde was geen partij in de procedure en hij heeft geen verweer kunnen voeren. Dit betekent dat in zoverre de afstemmingsregel niet geldt en dat niet behoeft te worden afgegaan op het vonnis van 1 oktober 2019.
4.3.
De kern van het geschil is of partijen overeenstemming hebben bereikt over de overdracht van de strook grond met meetbriefnummer 213/2008 aan eiser. Het is aan eiser om dat in het kader van dit kort geding (voldoende) aannemelijk te maken. Naar het oordeel van het Gerecht is eiser daar niet in geslaagd. Gedaagde heeft weliswaar bij brief van 18 april 2007 een zogenaamde “pre-approval” gegeven aan het Land, maar hij heeft geschreven dat dit verzoek officieel zal worden gedaan wanneer het benodigde bedrag is geschat en bekend is bij beide partijen en dat de toegang wordt verleend in de veronderstelling dat zijn jaarlijkse erfpachtcanon niet wordt verhoogd. Niet is gebleken of aannemelijk geworden dat er een schatting is gemaakt van het benodigde bedrag en dat de voorwaarde van het niet verhogen van de jaarlijkse erfpachtcanon is vervuld en dat daarmee de pre-approval is geconverteerd naar een definitieve goedkeuring. Ook uit de gedragingen en handelingen van gedaagde nadien blijkt dit niet. Bij e-mailbericht van 19 maart 2009 heeft gedaagde aan eiser bericht dat hij heeft besloten zijn toestemming niet te verlenen. In 2015 heeft hij dat nog eens per What’s App bevestigd. Wat in de vaststellingsovereenkomst van 2018 is overeengekomen regardeert alleen eiser en het Land en niet gedaagde. Hij was immers niet als partij in de betreffende gerechtelijke procedure betrokken en hij was geen partij bij de vaststellingsovereenkomst. De zinsnede “Partijen verklaren dat zij overeenstemming hebben bereikt met de buurman, de heer gedaagde“ in de vaststellingsovereenkomst is een verklaring van het Land en Eiser (partijen in die procedure). Hieruit blijkt niet de toestemming van Gedaagde zelf. Gedaagde heeft met andere woorden zijn toestemming voor de landruil (en overdracht van het perceel van 96m2) niet gegeven. Dat Gedaagde zijn toestemming heeft gegeven voor de opmeting van het betreffende perceel doet aan het voorgaande niet af. Dit brengt immers niet mee dat hij tevens akkoord is gegaan met de overdracht van het door het Kadaster opgemeten perceel aan Eiser.
4.4.
De vraag is of Eiser er gerechtvaardigd op heeft vertrouwd dat de wil van Gedaagde overeenstemde met zijn verklaring. Het Gerecht beantwoordt deze vraag ontkennend. Gedaagde heeft gesteld dat er na de pre-approval een aantal acties van de zijde van eiser hebben plaatsgevonden, zoals het niet nakomen van eiser om een scheidsmuur te bouwen, de uitgraving van het perceel door eiser, het breder maken van de weg, die ertoe hebben geleid dat gedaagde zijn pre-approval heeft ingetrokken. Eiser wist in 2009 al dat gedaagde zijn pre-approval had ingetrokken. De vaststellingsovereenkomst waar thans nakoming van wordt gevorderd dateert van 2018. Er kan derhalve niet gezegd worden dat eiser er gerechtvaardigd op heeft vertrouwd dat gedaagde zijn toestemming had gegeven tot overdracht van het perceel van 96m2.
4.5.
Het rapport van de Ombudsman, waar eiser een beroep op doet kan geen ondersteuning opleveren voor zijn stelling dat sprake is van overeenkomst. Eiser heeft een klacht ingediend bij de Ombudsman tegen de overheid, die in het rapport worden toegelicht. De conclusie luidt slechts dat domeinbeheer een meeting zal regelen met eiser om de kwestie te bespreken en te komen tot een oplossing hoe de toegangsweg gerealiseerd kan worden.
4.6.
De subsidiaire vordering tot het aanwijzen van een noodweg zal worden afgewezen. Vanwege het karakter van het kort geding mag de rechter in kort geding geen constitutieve uitspraak doen waarmee een bestaande rechtstoestand wordt gewijzigd of opgeheven of een nieuwe rechtstoestand in het leven wordt geroepen. Toewijzing van de vordering zou leiden tot een constitutief vonnis omdat het vonnis wijziging brengt in de rechtstoestand en dat kan niet in een kort geding procedure worden toegewezen.
4.7.
De conclusie luidt dat de vorderingen worden afgewezen en dat eiser als de in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten zal worden veroordeeld. Deze kosten worden aan de zijde van gedaagde tot op heden begroot op NAf 1.500,00 aan salaris gemachtigde.
5.De beslissing
Het Gerecht:
Rechtdoende in kort geding:
5.1.
wijst de vorderingen af;
5.2.
veroordeelt eiser in de proceskosten, aan de zijde van gedaagde tot op heden begroot op NAf 1.500,00.
5.3.
verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Th.G. Lautenbach, rechter, bijgestaan door de griffier, en in het openbaar uitgesproken op 26 april 2024.