ECLI:NL:OGEAM:2024:82

Uitspraak

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN

Zaaknummer: SXM202101468

Vonnis d.d. 6 augustus 2024

inzake

SIMPSON BAY ESTATES N.V.,hierna: SBE,

gevestigd te Sint Maarten,

eiseres, tevens verweerster in reconventie,

gemachtigde: mr. L.G.J. BERMAN,

tegen

OCEAN HOLDING B.V., hierna: Ocean,

gevestigd te Sint Maarten,

gedaagde, tevens eiseres in reconventie,

gemachtigde: mr. B. BROOKS.

1.Het procesverloop

1.1.

Het procesverloop blijkt uit:

het inleidend verzoekschrift met producties, op 25 november 2021 ter griffie ingediend tevens houdende verzoek tot descente alsmede een verzoek tot voeging;
de conclusie van antwoord, tevens houdende eis in reconventie met producties;
het proces-verbaal van voeging;
het comparitievonnis d.d. 24 januari 2023;
de mondelinge behandeling en descente gehouden op 20 april 2023, waarvan aantekening is gehouden door de griffier;
de akte wijziging/vermeerdering van eis van SBE, tevens verzoek tot horen getuigen met producties;
de antwoordakte van Ocean;
de rolbeslissing d.d. 2 april 2024

de akte na rolbeslissing tevens akte wijziging/vermeerdering van eis van SBE met producties;
de akte uitlating van Ocean;
de antwoordakte van SBE;
de antwoordakte van Ocean.

1.2.

De uitspraak van het vonnis is nader bepaald op heden.

2.De feiten

2.1.

SBE is eigenaar van de Zircon Road, Pelican Key, Sint Maarten. Het perceel wordt aangeduid met meetbriefnummer [nummer].

2.2.

Ocean is sinds 6 februari 2019 eigenaar van het perceel aangeduid met meetbriefnummer [nummer] gelegen aan de Zircon Road. Op het perceel staat een huis, dat is verdeeld in zes verschillende wooneenheden met ieder een eigen elektriciteitsmeter.

2.3.

In artikel 10.9 van de beperkende bepalingen van de leveringsakte van 6 februari 2019 staat, voor zover van belang, het volgende vermeld:

“a. Only a single-family residence (…) may be erected on the property.

(…)

i.
The property shall be used for residential purposes only.

(…)

No renting of rooms or rooming house operation shall be permitted on the property. Notwithstanding this provision the entire premises may be rented, as a unit, from time to time. (…)”

2.4.

De rechtsvoorganger van Ocean heeft ter afscheiding van haar perceel met de Zircon Road een muur geplaatst. Uit het kadastraal rapport d.d. 9 mei 2023, overgelegd door SBE, volgt dat deze muur geheel of gedeeltelijk is gebouwd op de Zircon Road.

3.Het geschil

In conventie

3.1.

SBE vordert, na wijziging van eis, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

Ocean te gebieden de inbreukmakende bebouwing, te weten de muur, op het perceel van SBE binnen vier (4) weken na het in dezen te wijzen vonnis af te breken, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van USD 5.000,00 per dag met een maximum van USD 500.000,00;

Ocean te verbieden om in de toekomst opnieuw op het perceel van SBE te bouwen, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van

USD 5.000,00 per dag met een maximum van USD 500.000,00;

Ocean te gebieden de gemaakte wijzigingen aan haar woning, te weten de feitelijke splitsing van de eengezinswoning, ongedaan te maken binnen zestig dagen na het in deze te wijzen vonnis en de woning daarmee weer naar haar aard en uiterlijk in overeenstemming te maken met de functie van eengezinswoning, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van USD 5.000,00 per dag met een maximum van USD 1.000.000,00;

Ocean te verbieden de woning te verhuren aan meer dan één gezin en/of persoon zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van USD 5.000,00 per dag met een maximum van USD 1.000.000,00;

Ocean te verbieden een deel van de woning al dan niet op [het Gerecht leest dit als “voor”] korte termijn te verhuren en een deel zelf te gebruiken of in gebruik te hebben of te geven, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van USD 5.000,00 per overtreding per dag met een maximum van USD 1.000.000,00;

Ocean te verbieden (een deel van) de woning op [het Gerecht leest dit als “voor”] korte termijn (korter dan drie maanden) te verhuren, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van USD 5.000,00 per overtreding en per dag met een maximum van USD 1.000.000,00;

SBE vervangende machtiging te verlenen om de verzochte bevelen, met behulp van de sterke arm, zelf te mogen uitvoeren op kosten van Ocean, indien Ocean daarmee in gebreke blijft;

subsidiair

Ocean te veroordelen tot betaling van een vergoeding van USD 4,00 per vierkante meter overbebouwing per maand;

Ocean te gebieden de muur, althans de overbebouwing terug te brengen tot een hoogte van 1,52 meter, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van USD 5.000,00 per dag met een maximum van USD 500.000,00;

SBE vervangende machtiging te verlenen om het gevorderde onder (v) [het Gerecht leest dit als “ix”], met behulp van de sterke arm, zelf te mogen uitvoeren op kosten van Ocean;

meer subsidiair

Ocean te veroordelen tot betaling van een vergoeding van USD 435,- per vierkante meter overbebouwing.

primair, subsidiair en meer subsidiair

Ocean te veroordelen in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van het in dezen te wijzen vonnis en te vermeerderen met de nakosten.

3.2.

SBE legt aan haar vordering ten grondslag dat Ocean heeft overgebouwd op de Zircon Road die eigendom is van SBE. Ocean heeft hiermee een inbreuk gemaakt op het eigendomsrecht van SBE en heeft onrechtmatig jegens haar gehandeld. Ocean dient die inbreuk op de eigendom op te heffen door de overbouw ongedaan te maken, dan wel door een vergoeding te betalen. Indien Ocean rechtmatig heeft gehandeld is zij ongerechtvaardigd verrijkt en dient zij op die grond schadevergoeding te betalen.

Verder verhuurt Ocean de woning die op haar perceel staat en die is opgesplitst in meerdere wooneenheden aan derden. Deze commerciële exploitatie, alsmede de opsplitsing in meerdere wooneenheden is in strijd met de beperkende bepalingen van de leveringsakte van 6 februari 2019, die kort gezegd alleen gebruik van de woning als eengezinswoning en voor woondoeleinden toestaan. SBE heeft er belang bij dat Ocean de bepalingen naleeft en stopt met de verhuur.

3.3.

Ocean voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid, dan wel afwijzing van de vorderingen van SBE met veroordeling van SBE in de proceskosten. Op de inhoud van het verweer zal hierna, waar nodig, nader worden ingegaan.

In reconventie

3.4.

Ocean vordert bij vonnis, voor zover mogelijk, uitvoerbaar bij voorraad,

voor recht te verklaren dat Ocean door verjaring in 1998, dan wel in 2008, dan wel op 6 februari 2019 reeds eigenaar is geworden van het perceel grond van ongeveer 109 m2 die nog ten name van SBE in de openbare registers staat ingeschreven;

te bepalen dat het te wijzen vonnis in de plaats treedt van iedere andere akte voor de overschrijving van het eigendomstitel van het litigieuze perceel grond in de openbare registers;

SBE te veroordelen in de proceskosten.

3.5.

Ocean legt aan haar vordering ten grondslag dat zij middels verkrijgende dan wel bevrijdende verjaring eigenaar is geworden van het stuk grond van ongeveer 109 m2 waarop zij volgens SBE overgebouwd zou hebben.

3.6.

SBE voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering. Op de inhoud van het verweer zal hierna, waar nodig, nader worden ingegaan.

4.De beoordeling in conventie en in reconventie

4.1.

Ondanks de eerdere voeging zal in iedere zaak afzonderlijk vonnis worden gewezen, omdat iedere zaak op zijn eigen merites wordt beoordeeld.
Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en reconventie zullen deze gezamenlijk worden beoordeeld.

4.2.

Het Gerecht stelt voorop dat uit het kadastrale rapport van 9 mei 2023 volgt dat de muur geheel of gedeeltelijk op de Zircon Road is overgebouwd. Ocean heeft bij haar akte geen (inhoudelijke) bezwaren aangevoerd tegen de inhoud van het door het Kadaster uitgebrachte rapport en de op basis daarvan getrokken conclusies. Daarmee staat vast dat sprake is van overbouw. De vraag is vervolgens of Ocean gehouden is om die mogelijk onrechtmatige situatie op te heffen door de overbouw ongedaan te maken, dan wel of Ocean gehouden is om aan SBE een vergoeding te betalen voor het gebruik van de grond.

4.3.

Ocean stelt dat SBE niet bevoegd is de onderhavige procedure te entameren omdat de Zircon Road een openbare weg is. Voor zover Ocean hiermee heeft bedoeld te stellen dat de Zircon Road door verjaring een openbare weg is geworden, overweegt het Gerecht dat deze stelling alleen al vanwege het ontbreken van een deugdelijke grondslag niet kan slagen.

Of het gaat om een openbare of een private weg is bovendien in deze zaak niet relevant. Vast staat immers dat SBE de eigenaar is van de Zircon Road en dat zij om die reden bevoegd is om zich op haar eigendomsrecht te beroepen. Daarmee is ook gelijk het belang van de onderhavige rechtsvordering gegeven.

4.4.

Ocean heeft zich voorts beroepen op rechtsverwerking. Bij de beoordeling van dit beroep stelt het Gerecht voorop dat in het algemeen van rechtsverwerking slechts sprake kan zijn als de gerechtigde, hier SBE, zich heeft gedragen op een manier die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is met het vervolgens geldend maken van dat recht. Naar vaste rechtspraak van de Hoge Raad is enkel tijdsverloop daarvoor onvoldoende. Dat de muur, zoals door Ocean is gesteld, er al 26 jaar zou staan, is op zichzelf bezien dus onvoldoende. Vereist is de aanwezigheid van bijzondere omstandigheden als gevolg waarvan hetzij bij de schuldenaar (in dit geval Ocean als degene die op het perceel van SBE heeft gebouwd) het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de schuldeiser (in dit geval SBE boven wiens grond de overbouw heeft plaats gevonden en die in beginsel als eigenaar van die grond het recht heeft om verwijdering van de overbouw te vorderen) haar aanspraak niet meer geldend zal maken, hetzij de positie van de schuldenaar onredelijk zou worden benadeeld of verzwaard in geval de schuldeiser zijn aanspraak alsnog geldend zou maken. Dergelijke bijzondere omstandigheden zijn door Ocean niet gesteld. Dat volgens Ocean niet gelijkelijk is opgetreden tegen de andere perceeleigenaren die zouden hebben overgebouwd op de Zircon Road is in ieder geval geen reden om rechtsverwerking aan te nemen. Bovendien rust op SBE, als particuliere grondeigenaar, ook geen dergelijke plicht. Het beroep op rechtsverwerking zal dan ook als onvoldoende onderbouwd worden gepasseerd.

4.5.

Ocean stelt in reconventie dat zij niet gehouden is om de onrechtmatige overbouw ongedaan te maken, omdat zij door verkrijgende, dan wel bevrijdende verjaring eigenaar is geworden van een deel van de Zircon Road waarop de muur is overgebouwd.

4.6.

Het Gerecht stelt voorop dat voor verkrijgende verjaring als bedoeld in artikel 3:99 BW Pro bezit te goeder trouw is vereist gedurende een onafgebroken periode van tien jaren. Een bezitter die niet te goeder trouw is kan door bevrijdende verjaring eigenaar worden van een strook grond. De verjaringstermijn bedraagt in dat geval twintig jaar. Omdat in beide gevallen bezit vereist is, zal het Gerecht eerst beoordelen of aan dat vereiste is voldaan.

4.7.

Bezit is op grond van artikel 3:107 BW Pro het houden van een goed voor zichzelf, hetgeen volgens artikel 3:108 BW Pro moet worden beoordeeld aan de hand van de verkeersopvattingen en op grond van uiterlijke feiten. Gebruik als zodanig creëert nog geen bezit. Om bezit aan te kunnen nemen zijn feitelijke omstandigheden nodig, zoals gedragingen of een bestendige toestand van een erf, waaruit naar de verkeersopvattingen een wilsuiting kan worden afgeleid om een bevoegdheid als gerechtigde tot de onroerende zaak uit te oefenen. De gebruiker dient zich daarbij zodanig te gedragen dat de eigenaar daaruit niets anders kan afleiden dan dat de gebruiker pretendeert eigenaar te zijn, zodat de eigenaar tijdig maatregelen kan nemen om de inbreuk op zijn recht te beëindigen. Op grond van de hoofdregel van 129 Rv rust op Ocean de stelplicht, en bij voldoende betwisting de bewijslast, van haar stelling dat zij als bezitter van een deel van Zircon Road moet worden aangemerkt, nu zij zich op het rechtsgevolg – eigendomsverkrijging – van die stelling beroept.

4.8.

Naar het oordeel van het Gerecht heeft Ocean onvoldoende feitelijke omstandigheden gesteld om tot de conclusie te komen dat sprake is van inbezitneming. Het Gerecht overweegt daartoe dat het enige dat Ocean (onderbouwd) heeft gesteld is dat de muur er al ruim 26 jaar staat. Het moge duidelijk zijn dat dat onvoldoende is voor het Gerecht om vast te stellen of sprake is van inbezitneming. Ocean heeft haar beroep op zowel verkrijgende als op bevrijdende verjaring hiermee onvoldoende feitelijk onderbouwd. Dit brengt met zich dat de vordering in reconventie integraal zal worden afgewezen.

4.9.

Gedaagde heeft gesteld dat de vordering tot afbraak van de muur misbruik van recht oplevert van SBE. Het Gerecht overweegt dat het beroep van Ocean op artikel 3:13 BW Pro vraagt om een afweging tussen het belang van SBE bij verwijdering van de muur van de Zircon Road en het belang van Ocean om niet tot verwijdering van de muur te hoeven overgaan. Ocean heeft gesteld dat zij belang heeft bij het behoud van de muur omdat het zou gaan om een keermuur. Bij verwijdering van deze muur zou volgens Ocean alles naar beneden komen én zou een verhoogd risico ontstaan dat bij hevige regenval grond van haar perceel wegspoelt. SBE heeft haar belang aldus onderbouwd dat de overbouw problemen oplevert voor het verkeer dat omhoog en omlaag komt over de Zircon Road. Het is een smalle weg waar weggebruikers vaak moeten manoeuvreren om langs elkaar te komen. Bovendien wordt er bovenaan de Zircon Road een vastgoedproject ontwikkeld waardoor de Zircon Road op termijn intensiever gebruikt zal gaan worden en de kans op verkeersonveilige situaties daardoor wordt vergroot, aldus steeds SBE.

4.10.

Het Gerecht is van oordeel dat het beroep van Ocean op misbruik van recht niet slaagt. Zij wordt niet onevenredig zwaar benadeeld bij wegneming van de muur. Indien de muur wordt verwijderd en een nieuwe muur wordt geplaatst op de erfgrens blijft de functie als keermuur behouden en zal er geen grond van Ocean wegspoelen. Wat betreft het belang van SBE is voldoende dat zij in de gegeven omstandigheden van de zijde van Ocean geen inbreuk op haar eigendomsrecht behoeft te dulden. Het beroep op misbruik van recht faalt dan ook.

4.11.

Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat de primaire vordering tot verwijdering van de muur toewijsbaar is. De daarop gevorderde dwangsom zal worden beperkt als hierna aangegeven.

4.12.

Het gevorderde verbod om in de toekomst op het perceel van SBE te bouwen zal als onweersproken worden toegewezen. Ook de daarop gevorderde dwangsom zal worden beperkt als hierna aangegeven.

4.13.

De gevorderde vervangende machtiging om de muur zelf af te breken op kosten van gedaagden zal worden afgewezen. Het Gerecht is van oordeel dat de toegewezen dwangsommen voldoende prikkel vormen om een uitgesproken veroordeling na te komen.

4.14.

De door de SBE ingestelde subsidiaire en meer subsidiaire vorderingen behoeven, nu de primaire vorderingen deels worden toegewezen, geen bespreking meer.

4.15.

SBE heeft voorts nog aan de orde gesteld de vraag of Ocean in strijd handelt met gebruiksbeperkende bepalingen uit de leveringsakte. In dat verband heeft SBE gesteld dat de woning die op het perceel van Ocean staat is gesplitst in meerdere wooneenheden die worden verhuurd. Het Gerecht overweegt dat tijdens de descente is gezien dat er zes zelfstandige wooneenheden met ieder een eigen elektriciteitsmeter zijn in de woning.

4.16.

Het Gerecht oordeelt dat de in overweging 2.3. geciteerde gebruiksbeperkende bepalingen een derdenbeding bevatten en SBE nakoming daarvan door Ocean kan vorderen. Uit vaste jurisprudentie van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie en dit Gerecht^[2]volgt dat een dergelijke vordering alleen toewijsbaar is voor zover de eiser daarbij voldoende belang heeft, hij zijn bevoegdheid om de vordering in te stellen niet misbruikt en het beroep op de gebruiksbeperkende bepalingen niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Voor toewijzing moet bovendien – logischerwijs – vast komen te staan dat sprake is van overtreding van de gebruiksbeperkende bepalingen.

4.17.

SBE heeft echter op geen enkele wijze aangegeven wat haar belang is bij de vorderingen iii tot en met vii, zodat deze zullen worden afgewezen.

4.18.

In conventie zijn partijen over en weer in het ongelijk gesteld. Daarom zullen de kosten in conventie worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

4.19.

Ocean wordt in reconventie in het ongelijk gesteld en dient daarom de proceskosten te betalen. Deze kosten worden aan de zijde van SBE tot op heden vastgesteld op nihil, omdat SBE geen gebruik heeft gemaakt van de haar geboden mogelijkheid om een conclusie van antwoord in reconventie in te dienen.

5.De beslissing

Het Gerecht:

In conventie

5.1.

gebiedt Ocean om de muur op het perceel van SBE binnen vier weken na heden af te breken, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van USD 500,00 per dag of gedeelte daarvan dat Ocean hieraan niet voldoet met een maximum van USD 100.000,00;

5.2.

verbiedt Ocean om in de toekomst opnieuw op het perceel van SBE te bouwen, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van USD 500,00 per dag met een maximum van USD 100.000,00;

5.3.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.4.

compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;

5.5.

wijst af het meer of anders gevorderde;

In reconventie

5.6.

wijst de vorderingen af;

5.7.

veroordeelt Ocean in de proceskosten, aan de zijde van SBE tot op heden vastgesteld op nihil.

Dit vonnis is gewezen door mr. G.A.F.M. Wouters, rechter, bijgestaan door

mr. M.E. Diri, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 6 augustus 2024.

Verwijdering muur wegens onrechtmatige overbouw op eigendom eiseres