ECLI:NL:OGEAM:2025:42

Uitspraak

Uitspraakdatum: 30 juni 2025

Zaaknummer: SXM202400489-LAR00044/2024

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN

UITSPRAAK

In het geding van:

[eiseres],

gevestigd te Sint Maarten,

eiseres,

gemachtigde: mr. F. KUTLUER.

tegen

DE MINISTER VAN VOLKSHUISVESTING, RUIMTELIJKE ORDENING, MILIEU EN INFRASTRUCTUUR VAN SINT MAARTEN,

gezeteld te Sint Maarten,

verweerder,

gemachtigde: mr. R.F. GIBSON jr.,

met als derde-belanghebbende:

[vergunninghoudster],

gevestigd te Sint Maarten,

vergunninghoudster,

gemachtigde: mr. W.D. KWEEKEL.

Procesverloop

Bij beschikking van 1 maart 2024 (hierna: de bestreden beschikking), gepubliceerd in de Landscourant op 15 maart 2024, heeft verweerder aan vergunninghoudster een bouwvergunning verleend voor de bouw van een complex met 58 appartementen in Beacon Hill.

Eiseres heeft op 12 april 2024 een pro-forma beroepschrift met producties ingediend tegen de bestreden beschikking. Daarna heeft eiseres bij aanvullend beroepschrift met producties de gronden aangevuld.

De mondelinge behandeling (met een regie-karakter) heeft plaatsgevonden ter zitting van 20 januari 2025. Namens eiseres is verschenen de heer W. Smith, bijgestaan door de gemachtigde voornoemd. Verweerder is bij zijn gemachtigde voornoemd verschenen, vergezeld door de heer T. Snyders. Namens vergunninghoudster is verschenen de gemachtigde voornoemd.

Na de zitting heeft het Gerecht de volgende stukken ontvangen:

een e-mailbericht van verweerder van 4 februari 2025 met aanvullende (op het geding betrekking hebbende) stukken;
een standpuntbepaling met producties van de zijde van verweerder van 17 maart 2025;
een schriftelijke reactie van eiseres van 31 maart 2025;
een schriftuur met producties van vergunninghoudster van 14 april 2025;
een (nadere) schriftuur met producties van vergunninghoudster van 9 mei 2025.

De mondelinge behandeling (inhoudelijk) is voortgezet ter zitting van 19 mei 2025. Namens eiseres is verschenen haar gemachtigde voornoemd. Verweerder is bij zijn gemachtigde voornoemd verschenen, vergezeld door de heer T. Snyders. Namens vergunninghoudster is verschenen de heer Bain, bijgestaan door de gemachtigde voornoemd.

De uitspraak is bepaald op heden.

Overwegingen

Wat is relevant in deze zaak om te weten?

1.1.

Vergunninghoudster heeft op 5 november 2021 een aanvraag voor een bouwvergunning

ingediend voor de bouw van een complex met 58 appartementen op twee percelen (kadastraal bekend als 111/1967 en 69/1956) aan de Beacon Hill Road 16 in de wijk Beacon Hill, gelegen op een schiereiland in de regio van Simpson Bay in Sint Maarten.

1.2.

Het bouwplan ziet op een ‘seven level appartment building’ met een dakterras. De begane grond zal bestaan uit vijf ‘2-bedroom’ appartementen. De verdiepingen twee tot en met zes zullen ieder bestaan uit tien ‘1-bedroom’ appartementen en de zevende verdieping zal bestaan uit drie ‘3-bedroom’ appartementen, waarbij ieder appartement via een trap toegang heeft tot (een deel van) het dakterras. De bouwhoogte van het complex is 23,4 meter.

1.3.

Het bouwplan voorziet voorts in het creëren van 71 parkeerplaatsen bestemd voor auto’s en 5 parkeerplaatsen bestemd voor motors. Deze parkeerplaatsen zijn (vanaf de weg gezien) gesitueerd aan de voorzijde van het complex en verdeeld over twee niveaus, op de begane grond en de eerste verdieping. De parkeerplaatsen bestemd voor auto’s hebben een afmeting van 5 bij 2,50 meter.

1.4.

Op 16 november 2021 is door de inspecteur van verweerder een ‘site report’ opgesteld naar aanleiding van de bouwaanvraag. Daarbij is de situatie ter plaatse door de inspecteur vastgelegd. In het rapport is onder meer (middels het aanvinken met ‘yes’) vermeld dat er voldoende (publiek/privé) parkeerplaatsen aanwezig zijn in het gebied en dat er een toegankelijke weg is naar de bouwplaats. De inspecteur heeft in het rapport opgemerkt dat er geen details of tekeningen zijn van de constructie van de parkeerplaatsen op de tweede level, het dek en het zwembad om de situatie goed vast te stellen (er staat in het rapport ‘access’ maar het Gerecht begrijpt ‘assess’). De inspecteur vraagt de afdeling vergunningen om de meetcertificaten te controleren en aandacht te besteden aan de afstand van de perceelsgrens tot de kustlijn, die ongeveer 8 meter is.

1.5.

De betrokken percelen waarop het bouwplan ziet zijn door het Land Sint Maarten in erfpacht uitgegeven. Het recht van erfpacht op de percelen is in maart 2021 overgedragen aan vergunninghoudster. Op 14 oktober 2021 heeft vergunninghoudster verzocht om wijziging van de erfpachtsvoorwaarden, in die zin dat de bestemming op de percelen wordt gewijzigd van ‘residentiele doeleinden met maximaal drie (3) woonunits’ naar ‘commerciële doeleinden’, en daarnaast toestemming wordt gegeven voor een bouwhoogte van 24 meter. In het kader van (de beoordeling van) dit verzoek zijn er in september 2022 en op 9 mei 2023 een tweetal adviezen opgesteld door de beleidsafdeling van verweerder. Verweerder heeft bij ministerieel besluit van 10 januari 2024 ingestemd met de (her)uitgifte in erfpacht van de percelen, onder de verzochte (gewijzigde) voorwaarden zoals hiervoor vermeld.

1.6.

In een advies van 24 juli 2023 heeft de afdeling vergunningen verweerder geadviseerd om de aanvraag voor het bouwplan goed te keuren. Daarbij is overwogen: ‘
The request has been evaluated based on the Building Ordinance and is determined to be in accordance with the legal requirements. The surface of the Building is 1084.26 m2 and is in accordance with the criteria used on our parts.’

1.7.

Bij de bestreden beschikking heeft verweerder de verzochte bouwvergunning (met nummer BP#262/2021) aan vergunninghoudster verleend. Deze beschikking is gepubliceerd in de Landscourant van Sint Maarten.

Inleiding

2.1.

Eiseres betoogt aan de hand van een aantal – hierna achtereenvolgens te bespreken – beroepsgronden dat er meerdere weigeringsgronden van toepassing zijn op grond waarvan de verzochte bouwvergunning moet worden geweigerd. Zij stelt daarbij dat de bestreden beschikking onzorgvuldig is voorbereid en niet althans onvoldoende is gemotiveerd. Eiseres voert aan dat de verleende bouwvergunning overduidelijk het product is van afscheidsbeleid.

2.2.

Verweerder stelt zich in beroep op het standpunt dat de bestreden beschikking niet in overeenstemming is met de geldende beleidskaders en gegeven adviezen van de beleidsafdeling. Gelet hierop voert verweerder geen verweer en ondersteunt hij hetgeen in het beroepschrift naar voren is gebracht over de bouwhoogte en de gestelde strijd met het parkeerbeleid. Ook wijst verweerder er ten aanzien van het gestelde over ‘afscheidsbeleid’ op dat de bestreden beschikking is genomen door de voormalige Minister in de laatste dagen van zijn termijn. Verweerder concludeert dat de vergunningverlening een langere periode stil heeft gelegen en plotseling, kort voor de wisseling van bewind, is afgehandeld zonder dat artikel 22 van de Bouw- en woningverordening (hierna: Bwv) adequaat is meegewogen.

2.3.

Vergunninghoudster is van mening dat de bestreden beschikking terecht en op goede gronden is verleend. Zij heeft zich – na daartoe door het Gerecht in de gelegenheid te zijn gesteld – voorafgaand aan de inhoudelijke mondelinge behandeling schriftelijk, middels een tweetal stukken, over de verschillende beroepsgronden van eiseres uitgelaten. Ook tijdens de (inhoudelijke) mondelinge behandeling, waarbij de verschillende geschilpunten zijn besproken, heeft zij haar zienswijze mondeling uiteengezet.

2.4.

Aan het einde van de mondelinge behandeling op 19 mei 2025 heeft vergunninghoudster – middels op schrift gestelde pleitaantekeningen – het Gerecht aandacht gevraagd voor drie nieuwe, niet eerder naar voren gebrachte onderwerpen, namelijk de ontvankelijkheid van eiseres, het procesbelang van eiseres en tenslotte de voorwaarden die gesteld worden aan het beperken van het eigendomsrecht van vergunninghoudster. Eiseres en verweerder hebben in reactie bezwaar gemaakt tegen het inbrengen van deze nieuwe onderwerpen, en gesteld dat zij hierop niet adequaat kunnen reageren.

2.5.

Het Gerecht is van oordeel dat het toelaten van de eerst ter zitting door vergunninghoudster naar voren gebrachte (nieuwe) geschilpunten strijd oplevert met de goede procesorde, gelet op het zeer late stadium waarin deze naar voren zijn gebracht en nu de andere partijen zich hierover niet deugdelijk hebben kunnen uitlaten. Het betrekken van deze nieuwe geschilpunten in het geding zou dan ook strijd opleveren met het beginsel van hoor en wederhoor. Het Gerecht ziet dan ook aanleiding om de op schrift gestelde pleitaantekeningen, die uitsluitend zien op de in rechtsoverweging 2.4 vermelde onderwerpen, buiten beschouwing te laten en niet in de beoordeling te betrekken. De op schrift gestelde pleitaantekeningen zullen om deze reden ook niet aan het procesdossier worden toegevoegd.

2.6.

Het gerecht zal in het hierna volgende de verschillende beroepsgronden van eiseres beoordelen, en op grond daarvan beoordelen of de bestreden beschikking de rechterlijke toets kan doorstaan.

Wettelijk kader

3.1.

Ingevolge artikel 7 van de Bwv, voor zover hier van belang, is het verboden een gebouw op te richten zonder inachtneming van de voorschriften, gesteld bij of krachtens deze Bwv, of zonder bouwvergunning.

3.2.

Ingevolge artikel 22 van de Bwv, voor zover hier van belang, is een beslissing tot het verlenen van een voorwaardelijke bouwvergunning of tot gehele of gedeelte weigering steeds met redenen omkleed en kan dat slechts gegrond zijn op de omstandigheid dat:
(….)

5. het gebouw of gebouwgedeelte wegens de ligging of wegens de bouwwijze de omgeving zal ontsieren of hinderlijk dan wel brandgevaarlijk voor de omgeving zal zijn, of,

6. de weg, waaraan de woning zal komen te liggen, niet voldoet aan de eisen, welke betreffende het tracé, de breedte en de constructie daarvan, rekening houdende met de aard van de woning en de eis van begaanbaarheid van de weg voor gouvernementsdiensten, gesteld worden, of,

7. het bouwplan in strijd is met de bestemmingsvoorschriften van een ontwikkelingsplan, dan wel de voorschriften behorende bij een goedgekeurd verkavelingsplan waarin de bij de aanvraag betrokken grond is begrepen.

3.3.

Artikel 22 van de Bwv bevat een limitatief-imperatief stelsel van weigeringsgronden. Dat betekent dat de bouwvergunning alleen op de in dat artikel opgenomen gronden mag worden geweigerd, terwijl als een van de gronden zich voordoet de bouwvergunning moet worden geweigerd.

Gebruiksbeperkende bepalingen in privaatrechtelijke aktes

4.1.

Eiseres voert aan dat het bouwplan de omgeving zal ontsieren en hinder zal opleveren met een verwijzing naar gebruiksbeperkende bepalingen die zijn opgenomen in de koopaktes van bewoners in Beacon Hill. Het bouwplan ziet op een groot appartementencomplex, bestemd voor korte termijn verhuur. Dit is in strijd met voornoemde gebruiksbeperkende bepalingen, waaruit volgt dat er slechts woningen mogen worden gebouwd met een ‘
single family residence purpose’. Ook wijst eiseres op de overtreding van de bepalingen uit de erfpachtakte ten aanzien van de betrokken percelen. Eiseres is van mening dat dit in de weg dient te staan aan het verlenen van de bouwvergunning, temeer nu het de overheid is die deze percelen in erfpacht heeft uitgegeven.

4.2.

Het Gerecht overweegt hierover het volgende. Bij de toetsing van het bouwplan geldt zoals hiervoor onder 3.3 is overwogen een zogenoemd limitatief-imperatief stelsel. Dit betekent dat verweerder moet beoordelen of zich één of meer van de weigeringsgronden uit die bepaling voordoen. Als dat niet het geval is, moet de omgevingsvergunning worden verleend. Verweerder stelt zich terecht op het standpunt dat eventuele afspraken in een koop- of erfpachtakte een privaatrechtelijke aangelegenheid is die geen onderdeel uitmaakt van de weigeringsgronden in artikel 22 van de Bwv. Dit betekent dat de vergunning niet mag worden geweigerd om de reden dat de privaatrechtelijke afspraken niet zouden zijn nagekomen. Dit wordt niet anders indien – zoals hier het geval is – het Land Sint Maarten privaatrechtelijk als partij betrokken is bij de afspraken in voornoemde akte. Het betoog slaagt niet.

Parkeernormen

5.1.

Eiseres voert aan dat dat het aantal parkeerplaatsen waarin het bouwplan voorziet niet voldoet aan het toepasselijke parkeerbeleid. Eiseres stelt dat gelet op het bouwplan in totaal 93 parkeerplaatsen nodig zijn. Eiseres is ter zitting teruggekomen op haar stelling dat het bouwplan slechts voorziet in 37 parkeerplaatsen. Het bouwplan voorziet gelet op het overgelegde en ter zitting besproken parkeerplan in 66 parkeerplaatsen voor bewoners en 5 parkeerplaatsen voor ‘visitors/large vehicles’. Ter zitting heeft eiseres gesteld dat deze laatste 5 parkeerplaatsen niet in de berekening moeten worden betrokken, nu deze niet zijn bedoeld voor de bewoners van de appartementen. Het ontbreken van voldoende parkeerplaatsen zal er volgens eiseres toe leiden dat geparkeerd moet worden in de omgeving, en dit zal leiden tot overlast voor de omgeving. Ook stelt eiseres dat het formaat van de parkeerplaatsen te klein is, nu het parkeerbeleid minimale afmetingen voorschrijft van 6 meter bij 3,5 meter.

5.2.

Verweerder bevestigt in beroep dat het bouwplan in strijd is met het toepasselijke parkeerbeleid ten aanzien van het aantal benodigde parkeerplaatsen en het formaat daarvan. Ter zitting heeft verweerder verder toegelicht dat hij op basis van het bouwplan en het daarbij ingediende parkeerplan uitgaat van 71 beschikbare parkeerplaatsen. Daarbij brengt een redelijke toepassing van het parkeerbeleid volgens verweerder mee dat ook de 5 parkeerplaatsen voor ‘visitors/large vehicles’ in de berekening worden betrokken. Dit aantal is echter onvoldoende, nu in beginsel 93 parkeerplaatsen nodig zijn voor het bouwplan.

5.3.

Vergunninghoudster erkent dat in beginsel 93 parkeerplaatsen nodig zijn op grond van het toepasselijke parkeerbeleid. Zij wijst er echter op dat het bouwplan reeds voorziet in 71 parkeerplaatsen voor auto’s en 5 parkeerplaatsen voor motors, en dat het verweerder op grond van paragraaf 3 van het parkeerbeleid is toegestaan om af te wijken van het minimum aantal parkeerplaatsen. Van deze mogelijkheid is volgens vergunninghoudster door verweerder gebruik gemaakt bij het verlenen van de bouwvergunning. De verwachting is immers dat het aantal beschikbare parkeerplaatsen toereikend zal zijn, gelet op de voorzienbare periodieke leegstand bij korte termijn verhuur van de appartementen en gelet op bestaande en nieuw te bouwen parkeerfaciliteiten in de nabije omgeving. Ten aanzien van het formaat van de parkeerplaatsen, brengt vergunninghoudster tenslotte naar voren dat dit gelet op tabel 2 van het parkeerbeleid voldoet aan de minimale parkeeroppervlakte van 5 meter bij 2,5 meter.

6.1.

Het Gerecht komt tot de volgende beoordeling. Om te bepalen hoeveel parkeerplaatsen nodig zijn om overlast voor de omgeving te voorkomen, als bedoeld in artikel 22, aanhef en onder 5, van de Bwv, is parkeerbeleid vastgesteld: the ‘Parking Standards’, zoals goedgekeurd door verweerder op 2 februari 2016. De beoordeling van de vraag of aan de parkeernormen wordt voldaan dient plaats te vinden op grondslag van het bouwplan zoals ingediend bij de aanvraag.

6.2.

Ten aanzien van de stelling van eiseres, dat het formaat van de parkeerplaatsen niet voldoet aan het parkeerbeleid, heeft vergunninghoudster terecht gewezen op tabel 2 van het parkeerbeleid, waarin is opgenomen dat de afmeting van 6 meter bij 3,5 meter alleen is voorgeschreven bij parallel parkeren; in alle andere situaties is 5 meter bij 2,5 meter voorgeschreven. Het bouwplan bevat geen parallelle parkeerplaatsen maar haakse parkeerplaatsen. Ter zitting hebben eiseres en verweerder dit onderkend en desgevraagd bevestigd dat de aanvraag ten aanzien van het formaat van de parkeerplaatsen wel voldoet aan het parkeerbeleid. Het Gerecht beschouwt de beroepsgrond van eiseres op dit punt dan ook als ingetrokken.

6.3.

Ten aanzien van het aantal parkeerplaatsen, overweegt het Gerecht als volgt. Tussen partijen is niet in geschil, en ook het Gerecht stelt vast, dat uitgaande van het bouwplan en het toepasselijke parkeerbeleid voor het bouwproject 93 parkeerplaatsen vereist zijn. Gelet op het ter zitting besproken parkeerplan dat deel uitmaakt van de aanvraag stelt het Gerecht vast dat het bouwplan voorziet in 71 parkeerplaatsen. Daarbij volgt het Gerecht verweerder in zijn stelling dat een redelijke toepassing van het parkeerbeleid meebrengt dat de 5 parkeerplaatsen voor ‘visitors/large vehicles’ ook worden meegenomen in de berekening van het aantal beschikbare parkeerplaatsen. Dit geldt echter – anders dan vergunninghoudster betoogt – niet voor de 5 parkeerplaatsen voor motors, reeds om de reden dat dit geen parkeerplaatsen voor auto’s betreffen.

6.4.

De aanvraag voldoet met 71 parkeerplaatsen niet aan het parkeerbeleid. De stelling van vergunninghoudster, dat verweerder in dit geval gebruik heeft gemaakt van zijn bevoegdheid om een uitzondering te maken op de parkeernorm, volgt het Gerecht niet. Het afwijken van de parkeernorm dient immers gelet op het bepaalde in paragraaf 3 van het parkeerbeleid deugdelijk gemotiveerd te worden en onderdeel uit te maken van de te verlenen bouwvergunning. Uit de bestreden beschikking blijkt hier niets van.

6.5.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat verweerder bij het verlenen van de bouwvergunning een onjuiste toepassing heeft gegeven aan het parkeerbeleid. De beroepsgrond van eiseres over de parkeernorm treft doel en de bestreden beschikking komt voor vernietiging in aanmerking wegens strijd met het parkeerbeleid en het ontbreken van een deugdelijke motivering ten aanzien van de vraag of het gebouw hinderlijk zal zijn voor de omgeving als bedoeld in artikel 22, onder 5, van de Bwv.

De weg en parkeer- en verkeersdruk

7.1.

Eiseres betoogt dat de weigeringsgronden van artikel 22, aanhef en 5 en 6, van de Bwv aan vergunningverlening in de weg staat en stelt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de aanvullende verkeersbelasting door het bouwplan op de wegen in Beacon Hill en met name de gevolgen voor de enige toegangsweg naar Beacon Hill. Eiseres betoogt dat er al jaren ernstige problemen bestaan op deze toegangsweg en dat de huidige infrastructuur de omvang van het bouwplan niet aan kan. Eiseres vreest verder dat het bouwplan tot gevolg heeft dat – nog meer dan nu – op de weg wordt geparkeerd, waardoor hulpdiensten niet goed kunnen manoeuvreren.

7.2.

Verweerder brengt in beroep naar voren dat een verhoogde verkeers- en parkeerdruk in de omgeving als gevolg van het bouwproject reëel is, en dat dit aspect ten onrechte niet in de besluitvorming is betrokken. Door het tekort aan parkeerplaatsen binnen het bouwproject zullen bewoners en bezoekers genoodzaakt zijn om in de omliggende straten te parkeren. De toegangsweg en de infrastructuur van Beacon Hill zijn hiervoor echter niet toereikend. Wild parkeren kan de doorgang op de wegen ernstig belemmeren en de bereikbaarheid van hulpdiensten negatief beïnvloeden.

7.3.

Vergunninghoudster bestrijdt de stellingen van eiseres, en wijst in dit verband op de inhoud van het site report dat door de inspecteur van verweerder is opgesteld. Hieruit kan worden afgeleid dat sprake is van een goede en toegankelijke toegangsweg die bovendien in goede conditie is.

7.4.

Het Gerecht komt tot de volgende beoordeling. Eiseres en verweerder hebben in de beroepsprocedure op navolgbare wijze gemotiveerd en aannemelijk gemaakt dat de verwachte parkeer- en verkeerstoename als gevolg van het bouwplan onvoldoende beheersbaar is binnen de bestaande infrastructuur in de nabije omgeving en om die reden hinderlijk zal zijn voor de omgeving. Daarbij is de grootschaligheid van het appartementencomplex van belang, in combinatie met de verwachte parkeerdruk en de bestaande infrastructuur in de omgeving. Vergunninghoudster kan worden gevolgd in haar stelling dat uit het site report blijkt dat de weg waaraan het bouwplan komt te liggen toegankelijk is en voldoet aan de eisen die daar in het algemeen aan gesteld worden, maar dit laat onverlet dat aannemelijk is dat het bouwplan, rekening houdend met de omvang en de commerciële bestemming daarvan, tot gevolg zal hebben dat deze weg onvoldoende begaanbaar zal zijn voor gouvernementsdiensten en bovendien zal leiden tot hinder voor de omgeving. Daarbij is van belang dat – zoals hiervoor is overwogen – er onvoldoende parkeerplaatsen zijn binnen het bouwproject waardoor het parkeren op de toegangsweg naar het bouwproject en in nabijgelegen straten een logisch en voorzienbaar gevolg is. De stelling van vergunninghoudster, dat er op minder dan 200 meter afstand een (betaalde) publieke parkeervoorziening is, maakt dat niet anders.

7.5.

Gelet op het voorgaande slagen de beroepsgronden van eiseres, dat artikel 22, aanhef en onder 5 en 6, van de Bwv aan vergunningverlening in de weg staan, gelet op de weg en de voorzienbare verkeers- en parkeerdruk in de omgeving als gevolg van het bouwproject.

Ontsiering en/of hinder vanwege bouwhoogte, bouwdichtheid, afstand tot perceelgrenzen en bestemming

8.1.

Eiseres stelt dat het bouwplan in strijd is met de maximale bouwhoogte zoals voorgeschreven in het Simpson Bay Development Plan (hierna: het SBDP). Eiseres stelt dat verweerder het bouwplan dient te toetsen aan het SBDP bij beantwoording van de vraag of dit de omgeving zal ontsieren of hinderlijk zal zijn voor de omgeving. De bouwhoogte van 23,4 meter is volstrekt in strijd met de in het SBDP opgenomen maximale bouwhoogtes van 9 en 12 meter. Deze bouwhoogte zal het uitzicht van veel buurtbewoners belemmeren. Ook de afstand van het gebouw tot de perceelgrenzen is minder dan de voorgeschreven 5 meter. Daarnaast lijkt de bouwdichtheid te worden overschreden. Uit het SBDP kan tenslotte worden afgeleid dat Beacon Hill wordt gezien als een woonwijk met een conservatieve bestemming. Het bouwplan waarvoor vergunning is verleend is in strijd met deze bestemming.

8.2.

Verweerder heeft in beroep de twee adviezen van de beleidsafdeling van verweerder van september 2022 en 9 mei 2023 overgelegd, en stelt zich op het standpunt dat deze adviezen ook zouden zijn gegeven indien de beleidsafdeling om advies was gevraagd over de bouwaanvraag. In deze adviezen is geconcludeerd dat geen bezwaar bestaat tegen de verzochte bestemmingswijziging naar ‘commerciële doeleinden’, maar dat een bouwhoogte van 24 meter een significante impact zal hebben op de omgeving. Rekening houdend met mogelijke hinder en overlast, is het advies om – met een kleine afwijking van de maximale bouwhoogte in het SBDP – een gebouw toe te staan van maximaal vier levels, met een bouwhoogte van ongeveer 12 meter. Verweerder schaart zich achter de gegeven adviezen en stelt dat een bouwhoogte van 24 meter een onevenredige dominantie oplevert ten aanzien van bestaande bebouwing. Het bouwplan draagt daardoor niet bij aan een goed woon- en leefklimaat.

8.3.

Vergunninghoudster betwist dat het bouwplan waarvoor vergunning is gevraagd de omgeving ontsiert danwel hinder veroorzaakt. Primair betoogt vergunninghoudster dat het SBDP geen vastgesteld ontwikkelingsplan betreft en evenmin kan worden aangemerkt als (bestendig) beleid dat de wettelijke normen ‘ontsiering’ en ‘hinder’ concretiseert en nader invult. Er is geen sprake van een besluit waarbij het SBDP als beleid is vastgesteld en het SBDP is ook nimmer als zodanig in de Landscourant gepubliceerd. Vergunninghoudster wijst erop dat er, bij de terinzakelegging van het SBDP als ontwerp ontwikkelingsplan, meerdere bezwaren zijn ingediend op grond waarvan is aangekondigd dat het SBDP zou worden aangepast. Een gewijzigd plan is echter nooit gepubliceerd. Verder betoogt vergunninghoudster dat het SBDP nimmer consequent als beleidsmatig toetsingskader bij de beoordeling van vergunningaanvragen is toegepast. Er is volgens vergunninghoudster geen grond voor de conclusie dat verweerder het SBDP ten tijde van het nemen van de bestreden beschikking als standaardbeleid toepaste.

9.1.

Het Gerecht komt tot de volgende beoordeling. In lijn met- en in aanvulling op hetgeen het Gerecht in zijn uitspraak van 28 april 2025 (ECLI:NL:OGEAM:2025:17) heeft overwogen, overweegt het Gerecht het volgende over de wijze waarop het SBDP bij de beoordeling van de bouwaanvraag dient te worden betrokken.

9.2.

Vooropgesteld wordt dat het SBDP geen vastgesteld ontwikkelingsplan betreft. Gelet hierop en nu voor de percelen geen (ander) ontwikkelingsplan of goedgekeurd verkavelingsplan is vastgesteld, gelden er geen wettelijke (bouw)voorschriften waaraan het bouwplan kan worden getoetst. Dit brengt mee dat artikel 22, aanhef en onder 7, van de Bwv niet aan vergunningverlening in de weg staat.

9.3.

Artikel 22, aanhef en onder 5, van de Bwv biedt een zelfstandige weigeringsgrond indien een gebouw wegens de ligging of wegens de bouwwijze de omgeving zal ontsieren of hinderlijk voor de omgeving zal zijn. Voor de beoordeling of een bouwplan ontsierend zal zijn of hinder zal opleveren zoals bedoeld in deze bepaling, hanteert verweerder al lange tijd het toetsingskader om bouwplannen te toetsen aan (de voorschriften uit) een concept-ontwikkelingsplan als het SBDP. Deze vaste gedragslijn is sinds 2014 ingezet en geldt tot op heden. Het Gerecht merkt deze gedragslijn daarom aan als bestendig beleid, in die zin dat het SBDP als beleidsstuk met richtinggevende voorschriften heeft te gelden voor verweerder en als zodanig wordt betrokken bij de beantwoording van de vraag of een gebouw waarvoor vergunning is aangevraagd wegens de ligging of bouwwijze ontsierend of hinderlijk zal zijn voor de omgeving, als bedoeld in artikel 22, aanhef en onder 5, van de Bwv.

9.4.

Wat vergunninghoudster hiertegen naar voren heeft gebracht, is onvoldoende voor een ander oordeel. Weliswaar is het SBDP nimmer als beleidsdocument in de Landscourant gepubliceerd en had het op de weg gelegen van verweerder om dit wel te doen, maar daar staat tegenover dat het SBDP wel voor een ieder toegankelijk is op de overheidssite. Bovendien doet het betoog van vergunninghoudster niet af aan de omstandigheid dat verweerder conform zijn vaste gedragslijn dient te handelen. De stelling van vergunninghoudster, dat er geen grond is voor de conclusie dat verweerder het SBDP ten tijde van de aanvraag en het nemen van de bestreden beschikking toepaste als beleidsstuk, volgt het Gerecht niet. Zoals ook wordt bevestigd in de door verweerder overgelegde adviezen van de beleidsafdeling van september 2022 en 9 mei 2023, die zijn opgesteld na de datum van de onderhavige bouwaanvraag en vóór het nemen van de bestreden beschikking, valt onmiskenbaar af te leiden dat het SBDP ook in deze periode werd betrokken bij de beantwoording van de vraag of een gebouw ontsierend of hinderlijk zal zijn voor de omgeving. Dat verweerder in de bestreden beschikking kennelijk is voorbijgegaan aan dit beleidsstuk en tevens aan de door de beleidsafdeling opgestelde adviezen omtrent ontsiering en/of hinder, is – zonder enige motivering op dit punt – onbegrijpelijk en levert strijd op met de rechtszekerheid. Dit is door verweerder in deze beroepsprocedure ook onderkend.

10.1.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het SBDP – ook ten tijde van de onderhavige bouwaanvraag – moet worden aangemerkt als een beleidsstuk dat moet worden betrokken bij de beoordeling of een gebouw waarvoor vergunning is aangevraagd wegens de ligging of bouwwijze ontsierend of hinderlijk zal zijn voor de omgeving, als bedoeld in artikel 22, aanhef en onder 5, van de Bwv.

10.2.

Tussen partijen is niet in geschil dat het bouwplan de maximale bouwhoogte, zoals opgenomen in het SBDP, overschrijdt. Verweerder is in beroep – middels onderbouwing met opgestelde adviezen van de beleidsafdeling – op navolgbare wijze tot het deugdelijk gemotiveerde oordeel gekomen dat een bouwhoogte van 23,4 meter hinder zal opleveren als bedoeld in artikel 22, aanhef en onder 5, van de Bwv. Dit staat derhalve aan vergunningverlening in de weg. De beroepsgrond van eiseres ten aanzien van de bouwhoogte slaagt.

10.3.

Wat betreft de afstanden van het bouwwerk tot de perceelgrenzen en de bouwdichtheid, heeft vergunninghoudster in beroep concreet onderbouwd dat het bouwplan voldoet aan de minimale afstand van 3 meter ten aanzien van de zich aan weerszijden bevindende perceelgrenzen en de minimale afstand van 5 meter tussen de voorzijde van het gebouw en de straat. Ook heeft vergunninghoudster middels een berekening inzichtelijk gemaakt dat de bouwdichtheid van het bouwplan (met 1086 m2) minder is dan de toegestane bebouwingsdichtheid op grond van het SBDP. Eiseres en verweerder hebben deze stellingen van vergunninghoudster niet (gemotiveerd) weersproken. Dit brengt mee dat de beroepsgronden van eiseres ten aanzien van de bouwdichtheid en afstand tot de perceelsgrenzen geen doel treffen.

10.4.

Tenslotte heeft vergunninghoudster er wat betreft de bestemming van het bouwplan terecht op gewezen dat op grond van het SBDP verschillende commerciële activiteiten in Beacon Hill zijn toegestaan. Dit is door eiseres en verweerder niet weersproken. Bovendien blijkt uit de door verweerder overgelegde adviezen van de beleidsafdeling dat er geen bezwaar bestaat tegen wijziging van de bestemming van de percelen naar commercieel. Het Gerecht volgt de inhoud van deze adviezen, nu deze zorgvuldig tot stand zijn gekomen aan de hand van de toepasselijke beleidskaders en bovendien deugdelijk zijn gemotiveerd. Dit brengt mee dat verweerder zich op het standpunt heeft kunnen stellen dat de enkele bestemming van het bouwplan op de percelen, te weten residentieel met commerciële doeleinden, geen hinder oplevert zoals bedoeld in artikel 22, aanhef en onder 5, van de Bwv. De beroepsgrond van eiseres ten aanzien van de bestemming treft geen doel.

Afscheidsbeleid?

11. Eiseres stelt dat de bestreden beschikking overduidelijk het product is van afscheidsbeleid, nu de aanvraag in 2021 is ingediend, de vergunningverlening daarna drie jaren stillag, waarna de verzochte bouwvergunning in 2024, net vóór de regeringswissel, plotseling is verleend bij de bestreden beschikking. Hoewel vergunninghoudster betwist dat de bestreden beschikking het product is van afscheidsbeleid, erkent verweerder dat de hiervoor geschetste gang van zaken opmerkelijk is en dat artikel 22 van de Bwv niet adequaat is meegewogen bij de plotselinge besluitvorming. Het Gerecht zal in het midden laten of de bestreden beschikking al dan niet kan worden aangemerkt als afscheidsbeleid. Uit al het voorgaande kan immers reeds de conclusie worden getrokken dat de bestreden beschikking onvoldoende zorgvuldig is voorbereid en een deugdelijke motivering ontbreekt. Nu de bestreden beschikking vanwege verschillende – hiervoor besproken – gebreken de rechterlijke toets niet kan doorstaan, is dit op zichzelf reeds voldoende voor de navolgende eindconclusie.

Eindconclusie

12.1.

Het beroep is gegrond en de bestreden beschikking komt voor vernietiging in aanmerking wegens strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel, het motiveringsbeginsel, en het bepaalde in artikel 22, aanhef en onder 5 en 6, van de Bwv.

12.2.

Ter zitting is met partijen besproken wat de gevolgen zouden moeten zijn van vernietiging van de bestreden beschikking. De rechtsgevolgen van de bestreden beschikking kunnen immers gelet op de vastgestelde gebreken niet in stand blijven. Voorts brengt het limitatief-imperatieve stelsel van weigeringsgronden van artikel 22 van de Bwv mee dat indien – zoals hier het geval – meerdere weigeringsgronden zich voordoen de bouwvergunning moet worden geweigerd. Verweerder heeft ter zitting verzocht om hem op te dragen om een nieuwe beschikking te nemen op de aanvraag van vergunninghoudster. Weliswaar moet worden geconcludeerd dat meerdere weigeringsgronden in de weg staan aan vergunningverlening, maar verweerder wenst een nadere beoordeling uit te voeren en vergunninghoudster waar nodig in de gelegenheid te stellen om een gewijzigd bouwplan in te dienen. Vergunninghoudster heeft ook te kennen gegeven dat zij nader overleg met verweerder wenst, temeer nu zij zo nodig meer parkeerplaatsen kan creëren op de betrokken percelen waardoor eventuele overlast kan worden beperkt.

12.3.

Het Gerecht ziet gelet op het voorgaande aanleiding om te bepalen dat verweerder opnieuw op de aanvraag van vergunninghoudster moet beslissen, met inachtneming van hetgeen in deze uitspraak is overwogen. Daarbij dient verweerder bij zijn (nadere) oordeel over de vraag of het bouwwerk zoals aangevraagd, ontsierend is of hinder zal opleveren als bedoeld in artikel 22, aanhef en onder 5, van de Bwv, de door eiseres en vergunninghoudster in beroep naar voren gebrachte omstandigheden ter plaatse die van belang zijn voor de bouwhoogte, waaronder die van andere bouwwerken in de directe omgeving en zichtbelemmering, nader te onderzoeken en kenbaar in zijn nadere oordeel te betrekken.

12.4.

Nu het beroep gegrond zal worden verklaard, is er aanleiding om verweerder te veroordelen in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze stelt het Gerecht met toepassing van het Besluit Proceskosten Bestuursrecht vast op Cg 2.450,-- zijnde 3,5 punten ad Cg 700,-- (1 punt voor het beroepschrift, 0,5 punt voor de schriftelijke zienswijze na opmerkingen van andere partijen, en 2 punten voor de mondelinge behandelingen). Voorts zal het Gerecht bepalen dat verweerder aan eiseres Cg 150,-- dient te betalen als vergoeding van het door haar gestorte griffierecht.

De beslissing

Het Gerecht:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de bestreden beschikking van 1 maart 2024 (met nummer BP#262/2021);

- draagt verweerder op om binnen vier maanden na deze uitspraak een nieuwe beschikking te nemen op de aanvraag om een bouwvergunning van 5 november 2021, met inachtneming van hetgeen in deze uitspraak is overwogen;

- bepaalt dat verweerder aan eiseres zal betalen een bedrag van Cg 2.450,-- en een bedrag van

Cg 150,--.

Deze uitspraak is gedaan door mr. B. Martinez-Hammer, rechter in het Gerecht in eerste aanleg te Sint Maarten, en uitgesproken in het openbaar in tegenwoordigheid van de griffier op 30 juni 2025.

Informatie over hoger beroep

Tegen deze uitspraak kunnen alle partijen hoger beroep instellen bij het Gemeenschappelijk Hof van Justitie.

Het hoger beroepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Het hoger beroep moet worden ingediend bij het Gerecht dat de uitspraak heeft gedaan.

De indiener van het hoger beroep moet in ieder geval:

- het hoger beroepschrift indienen in tweevoud;

- een afschrift van deze uitspraak bijvoegen;

- vermelden waarom hij het niet eens is met de uitspraak (hoger beroepsgronden).

Partijen kunnen gebruik maken van de mogelijkheid om binnen de gegeven hoger beroepstermijn te volstaan met een pro-forma hoger beroepschrift. Dit betekent dat de hoger beroepsgronden op een later moment worden ingediend.

Voor het instellen van het hoger beroep is griffierecht verschuldigd.