ECLI:NL:OGEAM:2025:17

Uitspraak

Uitspraakdatum: 28 april 2025

Zaaknummer: SXM202400531-LAR00047/2024

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN

UITSPRAAK

In het geding van:

[eiseres],

gevestigd te Sint Maarten,

eiseres,

gemachtigde: mr. F. KUTLUER.

tegen

DE MINISTER VAN VOLKSHUISVESTING, RUIMTELIJKE ORDENING, MILIEU EN INFRASTRUCTUUR VAN SINT MAARTEN,

gezeteld te Sint Maarten,

verweerder,

gemachtigde: mr. R.F. GIBSON jr.,

met als derde-belanghebbende:

[vergunninghoudster].,

gevestigd te Sint Maarten,

vergunninghoudster,

gemachtigde: mr. B.B. BROOKS.

Procesverloop

Bij beschikking van 8 september 2022 (hierna: de bestreden beschikking) heeft verweerder aan vergunninghoudster een bouwvergunning verleend voor de bouw van een complex met 12 appartementen in Beacon Hill.

Eiseres heeft op 19 april 2024 een pro-forma beroepschrift met producties ingediend tegen de bestreden beschikking. Daarna heeft eiseres bij aanvullend beroepschrift met producties de gronden aangevuld.

Vergunninghoudster heeft een schriftuur met producties ingediend.

Verweerder heeft een aantal stukken ingediend.

De mondelinge behandeling (met een regie-karakter) heeft plaatsgevonden ter zitting van 20 januari 2025. Namens eiseres is verschenen de heer W. Smith, bijgestaan door de gemachtigde voornoemd. Verweerder is bij zijn gemachtigde voornoemd verschenen, vergezeld door de heer T. Snyders. Namens vergunninghoudster is verschenen de heer B. Grosjean, bijgestaan door de gemachtigde voornoemd. De vergunninghoudster heeft ter zitting een tekening van de parkeerplaatsen overgelegd.

Na de zitting heeft het Gerecht de volgende stukken ontvangen:

aanvullende (op het geding betrekking hebbende) stukken van de zijde van verweerder;
een verweerschrift van de zijde van verweerder;
een schriftelijke reactie van de zijde van eiseres;
een schriftelijke reactie met een productie van de zijde van vergunninghoudster.

De mondelinge behandeling (inhoudelijk) is voortgezet ter zitting van 17 maart 2025. Namens eiseres is verschenen de heer D. Alexander, bijgestaan door de gemachtigde voornoemd. Verweerder is bij zijn gemachtigde voornoemd verschenen, vergezeld door de heer T. Snyders. Namens vergunninghoudster is verschenen de heer B. Grosjean, bijgestaan door de gemachtigde voornoemd.

De uitspraak is bepaald op heden.

Overwegingen

Wat is relevant in deze zaak om te weten?

1.1.

Eiseres heeft op 23 februari 2021 een aanvraag voor een bouwvergunning ingediend voor

de bouw van een complex met 12 ‘1-bedroom’ appartementen, op het perceel [adres] in de wijk Beacon Hill, gelegen op een schiereiland in de regio van Simpson Bay in Sint Maarten.

1.2.

Bij beschikking van 20 augustus 2021 (hierna: de eerste bouwvergunning) heeft

verweerder de verzochte bouwvergunning (met nummer BP#37/2021) aan vergunninghoudster verleend. Deze beschikking is gepubliceerd in de Landscourant van Sint Maarten.

1.3.

Eiseres heeft bezwaar gemaakt tegen de eerste bouwvergunning. Verweerder heeft het bezwaarschrift ter advisering in handen gesteld van de bezwaaradviescommissie (hierna: de commissie). Op 1 december 2021 heeft een hoorzitting plaatsgevonden. In een schriftelijk advies van de commissie van 14 december 2021 (hierna: het advies) zijn de bezwaren beoordeeld is geconcludeerd dat de bezwaren gegrond moeten worden verklaard. Verweerder is geadviseerd om de verleende bouwvergunning te herroepen, en om de aanvraag van vergunninghouder opnieuw integraal te beoordelen.

1.4.

Bij beschikking van 8 juli 2022, gericht aan vergunninghoudster, heeft verweerder de eerste bouwvergunning – met verwijzing naar het advies – herroepen, en tevens medegedeeld dat de afdeling vergunningen de aanvraag opnieuw zal beoordelen waarna een nieuwe beslissing zal worden genomen.

1.5.

Bij de bestreden beschikking van 8 september 2022 heeft verweerder de verzochte bouwvergunning (met nummer BP#37/2021) opnieuw aan vergunninghoudster verleend. Deze beschikking is getiteld ‘
renewed decision’ en is niet gepubliceerd in de Landscourant van Sint Maarten.

Ontvankelijkheid beroep

2.1.

Het Gerecht dient ambtshalve te beoordelen of het beroepschrift van eiseres tijdig is ingediend. Tussen partijen is niet in geschil, en ook het Gerecht stelt vast, dat sprake is van een termijnoverschrijding. Artikel 16, eerste lid, van de Landsverordening administratieve rechtspraak (Lar) bepaalt dat de termijn voor het indienen van een beroepschrift zes weken is en dat die termijn aanvangt op de dag na die waarop de beschikking is gegeven. Het tweede lid van dit artikel bepaalt dat de dag waarop de beschikking is verzonden of is uitgereikt, geldt als de dag waarop de beschikking is gegeven. De bestreden beschikking is aan vergunninghoudster uitgereikt op 15 juli 2022. De beroepstermijn is dus aangevangen op 16 juli 2022. De laatste dag waarop beroep kon worden ingesteld, was 27 augustus 2022. Eiseres heeft beroep ingesteld op 19 april 2024. Dat is buiten de termijn.

2.2.

Artikel 16, derde lid, van de Lar bepaalt dat wanneer het beroepschrift na afloop van de daarvoor gestelde termijn is ingediend, niet-ontvankelijkheid op grond daarvan achterwege blijft, indien de indiener aantoont dat de termijnoverschrijding het gevolg is van hem niet toe te rekenen bijzondere omstandigheden en dat hij het beroep heeft ingesteld zo spoedig als dit redelijkerwijs kon worden verlangd.

2.3.

Onder verwijzing naar de uitspraak van het Hof van 14 februari 2024 (ECLI:NL:OGHACMB:2024:14) en de uitspraak van het CBB van 30 januari 2024 (ECLI:NL:CBB:2024:31) overweegt het Gerecht dat in gevallen waarin een belanghebbende pas kennis neemt van een op correcte wijze bekendgemaakt besluit als de bezwaar- of beroepstermijn al geheel of grotendeels is verstreken en de belanghebbende ook niet eerder kennis kón nemen van het besluit, die derde bij het maken van bezwaar of het instellen van beroep in ieder geval niet verwijtbaar te laat is als hij dat doet binnen zes weken nadat hij te weten is gekomen dat een besluit is genomen dat zijn belangen kan raken. De eerder gehanteerde termijn van twee weken – op basis van oude jurisprudentie – is hierbij uitdrukkelijk losgelaten.

2.4.

Het Gerecht stelt op basis van de niet-weersproken en aannemelijke verklaring van eiseres vast dat zij pas op 14 maart 2024 kennis heeft genomen van (het bestaan van) de bestreden beschikking. Mede gelet op het feit dat verweerder heeft nagelaten om de bestreden beschikking te publiceren, is er geen enkele reden om aan te nemen dat eiseres eerder kennis kon nemen van het bestreden besluit. Eiseres heeft beroep ingesteld op 19 april 2024, derhalve binnen zes weken na 14 maart 2024, de dag waarop zij te weten is gekomen dat een beschikking was genomen die haar belangen raken.

2.5.

Gelet op het voorgaande heeft eiseres het beroepschrift dus ingediend zo spoedig als dit redelijkerwijs kon worden verlangd. Gelet hierop is de termijnoverschrijding verschoonbaar. Het beroep van eiseres is derhalve ontvankelijk.

Is de bestreden beschikking een beslissing op bezwaar?

3.1.

Eiseres stelt dat onduidelijk is of de bestreden beschikking dient te worden aangemerkt als een beslissing op het door haar gemaakte bezwaar tegen de eerste bouwvergunning. In dit verband stelt eiseres dat zij de beschikking van 8 juli 2022, waarbij de eerste bouwvergunning is herroepen, nimmer heeft ontvangen. Indien de bestreden beschikking dient te worden aangemerkt als een beslissing op bezwaar, voert eiseres aan dat het zorgvuldigheidsbeginsel en motiveringsbeginsel is geschonden, nu hierin geen rekening is gehouden met de bezwaren en het advies van de commissie.

3.2.

Het Gerecht overweegt hierover het volgende. Tussen partijen is niet in geschil, en ook het Gerecht stelt vast, dat de bestreden beschikking een uitvloeisel is van de bezwaarprocedure naar aanleiding van het door eiseres gemaakte bezwaar tegen de eerste bouwvergunning. Naar aanleiding van dit bezwaar heeft verweerder de eerste bouwvergunning immers bij beschikking van 8 juli 2022 herroepen en aangekondigd dat na een herbeoordeling een nieuw besluit zal worden genomen op de aanvraag. Vervolgens is hieraan met de bestreden beschikking van 8 september 2022 gevolg gegeven, waarbij wederom – en op basis van de initiële aanvraag van 23 februari 2001 – een bouwvergunning is verleend. Tussen de herroeping van de eerste bouwvergunning en de bestreden beschikking bestaat naar het oordeel van het Gerecht een duidelijke samenhang. De desbetreffende beschikkingen dienen naar hun inhoud te worden opgevat als de samenstellende bestanddelen van de in heroverweging gegeven beslissing op bezwaar.

3.3.

Op grond van artikel 68, tweede lid, van de Lar dient de beslissing op bezwaar de gronden te bevatten waarop zij rust en moet zij de plaats innemen van de bestreden beschikking. Daaruit volgt dat zogenoemde ‘gesplitste besluitvorming’ in beginsel niet is toegestaan. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen mag duidelijk zijn dat de bestreden beschikking op die niet toegestane wijze tot stand is gekomen. Het Gerecht zal de onvolledige beschikking van 8 juli 2022 zo opvatten dat deze deel is gaan uitmaken van de bestreden beschikking, waartegen dit beroep is gericht. Eiseres ondervindt aldus geen processueel nadeel van de onjuiste wijze van beslissen door verweerder, waaraan dan ook verder geen gevolgen behoeft te worden verbonden. Dat eiseres de beschikking van 8 juli 2022 voorafgaand aan de beroepsprocedure niet eerder heeft ontvangen, zoals zij stelt, maakt dit niet anders. Vaststaat dat deze beschikking inmiddels genoegzaam bekend is en de beroepsgronden zijn inhoudelijk gericht tegen de opnieuw verleende bouwvergunning.

3.4.

Gelet op het voorgaande wordt de bestreden beschikking door het Gerecht aangemerkt als een beslissing op het bezwaar tegen de eerste bouwvergunning.

Kan de bestreden beschikking de rechterlijke toets doorstaan?

4.1.

De beroepsgrond van eiseres, dat de bestreden beschikking niet zorgvuldig tot stand is gekomen en een deugdelijke motivering ontbreekt, slaagt. Uit de motivering van de bestreden beschikking valt immers niet af te leiden dat deze is gegrond op het bezwaarschrift. Dit levert naast strijd met voornoemde algemene beginselen van behoorlijk bestuur ook strijd op met het bepaalde in artikel 68, eerste lid, van de Lar.

4.2.

Voorts brengt de omstandigheid dat verweerder de behandeling van het bezwaarschrift, waaronder begrepen het houden van een hoorzitting, heeft opgedragen aan de commissie, mee dat artikel 70 van de Lar van toepassing is. Hierin is bepaald dat, indien het bestuursorgaan zich verenigt met het advies, hij het advies met de gronden waarop het berust tot zijn standpunt kan maken en opnemen in de beschikking. Indien het bestuursorgaan afwijkt van het advies, geeft het in zijn beschikking de redenen daarvoor aan. In dit geval heeft verweerder weliswaar, in overeenstemming met het advies, besloten om de eerste bouwvergunning te herroepen en de aanvraag opnieuw te beoordelen, maar heeft hij bij de daarop volgende herbeoordeling het advies van de commissie ten aanzien van de gemaakte bezwaren niet op een kenbare en deugdelijk gemotiveerde wijze betrokken. Gelet op het advies waren er onmiskenbaar meerdere bezwaren die volgens de commissie – zonder nader onderzoek of nadere motivering van verweerder – in de weg stonden aan het opnieuw verlenen van een bouwvergunning. Verweerder heeft in de bestreden beschikking niet deugdelijk gemotiveerd om welke redenen, gelet op het advies en aan de hand van de ingediende bezwaren, wederom tot het verlenen van de bouwvergunning is overgegaan. Deze handelwijze levert – naast strijd met artikel 68 van de Lar - ook strijd op met het bepaalde in artikel 70, tweede lid en derde lid, van de Lar.

Tussenconclusie

5. Gelet op het voorgaande is het beroep gegrond komt de bestreden beschikking voor vernietiging in aanmerking wegens strijd met de artikelen 68, eerste lid, en 70, tweede en derde lid, van de Lar, alsmede het zorgvuldigheidsbeginsel en het motiveringsbeginsel. In het navolgende zal het Gerecht, aan de hand van de inhoudelijke standpunten van partijen in beroep, beoordelen of er aanleiding is om de rechtsgevolgen van de bestreden beschikking in stand te laten.

Wettelijk kader

6.1.

Ingevolge artikel 7 van de Bouw- en woningverordening (hierna: Bwv), voor zover hier van belang, is het verboden een gebouw op te richten zonder inachtneming van de voorschriften, gesteld bij of krachtens deze Bwv, of zonder bouwvergunning.

6.2.

Ingevolge artikel 22 van de Bwv, voor zover hier van belang, is een beslissing tot het verlenen van een voorwaardelijke bouwvergunning of tot gehele of gedeelte weigering steeds met redenen omkleed en kan dat slechts gegrond zijn op de omstandigheid dat:
(….)

5. het gebouw of gebouwgedeelte wegens de ligging of wegens de bouwwijze de omgeving zal ontsieren of hinderlijk dan wel brandgevaarlijk voor de omgeving zal zijn, of,

6. de weg, waaraan de woning zal komen te liggen, niet voldoet aan de eisen, welke betreffende het tracé, de breedte en deconstructie daarvan, rekening houdende met de aard van de woning en de eis van begaanbaarheid van de weg voor gouvernementsdiensten, gesteld worden, of,

7. het bouwplan in strijd is met de bestemmingsvoorschriften van een ontwikkelingsplan, dan wel de voorschriften behorende bij een goedgekeurd verkavelingsplan waarin de bij de aanvraag betrokken grond is begrepen.

6.3.

Artikel 22 van de Bwv bevat een limitatief-imperatief stelsel van weigeringsgronden. Dat betekent dat de bouwvergunning alleen op de in dat artikel opgenomen gronden mag worden geweigerd, terwijl als een van de gronden zich voordoet de bouwvergunning moet worden geweigerd.

Parkeernormen

7.1.

Eiseres voert aan dat het aantal parkeerplaatsen lijkt te voldoen aan het beleid, nu de aanvraag ziet op de bouw van 12 een-slaapkamer appartementen met 12 parkeerplaatsen. Gelet op de voorziene overlast in de buurt en het reeds bestaande tekort aan parkeerplaatsen, zijn tijdens de hoorzitting zowel de commissie als vergunninghoudster het eens geworden met eiseres dat er onvoldoende parkeerplaatsen zijn. Eiseres verwijst hiervoor naar hetgeen is vermeld in het verslag van de hoorzitting. Ook stelt eiseres dat vergunninghoudster adverteert met twee-slaapkamer appartementen en dat een deel van de appartementen eenvoudig kan worden geconverteerd naar twee slaapkamers, zodat er minimaal 18 parkeerplaatsen vereist zijn. Daarnaast stelt eiseres in het beroepschrift dat het formaat van de parkeerplaatsen, gelet op de door vergunninghoudster ingediende situatieschets, niet aan het beleid lijkt te voldoen.

7.2.

Verweerder stelt zich op het standpunt dat de aanvraag voldoet aan de parkeernormen zoals opgenomen in het parkeerbeleid. Daarbij gaat verweerder, blijkens zijn verklaring op de mondelinge behandeling, uit van de aanvraag voor de bouw van 12 een-slaapkamer appartementen. Op grond van het beleid zijn hiervoor 12 parkeerplaatsen vereist, en het bouwplan voorziet in 13 parkeerplaatsen. Vergunninghoudster sluit zich hierbij aan, en betwist dat partijen het in de bezwaarfase eens zijn geworden dat er onvoldoende parkeerplaatsen zijn. Uit het verslag van de hoorzitting en het advies valt volgens vergunninghoudster juist af te leiden dat eiseres haar bezwaar op dit punt heeft laten varen.

7.3.

Het Gerecht stelt vast dat partijen verschillende standpunten hebben ingenomen over het benodigde aantal parkeerplaatsen. Dat partijen op dit punt tot overeenstemming zijn gekomen in de bezwaarfase valt niet uit de beschikbare stukken af te leiden. In de stukken van de commissie valt immers niet meer af te leiden dat partijen het er in beginsel over eens zijn dat het aantal parkeerplaatsen op basis van de aanvraag voldoet aan het parkeerbeleid.

7.4.

Het Gerecht komt tot de volgende beoordeling. Om te bepalen hoeveel parkeerplaatsen nodig zijn om overlast voor de omgeving te voorkomen, als bedoeld in artikel 22, aanhef en onder 5, van de Bwv, is parkeerbeleid vastgesteld: the ‘Parking Standards’, zoals goedgekeurd door verweerder op 2 februari 2016. Anders dan eiseres betoogt, dient de beoordeling van de vraag of aan de parkeernorm wordt voldaan plaats te vinden op grondslag van het bouwplan zoals ingediend bij de aanvraag. Vergunninghoudster heeft een aanvraag ingediend voor 12 een-slaapkamer appartementen. De enkele omstandigheid dat de appartementen in de toekomst feitelijk kunnen worden verbouwd naar twee-kamer appartementen, zoals tijdens de mondelinge behandeling naar voren is gebracht, is bij de beoordeling van de onderhavige aanvraag niet relevant. Dit geldt ook voor de (eventuele) omstandigheid dat vergunninghoudster heeft geadverteerd met de verkoop van twee-slaapkamer appartementen. Voor de beoordeling is alleen het bouwplan zoals aangevraagd van belang en niet hetgeen feitelijk is of zal worden gerealiseerd. De vraag of het bouwwerk volgens het ingediende bouwplan is gebouwd, kan zo nodig aan de orde komen in het kader van een eventuele handhavingsprocedure.

7.5.

Uitgaande van het bouwplan zoals dit blijkt uit de aanvraag en het toepasselijke parkeerbeleid is de conclusie dat voor het bouwproject 12 parkeerplaatsen vereist zijn. De aanvraag voldoet met 13 parkeerplaatsen aan dit parkeerbeleid. De stelling van eiseres, dat verweerder het (eventuele) tekort aan bestaande parkeerplaatsen moet meewegen, volgt het gerecht niet. Volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, zie onder meer de uitspraak van 28 juli 2004 (ECLI:NL:RVS:2004:AQ5735), behoort bij de beoordeling of wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid alleen rekening te worden gehouden met de toename van de parkeerbehoefte als gevolg van het realiseren van het bouwplan.

7.6.

Ten aanzien van de stelling van eiseres, dat het formaat van de parkeerplaatsen niet voldoet aan het parkeerbeleid, heeft eiseres desgevraagd ter zitting verklaard dat het formaat wel lijkt te voldoen aan de vereiste afmetingen maar de vrees is dat de toegang tot de parkeerplaatsen erg krap is. Het Gerecht is met verweerder van oordeel dat deze stelling van eiseres onvoldoende is onderbouwd. Het Gerecht gaat hieraan dan ook voorbij.

7.7.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat verweerder bij het verlenen van de bouwvergunning een juiste toepassing heeft gegeven aan het parkeerbeleid. De beroepsgronden van eiseres over de parkeernormen treffen geen doel, zodat deze geen grond bieden voor het oordeel dat verweerder hierom de aanvraag om een bouwvergunning had moeten weigeren.

Gebruiksbeperkende bepalingen in privaatrechtelijke akte

8.1.

Eiseres voert aan dat het bouwplan de omgeving zal ontsieren en hinder zal opleveren met een verwijzing naar gebruiksbeperkende bepalingen uit 1968 die zijn opgenomen in alle overdrachtsaktes in Beacon Hill. Het bouwplan voorziet in een appartementencomplex, bestemd voor korte termijn verhuur. Dit is in strijd met voornoemde gebruiksbeperkende bepalingen, waaruit volgt dat er slechts woningen mogen worden gebouwd met een ‘
single family residence purpose’. Verweerder heeft deze bepalingen, die een invulling geven aan wat buurtbewoners wel of niet wenselijk achten, ten onrechte niet meegewogen in de afweging of het bouwplan de omgeving zal ontsieren of hinder zal opleveren.

8.2.

Het Gerecht overweegt hierover het volgende. Bij de toetsing van het bouwplan geldt zoals hiervoor onder 5.3 is overwogen een zogenoemd limitatief-imperatief stelsel. Dit betekent dat verweerder moet beoordelen of zich één of meer van de weigeringsgronden uit die bepaling voordoen. Als dat niet het geval is, moet de omgevingsvergunning worden verleend. Verweerder stelt zich terecht op het standpunt dat eventuele afspraken in een overdrachtsakte een privaatrechtelijke aangelegenheid is die geen onderdeel uitmaakt van de weigeringsgronden in artikel 22 van de Bwv. Dit betekent dat de vergunning niet mag worden geweigerd om de reden dat de privaatrechtelijke afspraken niet zouden zijn nagekomen. Voor de stelling van eiseres, dat verweerder deze afspraken moet meewegen bij haar beoordeling of het bouwplan de omgeving zal ontsieren of hinder zal opleveren, bestaat evenmin grondslag. Het betoog slaagt niet.

De weg en infrastructuur

9.1.

Eiseres betoogt dat de weigeringsgronden van artikel 22, aanhef en onder 5 en 6, van de Bwv aan vergunningverlening in de weg staan en stelt dat verweerder onvoldoende onderzoek heeft gedaan naar de wegen en de gevolgen van het bouwplan voor het verkeer in Beacon Hill. Verweerder heeft onvoldoende rekening gehouden met de aanvullende verkeersbelasting door het bouwplan op deze wegen en met name de gevolgen voor de enige toegangsweg naar Beacon Hill. Eiseres betoogt dat er al jaren ernstige problemen bestaan op deze toegangsweg en dat de huidige infrastructuur de omvang van het bouwplan niet aan kan. Eiseres vreest verder dat het bouwplan tot gevolg heeft dat – nog meer dan nu – op de weg wordt geparkeerd, waardoor opstoppingen ontstaan en hulpdiensten niet goed kunnen manoeuvreren.

9.2.

In de bestreden beschikking is vermeld dat het bouwplan is gesitueerd aan een relatief stille secundaire weg, omgeven door andere residentiele ontwikkelingen. Nu het bouwplan voorziet in parkeergelegenheid op het eigen perceel en gelet op de in- en uitgangen naar de parkeerplaatsen op het eigen perceel zoals weergegeven in de situatieschets, is de verwachting dat het bouwplan niet bijdraagt aan verkeershinder of de bestaande verkeerssituatie verergert.

9.3.

Verweerder voegt hieraan in beroep toe, in reactie op de beroepsgrond van eiseres, dat de bezwaren van eiseres met betrekking tot de infrastructuur en veiligheid niet zijn onderbouwd en geen juridische basis bieden om de bouwvergunning te weigeren. Verweerder betwist dat er structurele problemen zijn met de infrastructuur in de directe omgeving van het bouwplan, met uitzondering van tijdelijke wateroverlast bij zware regenval of hoogwater, welke situatie reeds effectief wordt beheerst door verweerder met de inzet van watertrucks. De verwachte verkeersbelasting als gevolg van het bouwplan is volgens verweerder goed beheersbaar binnen de huidige infrastructuur.

9.4.

Het Gerecht is van oordeel dat verweerder zich op goede gronden op het standpunt heeft gesteld dat het bepaalde in artikel 22, aanhef en onder 6, van de Bwv niet aan vergunningverlening in de weg staat. Verweerder heeft genoegzaam gemotiveerd dat de weg waaraan het bouwplan komt te liggen, gelet op de omschreven omstandigheden ter plaatse en de omstandigheid dat wordt voorzien in voldoende paarkeergelegenheid voor het bouwplan op het eigen perceel, voldoet aan de eisen die daaraan gesteld worden. Gelet hierop is er onvoldoende feitelijke grondslag voor de vrees van eiseres dat door de gebruikers van de vergunde appartementen op de weg zal worden geparkeerd.

9.5.

Daarnaast heeft verweerder zich op goede gronden op het standpunt gesteld dat de verwachte verkeerstoename als gevolg van het bouwplan niet hinderlijk zal zijn voor de omgeving zoals bedoeld in artikel 22, aanhef en onder 5, van de Bww. Verweerder heeft op navolgbare wijze gemotiveerd dat de verwachte verkeersbelasting als gevolg van het bouwplan goed beheersbaar is binnen de bestaande infrastructuur. Daarbij is de omvang van het bouwplan, te weten de bouw van 12 appartementen, in voldoende mate bij de beoordeling betrokken. Anders dan eiseres stelt, is deze omvang gelet op de omstandigheden ter plaatse niet zodanig dat dit op zichzelf al grond geeft voor twijfel over de vraag of de bestaande infrastructuur toereikend is. Verweerder heeft voorts terecht de verwachte toename van verkeersdruk als gevolg van dit bouwplan tot uitgangspunt genomen, en niet de – door verweerder en vergunninghoudster betwiste en niet nader onderbouwde – stelling van eiseres dat de bestaande verkeersdruk op de enige toegangsweg naar Beacon Hill reeds tot ernstige verkeersproblemen leidt. Verweerder heeft in dit verband voldoende uiteengezet dat de huidige infrastructuur toereikend is voor het bouwplan, met uitzondering van de – in Sint Maarten bekende – situatie van tijdelijke wateroverlast waarvoor door verweerder dan maatregelen worden getroffen. In dit verband heeft verweerder voorafgaand aan zijn beoordeling – en in afwijking van het advies van de commissie – weliswaar geen impact assessment aangevraagd bij de afdeling Infrastructuur, maar is het Gerecht met verweerder van oordeel dat hiervoor gelet op de reeds bekende informatie over de bestaande infrastructuur in combinatie met de omvang van het bouwplan onvoldoende aanleiding was.

Ontsiering en/of hinder aan de hand van het Simpson Bay Development Plan?

10.1.

Eiseres stelt – met verwijzing naar het advies van de commissie waarin is overwogen dat verweerder sinds 2014 het beleid hanteert om bij een beoordeling van een bouwaanvraag rekening te houden met concept-bestemmingsplannen – dat het bouwplan in strijd is met de voorschriften in het Simpson Bay Development Plan (hierna: het SBDP). Eiseres stelt dat verweerder het bouwplan dient te toetsen aan het SBDP bij beantwoording van de vraag of dit de omgeving zal ontsieren of hinderlijk zal zijn voor de omgeving. De bouwhoogte en de bouwdichtheid van het appartementencomplex zijn in strijd met de maximale hoogte en bebouwingsdichtheid zoals opgenomen in het SBDP. Daarnaast stelt eiseres dat een gebouw van vier verdiepingen voor korte termijn-verhuur (Airbnb) met een zwembad gesitueerd op het dak (geluids)overlast zal opleveren voor buurtbewoners.

10.2.

Verweerder stelt zich in het verweerschrift op het standpunt dat het SBDP een concept-ontwikkelingsplan betreft en derhalve geen juridische status heeft. Er is evenmin een voorbereidingsbesluit genomen voor dit plan. Om deze redenen kunnen de bouwvoorschriften in het SBDP geen grondslag bieden voor weigering van de bouwvergunning. Voorts is het beleid van verweerder om bouwaanvragen te toetsen aan concept-bestemmingsplannen stopgezet in 2020, naar aanleiding van de uitspraak van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie (hierna: het Hof) van 17 september 2020 (ECLI:NL:OGHACMB:2020:229). Ter zitting is verweerder op laatstgenoemde stelling teruggekomen, in die zin dat het SBDP sinds 2014 als beleidsdocument wordt gehanteerd bij de toetsing of een bouwplan hinder oplevert of ontsierend is voor de omgeving als bedoeld in artikel 22, aanhef en onder 5, van de Bwv. Van het stopzetten van dit beleid is geen sprake, nu de beleidsafdeling van verweerder ook bij actuele aanvragen toetst aan de hand van het SBDP bij beantwoording van de vraag of een bouwplan hinder oplevert of ontsierend is voor de omgeving. Verweerder is evenwel ten tijde van de eerste bouwvergunning en de bestreden beschikking, die plaatsvond tijdens de vorige kabinetsperiode onder de vorige regering, aan dit beleid voorbijgegaan, aldus verweerder.

10.3.

Vergunninghoudster sluit zich aan bij het standpunt van verweerder dat het SBDP geen juridische status heeft en dus geen grond biedt om de bouwvergunning te weigeren. Voorts stelt vergunninghoudster dat uit voornoemde uitspraak van het Hof van 17 september 2020 volgt dat aanvragen niet langer kunnen worden getoetst aan concept-ontwikkelingsplannen zoals het SBDP. Vergunninghoudster wijst erop dat het bouwplan voldoet aan de vereiste afstanden tot aan de grenslijn van het perceel, waardoor geen sprake zal zijn van geluidsoverlast en/of zichtbelemmering voor omwonenden. Tenslotte betoogt vergunninghoudster dat veel gebouwen in de directe omgeving van het perceel hoger zijn dan de toegestane hoogtes in het SBDP.

11.1.

Het Gerecht stelt vast dat het SBDP in 2014 is opgesteld en toen ook ter openbare inzage is gelegd. Er zijn destijds geen bezwaren ingediend tegen dit concept-plan. Het SBDP is hierna nooit formeel als ontwikkelingsplan vastgesteld. Dit concept-plan is wel op de voor eenieder toegankelijke overheidssite van Sint Maarten onder ‘
policies’van verweerder gepubliceerd.

11.2.

Met partijen is het Gerecht van oordeel dat nu voor het perceel geen ontwikkelingsplan of goedgekeurd verkavelingsplan is vastgesteld, er geen wettelijke (bouw)voorschriften gelden waaraan het bouwplan kan worden getoetst. Dit brengt mee dat artikel 22, aanhef en onder 7, van de Bwv niet aan vergunningverlening in de weg staat. Dit volgt ook uit voornoemde uitspraak van het Hof. Anders dan vergunninghoudster stelt, staat hetgeen is overwogen in voornoemde uitspraak echter niet in de weg aan het volgende.

11.3.

Artikel 22, aanhef en onder 5, van de Bwv biedt een zelfstandige weigeringsgrond indien een gebouw wegens de ligging of wegens de bouwwijze de omgeving zal ontsieren of hinderlijk voor de omgeving zal zijn. Voor de beoordeling of een bouwplan ontsierend zal zijn of hinder zal opleveren zoals bedoeld in deze bepaling, volgt uit de stukken en het verhandelde ter zitting dat verweerder sinds 2014 in beginsel het toetsingskader hanteert om bouwplannen te toetsen aan (de voorschriften uit) concept-ontwikkelingsplannen, waaronder het SBDP. Het Gerecht merkt deze vaste gedragslijn van verweerder, die in 2014 is ingezet en tot op heden geldt, aan als bestendig beleid. Dit beleid is ook gepubliceerd. Dat verweerder blijkens zijn verklaring ter zitting gedurende de vorige kabinetsperiode – zonder nadere motivering – is voorbijgegaan aan dit beleid, maakt dat niet anders en levert strijd op met de rechtszekerheid. Verweerder dient te handelen overeenkomstig de eigen beleidsregel, tenzij dat voor een of meer belanghebbenden gevolgen zou hebben die wegen bijzondere omstandigheden onevenredig zijn in verhouding tot de met de beleidsregel te dienen doelen. Daarbij is van een wijziging van het beleid door verweerder niet gebleken. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het SBDP – ook ten tijde van de onderhavige bouwaanvraag – moet worden aangemerkt als een beleidsstuk dat moet worden betrokken bij de beoordeling of een gebouw waarvoor vergunning is aangevraagd wegens de ligging of bouwwijze ontsierend of hinderlijk zal zijn voor de omgeving, als bedoeld in artikel 22, aanhef en onder 5, van de Bwv.

11.4.

Verweerder heeft het SBDP niet betrokken bij de toetsing van het onderhavige bouwplan aan artikel 22, aanhef en onder 5, van de Bwv. Tussen partijen is niet in geschil dat het bouwplan de maximale bouwhoogte en maximale bouwdichtheid, zoals opgenomen in het SBDP, overschrijdt. Verweerder dient vast te stellen hoe groot deze overschrijdingen precies zijn, en deze vaststellingen vervolgens te betrekken bij zijn (nadere) oordeel over de vraag of het bouwwerk zoals aangevraagd, ontsierend is of hinder zal opleveren als bedoeld in artikel 22, aanhef en onder 5, van de Bwv. De beroepsgrond van eiseres op dit punt slaagt.

Eindconclusie

12.1.

Het voorgaande brengt mee dat de rechtsgevolgen van de bestreden beschikking niet in stand kunnen blijven. Nu hiervoor is overwogen dat de beschikking van 8 juli 2022, waarin de eerste bouwvergunning is herroepen, in samenhang moet worden bezien met de te vernietigen bestreden beschikking, ziet het Gerecht ook aanleiding om de eerste bouwvergunning te herroepen. Daarnaast zal het Gerecht bepalen dat verweerder opnieuw op de aanvraag van vergunninghoudster moet beslissen, met inachtneming van hetgeen in deze uitspraak is overwogen. Daarbij dient verweerder bij de te verrichten toetsing onder 11.4 het advies van de commissie kenbaar in zijn beoordeling te betrekken, alsmede de door eiseres en vergunninghoudster naar voren gebrachte omstandigheden ter plaatse die van belang zijn voor de bouwhoogte en bouwdichtheid, waaronder die van andere bouwwerken in de directe omgeving, in combinatie met de eventueel te verwachten (geluids)overlast en eventuele zichtbelemmering. Het Gerecht wijst verweerder in het kader van zijn te verrichten toetsing nog in het bijzonder op de 3D-rendering van het betreffende gebied die in het advies van de commissie is opgenomen, waarin de gemiddelde bouwhoogten van gebouwen in de directe omgeving van het perceel zijn opgenomen. Ten slotte dient verweerder zijn nieuwe beslissing op zorgvuldige wijze bekend te maken aan vergunninghoudster en andere belanghebbenden, waaronder eiseres.

12.2.

Nu het beroep gegrond zal worden verklaard, is er aanleiding om verweerder te veroordelen in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze stelt het Gerecht met toepassing van het Besluit Proceskosten Bestuursrecht vast op Cg 1.400,-- zijnde twee punten ad Cg 700,-- (1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor de mondelinge behandeling). Voorts zal het Gerecht bepalen dat verweerder aan eiseres Cg 150,-- dient te betalen als vergoeding van het door haar gestorte griffierecht.

De beslissing

Het Gerecht:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de bestreden beschikking van 8 september 2022 (met nummer BP#37/2021);

- herroept de eerste bouwvergunning van 20 augustus 2021 (met nummer BP#37/2021);

- draagt verweerder op om binnen drie maanden na deze uitspraak een nieuwe beschikking te nemen op de aanvraag om een bouwvergunning van 23 februari 2021, met inachtneming van hetgeen in deze uitspraak is overwogen;

- bepaalt dat verweerder aan eiseres zal betalen een bedrag van Cg 1.400,-- en een bedrag van

Cg 150,--.

Deze uitspraak is gedaan door mr. B. Martinez-Hammer, rechter in het Gerecht in eerste aanleg te Sint Maarten, en uitgesproken in het openbaar in tegenwoordigheid van de griffier op 28 april 2025.

Informatie over hoger beroep

Tegen deze uitspraak kunnen alle partijen hoger beroep instellen bij het Gemeenschappelijk Hof van Justitie.

Het hoger beroepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Het hoger beroep moet worden ingediend bij het Gerecht dat de uitspraak heeft gedaan.

De indiener van het hoger beroep moet in ieder geval:

- het hoger beroepschrift indienen in tweevoud;

- een afschrift van deze uitspraak bijvoegen;

- vermelden waarom hij het niet eens is met de uitspraak (hoger beroepsgronden).

Partijen kunnen gebruik maken van de mogelijkheid om binnen de gegeven hoger beroepstermijn te volstaan met een pro-forma hoger beroepschrift. Dit betekent dat de hoger beroepsgronden op een later moment worden ingediend.

Voor het instellen van het hoger beroep is griffierecht verschuldigd.