Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN
Zaaknummer: SXM202500545
Vonnis van 4 juli 2025 in het kort geding van
de naamloze vennootschap JAHENECO REALTY COMPANY N.V.,
gevestigd in Sint Maarten,
eiseres,
gemachtigden: mr. V.T. Pantophlet, mr. S.H.M. Ibrahim,
tegen
DE BEKENDE ERFGENAMEN VAN WIJLEN [ERFLAATSTER]:
1.1. [V],
wonende in [woonplaats],
gedaagde,
(dochter [J])
2.2. [N],
wonende in [woonplaats],
gedaagde,
3.3. [A],
wonende in [woonplaats],
gedaagde,
verschenen bij hun gemachtigde, mr. J. Snow.
Partijen zullen hierna eiseres en gedaagden worden genoemd.
1.Verloop van de procedure
1.1.
Eiseres heeft op 22 mei 2025 een verzoekschrift ingediend. Vervolgens heeft op 3 juni 2025 de mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarbij partijen en de gemachtigden zijn verschenen en het woord hebben gevoerd. Op initiatief van de gemachtigde van gedaagden is de beslissing in deze zaak aangehouden, omdat de beide raadslieden zouden proberen de zaak buiten de zitting om te regelen. Partijen zouden het Gerecht inlichten of die regeling tot stand was gekomen.
1.2.
Bij e-mails van 12 en 13 juni 2025 hebben partijen zich uitgelaten over de verdere ontwikkelingen en voortgang van de procedure. Daarbij heeft eiseres haar eis gewijzigd. Eiseres heeft verzocht om een “comparitie van partijen” en eventueel daarna een vonnis. Gedaagden verzetten zich tegen een nieuwe mondelinge behandeling en vragen vonnis.
1.2.
Vonnis is vervolgens bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1.
Erflaatster heeft op 10 juli 2013 een perceel grond verkocht aan eiseres voor een totaalbedrag van USD 265.000,-. Het perceel is bij notariële akte van [datum] aan eiseres geleverd.
2.2.
Ten laste van eiseres en ten behoeve van erflaatster is op het perceel een hypotheekrecht gevestigd. Eiseres heeft afgelost op de daaraan gekoppelde geldlening, die erflaatster hem had verstrekt.
2.3.
Erflaatster is op 20 november 2014 overleden. Zij heeft geen geldig testament achtergelaten. De erfenis is (nog) niet aanvaard.
2.4.
Eiseres is van plan om samen met een andere vennootschap op het perceel een 18-kamer condominium hotel te bouwen. Door een ontwikkelingsbank zal een bedrijfslening worden verstrekt. Een van de bepalingen van de daarbij behorende overeenkomst is, dat het perceel vrij van hypotheken moet zijn. Daarnaast heeft eiseres tot 25 juni 2025 om een eerste opname van de lening te verrichten op straffe van een boete van 0.25% of USD 7.011,- bij nalatigheid hiervan.
2.5.
In een emailbericht van de dochter van gedaagde 1, [J], heeft zij over deze hypotheek bevestigd dat het restant-verschuldigde per 21 mei 2025 USD 133.273,66 bedroeg.
3.Het geschil
3.1.
Eiseres vordert het Gerecht voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
- te verklaren dat de inschrijving van het hypotheekrecht waardeloos is onder de voorwaarde dat verzoekster het resterende bedrag van USD 133.273,66 op een door het Gerecht aan te wijzen derdenrekening wordt gestort al dan niet met de bepaling dat voornoemd bedrag voor een periode van vijf (5) jaar zeker wordt gesteld en, indien zij niet binnen die tijd worden opgeëist, aan eiseres worden terugbetaald;
- te bepalen dat eiseres alle (rechts)handelingen zal kunnen (doen) verrichten die daarvoor nodig zijn, inclusief de inschrijving van het vonnis in de openbare registers van Sint Maarten, zodat deze uitspraak in de plaats treedt van de schriftelijke verklaring als bedoeld in art. 3:28 BW Pro met als gevolg dat het gevestigde hypotheekrecht direct door de hypotheekbewaarder wordt doorgehaald op basis van art. 3:29, lid 4, BW.
3.2.
Ondanks de pogingen van eiseres, is het haar door de jaren heen niet gelukt om het resterende bedrag aan de nalatenschap van wijlen mevrouw [erflaatser] te voldoen, omdat de erfenis nooit door de erfgenamen is aanvaard. Als gevolg daarvan is de hypotheek niet tenietgegaan en is eiseres ook niet in staat geweest een verklaring als bedoeld in art. 3:28 BW Pro van de erfgenamen te verkrijgen. Eiseres is bereid het openstaande bedrag alsnog te betalen op een door het Gerecht aan te wijzen bankrekening met als gevolg dat bij voldoening van het openstaande bedrag, de rechter de inschrijving van het hypotheekrecht waardeloos zal verklaren en de hypotheekbewaarder zal bevelen de inschrijving door te halen.
3.3.
In haar akte van 12 juni 2025 heeft eiseres haar eis nog gewijzigd en vordert zij ook veroordeling van gedaagden in de proceskosten en een bevel aan gedaagden om na ontvangst van het overeengekomen bedrag mee te werken aan doorhaling van het hypotheekrecht, op straffe van verbeurte van een dwangsom van USD 500,- per dag dat gedaagde nalaten aan het bevel te voldoen.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Spoedeisendheid, ontvankelijkheid
4.1.
De spoedeisendheid is gegeven met wat onder feit 2.4. is opgenomen. De vraag is wel of de vordering in kort geding toewijsbaar is, gelet op het onomkeerbare karakter van een toewijzende beslissing. Eiseres heeft gewezen op jurisprudentie, waaruit volgt, dat dat mogelijk is, als aan een aantal voorwaarden is voldaan. [1] Het Gerecht zal deze lijn in de Nederlandse jurisprudentie volgen. Eiseres is daarom ontvankelijk in haar vordering.
Gewijzigde eis
4.2.
Gedaagden verzetten zich tegen de wijziging van eis, stellende dat het debat tussen partijen al was gesloten en dat er dus geen plaats meer is voor een eiswijziging. Het Gerecht vindt de eiswijziging niet in strijd met de goed procesorde. De zaak was nog niet “in staat van wijzen” en gedaagden hebben de gelegenheid gehad en genomen om erop te reageren. Het Gerecht zal daarom beslissen op de gewijzigde eis.
Inhoudelijke beoordeling
4.3.
De wet bepaalt dat wanneer een hypotheek is tenietgegaan, de schuldeiser verplicht is om aan de rechthebbende op het bezwaarde goed bij authentieke akte te verklaren dat de hypotheek is vervallen. [2] Artikel 3:29 BW Pro is van overeenkomstige toepassing wanneer die verklaring niet wordt afgegeven. [3] Dat artikel bepaalt dat wanneer de vereiste verklaring niet wordt afgegeven, de rechter de inschrijving waardeloos verklaart op vordering van de onmiddellijk belanghebbende. Duidelijk is in deze zaak, dat eiseres een onmiddellijk belanghebbende is.
4.4.
Op het moment van het indienen van het verzoekschrift was de hypotheek nog niet tenietgegaan. Eiseres kon immers haar algehele aflossing niet aan erflaatster doen, want die is in 2014 overleden. De erfgenamen hebben tot heden
- kennelijk – de erfenis niet aanvaard, zodat eiseres haar aflossing niet bevrijdend aan een van de erfgenamen kon doen.
4.5.
Bij het beoordelen van een gevorderde waardeloosverklaring zal een rechter de nodige behoedzaamheid moeten betrachten, gelet op de gevolgen ervan. In de gevallen waarin dit – volgens de jurisprudentie – is gebeurd, was altijd het uitgangspunt dat er geen schuld meer bestond. In dit geval is er nog wel een schuld, zodat alleen al om die reden de vordering op dit onderdeel zal moeten worden afgewezen. Voor een voorwaardelijke beslissing ziet het Gerecht geen ruimte.
4.6.
Daarnaast merkt het Gerecht op, dat eiseres de desbetreffende hypotheekakte niet in het geding heeft gebracht, zodat ook dat al een hindernis oplevert om de vordering te beoordelen.
4.7.
Uit de overgelegde akten volgt dat partijen na de mondelinge behandeling het volgende zijn overeengekomen:
1. Eiseres zal een bedrag van USD 140.000,- storten op de derdenrekening van notaris mr. Richards;
2. Na volledige kwijting van de betaling van dat bedrag zullen gedaagden hun volledige medewerking verlenen aan de doorhaling van het recht van hypotheek;
3. De kosten verbonden aan de doorhaling van het recht van hypotheek komen voor rekening van eiseres.
Bij punt 1. is kennelijk geen termijn afgesproken. In de antwoord-akte van gedaagde wordt vermeld dat tot op dat moment – 13 juni 2025 – nog geen betaling was gedaan.
4.8.
Dit alles betekent dat er op dit moment geen reden is voor toewijzing van de vorderingen die zien op waardeloosverklaring van de hypothecaire inschrijving.
4.9.
De vordering tot het geven van een bevel tot medewerking is toewijsbaar, maar het Gerecht ziet geen aanleiding om daaraan een dwangsom te verbinden. Daartoe geeft de opstelling van gedaagden tot nu toe geen aanleiding. Bovendien geldt dat medewerking van de gedaagden ook in hun eigen belang is, omdat zij na de afwikkeling toch een aanzienlijk bedrag zullen ontvangen.
Proceskosten
4.10.
De aard en het verloop van de procedure en de tussen partijen getroffen regeling op het belangrijkste deel van het geschil, geven het Gerecht aanleiding om te beslissen dat iedere partij de eigen kosten moet dragen.
5.De beslissing
Het Gerecht:
rechtdoende in kort geding:
5.1.
beveelt gedaagden binnen vijf dagen na volledige ontvangst van het overeengekomen bedrag hun medewerking te verlenen aan de doorhaling van het hypotheekrecht op het perceel aan de [adres], kadastraal bekend als [nummer], op [datum] verleden voor notaris H. Parisius, ten behoeve van [erflaatster];
5.2.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.3.
bepaalt dat beide partijen hun eigen proceskosten dragen,
5.4.
wijst af wat meer of anders is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door mr. L.J. Saarloos, rechter, bijgestaan door J.F.M. Becker, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 4 juli 2025.