Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/744900 / KG ZA 24-20 DvH/MAH
Vonnis in kort geding van 7 februari 2024
in de zaak van
1.[eiser 1] ,
2.
[eiser 2],
[eiser 2],
beiden wonende te [woonplaats] ,
eisers bij dagvaarding van 16 januari 2024,
advocaat mr. M. van Eersel te Amsterdam,
tegen
de ontbonden besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BADGER VENTURES B.V.,
laatstelijk gevestigd te Amsterdam,
gedaagde,
niet verschenen.
Partijen zullen hierna eisers en gedaagde (of: de vennootschap) worden genoemd.
1.De procedure
Bij de zitting van 24 januari 2024 waren eisers aanwezig met mr. Van Eersel, die de dagvaarding heeft toegelicht. Vervolgens is vonnis bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1.
Eisers zijn eigenaar van een appartementsrecht aan de [adres] (hierna: de woning). Zij wensen de daarop rustende hypothecaire lening over te sluiten en hebben van financier Neo Hypotheken op 21 november 2023 een renteaanbod ontvangen. Neo Hypotheken vraagt (vanzelfsprekend) als zekerheid een recht van eerste hypotheek op de woning.
2.2.
Bij de afronding van de vereiste formaliteiten stuitte de notaris op het feit dat op de woning nog een hypotheekrecht in het kadaster staat ingeschreven ten behoeve van gedaagde.
2.3.
Gedaagde was een vennootschap (een stamrecht-BV) met eiser 1 als bestuurder en enig aandeelhouder en met eiser 2 als bestuurder sinds 2020, gevestigd op het woonadres van eisers ( [adres] ). De vennootschap is op 16 december 2021 ontbonden, met benoeming van eiser 1 als vereffenaar en bewaarder van boeken en bescheiden.
3.Het geschil
3.1.
Eisers vorderen dat de voorzieningenrechter bepaalt dat het op de woning ten behoeve van gedaagde gevestigde hypotheekrecht waardeloos is in de zin van art. 3:29 Burgerlijk Pro Wetboek (BW).
3.2.
Zij stellen daartoe het volgende. Gedaagde heeft in 2013 een lening verstrekt aan eiser 1 en tot zekerheid van de terugbetaling daarvan in 2017 ten laste van eisers op de woning het onder 2.2 bedoelde hypotheekrecht laten vestigen. De lening aan gedaagde is inmiddels geheel terugbetaald. Het hypotheekrecht is echter ten onrechte niet doorgehaald en gedaagde kan dit niet doen omdat zij niet meer bestaat. Zolang dit zo is kan ten behoeve van de financier Neo Hypotheken geen nieuw hypotheekrecht eerste in rang worden gevestigd en kan de woning ook niet worden verkocht. Eisers zijn van plan om te gaan verhuizen en het huis te verkopen, maar wensen in ieder geval intussen de huidige hypothecaire lening over te sluiten aangezien de lasten daarvan in 2023 na afloop van de rentevastperiode met 400% zijn gestegen.
4.De beoordeling
4.1.
Eisers hebben voldoende spoedeisend belang bij de vordering omdat de hypothecaire lening niet kan worden overgesloten zolang het hypotheekrecht van gedaagde niet is doorgehaald. Zolang dat zo is, betalen zij elke maand een substantieel hoger bedrag aan hypotheeklasten dan bij oversluiting. Hierbij komt dat de woning ook niet verkocht kan worden.
Waardeloosverklaring
4.3.
Artikel 3:274 lid 1 BW Pro bepaalt dat wanneer een hypotheek is tenietgegaan, de schuldeiser verplicht is om aan de rechthebbende op het bezwaarde goed bij authentieke akte te verklaren dat de hypotheek is vervallen. In lid 3 staat dat artikel 3:29 BW Pro van overeenkomstige toepassing is wanneer die verklaring niet wordt afgegeven. Artikel 3:29 lid 1 BW Pro bepaalt dat wanneer de vereiste verklaring niet wordt afgegeven de rechtbank de inschrijving waardeloos verklaart op vordering van de onmiddellijk belanghebbende. Dit kan ook in kort geding.
4.4.
Voldoende aannemelijk is dat de ten behoeve van gedaagde gevestigde hypotheek is tenietgegaan. De stelling van eisers dat de lening is afgelost vindt steun in de overgelegde jaarrekening en liquidatiebalans van de vennootschap per 16 december 2021. Daarnaast hebben zij een door hen ondertekende schriftelijke verklaring van 11 januari 2024 overgelegd, waarin zij als (voormalige) bestuurders, aandeelhouder en vereffenaar en (huidige) bewaarder van boeken en bescheiden verklaren dat de vennootschap vóór haar ontbinding al niets meer van hen te vorderen had en dat de vennootschap onvoorwaardelijk en onmiddellijk afstand doet van enig hypotheekrecht op de woning voor zover dit nog zou bestaan. Dit alles betekent dat er voldoende reden is voor waardeloosverklaring van de hypothecaire inschrijving.
4.5.
Volgens de Kamer van Koophandel is de vennootschap met ingang van 16 december 2021 “beëindigd”. Kennelijk is de vennootschap meteen na het ontbindingsbesluit opgehouden te bestaan (artikel 2:19 lid 4 BW Pro). Naar het oordeel van de voorzieningenrechter kan een vennootschap die slechts is ontbonden maar nog wel bestaat (ten behoeve van de vereffening, artikel 2:19 lid 5 BW Pro) wellicht nog openbaar worden gedagvaard op grond van artikel 54 lid 3 Wetboek Pro van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv), maar dit kan niet gelden voor een (rechts)persoon die niet meer bestaat, omdat deze geen partij meer kan zijn in een procedure. Eisers zullen daarom in hun vordering jegens gedaagde niet-ontvankelijk moeten worden verklaard.
4.6.
Eisers zijn echter wel aan te merken als onmiddellijk belanghebbenden in de zin van artikel 3:29 lid 1 BW Pro en uit dien hoofde hebben zij een zelfstandig belang om de inschrijving van het hypotheekrecht waardeloos te (laten) verklaren nu degene die de verklaring had behoren af te geven – gedaagde – dat niet kan doen omdat zij niet meer bestaat. De voorzieningenrechter zal daarom in dit vonnis de inschrijving waardeloos verklaren.
Kracht van gewijsde
4.7.
Op grond van artikel 3:29 lid 4 BW Pro kan de in dit vonnis te geven verklaring van waardeloosheid niet eerder worden ingeschreven dan nadat dit vonnis in kracht van gewijsde is gegaan. Dit vonnis gaat pas in kracht van gewijsde als er geen rechtsmiddel meer tegen open staat. De hoger beroepstermijn bedraagt vier weken. Intussen betalen eisers een onnodig hoge rente (en kunnen zij het huis niet verkopen). Een manier om dit vonnis onmiddellijk in kracht van gewijsde te laten gaan, is dat eisers afzien van hun recht op hoger beroep en dat zij berusten in dit vonnis (artikel 334 Rv Pro). Eisers hebben zowel in de dagvaarding als ter zitting verklaard van het recht op hoger beroep af te zien. Dat betekent dat er geen rechtsmiddel tegen dit vonnis open staat en dat het per vandaag in kracht van gewijsde gaat.
Proceskosten
4.8.
Aangezien de gedaagde partij niet bestaat, zullen eisers, hoewel zij materieel in het gelijk zijn gesteld, de eigen kosten moeten dragen.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
verklaart eisers niet-ontvankelijk in hun vordering,
5.2.
verklaart de hypothecaire inschrijving ten behoeve van gedaagde op het appartementsrecht aan de [adres] waardeloos in de zin van artikel 3:29 Burgerlijk Pro Wetboek,
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
bepaalt dat eisers hun eigen proceskosten dragen,
5.5.
verstaat dat er geen rechtsmiddel tegen dit vonnis open staat en dat het per vandaag in kracht van gewijsde gaat,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.A. Dudok van Heel, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. M.A.H. Verburgh, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 7 februari 2024. [3]