ECLI:NL:OGEAM:2025:67

Uitspraak

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN

Zaaknummer: SXM202500765

Vonnis in kort geding d.d. 29 augustus 2025

inzake

[eiseres],

wonende in [woonplaats],

eiseres,

gemachtigde: mr. B. Brooks,

tegen

[gedaagde],

wonende in [woonplaats],

gedaagde,

gemachtigde: mr. S.R. Bommel.

Partijen zullen hierna “[eiseres]” en “[gedaagde]” worden genoemd.

1.Het verloop van de procedure

1.1. [

eiseres] heeft op 7 juli 2025 een verzoekschrift ingediend. Op 14 augustus 2025 hebben [eiseres] en [gedaagde] aanvullende producties in het geding gebracht. Vervolgens heeft op 15 augustus 2025 de mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarbij partijen en de gemachtigden zijn verschenen en schriftelijke aantekeningen hebben voorgelegd en overgedragen.

1.2.

Vonnis is bepaald op vandaag.

2.De feiten

2.1.

Sinds 2008 heeft [gedaagde] een mondelinge huurovereenkomst met de vader van [eiseres], [vader], die op 18 juli 2022 is overleden. [eiseres] en haar broer,[J], zijn de erfgenamen.

2.2.

Het terrein waarop [vader] de woning en het appartementencomplex heeft gebouwd maakt onderdeel uit van de onverdeelde nalatenschap van [grootvader].

2.3.

Bij brief van 19 april 2022 heeft [vader] [eiseres] aangewezen als beheerder van de appartementen. In deze brief is aangekondigd dat er schriftelijke huurcontracten zullen worden ingevoerd, aangezien er tot dan toe uitsluitend sprake was van mondelinge huurovereenkomsten met de huurders.

2.4. [

eiseres] heeft op 21 februari 2023 [gedaagde] aangeschreven over de voorgenomen plannen. Vervolgens heeft [eiseres] een concept huurcontract opgesteld waarin de maandhuur ongewijzigd is gebleven en dit ter ondertekening aan [gedaagde] voorgelegd met als ingangsdatum 19 maart 2023. [gedaagde] heeft geweigerd dit te ondertekenen.

2.5. [

eiseres] heeft op 31 maart 2023 een verzoek bij de Huurcommissie ingediend om toestemming te krijgen voor beëindiging van de huurrelatie met [gedaagde]. Bij beslissing van 21 april 2023 heeft de Huurcommissie toestemming aan [eiseres] verleend om de huurovereenkomst met [gedaagde] te beëindigen. Ondanks deze verkregen toestemming heeft [eiseres] de huurovereenkomst niet opgezegd. Tegen de beslissing van de Huurcommissie heeft [gedaagde] beroep ingesteld en op 22 januari 2024 is hij niet-ontvankelijk verklaard, omdat [eiseres] de beslissing van de Huurcommissie inmiddels niet meer kon uitvoeren.

2.6.

Bij brief van 13 maart 2025 is [gedaagde] schriftelijk verzocht om per direct af te zien van het toestaan dat derden hun voertuigen op het gehuurde terrein parkeren en zich te onthouden van het optreden als eigenaar op het gehuurde terrein. [gedaagde] heeft nooit gereageerd op deze brief. Bij brief van 7 juli 2025 is de huurovereenkomst formeel opgezegd.

3.Het geschil

3.1. [

eiseres] vordert om [gedaagde] te veroordelen om het gehuurde aan de [adres] binnen zeven dagen met de daarin vanwege [gedaagde] aanwezige goederen en eventuele personen te verlaten, met afgifte aan [eiseres] van de sleutels en al hetgeen tot het gehuurde behoort ter vrije en algehele beschikking van [eiseres] te stellen, op straffe van een dwangsom ad USD 1.000,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat [gedaagde] in strijd handelt met deze veroordeling met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van het geding.

3.2. [

eiseres] legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] zich niet als een goed huurder gedraagt ten aanzien van het gehuurde. Zo treedt hij op als ware hij de eigenaar en staat hij toe dat derden op het terrein parkeren. Bovendien dient het gehuurde zowel van binnen als van buiten dringend te worden gerepareerd en gerenoveerd omdat er door de jaren heen er geen onderhoud is gepleegd. [eiseres] wenst op korte termijn duidelijkheid te krijgen, zodat de werkzaamheden kunnen worden uitgevoerd en zij voor aanvang van de hoogteperiode van het orkaanseizoen de nodige maatregelen kan nemen om verdere schade aan het gehuurde voorkomen.

3.3. [

gedaagde] voert tot zijn verweer dat [eiseres] misbruik maakt van het recht door na bijna twee jaren na de kennelijk verkregen toestemming van de huurcommissie een kort geding in te dienen voor ontruiming vanwege niet noodzakelijke renovatiewerkzaamheden. [eiseres] heeft nagelaten aan te tonen wat precies de noodzakelijke renovatiewerkzaamheden zijn waardoor er op korte termijn een beslissing nodig is. Ook heeft [eiseres] in 2023 geen gebruik gemaakt van de opzegging gegeven door de huurcommissie waardoor [gedaagde] niet inziet waarom er na twee jaren opeens wel een noodzaak is. Tot slot is [eiseres] bekend dat [gedaagde] met toestemming zelf de benodigde reparaties en renovatiewerkzaamheden heeft verricht aan het gehuurde. [gedaagde] heeft hier nimmer kosten voor in rekening gebracht en heeft ondanks de werkzaamheden altijd zijn huur tijdig voldaan.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

Huurschuld

4.1.

Vast staat dat [gedaagde] ten tijde van het indienen van een verzoekschrift een huurachterstand van 5 maanden had. [eiseres] heeft haar vordering op 13 augustus 2025 vermeerderd met een bedrag van USD 1.800,- omdat [gedaagde] inmiddels de huur voor de maand augustus verschuldigd was geworden en deze ook onbetaald had gelaten.

Met juistheid heeft [eiseres] aangevoerd dat een dergelijke huurachterstand in een bodemzaak in het algemeen leidt tot ontbinding van de huurovereenkomst, als die wordt gevorderd. Onder die omstandigheden leidt dat in een kort geding procedure veelal tot toewijzing van de gevorderde ontruiming.

4.2.

In deze zaak heeft [gedaagde] na de wijziging van eis en één dag voor de zitting alsnog gezorgd voor aanzuivering van de huurachterstand door overboeking van een bedrag van USD 1.800,- op de rekening van het kantoor van de gemachtigde van [eiseres]. De gemachtigde van [gedaagde] heeft ter zitting aangevoerd dat [gedaagde] sinds maart 2025 nadat hij was aangeschreven tot ontruiming de huur niet meer heeft betaald, omdat [eiseres] die niet meer is komen ophalen.

4.3.

Het betalen van huur is een zogenoemde ‘brengschuld’. Dat wil zeggen dat het de verantwoordelijkheid van de huurder is om te zorgen dat de huur bij de verhuurder komt. Aan de stelling van [gedaagde] dat hij per Whatsapp aan [eiseres] zou hebben meegedeeld dat de huur gereed lag gaat het Gerecht voorbij. [eiseres] heeft die stelling betwist en [gedaagde] het dit niet onderbouwd door het overleggen van de desbetreffende berichten.

Slecht huurdersgedrag

4.4. [

eiseres] heeft voldoende onderbouwd dat [gedaagde] zich niet als goed huurder gedraagt. Dat geldt met name voor het feit dat hij lange tijd tegen de geldende regels in een cementwagen van zijn bedrijf op het terrein parkeerde. Sinds zijn pensionering is dat niet meer het geval, maar [gedaagde] heeft ter zitting bevestigd dat hij een vriend zijn bestelwagen op het terrein laat parkeren, terwijl dat niet is toegestaan. Het voorgaande vormde voor de Huurcommissie op 21 april 2023 grond om het verzoek tot ontruiming toe te wijzen. Het feit dat [eiseres] zich te laat realiseerde dat zij volgens die beslissing de huur uiterlijk per 31 juli 2023 had moeten opzeggen, doet aan het voorgaande niet af. Op een in het geding gebrachte foto van 15 februari 2024 is te zien dat de desbetreffende cementwagen op dat moment nog voor de woning van [gedaagde] is geparkeerd.

4.5.

Naast deze parkeerkwestie heeft [eiseres] aangevoerd dat [gedaagde] zich niet op deze en andere kwesties laat aanspreken door [eiseres].

Renovatie

4.6.

Op het perceel bevinden zich drie woningen/appartementen. [eiseres] stelt dat alle woningen dienden te worden gerenoveerd in verband met de ernstig verouderde staat. Het gaat om onderhoud aan het dak, alle leidingen, tegelwerk, de keuken en de buitenafwerking. Deze werkzaamheden zijn verricht aan de overige twee woningen; de laatste werkzaamheden zullen volgens niet betwiste verklaring van [eiseres] binnenkort worden afgerond.

4.7. [

gedaagde] heeft de dringendheid van de renovaties betwist. Hij heeft als verweer gevoerd dat helemaal niet vaststaat dat diezelfde werkzaamheden ook aan zijn woning moeten worden verricht en dat hij zelf in de loop der jaren de nodige verbeteringen heeft aangebracht. Daartegen heeft [eiseres] aangevoerd dat [gedaagde] haar niet heeft toegelaten tot zijn woning om een en ander met hem bespreken.

4.8. [

eiseres] heeft op dit punt verwezen naar rechtspraak van de Hoge Raad uit 2010. In zijn uitspraak van dat jaar heeft de Hoge Raad geoordeeld dat het enkele feit dat de verhuurder wil overgaan tot de uitvoering van een bouw- en renovatieplan, geen grond kan opleveren voor het aannemen van dringend eigen gebruik, in de regel ook niet ingeval de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is. Indien echter sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, kan het oordeel gerechtvaardigd zijn dat de verhuurder het verhuurde in verband met renovatie zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden verlangd dat de huurverhouding wordt voortgezet.^[1]

Daaraan heeft de Hoge Raad in 2023 toegevoegd dat deze overwegingen aldus moeten worden begrepen dat een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten slechts een vereiste is indien het bouw- en renovatieplan van de verhuurder in overwegende mate is gebaseerd op financiële motieven.^[2]

4.9. [

eiseres] verhuurt de woning nu voor USD 300,- per maand en stelt dat een marktconforme huur na renovatie USD 800,- zal zijn. [gedaagde] heeft dat betwist en als verweer aangevoerd dat die USD 800,- niet is onderbouwd.

Dat laatste is juist, maar ook zonder nadere onderbouwing vindt het Gerecht een feit van algemene bekendheid dat een dergelijke gerenoveerde woning toch op zijn minst het dubbele van de huidige huur zal opleveren.

Slotsom

4.10.

Het Gerecht komt op grond van bovenvermelde feiten en omstandigheden, in onderling verband beschouwd, tot het oordeel dat de gevorderde ontruiming zal moeten worden toegewezen. [eiseres] heeft erop gewezen dat de renovatie snel moet plaatsvinden, omdat het hoogtepunt van het orkaanseizoen nadert. Dat mag zo zijn, maar de woning heeft de afgelopen jaren kennelijk ook de orkaanseizoenen doorstaan. [eiseres] heeft niet onderbouwd, waarom de woning dit jaar zoveel slechter zou zijn geworden, dat een ontruiming op heel korte termijn noodzakelijk is. Gelet op de lange duur van de huurovereenkomst zal de ontruiming daarom op een langere termijn worden toegewezen dan gevorderd. Het Gerecht zal de ontruimingstermijn vaststellen op 3 maanden. Dat geeft gedaagde iets meer armslag om andere woonruimte te vinden.

4.11.

De op te leggen dwangsom zal worden gematigd en gemaximeerd zoals hierna te vermelden.

4.12. [

gedaagde] zal als de in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten worden veroordeeld. Deze kosten worden aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op:

explootkosten Cg 249,50

griffierecht Cg 450,00

salaris gemachtigde
Cg 1.500,00+

totaal: Cg 2.199,50.

5.De beslissing

Het Gerecht:

Rechtdoende in kort geding:

5.1.

veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde aan [adres]
binnen 90 dagen na betekening van dit vonnismet de daarin vanwege [gedaagde] aanwezige goederen en eventuele personen te verlaten, met afgifte aan [eiseres] van de sleutels en al hetgeen tot het gehuurde behoort ter vrije en algehele beschikking van [eiseres] te stellen, zulks op straffe van een dwangsom van USD 500,00 voor iedere dag dat [gedaagde] niet aan deze veroordeling voldoet, met een maximum van USD 15.000,00;

5.2.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op Cg 2.199,50;

5.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. L.J. Saarloos, rechter, bijgestaan door J.F.M. Becker, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 29 augustus 2025.