Uitspraak
26 maart 2010
Eerste Kamer
08/03290
EE/SV
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
1. [Eiser 1],
2. [Eiser 2],
beiden wonende te [woonplaats],
EISERS tot cassatie,
advocaat: mr. E. Grabandt,
t e g e n
[Verweerder],
wonende te [woonplaats],
VERWEERDER in cassatie,
advocaat: mr. P.P. Hart.
Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als [eiser] c.s. en [verweerder].
1. Het geding in feitelijke instanties
[Eiser] c.s. hebben bij exploot van 10 juni 2005 [verweerder] gedagvaard voor rechtbank 's-Gravenhage, sector kanton, en gevorderd, kort gezegd, te bepalen dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst betreffende de woonruimte aan de [a-straat 1] (hierna: de woning) te [plaats] per 1 oktober 2005 zal eindigen. Voorts hebben [eiser] c.s. gevorderd [verweerder] te veroordelen tot ontruiming van de woning en deze ter beschikking te stellen aan [eiser] c.s.
[Verweerder] heeft de vorderingen bestreden.
De kantonrechter heeft bij vonnis van 15 september 2005, verbeterd bij vonnis van 22 september 2005, de vorderingen van [eiser] c.s. toegewezen.
Tegen het vonnis van de kantonrechter heeft [verweerder] hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof te 's-Gravenhage.
Bij tussenarrest van 18 juli 2007 heeft het hof een comparitie van partijen bevolen. Bij eindarrest van 2 april 2008 heeft het hof het vonnis van de kantonrechter vernietigd en, opnieuw rechtdoende, de vorderingen van [eiser] alsnog afgewezen.
Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen het arrest van het hof hebben [eiser] c.s. beroep in cassatie ingesteld.
De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
[Verweerder] heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.
De conclusie van de Advocaat-Generaal J.L.R.A. Huydecoper strekt tot vernietiging van het in cassatie bestreden arrest.
3. Beoordeling van het middel
3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) [Eiser] c.s. zijn sinds maart 1998 eigenaar van de woning aan de [a-straat 1] in [plaats].
(ii) De woning was verhuurd aan de vader van [verweerder], die in 2003 is overleden. [Verweerder] was sedert 1993 medehuurder van de woning.
(iii) De huurprijs van de woning bedroeg omstreeks februari 2006 € 237,96 per maand.
(iv) [Eiser] c.s. hebben in januari 2003 aan de vader van [verweerder] laten weten dat zij de huurovereenkomst wilden beëindigen. Na het overlijden van de vader van [verweerder] hebben zij aan [verweerder] de huur opgezegd wegens dringend eigen gebruik. Zij waren inmiddels eigenaar geworden van het buurpand op nr. [2] en hadden het plan deze beide woningen samen te voegen en te renoveren.
3.2 De rechtbank heeft bepaald dat de huurovereenkomst eindigt per 1 oktober 2005 en dat ontruiming moest plaatsvinden per 1 april 2006. Het hof heeft de vorderingen van [eiser] c.s. afgewezen op de grond dat zij niet aannemelijk hebben gemaakt dat zij het verhuurde zo dringend nodig hebben voor eigen gebruik dat van de verhuurder, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt gecontinueerd (rov. 2.10 in verbinding met rov. 2.3 tot en met 2.9 waarin het hof ingaat op verschillende aspecten, waaronder in rov. 2.4 de feitelijke uitvoering van de renovatie en rov. 2.6 en 2.7 de kosten van de exploitatie van de woning in verhouding tot de huurprijs).
3.3 Onderdeel 1 klaagt terecht dat het hof bij zijn beoordeling van de feitelijke uitvoering van de renovatie in rov. 2.4 uit het oog heeft verloren dat de beoogde renovatie was gericht op de samenvoeging van de panden [a-straat 1] en [2] en niet is ingegaan op de in dit verband aangevoerde stelling van [eiser] c.s. dat deze renovatie niet te realiseren zou zijn met handhaving van de bestaande huurovereenkomst. Het hof heeft door aan dit een en ander geen kenbare aandacht te besteden zijn beslissing ontoereikend gemotiveerd.
3.4.1 Onderdeel 2 stelt, in verband met hetgeen het hof daaromtrent heeft overwogen in rov. 2.6 en rov. 2.7, aan de orde of een bouw- en renovatieplan tot toewijzing van de vordering op grond van art. 7:272 lid 2 BW kan leiden wegens dringend eigen gebruik als bedoeld in art. 7:274 lid 1, onder c, BW. Onderdeel 2a bevat de klacht dat het in art. 7:255 BW neergelegde stelsel van huurprijsverhoging na woningverbetering daaraan, anders dan het hof heeft geoordeeld, niet in de weg staat. Onderdeel 2b strekt ten betoge dat dit ook geldt voor het in art. 7:255 lid 1, onder b, in verbinding met art. 7:204 bepaalde omtrent herstel van gebreken aan het verhuurde. Onderdeel 2c verwijt het hof te zijn uitgegaan van een onjuiste rechtsopvatting, althans zijn oordeel onbegrijpelijk te hebben gemotiveerd, door niet in te gaan op de stellingen van [eiser] c.s. dat sprake is van een onrendabele exploitatie van het gehuurde, en door een toetsing achterwege te laten of het handhaven van de bestaande situatie voor de verhuurder zodanige kosten met zich brengt dat alle omstandigheden in aanmerking genomen, het maken daarvan in redelijkheid van de verhuurder niet kan worden gevergd.
3.4.2 Het enkele feit dat de verhuurder wil overgaan tot de uitvoering van een bouw- en renovatieplan, kan geen grond opleveren voor het aannemen van dringend eigen gebruik, in de regel ook niet ingeval de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is. Indien echter sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, kan het oordeel gerechtvaardigd zijn dat de verhuurder het verhuurde in verband met renovatie zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden verlangd dat de huurverhouding wordt voortgezet.
3.4.3 Aan een dergelijk oordeel staat niet in de weg dat art. 7:255 voorziet in de mogelijkheid van verhoging van de huurprijs bij renovatie, omdat het in de in 3.4.2 bedoelde gevallen moet gaan om de noodzaak van een renovatie die zo ingrijpend is dat zij niet met voortzetting van de huurovereenkomst verenigbaar is.
3.4.4 De klachten van onderdeel 2 dat het hof het vorenstaande heeft miskend en daarmee is uitgegaan van een te beperkte rechtsopvatting, slagen in zoverre, en onderdeel 2 behoeft voor het overige geen behandeling.
3.5.1 Onderdeel 3 bevat motiveringsklachten die zijn gericht tegen het in rov. 2.6 vervatte oordeel dat het exploitatietekort ruimschoots wordt gecompenseerd door een forse waardestijging van het pand, waarvan [eiser] c.s. sedert de verwerving daarvan hebben geprofiteerd.
3.5.2 Tot de omstandigheden die bij een beoordeling van een vordering als de onderhavige in aanmerking mogen worden genomen, behoort ook de waardestijging van het verhuurde, zoals die zich - naar het hof klaarblijkelijk heeft bedoeld - na de verwerving ervan heeft voorgedaan. Niet nodig is dat daarbij nauwkeurig wordt vastgesteld in welke verhouding de waardestijging staat tot de hoogte van het exploitatietekort, behoudens voor zover het partijdebat daartoe aanleiding zou geven. De klachten van het onderdeel stuiten hierop af.
3.6 Onderdeel 4 heeft geen zelfstandige betekenis.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
vernietigt het arrest van het gerechtshof te 's-Gravenhage van 2 april 2008;
verwijst het geding ter verdere behandeling en beslissing naar het gerechtshof te Amsterdam;
veroordeelt [verweerder] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eiser] c.s. begroot op € 455,98 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president J.B. Fleers als voorzitter en de raadsheren A.M.J. van Buchem-Spapens, E.J. Numann, A. Hammerstein en C.A. Streefkerk, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer E.J. Numann op 26 maart 2010.