ECLI:NL:OGEAM:2026:38

Uitspraak

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN

Zaaknummer: SXM202600119

Vonnisdatum: 27 februari 2026

in de zaak van

de stichting particulier fonds

[namen] PRIVATE FUND FOUNDATION,

gevestigd te Sint Maarten,

eiseres 1 (hierna KMD),

de naamloze vennootschap DOCK MAARTEN N.V.,

gevestigd te Sint Maarten
,

eiseres 2 (hierna: Dock Maarten),

gemachtigde: mr. F. Kutluer.

tegen

de naamloze vennootschap

KALINAGO N.V.

kantoorhoudend te Sint Maarten,

gedaagde (hierna: Kalinago),

gemachtigden: mr. C.R. Rutte en mr. H. Naas,

Partijen zullen hierna Dock Maarten en Kalinago worden genoemd.

De zaak in het kort

Vervolg op een eerder kort geding.^[1]Eisers vorderen in kort geding nu ontruiming van de Rusty Parrot en betaling van diverse bedragen. Het Gerecht wijst de ontruiming toe, maar op een wat ruimere termijn. De gevorderde geldbedragen worden uitsluitend toegewezen tot het erkende bedrag.

The case in brief

Follow-up to previous preliminary relief proceedings. The plaintiffs are now seeking eviction from the Rusty Parrot and payment of various amounts in preliminary relief proceedings. The Court grants the eviction, but with a somewhat longer period. The amounts claimed are awarded only up to the recognized amount.

1.Verloop van de procedure

1.1.

Eisers hebben op 30 januari 2026 een verzoekschrift ingediend. Vervolgens heeft op 13 februari 2026 de mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarbij partijen en de gemachtigden zijn verschenen en het woord hebben gevoerd. De gemachtigden van partijen hebben daarbij gebruikgemaakt van pleitaantekeningen, die zij aan het Gerecht hebben overgelegd.

1.2.

Vonnis is bepaald op vandaag.

2.De feiten

2.1.

Op 25 oktober 2019 heeft Kalinago een huurovereenkomst gesloten met KMD voor de huur van een terrein van 311m2 op het terrein van Dock Maarten, met als startdatum 1 november 2019, voor een eerste periode van 5 jaar met mogelijkheid tot verlenging. Op het terrein heeft Kalinago de “Rusty Parrot” gebouwd en in exploitatie genomen: een piratenthema-attractie met retail, snacks en verfrissingen.

2.2.

De basishuur bedroeg USD 9.000,- per maand of 5% van de bruto-omzet van de Rusty Parrot. De basishuur zou elk jaar met 2.5% worden verhoogd. Daarnaast dient Kalinago een service fee van USD 1.000,- te betalen, onder meer bedoeld om het niet-exclusief gebruik van de parkeergelegenheid te dekken. Het gebruik van de nutsvoorzieningen kwam ook voor rekening van Kalinago.

2.3.

Op 13 september 2024 zijn partijen een verlenging van de Huurovereenkomst aangegaan. Daarbij is door KMD de voorwaarde gesteld dat Kalinago de op dat moment door de KMD voorgerekende huurachterstand (inclusief service fee, nutsvoorzieningen en eventuele boetes wegens niet tijdig betalen) uiterlijk op 31 oktober 2025 zou moeten betalen. Daarnaast zou de basishuurprijs per 1 november 2024 omhoog gaan naar USD 13.837,50 per maand.

2.4.

Bij brief van 4 november 2025 heeft KMD de verlengde huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden en werd Kalinago 10 dagen gegeven om het gehuurde te ontruimen.

2.5.

Partijen voerden een eerder kort geding. In dat geschil heeft het Gerecht op 9 januari 2026 uitspraak gedaan.^[2]

3.Het geschil

3.1.

KMD en Dock Maarten vorderen om bij vonnis in kort geding, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, Kalinago te veroordelen om:

I. binnen 2 dagen na heden ieder commercieel gebruik van het voormalig huurobject te staken en gestaakt te houden;

II. binnen 2 dagen na heden een aanvang te maken met de verwijdering van al haar eigendommen op het voormalig huurobject, inclusief de Piraten Boot;

III. binnen 10 dagen na heden het voormalig huurobject met de zijnen te ontruimen en ontruimd houden, op verbeurte van een dwangsom van USD 2.000,- per dag of deel daarvan dat niet aan deze veroordeling wordt voldaan, en met machtiging van KMD om, indien Kalinago met de ontruiming in gebreke blijft, deze door een deurwaarder te laten uitvoeren op kosten van Kalinago;

IV. aan KMD te betalen het bedrag van USD 120.982,34 aan achterstallige huur te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van opeisbaarheid tot aan de dag der algehele voldoening, alles tegen behoorlijk bewijs van kwijting;

V. aan KMD te betalen een bedrag van USD 10.000,- aan gebruiksvergoeding per maand voor iedere maand dat niet is ontruimd, tellende vanaf 1 november 2025 tot aan de ontruiming door Kalinago, alles tegen behoorlijk bewijs van kwijting;

VI. aan Dock Maarten te betalen het bedrag van USD 32.253.81 aan utiliteitsrekeningen te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van opeisbaarheid tot aan de dag der algehele voldoening, alles tegen behoorlijk bewijs van kwijting;

VII. aan eisers te betalen de proceskosten, daaronder begrepen de griffierechten en de deurwaarderskosten, alsmede de nakosten en de buitengerechtelijke kosten, met bepaling dat, als deze kosten niet binnen veertien dagen na de dagtekening van het in dezen te wijzen vonnis worden voldaan, daarover vanaf de vijftiende dag na dagtekening van het vonnis wettelijke rente is verschuldigd, alles tegen behoorlijk bewijs van kwijting.

3.2.

Eisers leggen aan hun vordering het volgende ten grondslag.
Aangezien de huurovereenkomst is ontbonden, zit Kalinago in het huurobject

zonder recht of titel. Dat rechtvaardigt de ontruiming. KMD heeft er recht en

belang bij om toegang te hebben tot haar onroerende zaak en daarvan gebruik

te maken zoals zij dat wenst. Zij wil dat op andere wijze exploiteren. Iedere redelijke discussie over ontruiming wordt door Kalinago vermeden zodat niets anders rest dan ontruiming in kort geding te vorderen.

3.3.

Kalinago zal het perceel moeten ontruimen met verwijdering van de bouwsels die zij daarop heeft geplaatst. Dit betreft het piratenschip en andere mogelijke structuren. KMD heeft niets aan die bouwsels en niet alleen volgt uit een normale huurovereenkomst dat het huurobject in de oorspronkelijke staat moet worden opgeleverd, in de verlengingsovereenkomst is tussen partijen uitdrukkelijk afgesproken dat Kalinago dit aan het einde van de huur verwijdert.

3.4.

KMD heeft een vaststaande vordering op Kalinago voor onbetaalde

huur. Het bedrag volgt rechtstreeks uit de verlengingsovereenkomst: de

Rent Arrears en daarnaast de voorwaardelijke huurkorting over de periode 1 november 2024 tot 31 oktober 2025. Dat laatste omdat Kalinago zich niet aan de

voorwaarde heeft gehouden voor die korting. Er zijn geen rechten tot verrekening. De vorderingen bedragen USD 78.982,34 voor Rent Arrears die al bestonden toen de verlenging werd getekend, en de huurkorting die alsnog betaald moet worden is USD 42.000,-.

3.5.

Aldus betreft de geldvordering van KMD USD 120.982,34 per 1 november 2025, te vermeerderen met een gebruiksvergoeding van USD 10.000,- per maand vanaf 1 november 2025. KMD heeft belang bij een betaling daarvan in kort geding bij wijze van voorschot, omdat KMD schade lijdt door de wanprestatie van Kalinago

en die schade blijft doorlopen totdat KMD weer gebruik kan maken van haar

onroerende zaak.

3.6.

Ook Dock Maarten heeft een spoedeisend belang om de gelden te collecteren

voor de geleverde utiliteiten. Dock Maarten heeft GEBE moeten betalen en heeft de utiliteiten aan Kalinago geleverd, die het gebruikt heeft, maar niet betaald heeft. Dock Maarten heeft financiële verplichtingen en dient die te kunnen voldoen en heeft daarom een belang bij verhaal van haar vordering in kort geding op Kalinago. De vordering bedraagt USD 22.508,51 aan Utility Arrears volgens de verlengingsovereenkomst en USD 9.745,30 voor de sinds juni 2025 niet betaalde utiliteitsrekeningen. De totale vordering is derhalve USD 32.253,81.

3.7.

Kalinago voert het volgende tot verweer aan. Eisers vorderen dat Kalinago binnen twee dagen het commercieel gebruik dient te staken. Deze vordering is achterhaald want eisers hebben dit zelf al bewerkstelligd door de toegang effectief te ontzeggen.

De vorderingen onder II. en III. moeten worden afgewezen. In de eerste plaats geldt dat eisers als juridische en economische erfpachters en/of het Land Sint Maarten als eigenaar van de grond, eigenaar van de Rusty Parrot zijn geworden door natrekking. Kalinago kan dan natuurlijk niet tot verwijdering worden veroordeeld.

Daarnaast geldt dat het zonder elektriciteit feitelijk onmogelijk is om tot ontmanteling van de Rusty Parrot over te gaan en het perceel te ontruimen.

Zolang eisers de nutsvoorzieningen afgesloten houden, kan Kalinago onmogelijk

uitvoering geven aan deze vorderingen als deze toegewezen zouden worden.

Ten slotte zou ontruiming en verwijdering van de "Piraten Boot" zoals deze thans

gevorderd wordt, leiden tot totale kapitaalvernietiging. Dit object is nog geen vijf jaar geleden gebouwd voor circa USD 1.6 miljoen. Eisers waren vanaf de eerste bouwtekening van de Rusty Parrot betrokken, hebben de bouwvergunningsaanvraag afgetekend en waren bekend met de enorme investeringen die Kalinago deed, die pas na vele jaren zou kunnen worden terugverdiend. Dit schept ook voor eisers verantwoordelijkheid.
Het betreft geen eenvoudige demontage. De Rusty Parrot is een enorm bouwwerk dat technisch hoogwaardig is gebouwd, inclusief fundering en staalconstructies. Ontmanteling vereist een zorgvuldige voorbereiding, het opvragen van meerdere offertes, afstemming met Dock Maarten en brandweer alsmede het opstellen van een logistiek- en afvoerplan. Bovendien dient het perceel in de oorspronkelijke staat te worden teruggebracht. Dat alles vergt tijd. Kalinago verzoekt daarom om een termijn van 14 maanden om te ontruimen.

3.8.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

De gevorderde ontruiming

4.1.

Het Gerecht verwerpt het standpunt dat de Rusty Parrot door natrekking eigendom is geworden van de eigenaar van de grond, waarop het project staat. Niet doorslaggevend bij dat oordeel is dat het schip op zichzelf weer kan worden verwijderd, maar wel dat het nooit de bedoeling is geweest om voor altijd op deze plaats te blijven.^[3]Beide partijen zijn daar in de huurovereenkomst ook duidelijk over geweest: aan het eind van de huurovereenkomst zou het schip weer moeten worden verwijderd.

4.2.

Overigens is het de vraag of dit standpunt in het belang van Kalinago is. Vast staat immers dat zij het project op een andere plaats zou kunnen herbouwen, waardoor zij er dan opnieuw commercieel gebruik van kan maken.

4.3.

Op Kalinago rust daarom de verplichting om wat zij op het gehuurde perceel gebouwd heeft, aan het einde van de overeenkomst te verwijderen. Vast staat dat de huurovereenkomst door KMD buitengerechtelijk is ontbonden op 4 november 2025. Ook staat vast dat Kalinago vanaf 31 oktober 2025 geen huur of gebruiksvergoeding meer aan KMD heeft betaald. Gedurende de periode van het vorige kort geding tot 9 januari 2026 heeft Kalinago het gehuurde nog kunnen gebruiken en zij heeft dat ook gedaan.

4.4.

Dat het project voor Kalinago een investering is geweest van USD 1,6 miljoen mag zo zijn, maar dat betekent niet dat zij nu van KMD kan verlangen dat zij nog 14 maanden op het gehuurde blijft, zonder dat daar een vergoeding tegenover staat. Het Gerecht zal Kalinago gelet op de omstandigheden van het geval en de belangen van beide partijen wel een ruimere termijn gunnen dan KMD heeft gevorderd om ervoor te zorgen dat het gehele terrein is ontruimd. Kalinago zal op de gevorderde termijn moeten beginnen met de ontmanteling van het project. Uiteraard zal KMD er via Dock Maarten voor moeten zorgen dat er een stroomvoorziening ter plaatse aanwezig is. In dat kader heeft KMD ook belang bij haar eerste vordering.
De gevorderde betalingen

4.5.

Naar vaste rechtspraak van de Hoge Raad moet de rechter bij de vraag of een geldvordering in kort geding toewijsbaar is, onderzoeken of de vordering van de eiser voldoende aannemelijk is. Daarnaast moet bij de eisende partij een spoedeisend belang bestaan, waardoor het voeren van een bodemprocedure niet kan worden afgewacht.

4.6.

Het Gerecht is van oordeel dat de achterstand in huurbetalingen op het moment van het tekenen van de verlengingsovereenkomst door Kalinago is erkend. Het gevorderde bedrag van USD 78.982,34 is daarom toewijsbaar.
Kalinago heeft de juistheid van de huurverhoging per 1 november 2024 echter gemotiveerd betwist. Dat geldt ook voor de in rekening gebrachte rente en boete.

4.7.

Hetzelfde heeft te gelden voor de vordering van Dock Maarten. De in de verlengingsovereenkomst erkende vordering bedraagt USD 22.508,51. Dat bedrag is daarom toewijsbaar. Kalinago heeft de doorberekeningen voor de nutsvoorzieningen nadien gemotiveerd betwist. Zij stelt dat deze in aanzienlijke mate afwijken van de onderliggende facturen van GEBE, zowel qua verbruik als tarieven.

4.8.

Wat verder van voormelde verweren van Kalinago zij, het betekent dat in kort geding onvoldoende vaststaat dat deze onderdelen van de vordering (huurverhoging, rente, boete, GEBE-facturen na verlengingsovereenkomst) in de bodemprocedure op de gevorderde wijze zullen worden toegewezen.
Bovendien heeft Kalinago het spoedeisende belang voor KMD en Dock Maarten betwist om deze vorderingen al in kort geding toe te wijzen. Behalve de erkende onderdelen, zal de vordering tot betaling daarom voor het overige worden afgewezen.

4.9.

De gevorderde gebruiksvergoeding is toewijsbaar vanaf 1 november 2025, maar slechts over een periode van twee maanden. KMD laat immers Kalinago vanaf 9 januari 2026 niet meer op het terrein toe, waardoor niet gezegd kan worden dat Kalinago het gehuurde nog “gebruikt”.

4.10.

Kalinago heeft aangevoerd dat het niet betalen geen onwil is van haar kant. Dat wil het Gerecht aannemen. Kennelijk is het Kalinago niet gelukt om een dusdanige omzet te genereren dat zij de forse, maar door haar overeengekomen, kosten niet meer kan betalen. Dat is echter een ondernemersrisico dat voor rekening van Kalinago komt en dat zij niet op KMD en Dock Maarten kan afwentelen. De vorderingen zullen worden toegewezen, zoals hierna onder “De beslissing in kort geding” zal worden vermeld.

4.11.

De gevorderde dwangsom zal worden afgewezen. KMD zal wel worden gemachtigd om de ontruiming op kosten van Kalinago uit te voeren, als Kalinago niet binnen de te vermelden termijn het gehuurde zal hebben ontruimd.
Proceskosten

4.12.

Kalinago zal als de overwegend in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten worden veroordeeld. Deze kosten worden aan de zijde van KMD en Dock Maarten gezamenlijk tot op heden begroot op:

explootkosten Cg 242,50
zegelkosten Cg 30,00
griffierecht Cg 2.740,00

salaris gemachtigde
Cg 1.500,00+

totaal: Cg 4.512,50.

Vonnis uitvoerbaar bij voorraad

4.13.

Dit vonnis zal uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan het Gemeenschappelijk Hof vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.

5.De beslissing

Het Gerecht:

Rechtdoende in kort geding:

5.1.

veroordeelt Kalinago om binnen twee dagen na heden ieder commercieel gebruik van het voormalig huurobject te staken en gestaakt te houden;

5.2.

veroordeelt Kalinago om binnen twee dagen na heden een aanvang te maken met de verwijdering van al haar eigendommen op het voormalig huurobject, inclusief de Piraten Boot;

5.3.

veroordeelt Kalinago om uiterlijk 1 mei 2026 het voormalig huurobject te ontruimen en ontruimd te houden;

5.4.

machtigt KMD om, indien Kalinago met de ontruiming in gebreke blijft, deze door een deurwaarder te laten uitvoeren op kosten van Kalinago;

5.5.

veroordeelt Kalinago tot betaling aan KMD van een bedrag van USD 78.982,34, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 30 januari 2026 tot de dag van algehele voldoening;
5.6. veroordeelt Kalinago tot betaling aan Dock Maarten van een bedrag van USD 22.508,51, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 30 januari 2026 tot de dag van algehele voldoening;

5.7.

veroordeelt Kalinago aan KMD te betalen een bedrag van USD 20.000,- als gebruiksvergoeding voor de periode 1 november 2025 tot 1 januari 2026;

5.8.

veroordeelt Kalinago tot betaling aan KMD en Dock Maarten gezamenlijk van de proceskosten, tot op heden begroot op Cg 4.512,50, te vermeerderen met de nakosten tot op heden begroot op Cg 250,- zonder betekening en Cg 400,- na betekening van dit vonnis, en bij niet betaling te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 maart 2026 tot aan de dag van algehele voldoening;

5.9.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.10.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. L.J. Saarloos, rechter, bijgestaan door J.F.M. Becker, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 27 februari 2026.

Ontruiming en betaling achterstallige huur Rusty Parrot na ontbinding huurovereenkomst