ECLI:NL:OGEAM:2026:60

Uitspraak

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN

Zaaknummer: SXM202500885

Vonnisdatum: 26 mei 2026

in de zaak van

de naamloze vennootschap
TESI N.V.,

gevestigd in Sint Maarten,

eiseres in conventie,

gedaagde in reconventie,

gemachtigde: mr. M.O. Kortenoever,

tegen

1.[gedaagde],

wonende in Sint Maarten,

2.[gedaagde],

wonende in Sint Maarten,

gedaagden in conventie,

eisers in reconventie,

gemachtigde: mr. R.E. Duncan

3.de publiekrechtelijke rechtspersoonHET LAND SINT MAARTEN(MINISTERIE VAN VOLKSHUISVESTING, RUIMTELIJKE ONTWIKKELING, MILIEU EN INFRASTRUCTUUR - Vromi),

zetelende in Sint Maarten,

gedaagde,

gemachtigde: mr. G.B. Simmons-de Jong.

Partijen zullen hierna Tesi, [gedaagde 1], [gedaagde 2] en het Land worden genoemd.

De zaak in het kort

Het Land heeft twee percelen grond in erfpacht uitgegeven aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2]. Zij hebben het economisch eigendom van hun rechten verkocht aan Tesi. Het Land heeft vervolgens op verzoek van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een beschikking gegeven, waarin bedoelde erfpachtrechten werden uitgebreid met twee kleine aangrenzende percelen. Dit geschil gaat over de vraag of [gedaagde 2] en [gedaagde 1] dit mochten aanvragen en of het Land de besluiten mocht nemen. Het Gerecht oordeelt dat dat niet zo is: [gedaagde 2] en [gedaagde 1] handelden daarmee onrechtmatig jegens Tesi, en het Land had Tesi bij de uitgifte van de twee aangrenzende percelen moeten betrekken.

The case in brief

The State granted two plots of land on a long-term lease to [defendant 1] and [defendant 2]. They sold the economic ownership of their rights to Tesi. The State subsequently issued a decision, at the request of [defendant 1] and [defendant 2], extending the leasehold rights in question to include two small adjacent plots. This dispute concerns whether [defendant 2] and [defendant 1] were entitled to make these requests and whether the State was authorized to issue the decisions. The Court rules that this was not the case: [defendant 2] and [defendant 1] acted unlawfully towards Tesi, and the State should have involved Tesi in the allocation of the two adjacent plots.

1.Het procesverloop

1.1.

Het procesverloop blijkt uit:

het inleidend verzoekschrift, op 15 augustus 2025 ter griffie ingediend;
de conclusie van antwoord van 18 november 2025 van de zijde van het Land
de conclusie van antwoord van 18 november 2025 van de zijde van [gedaagde 1] en [gedaagde 2], tevens eis in reconventie;
de conclusie van antwoord in reconventie van 23 maart 2026 van Tesi;
de door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op 30 maart 2026 toegezonden productie.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft op 2 april 2026 plaatsgevonden in aanwezigheid van partijen en hun gemachtigden. Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling hebben partijen hun standpunten nader uiteengezet, mede aan de hand van door hen overgelegde pleitaantekeningen. De griffier heeft aantekening gehouden van wat ter zitting is verklaard.

1.3.

Vonnis is bepaald op vandaag.

2.De feiten

Schets van de situatie ter plaatse

Hierboven de kadastrale situatie in 1997.

Hierboven de huidige kadastrale situatie.

De grenzen van de desbetreffende percelen zijn ongewijzigd gebleven, maar ze zijn wel hernummerd.
De hoofdletters W, W1, P, P1 en Q zijn door het Gerecht toegevoegd. In het hierna volgende zullen deze letters voor de desbetreffende percelen worden gebruikt.

Hierna zal in dit vonnis verschillende malen worden verwezen naar de minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ontwikkeling, Milieu en Infrastructuur (“VROMI”), als “de Minister”.

Percelen [gedaagde 1]

2.1. [

[gedaagde 1] heeft bij notariële akte van 21 januari 1999 van het Land Sint Maarten het recht van erfpacht verkregen op een perceel grond te Simpson Bay, groot [x] m2, perceel P.

2.2. [

[gedaagde 1] heeft vervolgens het "economisch eigendomsrecht" bij koopovereenkomst van 29 januari 2016 voor een bedrag van USD 1.000.000,- aan Tesi
verkocht, onder behoud van uitsluitend de blote eigendom van zijn erfpachtrecht op perceel P. [gedaagde 1] heeft ten behoeve van Tesi een recht van hypotheek op perceel P gevestigd, bij notariële akte van 9 februari 2016 (aanbetaling USD 50.000,-).

2.3.

Op 21 juli 2019 heeft [gedaagde 1] de Minister verzocht om zijn erfpachtrecht van perceel P uit te breiden met de percelen P1 en Q.

2.4.

Bij brief van 19 september 2019 heeft [gedaagde 1] toestemming van de Minister verkregen om naastliggende percelen P1 en Q, met een totale oppervlakte van [x] m², te gebruiken als 'parking'.

2.5.

Op 23 juli 2021 heeft de Minister voor de percelen W1, P1 en Q een bouwvergunning verleend. Deze vergunning heeft betrekking op een nog op te richten gebouw met een grondoppervlak van [x] m2. Niet op deze vergunning wordt vermeld aan wie de vergunning is verleend.

2.6.

Bij besluit van 18 januari 2022 heeft de Minister het recht van erfpacht verleend op perceel P1 aan [gedaagde 1], als uitbreiding van het erfpachtrecht op perceel P. Hierbij werd de planologische bestemming van de betreffende percelen gewijzigd om bebouwing toe te staan. Aan deze verlening waren diverse erfpachtvoorwaarden verbonden.

2.7. [

[gedaagde 1] heeft het economisch eigendomsrecht op perceel P bij notariële akte van 13 mei 2022
geleverdaan Tesi en ten behoeve van Tesi een recht van hypotheek op perceel P gevestigd, bij notariële akte 13 mei 2022 (restant koopsom USD 950.000,-).

2.8.

Bij notariële akte d.d. 15 juni 2022 is door het Land Sint Maarten aan [gedaagde 1] het recht van erfpacht op perceel P1 (groot [x] m²) geleverd, waarbij dit werd gevoegd met het erfpachtrecht op perceel P.
De akte vermeldt:
“According to the hereinafter mentioned terms and conditions the property will inextricably become connected with the long lease title and rights to the immovable property as described in certificate of admeasurement number SXM SB [P].The long lease title and rights to the immovable property as described in certificate of admeasurement number SXM [P] and SXM [P1] cannot be separated”In deze akte wordt verder melding gemaakt van het economische eigendomsrecht van Tesi op perceel P.

2.9.

Bij beschikking van 2 oktober 2023 van de Minister is een naastliggend, aan de openbare weg grenzend perceel Q, groot [x] m², aan [gedaagde 1] in erfpacht verleend, onder dezelfde voorwaarden als in de beschikking van 18 januari 2022 voor perceel P1.
Percelen [gedaagde 2]

2.10. [

[gedaagde 2] heeft bij notariële akte van 24 maart 2004 van het Land Sint Maarten door ruil het recht van erfpacht verkregen op een perceel grond te Simpson Bay, perceel W.

2.11. [

[gedaagde 2] heeft vervolgens het "economisch eigendomsrecht" bij koopovereenkomst van 29 januari 2016 voor een bedrag van USD 1.000.000,- aan Tesi
verkocht, onder behoud van uitsluitend de blote eigendom van zijn erfpachtrecht op perceel W. [gedaagde 2] heeft ten behoeve van Tesi een recht van hypotheek op perceel W gevestigd, bij notariële akte van 9 februari 2016 (aanbetaling USD 50.000,-).

2.12. [

[gedaagde 2] heeft het economisch eigendomsrecht op perceel W bij notariële akte van 16 mei 2019
geleverdaan Tesi en ten behoeve van Tesi een recht van hypotheek op perceel W gevestigd, bij notariële akte 16 mei 2019 (restant koopsom USD 950.000,-).

2.13.

Tesi heeft bij brief van 16 juli 2019 de Minister erop gewezen dat Tesi economisch eigenaar was van perceel W en dat perceel W vanaf de openbare weg alleen via perceel W1 kan worden bereikt. Tesi heeft de Minister verzocht perceel W1 aan haar in erfpacht uit te geven en erop gewezen dat het voor haar van groot belang was dat perceel W1 niet aan een derde partij zou worden uitgegeven.

2.14.

Op 21 juli 2019 heeft [gedaagde 2] de Minister verzocht om zijn erfpachtrecht van perceel W uit te breiden met perceel W1.

2.15.

Bij brief van 19 september 2019 heeft [gedaagde 2] toestemming van de Minister verkregen om perceel W1, met een totale oppervlakte van [x] m², te gebruiken als 'parking'.

2.16.

Bij besluit van 18 december 2020 heeft de Minister aan [gedaagde 2] het recht van erfpacht verleend op perceel W1, als uitbreiding van het erfpachtrecht op perceel W. Hierbij werd de planologische bestemming van de betreffende percelen gewijzigd om bebouwing toe te staan.

2.17.

Op 23 juli 2021 heeft de Minister voor de percelen W, P en Q een bouwvergunning verleend. Deze vergunning heeft betrekking op een nog op te richten gebouw met een grondoppervlak van [x] m2. Op deze vergunning staat niet vermeld aan wie de vergunning is verleend.

2.18.

Bij besluit van 2 maart 2023 heeft de Minister aan [gedaagde 2] opnieuw het recht van erfpacht verleend op perceel W1, als uitbreiding van het erfpachtrecht op perceel W, op aanvraag van [gedaagde 2] op 4 februari 2022, omdat het besluit van 18 december 2020 inmiddels was verlopen.

2.19.

Bij besluit van 31 oktober 2023 heeft de Minister aan [gedaagde 2] voor de derde maal het recht van erfpacht verleend op perceel W1, als uitbreiding van het erfpachtrecht op perceel W, op aanvraag van [gedaagde 2] van 18 september 2023, omdat het besluit van 2 maart 2023 inmiddels ook was verlopen.

Algemeen

2.20.

Percelen W1, P1 en Q zijn op dit moment niet bebouwd, maar worden gebruikt als parkeerterrein.
Percelen W en P worden op dit moment ontwikkeld. Tesi bezit ook percelen grond aan de achterzijde van percelen W en P en is van plan een en ander te ontwikkelen tot een resort.

3.Het geschil

3.1.

Tesi vordert dat het Gerecht bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

De uitgifte in erfpacht van het perceel P1 van 15 juni 2022 nietig te verklaren, inclusief alle bepalingen en voorwaarden die bij die erfpachtverlening zijn bepaald, althans deze te vernietigen met bepaling dat inschrijving van dit vonnis in de openbare registers kan plaatsvinden om van de nietigheid althans vernietiging te doen blijken en subsidiair Tesi te machtigen om een notariële akte van doorhaling van het erfpachtrecht te tekenen en in te doen schrijven;

Subsidiair voor recht te verklaren dat [gedaagde 1] wanprestatie heeft gepleegd althans jegens Tesi onrechtmatig heeft gehandeld door de erfpacht op perceel P1 aan te vragen en te aanvaarden en dat [gedaagde 1] verplicht is deze handeling ongedaan te maken door afstand te doen van het recht van erfpacht op perceel P1 en alles in het werk te stellen om het recht van erfpacht op het perceel P, inclusief alle van toepassing zijnde voorwaarden, binnen een periode van 7 dagen na het wijzen van het vonnis terug te brengen in de toestand zoals deze was voor de uitgifte in erfpacht van perceel P1 en de Minister te veroordelen daar, waar nodig, aan mee te werken;

Voorts de Minister te verbieden om een recht van erfpacht op de percelen P1, W1 en Q uit te geven aan [gedaagde 1], [gedaagde 2] of een derde en de Minister te verbieden enige andere acties te nemen of toestemming te verlenen ten aanzien van deze percelen die de ongehinderde toegang van de openbare weg tot de percelen W en P bemoeilijken of verhinderen;

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] te verbieden om enige handelingen te verrichten ten aanzien van de percelen P1, W1 en Q en in het algemeen te verbieden om enige actie te ondernemen die de uitoefening door Tesi van de aan haar verleende rechten van economisch eigendom op percelen W en P bemoeilijken of frustreren,

althans een door Uw Gerecht in goede justitie te bepalen gebod aan gedaagden zodat Tesi de aan haar toekomende rechten van economisch eigendom op W en P conform de overeenkomst kan uitoefenen als ware Tesi eigenaar van het recht van erfpacht op deze percelen;

Alle geboden en verboden op straffe van een dwangsom van USD 25.000,- per gedaagde voor iedere dag gedaagden of een der gedaagden, na schriftelijke notificatie zijdens Tesi, een gebod c.q verbod niet nakomt.

Gedaagden hoofdelijk te veroordelen in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente over deze kosten vanaf de datum van het in dezen te wijzen vonnis tot de dag der algehele voldoening.

3.2.

Tesi legt in haar verzoekschrift aan de vordering het volgende ten grondslag:
“Dit verzoekschrift betreft een geschil over de rechtmatigheid van door de Minister aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] verleende uitbreidingen en samenvoegingen van twee erfpachtpercelen in [wijk]. Deze percelen waren door [gedaagde 1] en [gedaagde 2], dankzij vriendjespolitiek en in strijd met het werkelijke doel en de strekking van de erfpachtuitgifte, gratis verkregen van het Land. In 2016 verkochten zij deze aan Tesi voor in totaal USD 2.000.000,-. leder toucheerde daarmee USD 1.000.000,- voor grond die bedoeld was voor volkshuisvesting of economische ontwikkeling. Zonder medeweten of instemming van Tesi hebben zij vervolgens van de overheid onbruikbare, smalle stroken grond verkregen, gelegen tussen de openbare weg en de Tesi-percelen, waarmee zij de toegang blokkeren om Tesi zo opnieuw tot betaling te dwingen. Tesi stelt dat deze uitbreidingen en samenvoegingen juridisch nietig of vernietigbaar zijn wegens strijd met de wet, de erfpachtvoorwaarden, de contractuele afspraken en het gelijkheidsbeginsel, en dat [gedaagde 1], [gedaagde 2] en de Minister hiermee onrechtmatig en in wanprestatie hebben gehandeld. Het verzoek strekt tot nietigverklaring dan wel vernietiging van de uitbreiding, verbod op verdere uitgifte, en geboden aan gedaagden om de oorspronkelijke situatie te herstellen.”

3.3. [

gedaagde 1], [gedaagde 2] en het Land hebben verweer gevoerd.

3.4. [

gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben een vordering in reconventie ingesteld. Zij vorderen bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, Tesi te veroordelen tot betaling aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2], gezamenlijk de geleden en nog te lijden schade te vergoeden, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, en Tesi te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke kosten van incasso en de proceskosten.

3.5.

Aan hun vordering leggen [gedaagde 2] en [gedaagde 1] het volgende ten grondslag. Tesi heeft de percelen W1 en P1 als parkeerplaats voor haar cliënten gebruikt gedurende een periode van minstens 7 maanden (maart - september 2025) en heeft daarvan profijt getrokken. Zij is schadeplichtig jegens [gedaagde 1] en [gedaagde 2]. Tesi blijft in gebreke enige vergoeding te betalen, ondanks sommering. De schade wordt geschat op minstens USD 500,- per dag. De schade wordt gecalculeerd vanaf 1 maart 2025 en beloopt per 1 juli 2025 minimaal USD 105.000,-. Deze schade zal evenwel bij schadestaat worden opgemaakt en vereffend volgens de wet.

3.6.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

in conventie

4.1.

Het gaat in deze zaak om uitbreiding van de erfpachtrechten van [gedaagde 1] en [gedaagde 2]. Tesi heeft een aantal uiteenlopende vorderingen ingesteld. Hierna zal het Gerecht deze achtereenvolgens beoordelen.
Vordering a.: vernietiging uitgifte erfpacht

4.2.

Tesi stelt zich op het standpunt dat de uitbreidingen van het recht van erfpacht van de percelen W en P met de percelen W1 en P1 nietig zijn.

4.3.

Deze uitbreidingen zijn een samenvoeging van percelen.

Onderdeel p van de erfpachtbesluiten van de Minister vermeldt:
"De wijziging van het bestaande erfpachtrecht met de hiervoor vermelde uitbreiding impliceert dat alle voorwaarden en bepalingen, herzieningsdata en einddatum (…) van de oorspronkelijke akte van uitgifte van toepassing zijn op de genoemde uitbreiding. (…)Na het verlijden van de uitbreiding dient de erfpacht zaak te worden omschreven als een oppervlakte grond, totaal groot [x] m2, gelegen te [wijk], met een onderscheidenlijke grootte van [x] m2 en [x] m2, nader aangeduid met de respectieve meetbrieven: P en P1, verder tezamen ook te noemen "het perceel"."

4.4.

In de notariële akte tot uitgifte in erfpacht van de uitbreiding wordt een en ander als volgt omschreven:

"The long lease title and rights to the immovable property as described in certificate of admeasurement number SXM [P] and SXM [P1] cannot be separated (…) the property issued in long lease by the present deed is to be used in conjunction with the parcel of land described in certificate of admeasurement number SXM [P] and that therefore the parcel of land described in certificate of admeasurement number SXM [P] and the parcel of land issued in long lease by the present deed shall form one indivisible immovable property".

4.5.

De Erfpachtverordening^[1]bepaalt in artikel 17 lid 2 het Pro volgende:

Indien het erfpachtrecht met hypotheek bezwaard is, zal de minister zonder toestemming van de hypotheekhouderniet
meewerken tot opheffing van het erfpachtrecht bij minnelijke overeenkomst noch tot het verkrijgen van het erfpachtrecht, hetzij door afstand of prijsgeven van de zijde van de erfpachter, hetzij op enige andere wijze, anders dan door onteigening ten algemene nutte.

4.6.

Het Land heeft als verweer aangevoerd dat artikel 17 lid 2 van Pro de Erfpachtsverordening niet geldt, omdat het in dit geval niet gaat om een beëindiging of prijsgeven van een erfpachtsrecht van de percelen W en P.
Dat verweer verwerpt het Gerecht.
Zoals het Land zelf aanvoert, is artikel 17 lid 2 van Pro de Erfpachtsverordening geschreven ter bescherming van de hypotheekhouder tegen het verlies van zijn onderpand. Tesi heeft een recht van hypotheek van [gedaagde 2] en [gedaagde 1] verkregen, maar dat kan zij niet meer uitoefenen, omdat de percelen W en P niet meer afzonderlijk bestaan. Deze kunnen dus ook niet afzonderlijk geveild worden. De Minister had daarom wel toestemming aan Tesi moeten verzoeken.

4.7.

Mogelijk dat de Minister zich een en ander niet heeft gerealiseerd bij zijn besluiten om percelen W1 en P1 in erfpacht aan [gedaagde 2] en [gedaagde 1] uit te geven. Zij waren immers erfpachters van percelen W en P. Maar de Minister kon weten dat Tesi daarvan inmiddels economisch eigenaar was geworden, want dat gegeven was ingeschreven in het Kadaster. Bovendien waren de rechten van hypotheek ten gunste van Tesi ook ingeschreven.

4.8.

Ook in de eigen notariële akte van erfpachtverlening van 15 juni 2022 van het Land aan [gedaagde 1] wordt melding gemaakt van het een maand eerder (13 mei 2022) door [gedaagde 1] geleverde economisch eigenaarschap van Tesi van perceel P en de daarop ten gunste van haar verleende hypotheek.

4.9.

Het Gerecht komt daarom tot de conclusie dat de Minister aan Tesi toestemming had moeten vragen, voordat hij overging tot de uitgifte in erfpacht van de percelen W1 en P1 aan [gedaagde 2], respectievelijk [gedaagde 1].
Vordering a. vernietigbaarheid uitgifte erfpacht

4.10.

De Hoge Raad wees in 2021 het zogenoemde Didam-arrest.^[2]In dit arrest oordeelde de Hoge Raad dat overheden bij onroerend goed transacties gelijke kansen moet bieden aan alle geïnteresseerde partijen. Dit is gebaseerd op het gelijkheidsbeginsel en de transparantie die voortvloeien uit artikel 3:14 BW Pro, dat overheden verbiedt hun bevoegdheden te gebruiken in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur.
Tesi doet een beroep op deze uitspraak en stelt dat het Land ook Tesi had moeten betrekken bij de uitgifte in erfpacht van de percelen W1 en P1.

4.11.

Het Land doet daarentegen een beroep op de uitzondering die de Hoge Raad in dezelfde uitspraak heeft gegeven: een overheidsinstantie mag wel exclusief onderhandelen met één partij als vooraf objectief en transparant kan worden vastgesteld dat er maar één serieuze kandidaat is. Gelet op de ligging van de nieuwe percelen, de aansluiting met percelen W en P en het feit dat [gedaagde 2] en [gedaagde 1] erfpachters waren van die percelen, stelt het Land dat het ervan uit mocht gaan dat alleen zij serieuze gegadigden waren. Het Land heeft voor een onderbouwing van zijn standpunt verwezen naar een uitspraak van de rechtbank Limburg, waarin werd geoordeeld dat eigenaarschap van een aangrenzend perceel en voorkoming van versnippering redelijke criteria waren om te spreken van één serieuze kandidaat.

4.12.

Het Gerecht verwerpt het standpunt van het Land. Het enkele feit dat [gedaagde 2] en [gedaagde 1] de
juridischeeigenaren waren van de aangrenzende percelen, maakt niet dat zij de enige kandidaat waren voor de uitgifte. Het Land had rekening moeten houden met het bekende feit dat Tesi
economischeigenaar was van het recht van erfpacht op de percelen W en P. Tesi was in die hoedanigheid natuurlijk wel een serieuze kandidaat om bij de uitgifte te betrekken. In die zin gaat de vergelijking met de door het Land aangehaalde uitspraak ook niet op. En overigens zou bij toekenning aan Tesi ook geen sprake zijn geweest van versnippering, omdat zij al economisch eigenaar van de aangrenzende percelen was.

4.13.

Het Gerecht wijst er bovendien op dat Tesi in haar brief van 16 juli 2019 zelf het initiatief had genomen om te verzoeken perceel W1 aan haar in erfpacht uit te geven. (Ter zitting heeft Tesi toegelicht dat zij dat nog niet kon doen voor perceel P1, omdat de economische eigendom van perceel P op dat moment formeel nog niet aan haar was geleverd). In diezelfde brief heeft zij erop gewezen dat het voor haar van groot belang was dat perceel W1 niet aan een derde partij zou worden uitgegeven.^[3]Hierop is het Land niet ingegaan, maar de vijf dagen later gedane verzoeken van [gedaagde 2] en [gedaagde 1] leidden wel tot toekenning aan hen.

4.14.

Het Gerecht is daarom van oordeel dat de uitgifte in erfpacht van de percelen W1 en P1 door het Land niet in overeenstemming was met de geldende rechtspraak van de Hoge Raad.
De gevolgen van een ander

4.15.

Het Land heeft met juistheid gewezen op de verduidelijking die de Hoge Raad in het zogenoemde Didam-2 arrest heeft gegeven. De Hoge Raad bevestigt in deze laatste uitspraak dat de regels uit de eerdere uitspraak ook al golden vóór 2021, maar oordeelt ook dat overeenkomsten die in strijd met die regels zijn gesloten, niet nietig of vernietigbaar zijn.^[4]De onder 4.9 door het Gerecht getrokken conclusie en het oordeel in 4.14 kunnen daarom niet leiden tot toewijzing van vordering a., waarin Tesi juist dat vordert.
Het Gerecht merkt aanvullend op dat het Land wel aansprakelijk kan zijn voor eventuele schade van Tesi als gevolg van het niet naleven van de Didam-regels.^[5]Vordering b.: wanprestatie/onrechtmatige daad [gedaagde 1]

4.16. [

[gedaagde 1] heeft het economisch eigendomsrecht van perceel P op 29 januari 2016 aan Tesi verkocht. Op het moment dat [gedaagde 1] de economische eigendom van perceel P
leverdeaan Tesi (13 mei 2022):

had [gedaagde 1] een bouwvergunning aangevraagd en inmiddels op 23 juli 2021 verkregen voor het voorliggende perceel P1;

had de minister op 18 januari 2022 besloten de percelen [A] en [B] samen te voegen en te vervangen door perceel P1;

had de minister bij diezelfde beschikking het recht van erfpacht op het nieuwe perceel P1 aan [gedaagde 1] verleend, als uitbreiding van het erfpachtrecht op perceel P;

was [gedaagde 1] voornemens om het recht van erfpacht door het Land geleverd te krijgen.

4.17.

Van al deze feiten heeft [gedaagde 1] geen melding gemaakt aan Tesi. Dat had hij wel moeten doen. Alleen al op grond van de zorgvuldigheid, die hij als verkoper van de economische eigendom tegenover Tesi moest betrachten. Maar ook op grond van de koopakte, waarin wordt vermeld dat Tesi gerechtigd is alles te doen alsof zij de eigenaar is, terwijl [gedaagde 1] afstand heeft gedaan van dat recht. [gedaagde 1] mocht dus na de verkoop geen uitbreiding van het recht van erfpacht van perceel P meer verzoeken aan de Minister; dat recht had alleen Tesi nog.

4.18.

Het voorgaande betekent zowel een aan [gedaagde 1] toerekenbare tekortkoming in de nakoming van zijn verplichtingen jegens Tesi als een onrechtmatige daad van [gedaagde 1]. Het Gerecht begrijpt de vordering van Tesi zo, dat zij bij wijze van schadevergoeding vordert dat [gedaagde 1] afstand doet van het recht van erfpacht op perceel W1 en het perceel terugbrengt in de toestand zoals dit was voor de uitgifte in erfpacht.
Die vordering zal worden toegewezen. Overigens zal het terugbrengen in de oude toestand waarschijnlijk niet problematisch zijn, omdat partijen ter zitting verklaarden dat dit perceel op dit moment als onbebouwd parkeerterrein wordt gebruikt.

4.19.

Het Land heeft geen verweer gevoerd tegen de aan deze vordering gekoppelde vordering de Minister te veroordelen daaraan, waar nodig, mee te werken. Dat onderdeel is daarom ook toewijsbaar.
Overigens is deze medewerking van het Land waarschijnlijk beperkt tot perceel P1, want als het Gerecht het goed ziet, zijn de besluiten voor W1 en Q inmiddels vervallen door overschrijding van de geldigheidsduur ervan.
De verleende bouwvergunning

4.20.

Ter zitting hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] desgevraagd verklaard dat hun interesse in de percelen W1, P1 en Q1 erin bestaat dat zij daar willen bouwen. Zij hebben een bouwvergunning overgelegd. Deze vergunning ziet op de grond van de percelen W1, P1 en Q. Zij hebben ter zitting toegelicht dat het plan is om op deze zes meter brede strook appartementen te bouwen, met parkeerplekken, maar dat er ook interesse voor de percelen zou zijn van een casino-eigenaar.

4.21.

Tesi heeft opgemerkt dat de vergunning al was verleend op 23 juli 2021, toen het Land nog eigenaar was van de percelen, voordat er een besluit was genomen over de uitgifte in erfpacht van de desbetreffende percelen. Dat besluit kwam in januari 2022.
Dat kan echter in het midden blijven in verband met het volgende.

4.22.

Het Gerecht is van oordeel dat bebouwing van de percelen W1, P1 en Q juridisch onmogelijk is, omdat dat in strijd zal komen met de voorwaarden, waaronder het erfpachtrecht is verleend. Uit de beschikking blijkt onder meer dat een gebouw niet op minder dan 5 meter van de voorste perceelsgrens mag worden gebouwd. De afstand tussen de voorste en achterste perceelgrens bedraagt ongeveer 6 meter. Ook mag een gebouw niet op minder dan 2,5 meter van de achterste perceelsgrens worden gebouwd. Hiervoor geldt dus hetzelfde; dat kan niet op deze percelen. Aan deze voorwaarden wordt niet voldaan, als de percelen bebouwd zullen worden.

4.23.

Het hebben van een bouwvergunning maakt de hiervoor gemaakte beoordeling dus niet anders.
Vordering c. verbod aan de Minister tot erfpachtuitgifte

4.24.

Hiervoor heeft het Gerecht geoordeeld dat het Land in strijd met de zogenaamd Didam-regels heeft gehandeld. In het tweede Didam-arrest heeft de Hoge Raad het volgende overwogen:

“Een overheidslichaam dat in strijd met de regels uit het Didam-arrest overgaat tot verkoop van een onroerende zaak, handelt in beginsel onrechtmatig jegens een (potentiële) gegadigde die bij die verkoop ten onrechte geen gelijke kans heeft gekregen. Dat overheidslichaam kan op die grond schadeplichtig zijn jegens die gegadigde. Ook kan, zolang er geen overeenkomst is gesloten die het overheidslichaam verplicht tot levering of zolang de levering aan een ander nog niet heeft plaatsgevonden, onder omstandigheden aanleiding bestaan om op vordering van de gegadigde het overheidslichaam op die grond te verbieden om tot verkoop of tot levering aan een ander over te gaan.”^[6]

Het Land heeft voor de percelen W1 en Q nog geen overeenkomst gesloten, die het verplicht om tot levering van het erfpachtrecht daarvan over te gaan. In de hiervoor omschreven omstandigheden van het geval ziet het Gerecht aanleiding dit onderdeel van de vordering toe te wijzen, zoals hierna in de beslissing te vermelden.

Vordering d. verbod aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2]

4.25.

Het gevorderde verbod om “enige handelingen te verrichten” ten aanzien van de percelen W1, P1 en Q is te algemeen geformuleerd om te kunnen worden toegewezen. Wel is toewijsbaar het verbod om enige actie te ondernemen die de uitoefening door Tesi van de aan haar verleende rechten van economisch eigendom op percelen W en P bemoeilijken of frustreren.

4.26.

Voor [gedaagde 2] betekent dat concreet dat hij de Minister niet opnieuw mag verzoeken om een besluit te nemen tot uitgifte in erfpacht van perceel W1 en dat hij eraan moet meewerken dat perceel W1 weer door Tesi kan worden gebruikt om bij perceel W te komen.

4.27.

Wat hiervoor onder 4.26 is overwogen voor [gedaagde 2] geldt voor [gedaagde 1] hetzelfde met betrekking tot perceel Q.
Proceskosten

4.28. [

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] zullen als de (grotendeels) in het ongelijk te stellen partij hoofdelijk in de proceskosten worden veroordeeld. Deze kosten kunnen dus op beiden worden verhaald, maar als één van beiden betaalt, hoeft de ander dat deel niet te betalen. De kosten worden aan de zijde van Tesi tot op heden begroot op:

explootkosten Cg 499,50

zegelkosten Cg 90,00

griffierecht Cg 450,00

salaris gemachtigde
Cg 2.500,00+ (2,0 punten x Cg 1.250,-)

totaal: Cg 3.539,50

4.29.

In de procedure tussen Tesi en het Land zijn beide partijen over en weer in het ongelijk gesteld. De proceskosten in die procedure zullen worden gecompenseerd.
Vonnis uitvoerbaar bij voorraad

4.30.

Dit vonnis zal uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan het Hof vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.

4.31.

Het belang van Tesi bij directe uitvoering van dit vonnis weegt zwaarder dan dat van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] bij handhaving van de huidige situatie. [gedaagde 1] heeft op korte termijn geen andere plannen met perceel P1 dan het tijdelijk als parkeerterrein te gebruiken. Datzelfde geldt voor [gedaagde 2] en perceel W1, waarvan de erfpacht overigens ook nooit aan hem is geleverd.
Extra overweging

4.32.

De methode van de zogenoemde “economische overdracht” van het recht van erfpacht komt in het wetboek niet voor, maar heeft kennelijk in de praktijk zijn weg gevonden. De hiervoor beschreven problematiek in deze zaak is vrijwel uitsluitend het gevolg van deze niet geregelde wijze van overdracht. Indien het erfpachtbesluit of de erfpachtvoorwaarden een verbod op deze wijze van overdracht zou inhouden, zou de onderhavige procedure nooit zijn gevoerd. Bovendien zou dat de kans op grondspeculatie in dat geval verminderen.
in reconventie

4.33.

In het vonnis in kort geding heeft het Gerecht Tesi veroordeeld over te gaan tot algehele ontruiming van de percelen W1 en P1 en over te gaan tot zodanige terugplaatsing van rotsblokken (of soortgelijke voorwerpen) op de grens tussen de percelen P / P1 en W / W1, dat auto’s zonder toestemming van [gedaagde 2] of [gedaagde 1] niet op de percelen P1 en Q1 kunnen parkeren. Vast staat dat Tesi daaraan heeft voldaan. [gedaagde 2] en [gedaagde 1] stellen dat zij vervolgens Tesi hebben aangewezen hoe zij de toegang tot percelen W en P zou moeten gebruiken en dat Tesi daaraan niet heeft voldaan.
Daargelaten dat Tesi dit gemotiveerd heeft betwist, levert het in ieder geval geen overtreding van het kort geding vonnis op, zoals [gedaagde 2] en [gedaagde 1] stellen.

4.34.

Dat [gedaagde 2] en [gedaagde 1] schade hebben geleden in de periode van 1 maart 2025 tot 1 juli 2025 voor een bedrag van USD 105.000,- hebben zij helemaal niet onderbouwd. Dit ondanks het feit dat zij dit onderdeel van de vordering ook in kort geding al hadden gevorderd en ook toen al om een onderbouwing is gevraagd. Er is geen aannemelijkheid van enige schade. Gelet op de gemotiveerde betwisting door Tesi zal de vordering in reconventie tot verwijzing naar de schadestaat procedure daarom moeten worden afgewezen.

Proceskosten

4.35. [

[gedaagde 2] en [gedaagde 1] zullen als de in het ongelijk te stellen partij hoofdelijk in de proceskosten worden veroordeeld. Deze kosten kunnen dus op beiden worden verhaald, maar als één van beiden betaalt, hoeft de ander dat deel niet te betalen. De kosten worden aan de zijde van Tesi tot op heden begroot op Cg. 1.250,- aan salaris voor de gemachtigde van Tesi (2,0 x 0,5 x tarief Cg. 1.250,-).

5.De beslissing

Het Gerecht:

in conventie

5.1.

Verklaart voor recht dat [gedaagde 1] wanprestatie heeft gepleegd en jegens Tesi onrechtmatig heeft gehandeld door de erfpacht op perceel P1 aan te vragen en te aanvaarden;

5.2.

Veroordeelt [gedaagde 1] deze handelingen ongedaan te maken door afstand te doen van het recht van erfpacht op perceel P1 en om binnen een periode van 14 dagen na betekening van dit vonnis dit perceel terug te brengen in de toestand zoals dit was vóór de uitgifte in erfpacht;

5.3.

Veroordeelt de Minister mee te werken aan de uitvoering van onderdeel 5.2 in dit vonnis;

5.4.

Verbiedt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om enige actie te ondernemen die de uitoefening door Tesi van de aan haar verleende rechten van economisch eigendom op percelen W en P bemoeilijkt of frustreert;

5.5.

Bepaalt dat [gedaagde 1] en/of [gedaagde 2] een dwangsom verbeuren van USD 25.000,- voor iedere dag dat [gedaagde 1] en/of [gedaagde 2] na schriftelijke notificatie van de zijde van Tesi, niet aan de onderdelen 5.2 of 5.4 voldoet of voldoen, met een maximum van USD 250.000,- per persoon;

5.6.

Veroordeelt [gedaagde 2] en [gedaagde 1] hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van Tesi tot op heden begroot op Cg 3.539,50;

5.7.

Verbiedt de Minister om een recht van erfpacht op de percelen P1, W1 en Q uit te geven aan [gedaagde 1], [gedaagde 2] of een derde of enige andere actie te nemen of toestemming te verlenen ten aanzien van deze percelen die de ongehinderde toegang van de openbare weg tot de percelen W en P bemoeilijken of verhinderen;

5.8.

Compenseert de proceskosten in de procedure tussen Tesi en het Land, ieder draagt de eigen kosten;

5.9.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.10.

wijst af het meer of anders gevorderde;
in reconventie

5.11.

wijst de vorderingen af;

5.12.

Veroordeelt [gedaagde 2] en [gedaagde 1] hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van Tesi tot op heden begroot op Cg 1.250,-.

Dit vonnis is gewezen door mr. L.J. Saarloos, rechter, bijgestaan door de griffier, en in het openbaar uitgesproken op 26 mei 2026.

Nietigheid en onrechtmatigheid bij uitbreiding erfpachtrechten en schending Didam-regels