Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN
Zaaknummer: SXM202500643
Vonnisdatum: 7 juli 2026
in de zaak van
de naamloze vennootschap
SUN RESORTS LIMITED N.V.,
SUN RESORTS LIMITED N.V.,
gevestigd in Sint Maarten,
eiseres,
gemachtigde: mr. P.P. Soons en mr. C. Fiévez,
tegen
de openbare rechtspersoon
HET LAND SINT MAARTEN,
HET LAND SINT MAARTEN,
zetelend in Sint Maarten,
gedaagde,
gemachtigde: mr. G.B. Simmons-de Jong.
Partijen zullen hierna Sun Resorts en het Land worden genoemd.
De zaak in het kortDe stranden van Sint Maarten zijn openbaar
.Dat is sinds 1869 vastgelegd in het burgerlijk wetboek. Deze zaak gaat over de vraag of de verre voorganger van Sun Resorts in 1852 eigenaar is geworden van het strand bij Mullet Bay, zodat via latere overdrachten die eigendom bij Sun Resorts is terechtgekomen. Het Gerecht bepaalt in dit vonnis eerst wat “strand der zee” in 1852 betekende en oordeelt vervolgens dat het huidige strand van Mullet Bay in 1852 niet kan zijn geleverd, omdat dit altijd van “het volk” is geweest. Gevolg is dat Sun Resorts nooit eigenaar van het strand is geworden.
De gronden achter het strand zijn wel eigendom van Sun Resorts. Het Land wordt veroordeeld in verband met het feit dat het gronden van Sun Resorts aan derden heeft verhuurd of in gebruik gegeven.
The Case in BriefThe beaches of Sint Maarten are public. This has been enshrined in the Civil Code since 1869. This case concerns the question of whether Sun Resorts’ distant predecessor became the owner of the beach at Mullet Bay in 1852, such that ownership subsequently passed to Sun Resorts through later transfers. In this judgment, the Court first determines what “strand der zee” meant in 1852 and then rules that the current Mullet Bay beach could not have been transferred in 1852, because this has always belonged to “the people”. Consequently, Sun Resorts never became the owner of the beach.
The land behind the beach, however, is owned by Sun Resorts. The State is found liable for having leased or allowed third parties to use Sun Resorts’ land.
.Dat is sinds 1869 vastgelegd in het burgerlijk wetboek. Deze zaak gaat over de vraag of de verre voorganger van Sun Resorts in 1852 eigenaar is geworden van het strand bij Mullet Bay, zodat via latere overdrachten die eigendom bij Sun Resorts is terechtgekomen. Het Gerecht bepaalt in dit vonnis eerst wat “strand der zee” in 1852 betekende en oordeelt vervolgens dat het huidige strand van Mullet Bay in 1852 niet kan zijn geleverd, omdat dit altijd van “het volk” is geweest. Gevolg is dat Sun Resorts nooit eigenaar van het strand is geworden.
De gronden achter het strand zijn wel eigendom van Sun Resorts. Het Land wordt veroordeeld in verband met het feit dat het gronden van Sun Resorts aan derden heeft verhuurd of in gebruik gegeven.
The Case in BriefThe beaches of Sint Maarten are public. This has been enshrined in the Civil Code since 1869. This case concerns the question of whether Sun Resorts’ distant predecessor became the owner of the beach at Mullet Bay in 1852, such that ownership subsequently passed to Sun Resorts through later transfers. In this judgment, the Court first determines what “strand der zee” meant in 1852 and then rules that the current Mullet Bay beach could not have been transferred in 1852, because this has always belonged to “the people”. Consequently, Sun Resorts never became the owner of the beach.
The land behind the beach, however, is owned by Sun Resorts. The State is found liable for having leased or allowed third parties to use Sun Resorts’ land.
1.Het procesverloop
1.1.
Het procesverloop blijkt uit:
- het inleidend verzoekschrift met 100 producties, op 11 juni 2025 ter griffie ingediend;
- de akte van 19 augustus 2025, houdende aanvulling gronden en vermeerdering van eis;
- de conclusie van antwoord van 14 oktober 2025, met 13 producties en een verzoek tot benoeming van een deskundige;
- de akte voor comparitie van Sun Resorts houdende 21 producties met toelichting.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft op 15 april 2026 plaatsgevonden in aanwezigheid van partijen en hun gemachtigden. Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling hebben partijen hun wederzijdse standpunten (nader) uiteengezet, mede aan de hand van door hen overgelegde pleitaantekeningen.
1.3.
Vonnis is nader bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1.
Sun Resorts is eigenaar van een perceel grond in Mullet Bay, Sint Maarten, waarop nu een golfbaan wordt geëxploiteerd. Tot 1995 exploiteerde Sun Resorts ook een hotelresort. Het perceel van Sun Resorts grenst aan het strand van Mullet Bay. Het resort werd in 1995 grotendeels vernietigd door orkaan Luis.
Verschillende personen zijn in de loop van de jaren aan het strand strandtenten gaan exploiteren. Het ging om heel kleine barretjes, waar vanuit een koelbox drankjes werden verkocht.
Verschillende personen zijn in de loop van de jaren aan het strand strandtenten gaan exploiteren. Het ging om heel kleine barretjes, waar vanuit een koelbox drankjes werden verkocht.
2.2.
Het Land heeft op een bepaald moment grond op of aan Mullet Bay verhuurd of in gebruik gegeven aan derden.
2.3.
Het desbetreffende perceel is als volgt in bezit gekomen van Sun Resorts. [1] Bij scabinale akte van 28 oktober 1852 heeft James Alexander Farguerson Peterson, verschenen voor twee leden van de leden van de rechtbank van de kolonie Sint Maarten aan Emile Beauperthuy verkocht een perceel grond, in deze akte omschreven als volgt:
"het westelijk gedeelte van de landerijen genaamd Mullet Pond gelegen in het District Simpsonbaaij, Nederlandsch gedeelte dezer kolonie, gaande van ene linie bijna Zuid oostelijk tusschen de twee water springen en een honderdpassen van het Oostelijk einde van gemelde pan, zoo bepaald dat de nederspring wordt het eigendom van de kooper van welgemeld westelijk gedeelte van de weergenoemde landerijen Mullet Pond met alle de landerijen in welgemelde omtrek met de pan daartoe behorende met deze zoogenaamde Quay of ingang in meergenoemde pan, zoomede een kleine pan aan het hoofd van Mullet Pond met de landerijen in de omtrek al nu met deze mede verkocht met de groote Savannah of grasvlakte tot aan de grenzen van de landerijen genaamde Cupy Coy belendende welgemelde landerijen ten noorden bij Simpsonbaaij pan,ten zuiden tot het strand der zee, Zuid Oosten door meergenoemde grensscheiding linie en ten westen meergenoemde landerijen Cupy Coy."
2.4.
Emile Beauperthuy had een neef, genaamd Charles Daniel Esprit Beauperthuy. Deze neef verrichtte bezitsdaden ten aanzien van dit land en beschouwde zich als eigenaar. Hij overleed in 1935.
De erven van Charles Daniel Esprit Beauperthuy hebben in 1943 een groot stuk grond verkocht aan de Kolonie Curaçao. Daarvan is een akte opgemaakt, overgeschreven op 10 augustus 1943, en geregistreerd in Register C, Deel 18, nummer 21 (
C-18-21).
De Kolonie Curaçao heeft gekocht:
De erven van Charles Daniel Esprit Beauperthuy hebben in 1943 een groot stuk grond verkocht aan de Kolonie Curaçao. Daarvan is een akte opgemaakt, overgeschreven op 10 augustus 1943, en geregistreerd in Register C, Deel 18, nummer 21 (
C-18-21).
De Kolonie Curaçao heeft gekocht:
"1. a portion of land situated at Simpson's Bay in the Netherlands Division of this island known by the name of "Sandy Ground" which portion of the is bounded as follows; and extends from the town of Simpson's Bay to the foot of the bay called Burogoes Bay or rather to the land known as "Mullet Pond"; to the East by the town of Simpson's Bay; to the South by the sea shore, to the West by the Simpson's Bay Lagoon;2. The Eastern portion of the land situate at Simpson's Bay, known as "Mullet Pond" which Eastern portion extends from the Western boundary of the lands known as "Sandy Ground" mentioned sub one to the line nearly South Easternly between the two water spring and a hundred paces from the Eastern end of the said pond so determined that the lower spring remains the property of the proprietor of the Western portion of the said land; The boundaries of this property are as follows; to East by the land known as Sandy Ground mentioned sub one, to the South by the sea shore, to the West by the Western portion of Mullet Pond, at present the property of the heirs of the deceased Mister Emile Beauperthuy and to the North by the Simpson's Bay Lagoon."
2.5.
Bij akte van 6 november 1957 (ingeschreven onder nummer
C-21-91) heeft de heer [betrokkene 1] van de erven van Charles Daniel Esprit Beauperthuy gekocht:
C-21-91) heeft de heer [betrokkene 1] van de erven van Charles Daniel Esprit Beauperthuy gekocht:
"A piece of land situated in the Netherlands Part of Sint Maarten, which piece of land is bounded as follows; on the North by the Simpson bay Lagoon;on the South by the Sea Shore; on the West by the lands belonging to Erik Lawaetz and on the East as follows: starting at the Southwestern corner of the Eastern part of Mullet Pond, which is at the same time the Southeastern corner of the other lands of Mullet Pond from the triangulation point number eleven going in a northeasterly direction up to 100 meters to the east of Mullet Pond. From there going further in a northwestern direction over the wall between two freshwater springs until the boundary cuts through the shore of the Simpson Bay lagoon. The freshwater springs are further situated in the Northwestern part of the peninsular to the North of the Mullet Pond, according to an argument drawn up between the heirs Beauperthuy and Jacobus Christiaan Paap, Lt. Governor of the Netherland Windward islands, dated July tenth nineteen hundred and fifty-six;"
2.6.
Op 16 november 1957 heeft [betrokkene 1] vervolgens een deel van dit perceel verkocht aan Island Gem Enterprises LTD. N.V. In de leveringsakte (ingeschreven onder nummer
C-21-100) is het perceel omschreven als volgt:
C-21-100) is het perceel omschreven als volgt:
"A piece of land situated in the Dutch part of Sint Maarten, known as "Mullet Pond" and is bounded as follows: On the north by plots number one hundred and seventy-four, one hundred and eighty-eight and one hundred and forty-one, on the south by plots number one hundred and seventy and one hundred and sixty-nine, on the east by Mullet Pond Lake andon the west by Mullet Pond Bay and the Caribbean sea; and each with all the rights and servitudes, profits and charges as well as conveniences and income niches attached to the above described immovable property. The above-described piece of land has an area of eighteen and two tenths hectare or approximately forty-five and seven tenths' acres, as appears from a certificate of admeasurement given at Sint Maarten by the government landadmeasurer, on the fifteenth of October present year, under number forty-two.”
2.7.
Bij akte van 14 december 1966 (ingeschreven onder nummer
C-26-72), heeft [betrokkene 1] het restant van het door hem van de erven Beauperthuy gekochte perceel grond ook verkocht aan Island Gem Enterprises LTD. N.V. Dat perceel wordt als volgt omschreven:
C-26-72), heeft [betrokkene 1] het restant van het door hem van de erven Beauperthuy gekochte perceel grond ook verkocht aan Island Gem Enterprises LTD. N.V. Dat perceel wordt als volgt omschreven:
"a piece of land situated near the village of Simpsonbay in the Netherlands part of Sint Maarten called ‘Mullet Pond' having an entire area of approximately six hundred and fifty one thousand two hundred square meters withthe exception
of:
of:
1. "A piece of land having an area of one hundred and twenty thousand square meters situated near the village of Simpson Bay in the Netherlands Part of Sint Maarten known as ‘Mullet Pond'; bounded on the north by plots number 174, 188 and 149; on the South by plots number 170 and 169; on the East by Mullet Pond Lake and on the West by Mullet Pond Bay and the Caribbean Sea, which lot of land is a part of 'Mullet Pond" and was sold to "Island Gems Enterprises" Ltd N V., abovementioned by deed of sale and purchase passed in Sint Maarten before me, notary on November 15, 1957, a copy of said deed having been duly transcribed in the Public Register in Sint Maarten on November 16, 1957 in Register C, volume 21 number 100.
2. A lot of land situated in the Netherlands part of Sint Maarten, in the "Low Lands", as specified in detail in the certificate of admeasurement issued by the service of the Kadaster Sint Maarten on March 15, 1965 number 16, having an area of 27.900 m2 (6.9 acres) which lot of land is a part of "Mullet Pond" and was sold to Mistress Jane Holmes, spouse of doctor Joseph Holmes, by a deed of sale and purchase passed before me, notary on April 1, 1965, a copy of said deed having been duly transcribed in the public Register in Sint Maarten on April 6, 1965 in Register C volume 25 number 44."
2.8.
In een akte van 19 juni 1971 (aanduiding
C-32-56), zijn eerdere akten verbeterd, mede met betrekking tot de omschrijving van de percelen, die hiervoor zijn omschreven. Akte
C-26-72, waarbij Island Gem Enterprises Ltd. N.V. het restant van Mullet Bay heeft verkregen, wordt als volgt verbeterd:
C-32-56), zijn eerdere akten verbeterd, mede met betrekking tot de omschrijving van de percelen, die hiervoor zijn omschreven. Akte
C-26-72, waarbij Island Gem Enterprises Ltd. N.V. het restant van Mullet Bay heeft verkregen, wordt als volgt verbeterd:
"het resterende gedeelte van de gronden gelegen in het district Simpsonbay in het Nederlands gedeelte van Sint Maarten, genaamd Mullet Pond, zijnde het perceel grond vermeld in de gemelde scabinale akte op acht en twintig oktober achttienhonderd twee en vijftig verleden en daarin omschreven als: "Het westelijke gedeelte van de landerijen genaamd Mullet Pond gelegen in District Simpsonbaaij Nederlandsch gedeelte dezer koloniën, gaande van ene linie bijna Zuid Oostelijk tusschen de twee water springen en een honderdpassen van het Oostelijk einde van gemelde pan, zoo bepaald dat de nederspring wordt het eigendom van de koper van welgemelde westelijke gedeelte van de meergenoemde landerijen Mullet Pond met alle de landerijen in welgemelde omtrek met de pan daartoe behorende met de zogenaamde Quay of ingang in meergenoemde pan, zoomede een kleine pan aan het hoofd van Mullet Pond met de landerijen in de omtrek alsnu met deze mede verkocht met de Groote Savannah of grasvlakte tot aan de grenzen van de landerijen genaamd Cupy Coy belendende welgemelde landerijen ten noorden bij Simpsonbaaij panten Zuiden tot het strand der zee, Zuid Oosten door meergenoemde grensscheidingslinie en ten Westen meergenoemde landerijen Cupe Coy," zulks te verminderen met:1. het perceel grond groot achttien en twee tiende hectare of ongeveer vijfenveertig en zeven tiende acres, omschreven in meetbriefnummer 42 van vijftien oktober negentienhonderd zeven en vijftig.2. het perceel grond met grote zevenentwintig duizend negenhonderd vierkante meter of ongeveer zes en negen tiende acres omschreven in meetbriefnummer 16 van vijftien maart negenhonderd vijfenzestig, zijnde van het aldus omschreven resterende gedeelte van gemelde gronden van Mullet Pond nimmer een officieel opmeting aangetekend in het Kadaster te Sint Maarten."
2.9.
Bij akte van 31 mei 1985 is de naam Island Gem Enterprises Ltd. N.V. gewijzigd naar Sun Resorts.
3. Het geschil
3. Het geschil
3.1.
Sun Resorts vordert na wijziging van haar eis, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
Primair1. Voor recht te verklaren dat Sun Resorts eigenaar is van het perceel grond, beschreven in meetbrief 114/1971, tot de normaal hoogwaterlijn (van de zee);
Subsidiair2. Voor recht te verklaren dat Sun Resorts eigenaar is van het perceel grond, beschreven in meetbrief 114/1971, tot de grenslijn met het daaraan grenzende strand zoals ingetekend in productie 23;
Alle vorderingen3. Voor recht te verklaren dat het Land onrechtmatig handelt jegens Sun Resorts door grond die in eigendom toebehoort aan Sun Resorts, te verhuren aan derden of door deze ter beschikking te stellen aan derden;
4. Het Land te verbieden om
(i) zich te gedragen als eigenaar van het perceel beschreven in meetbrief 114/1971 en waarvan het Gerecht in het in deze te wijzen vonnis voor recht heeft verklaard dat Sun Resorts daar (primair) tot de normaal hoogwaterlijn (van de zee) eigenaar van is, dan wel (subsidiair) tot en met de grenslijn met het daaraan grenzende strand zoals ingetekend in productie 23, en
(ii) het Land te verbieden om percelen grond die in eigendom toe behoren aan Sun Resorts aan derden in gebruik te geven en/of te verhuren aan derden op straffe van een dwangsom van USD 10.000.000,- voor elke overtreding van dit verbod.
(i) zich te gedragen als eigenaar van het perceel beschreven in meetbrief 114/1971 en waarvan het Gerecht in het in deze te wijzen vonnis voor recht heeft verklaard dat Sun Resorts daar (primair) tot de normaal hoogwaterlijn (van de zee) eigenaar van is, dan wel (subsidiair) tot en met de grenslijn met het daaraan grenzende strand zoals ingetekend in productie 23, en
(ii) het Land te verbieden om percelen grond die in eigendom toe behoren aan Sun Resorts aan derden in gebruik te geven en/of te verhuren aan derden op straffe van een dwangsom van USD 10.000.000,- voor elke overtreding van dit verbod.
5. Het Land te gebieden om binnen 14 dagen na de betekening van het in deze te wijzen vonnis, aan alle (rechts)personen aan wie het Land een perceel grond dat toebehoort aan Sun Resorts, in gebruik heeft gegeven en/of heeft verhuurd, schriftelijk meedeelt dat:
a. het Land geen eigenaar is van de grond welke is verhuurd en/of in gebruik is gegeven aan de derde;
b. het Land niet bevoegd was om deze percelen te verhuren en/of in gebruik te geven aan de derde;
een en ander op straffe van een dwangsom van USD 1.000.000,- voor iedere dag of dagdeel dat het Land nalaat aan dit gebod te voldoen;
a. het Land geen eigenaar is van de grond welke is verhuurd en/of in gebruik is gegeven aan de derde;
b. het Land niet bevoegd was om deze percelen te verhuren en/of in gebruik te geven aan de derde;
een en ander op straffe van een dwangsom van USD 1.000.000,- voor iedere dag of dagdeel dat het Land nalaat aan dit gebod te voldoen;
Meer subsidiair6. De grens tussen het strand en het perceel van Sun Resorts vast te stellen.
Alle vorderingen7. Het Land te veroordelen om buitengerechtelijke incassokosten gelijk aan anderhalve punt van het toepasselijke liquidatietarief te betalen aan Sun Resorts, onder bepaling dat, indien deze niet binnen veertien dagen na de dag waarop vonnis is gewezen, aan eiseres zijn voldaan, daarover vanaf die veertiende dag wettelijke rente verschuldigd is
8. Het Land te veroordelen in proceskosten, onder bepaling dat, indien deze niet binnen veertien dagen na de dag waarop vonnis is gewezen, aan eiseres zijn voldaan, daarover vanaf die veertiende dag wettelijke rente verschuldigd is.
3.2.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Inleiding
4.1. “
“De stranden zijn van het volk”,bepleitte de gemachtigde van het Land. Dat is een belangrijk uitgangspunt in Sint Maarten. In allerlei publicaties is te lezen dat alle stranden in Sint Maarten openbaar toegankelijk zijn. De primaire vordering van Sun Resorts heeft betrekking op het strand van Mullet Bay; zij stelt dat zij eigenaar is van dit strand. Sun Resorts heeft naar voren gebracht dat zij met deze vordering niet de bedoeling heeft om het strand van Mullet Bay niet langer publiek toegankelijk te laten zijn. Integendeel, ze heeft verklaard dat bij mogelijke toekomstige verkoop aan een koper een voorwaarde zal zijn dat het strand publiek toegankelijk moet blijven.
Geen bezit door verjaring
Geen bezit door verjaring
4.2.
Sun Resorts heeft zich, als onderbouwing van haar vordering, onder meer beroepen op verkrijgende verjaring van het strand van Mullet Bay.
4.3.
Eigendom kan ontstaan door verkrijgende verjaring, maar dan moet Sun Resorts of haar voorgangers het desbetreffende perceel wel eerst gedurende lange tijd “in bezit” hebben genomen. Dat bezit moet ondubbelzinnig zijn en voor anderen ook zichtbaar. Sun Resorts heeft niet gesteld waaruit het bezit van het strand zou hebben bestaan. Het Gerecht verwerpt daarom het beroep op verkrijgende verjaring.
Wat betekent “strand der zee”?
Wat betekent “strand der zee”?
4.4.
Bij de akte van 1852 is een perceel grond geleverd, lopend tot aan “het strand der zee”. De discussie in deze zaak spitst zich toe op de vraag wat met die term werd bedoeld en dus: tot waar het perceel liep. Sun Resorts heeft daartoe diverse historische publicaties aangehaald. Het Land heeft als verweer tegen deze stelling van Sun Resorts aangevoerd dat de eigendom van een stuk grond volgt uit de leveringsakte en inschrijving daarvan in de openbare registers, niet uit historische taalopvattingen.
Het Gerecht verwerpt dat verweer. Om te bepalen wat in 1852 door de koper en verkoper bedoeld is te leveren, moet de vraag worden beantwoord wat toen onder “strand der zee” werd verstaan. En daarvoor zijn taal- en juridische opvattingen van dat moment van belang.
De wettelijke bepalingen, het huidige BW
Het Gerecht verwerpt dat verweer. Om te bepalen wat in 1852 door de koper en verkoper bedoeld is te leveren, moet de vraag worden beantwoord wat toen onder “strand der zee” werd verstaan. En daarvoor zijn taal- en juridische opvattingen van dat moment van belang.
De wettelijke bepalingen, het huidige BW
4.5.
Het geldende Burgerlijk Wetboek van Sint Maarten, in 2001 ingevoerd, bepaalt in artikel 5:26 lid 1 BW Pro het volgende:
“De stranden der zee, de grond onder de binnenwateren, alsmede de grote en kleine eilanden en platen die in die wateren voorkomen, worden vermoed eigendom te zijn van het Land.”In de parlementaire geschiedenis van dit artikel is de vraag aan de orde geweest, wat precies moet worden begrepen onder de term “stranden der zee”. De regering heeft onder verwijzing naar de Nederlandse wetsgeschiedenis daarop geantwoord dat het gewone spraakgebruik beslissend moet zijn. De in artikel 5:26 BW Pro (NL) opgenomen toevoeging “tot aan de duinvoet” is daarbij niet overgenomen, omdat dat in de Cariben volgens de wetgever geen goede zin heeft.
“De stranden der zee, de grond onder de binnenwateren, alsmede de grote en kleine eilanden en platen die in die wateren voorkomen, worden vermoed eigendom te zijn van het Land.”In de parlementaire geschiedenis van dit artikel is de vraag aan de orde geweest, wat precies moet worden begrepen onder de term “stranden der zee”. De regering heeft onder verwijzing naar de Nederlandse wetsgeschiedenis daarop geantwoord dat het gewone spraakgebruik beslissend moet zijn. De in artikel 5:26 BW Pro (NL) opgenomen toevoeging “tot aan de duinvoet” is daarbij niet overgenomen, omdat dat in de Cariben volgens de wetgever geen goede zin heeft.
4.6.
De wetgever van de toenmalige Nederlandse Antillen heeft op verzoek van de Staten aan artikel 5:26 BW Pro nog wel een tweede lid toegevoegd:
“Beperking van de openbaarheid van aan het Land toebehorende stranden door vervreemding, bezwaring, ingebruikgeving of anderszins, behoeft een bij landsverordening te verlenen bijzondere toestemming.”De toelichting hierbij was:
“Het nieuwe tweede lid beoogt een zekere garantie te bieden voor het behoud van de openbaarheid van aan de overheid toebehorende stranden. Deze bepaling werkt uiteraard slechts voor de toekomst. Stranden die thans reeds particulier eigendom zijn kunnen slechts openbaar gemaakt worden door aankoop door de overheid of onteigening.” [2] eerste tussenconclusie
“Beperking van de openbaarheid van aan het Land toebehorende stranden door vervreemding, bezwaring, ingebruikgeving of anderszins, behoeft een bij landsverordening te verlenen bijzondere toestemming.”De toelichting hierbij was:
“Het nieuwe tweede lid beoogt een zekere garantie te bieden voor het behoud van de openbaarheid van aan de overheid toebehorende stranden. Deze bepaling werkt uiteraard slechts voor de toekomst. Stranden die thans reeds particulier eigendom zijn kunnen slechts openbaar gemaakt worden door aankoop door de overheid of onteigening.” [2] eerste tussenconclusie
4.7.
De tussenconclusie van het Gerecht luidt dat
op dit momentmet “strand der zee” mede wordt bedoeld de zandgronden vanaf de vloedlijn (hoogwaterlijn), tot de oever van het vaste land.
De wettelijke bepalingen, het vorige BW
op dit momentmet “strand der zee” mede wordt bedoeld de zandgronden vanaf de vloedlijn (hoogwaterlijn), tot de oever van het vaste land.
De wettelijke bepalingen, het vorige BW
4.8.
Het tot 2001 geldende Burgerlijk Wetboek is ingevoerd op 4 september 1868 en is op 1 mei 1869 in werking getreden.
Artikel 573 BW Pro-NA (oud) bepaalde:
“Insgelijks behoren aan den lande de wegen en straten, welke te zijnen laste zijn, de stranden der zee, de bevaarbare en vlotbare stromen en rivieren met hun oevers, de grote en kleine eilanden en de platen welke in die wateren opkomen, gelijke ook de havens en reden, onverminderd de door titel of bezit verkregen rechten van bijzondere personen of gemeenschappen.”
Artikel 573 BW Pro-NA (oud) bepaalde:
“Insgelijks behoren aan den lande de wegen en straten, welke te zijnen laste zijn, de stranden der zee, de bevaarbare en vlotbare stromen en rivieren met hun oevers, de grote en kleine eilanden en de platen welke in die wateren opkomen, gelijke ook de havens en reden, onverminderd de door titel of bezit verkregen rechten van bijzondere personen of gemeenschappen.”
4.9.
De overgangsbepalingen bij de invoering van het Burgerlijk Wetboek van 1869 bepaalden in artikel 3:
“De rechten uit overeenkomsten voortvloeijende worden geregeld door het regt, dat in werking was, toen die overeenkomsten zijn gesloten.”De wettelijke bepalingen vóór 1869
“De rechten uit overeenkomsten voortvloeijende worden geregeld door het regt, dat in werking was, toen die overeenkomsten zijn gesloten.”De wettelijke bepalingen vóór 1869
4.10.
Sun Resorts heeft aangevoerd dat tot 1 mei 1869 het Oud-Hollands en Romeinse Recht bepaalden wat zakelijke rechten waren. Het Land gaat daar ook van uit, maar heeft het standpunt ingenomen dat ook naar het Oud-Hollands en Romeinse Recht gold dat de zee en het strand tot de zogenaamde ‘res communes’ behoorden. Het Land heeft daarbij verwezen naar de Romeinse Digesta 1.8.2.1, in vertaling:
“En inderdaad zijn volgens het natuurrecht de volgende zaken aan allen gemeen: de lucht, stromend water, de zee en de kusten der zee”.De rechtsvraag in deze zaak
“En inderdaad zijn volgens het natuurrecht de volgende zaken aan allen gemeen: de lucht, stromend water, de zee en de kusten der zee”.De rechtsvraag in deze zaak
4.11.
Van belang is te bepalen wat de betekenis is van de uitdrukking “strand der zee” in 1852.
4.12.
Het Land betwist dat de vorige bezitters twee eeuwen geleden de eigendom van het strand hebben verkregen. Het Land stelt verder dat het eigenaar van de stranden is, totdat een ander een beter of sterker recht heeft bewezen. Het is aan Sun Resorts om de eigendomstitel te bewijzen.
4.13.
Sun Resorts moet inderdaad haar eigendom bewijzen. Sun Resorts heeft daarvoor verwezen naar de leveringsakte van 1852. Leveringsakten van onroerende zaken moeten naar objectieve maatstaven worden uitgelegd, aan de hand van de in de akte opgenomen omschrijving van het geleverde. Voor wat betreft de grenzen van het betwiste gedeelte luiden die omschrijvingen in de achtereenvolgende akten als volgt:
- akte 28-10-1852: “tot het strand der zee”
- akte 10-8-1943: “bounded to the South by the sea shore”
- akte 6-11-1957: “bounded on the South bij the Sea Shore”
- akte 16-11-1957: “bounded on the west by Mullet Pond Bay and the Caribbean sea”.
Deze laatste akte betreft de levering aan Sun Resorts.
- akte 28-10-1852: “tot het strand der zee”
- akte 10-8-1943: “bounded to the South by the sea shore”
- akte 6-11-1957: “bounded on the South bij the Sea Shore”
- akte 16-11-1957: “bounded on the west by Mullet Pond Bay and the Caribbean sea”.
Deze laatste akte betreft de levering aan Sun Resorts.
4.14.
Sun Resorts stelt dat de grondslag van de vordering is dat toen Emile Beauperthuy de gronden rond Mullet Pond bij de scabinale akte van 1852 in eigendom verkreeg, het toen geldende recht bepaalde dat het strand der zee begrensd werd door de ‘normaal hoogwaterlijn’. Het Gerecht is met Sun Resorts van oordeel dat indien Beauperthuy in 1852 ook het huidige strand van Mullet Bay heeft verkregen, dat eigendomsrecht dan in 1869 moest worden gerespecteerd (zie 4.9. in dit vonnis voor de overgangsbepaling).
Betekenis van het begrip “strand der zee” in literatuur en rechtspraak. [3]
Betekenis van het begrip “strand der zee” in literatuur en rechtspraak. [3]
4.15.
De 17e eeuwse Hollandse rechtsgeleerde Hugo de Groot (ook bekend als Grotius) schreef in gevangenschap op Slot Loevestein in 1619-1620 zijn befaamde
Inleydinge tot de Hollandsche Regts-geleerdheid.Na zijn ontsnapping in een boekenkist, werd dit werk uiteindelijk in 1631 gepubliceerd. Over het begrip “strand” noteerde hij het volgende:
"Staet oock to weten dat het zand van de zee ende overzulcs oock het strand, voor zoo veel het den meesten tijd ofte ter halver vloed met de zee bedect werd, is van ghelijck recht als de zee: maer het bloote strand komt het volck van 't land toe."
Inleydinge tot de Hollandsche Regts-geleerdheid.Na zijn ontsnapping in een boekenkist, werd dit werk uiteindelijk in 1631 gepubliceerd. Over het begrip “strand” noteerde hij het volgende:
"Staet oock to weten dat het zand van de zee ende overzulcs oock het strand, voor zoo veel het den meesten tijd ofte ter halver vloed met de zee bedect werd, is van ghelijck recht als de zee: maer het bloote strand komt het volck van 't land toe."
4.16.
Asser-Scholten [4] vermeldt in 1890 het volgende:
"Hoever de stranden der zee reiken, zegt de wet niet. Zie § 3 Inst. de rer. div . 2, 1. "Est autem litus maris, quatenus hibernus fluctus maximus excurrit." Ten onzent zal men eveneens het hoogste water bij gewone tijden, niet bij buitengewone omstandigheden als grens mogen aannemen."
"Hoever de stranden der zee reiken, zegt de wet niet. Zie § 3 Inst. de rer. div . 2, 1. "Est autem litus maris, quatenus hibernus fluctus maximus excurrit." Ten onzent zal men eveneens het hoogste water bij gewone tijden, niet bij buitengewone omstandigheden als grens mogen aannemen."
4.17.
In de “Toelichting bij het ontwerp tot herziening van het Burgerlijk Wetboek, der Koningin aangeboden door de Staatscommissie tot voortzetting der herziening ingesteld bij besluit van wijlen Zijne Majesteit Koning Willen III van 22 augustus 1887, no. 24”, wordt overwogen dat de grens met het strand der zee bepaald wordt door de hoogwaterlijn:
“Ten slotte wordt te kennen gegeven waar de oeverlijn van de zee loopt. In het Romeinsche recht wordt de vloedlijn als grens voor het publiek domein aangenomen; het Engelsche recht neemt de laagwaterlijn als zoodanig aan; De Groot (Inl. II, dl. § 21) houdt rekening met den gemiddelden waterstand. In overeenstemming met het bestaande recht (zie artikel 577 B. W.) heeft men als oeverlijn aangenomen de grens van het strand landwaarts, daar waar de hoogwaterlijn loopt; het gewone spraakgebruik schijnt voorts mede te brengen, dat men tot het strand moet rekenen die oppervlakte, die regelmatig tweemaal in een etmaal door de zee wordt ingenomen.”
“Ten slotte wordt te kennen gegeven waar de oeverlijn van de zee loopt. In het Romeinsche recht wordt de vloedlijn als grens voor het publiek domein aangenomen; het Engelsche recht neemt de laagwaterlijn als zoodanig aan; De Groot (Inl. II, dl. § 21) houdt rekening met den gemiddelden waterstand. In overeenstemming met het bestaande recht (zie artikel 577 B. W.) heeft men als oeverlijn aangenomen de grens van het strand landwaarts, daar waar de hoogwaterlijn loopt; het gewone spraakgebruik schijnt voorts mede te brengen, dat men tot het strand moet rekenen die oppervlakte, die regelmatig tweemaal in een etmaal door de zee wordt ingenomen.”
4.18.
In een door Sun Resorts aangehaalde uitspraak uit 1898 in het toenmalige Nederlands-Indië wordt het volgende overwogen:
"Volgens het gewoonterecht in de Minahassa komen de stranden der zee en de daaraan grenzende gronden oorspronkelijk toe aan het district, als gemeenschappelyk eigendom, met dien verstande, dat ieder ingezetene van het district die gronden mag occupeeren en ontginnen. De grenzen worden aan de zeezijde bepaald door de waterlijn, zoodat bij aanslibbing of afspoeling ieders grond vergroot of verkleind wordt” [5]
"Volgens het gewoonterecht in de Minahassa komen de stranden der zee en de daaraan grenzende gronden oorspronkelijk toe aan het district, als gemeenschappelyk eigendom, met dien verstande, dat ieder ingezetene van het district die gronden mag occupeeren en ontginnen. De grenzen worden aan de zeezijde bepaald door de waterlijn, zoodat bij aanslibbing of afspoeling ieders grond vergroot of verkleind wordt” [5]
4.19.
Onderzoeker A. Debrot heeft verschillende 18e en 19e eeuwse bronnen onderzocht in verband met het historisch gebruik van de term “stranden der zee” op Curaçao. Hij komt in 2008 tot de volgende conclusie:
“Met “stranden der zee” bedoelde men dus in feite “oevers der zee”. De term was dus niet beperkt tot wat wij tegenwoordig onder een “zandstrand” verstaan”. [6]
“Met “stranden der zee” bedoelde men dus in feite “oevers der zee”. De term was dus niet beperkt tot wat wij tegenwoordig onder een “zandstrand” verstaan”. [6]
Als voorbeeld hiervan is aan het begin van de mondelinge behandeling een stukje voorgelezen uit een publicatie van Marten D. Teenstra uit 1837.
tweede tussenconclusie
tweede tussenconclusie
4.20.
Op grond van wat hiervoor onder 4.15 – 4.19 is weergegeven, is het Gerecht van oordeel dat Sun Resorts voldoende heeft aangetoond dat in de negentiende eeuw onder “stranden der zee” werd verstaan de strook grond onder de zee, tot aan de hoogwaterlijn.
Sun Resorts heeft ter verdere onderbouwing aangevoerd dat deze opvatting ook nog later de heersende was.
Sun Resorts heeft ter verdere onderbouwing aangevoerd dat deze opvatting ook nog later de heersende was.
4.21.
Het Kantongerecht van de Kolonie Curaçao deed in 1929 de volgende uitspraak:
“Overwegende, dat uit een en ander volgt, dat de vordering van de tusschenkomende partij, dat de Fuikbaai de vrije en onbezwaarde eigendom van den Lande is, ontvankelijk is;Overwegende met betrekking tot de vordering, dat ook het strand van de Fuikbaai de vrije en onbezwaarde eigendom van den Lande is, dat als de grens tot welke de baai zich landwaarts uitstrekt, moet worden aangenomen de hoogste stand dien het water bereikt, mits dit nog een gewoon peil kan heeten en dat in verband hiermede de eigenaar van het water ook eigenaar moet zijn van den grond die bij eb openkomt, onverschillig of het rots- of andere grond is, aangezien anders aan den een toebehoorend water geregeld zou komen op aan den ander toebehoorenden grond, een constructie, die zonder uitdrukkelijke bepaling in de wet niet kan worden aanvaard;Overwegende, dat hierdoor geen inbreuk gemaakt wordt op hetgeen omtrent aanwassen, gorzingen, schorren en aanspoelingen is voorgeschreven;Overwegende, dat, waar de aan de baai grenzende grond niet aan den Lande toebehoort, de tusschenkomende party in dit deel harer vordering niet ontvankelijk behoort te worden verklaard;”
“Overwegende, dat uit een en ander volgt, dat de vordering van de tusschenkomende partij, dat de Fuikbaai de vrije en onbezwaarde eigendom van den Lande is, ontvankelijk is;Overwegende met betrekking tot de vordering, dat ook het strand van de Fuikbaai de vrije en onbezwaarde eigendom van den Lande is, dat als de grens tot welke de baai zich landwaarts uitstrekt, moet worden aangenomen de hoogste stand dien het water bereikt, mits dit nog een gewoon peil kan heeten en dat in verband hiermede de eigenaar van het water ook eigenaar moet zijn van den grond die bij eb openkomt, onverschillig of het rots- of andere grond is, aangezien anders aan den een toebehoorend water geregeld zou komen op aan den ander toebehoorenden grond, een constructie, die zonder uitdrukkelijke bepaling in de wet niet kan worden aanvaard;Overwegende, dat hierdoor geen inbreuk gemaakt wordt op hetgeen omtrent aanwassen, gorzingen, schorren en aanspoelingen is voorgeschreven;Overwegende, dat, waar de aan de baai grenzende grond niet aan den Lande toebehoort, de tusschenkomende party in dit deel harer vordering niet ontvankelijk behoort te worden verklaard;”
4.22.
In een Eilandraadsvergadering van 9 december 1971 in Aruba werd ook over de grens van het strand gesproken. Politicus Betico Croes maakte ten aanzien van het strand een onderscheid tussen het eigendom van het Land en van het eilandsgebied. Het Land zou eigenaar zijn tot de hoogwaterlijn, en het eilandsgebied vanaf de hoogwaterlijn landinwaarts.
4.24.
Ook gedurende de 20e eeuw werd het begrip “strand der zee” nog geruime tijd zo uitgelegd als een eeuw eerder.
Op grond van al het voorgaande komt het Gerecht tot dezelfde conclusie als Sun Resorts: in 1852 werd onder het strand der zee verstaan, het strand vanuit de zee, begrensd door de hoogwaterlijn. Daaruit volgt dat de grond (het zand) onder het water (de baai) tot die hoogwaterlijn publieke grond is. In de uitspraak van de Kantonrechter te Curaçao komt dat bijvoorbeeld heel goed naar voren. Wat tegenwoordig als “strand” wordt gezien, was in 1852 dus iets anders.
Het vonnis van het Gemeenschappelijk Hof in 1977 [8]
Op grond van al het voorgaande komt het Gerecht tot dezelfde conclusie als Sun Resorts: in 1852 werd onder het strand der zee verstaan, het strand vanuit de zee, begrensd door de hoogwaterlijn. Daaruit volgt dat de grond (het zand) onder het water (de baai) tot die hoogwaterlijn publieke grond is. In de uitspraak van de Kantonrechter te Curaçao komt dat bijvoorbeeld heel goed naar voren. Wat tegenwoordig als “strand” wordt gezien, was in 1852 dus iets anders.
Het vonnis van het Gemeenschappelijk Hof in 1977 [8]
4.25.
In de gerechtelijke procedure, die uiteindelijk heeft geleid tot het vonnis van 27 september 1977 van het Gemeenschappelijk Hof, stelde het Eilandgebied Sint Maarten zich in 1974 op het standpunt dat het strand der zee de zandgrond betreft tussen de vloedlijn van de Great Bay en de aanwezige bebouwing van Philipsburg. De rechter in eerste aanleg verwierp dat standpunt, het Hof in hoger beroep aanvaardde het.
Hierbij kwam het Hof tot de volgende definitie
“dat onder "stranden der zee" in art. 573 NABW Pro in beginsel, bijzondere omstandigheden daargelaten, moet worden verstaan de onbebouwde en (grotendeels) onbegroeide strook grond, gelegen tussen de normaal-laagwaterlijn enerzijds en het begin van de min of meer ononderbroken natuurlijke begroeiing, dan wel de voet van de aanwezige zeewering, schoeiing of wallen, dan wel het begin van de van oudsher aanwezige bebouwing anderzijds.”Het Land heeft voor de onderbouwing van zijn standpunt verwezen naar deze uitspraak van het Hof. Sun Resorts heeft in deze zaak uitvoerig een aantal ‘middelen’ aangevoerd tegen de argumenten waarop deze definitie is gebaseerd. [9] Het Gerecht laat deze ‘middelen’ voor wat zij zijn en volstaat met de constatering dat deze uitspraak op zichzelf staat en dat daaraan geen betekenis toekomt voor een oordeel in deze zaak, tegen de achtergrond van wat hiervoor aan literatuur, parlementaire geschiedenis en jurisprudentie is aangehaald.
Hierbij kwam het Hof tot de volgende definitie
“dat onder "stranden der zee" in art. 573 NABW Pro in beginsel, bijzondere omstandigheden daargelaten, moet worden verstaan de onbebouwde en (grotendeels) onbegroeide strook grond, gelegen tussen de normaal-laagwaterlijn enerzijds en het begin van de min of meer ononderbroken natuurlijke begroeiing, dan wel de voet van de aanwezige zeewering, schoeiing of wallen, dan wel het begin van de van oudsher aanwezige bebouwing anderzijds.”Het Land heeft voor de onderbouwing van zijn standpunt verwezen naar deze uitspraak van het Hof. Sun Resorts heeft in deze zaak uitvoerig een aantal ‘middelen’ aangevoerd tegen de argumenten waarop deze definitie is gebaseerd. [9] Het Gerecht laat deze ‘middelen’ voor wat zij zijn en volstaat met de constatering dat deze uitspraak op zichzelf staat en dat daaraan geen betekenis toekomt voor een oordeel in deze zaak, tegen de achtergrond van wat hiervoor aan literatuur, parlementaire geschiedenis en jurisprudentie is aangehaald.
In deze procedure gaat het om de vraag: Heeft (de voorganger van) Sun Resorts in 1852 bezit gekregen van wat nu het strand van Mullet Bay is?
De leveringsakte van 1957 en later
4.26.
Hiervóór heeft het Gerecht overwogen wat de betekenis moet zijn geweest van “strand der zee” in 1852, maar in de respectieve latere akten komt dat begrip niet meer terug. Bij de levering in 1943 werd de grens van het perceel gevormd door “
the sea shore”,bij de levering in 1957 door “
the Sea Shore”.In de leveringsakte van Sun Resorts van 1957 wordt de grens van het perceel als volgt aangeduid: “
bounded on the west by Mullet Pond Bay and the Caribbean sea”.Deze begrippen sluiten aan bij wat hiervoor is overwogen: aan Sun Resorts is bij deze akte ook bedoeld te leveren de grond aan de landkant tot de hoogwaterlijn.
Kon het – huidige – strand van Mullet Bay wel worden geleverd?
the sea shore”,bij de levering in 1957 door “
the Sea Shore”.In de leveringsakte van Sun Resorts van 1957 wordt de grens van het perceel als volgt aangeduid: “
bounded on the west by Mullet Pond Bay and the Caribbean sea”.Deze begrippen sluiten aan bij wat hiervoor is overwogen: aan Sun Resorts is bij deze akte ook bedoeld te leveren de grond aan de landkant tot de hoogwaterlijn.
Kon het – huidige – strand van Mullet Bay wel worden geleverd?
4.27.
Het Land stelt zich op het standpunt dat Sun Resorts nooit eigenaar van het strand – het zand tussen de hoogwaterlijn en de bebouwing of begroeiing – is geworden.
4.28.
Hiervoor heeft het Gerecht vastgesteld wat in 1852 onder “het strand der zee” moet worden verstaan. De rechtsgeleerden en jurisprudentie in de negentiende eeuw en twintigste eeuw sluiten daarvoor aan bij het begrip, zoals door Hugo de Groot in de zeventiende eeuw werd geformuleerd (zie 4.15 hiervoor in dit vonnis). De Groot beschrijft echter tegelijkertijd: “
het bloote strand komt het volck van 't land toe."Naar het oordeel van het Gerecht kan dat niet anders betekenen dan dat het “bloote strand” niet door een privé-persoon kan worden geleverd. Niet valt in te zien dat dit voor Sint Maarten anders zou zijn. Het betekent dat James Alexander Farguerson Peterson in 1852 het huidige strand van Mullet Bay niet aan Emile Beauperthuy kan hebben geleverd.
het bloote strand komt het volck van 't land toe."Naar het oordeel van het Gerecht kan dat niet anders betekenen dan dat het “bloote strand” niet door een privé-persoon kan worden geleverd. Niet valt in te zien dat dit voor Sint Maarten anders zou zijn. Het betekent dat James Alexander Farguerson Peterson in 1852 het huidige strand van Mullet Bay niet aan Emile Beauperthuy kan hebben geleverd.
4.29.
Dat komt overeen met de feitelijke gang van zaken. Er is in deze procedure niets gesteld over het gebruik van het zandstrand tussen oever en hoogwaterlijn in de periode tot 1957. Aangenomen mag worden dat het al die tijd strand is geweest, zoals het er nu nog steeds ligt. Vaststaat dat Sun Resorts sinds 1957 het omringende land heeft geëxploiteerd, maar het strand zelf niet. Een en ander bevestigt het uitgangspunt dat het strand al die tijd “van het volk” is gebleven. En het komt ook overeen met het feit dat Sun Resorts bij het instellen van haar oorspronkelijke vordering er zelf van is uitgegaan dat zij geen eigenaar van het strand was. Het is pas gedurende deze procedure dat zij dat standpunt is gaan innemen.
4.30.
Het standpunt van het Land op dit onderdeel is daarom juist en de primaire vordering zal moeten worden afgewezen.
De overige vorderingen
4.31.
Na de betekening van het verzoekschrift aan het Land heeft Sun Resorts haar vordering aangevuld met haar huidige primaire vordering. In de oorspronkelijke vordering stelde zij zich op het standpunt dat Sun Resorts in ieder geval eigenaar is van de achtergelegen grond bij het strand van Mullet Bay. Daarop waren de nu als 2., 3., 4. en 5. geformuleerde vorderingen gebaseerd. Sun Resorts stelde dat het Land inbreuk heeft gemaakt op de eigendomsrechten van Sun Resorts door gronden op of nabij het strand van Mullet Bay aan derden te verhuren en vergunningen te verlenen voor exploitatie- en bouwactiviteiten op het perceel van Sun Resorts. Hierbij heeft Sun Resorts verwezen naar de volgende kadastrale kaart (overgelegd als productie 23):
4.32.
Bij haar akte van 19 augustus 2025 heeft Sun Resorts haar vordering vermeerderd. Zij stelt zich daarbij op het standpunt dat zij ook eigenaar is van het strand zelf en stelde daarom haar primaire vordering in, onder handhaving van de overige vorderingen.
4.33.
In de hierop volgende conclusie van antwoord van het Land heeft de rechtsvraag of Sun Resorts eigenaar van het strand van Mullet Bay is van het Land alle aandacht gekregen. Het Land heeft daarbij niet betwist dat Sun Resorts eigenaar is van het perceel tot en met de begroeiing achter het strand. Het heeft als verweer tegen de vorderingen van Sun Resorts aangevoerd dat Sun Resorts geen eigenaar is van het strand en zich daarop ook niet met succes kan beroepen. Bij gebreke van een geldig eigendomsrecht kan volgens het Land van enige inbreuk daarop ook geen sprake zijn. Het Land treedt juist op binnen zijn wettelijke taak en bevoegdheid om het publiek domein, waaronder stranden, te beheren en aan derden in gebruik te geven. De verhuringen en vergunningen vinden plaats op basis van publiekrechtelijke en privaatrechtelijke bevoegdheden die het Land toekomen, aldus het Land.
4.34.
Het Gerecht verwerpt het verweer van het Land tegen de subsidiaire vordering. Sun Resorts heeft een beschrijving gegeven van de verhuringen en vergunningen door het Land. Bovendien heeft Sun Resorts een overzicht in het geding gebracht van de huidige situatie ter plaatse. Daaruit wordt duidelijk dat de begroeiing achter het huidige strand wordt gevormd door bomen en struiken. Verder heeft Sun Resorts aangetoond dat dit natuurlijke begroeiing is, die er al zeer lang staat. Zo zijn er bomen met een diameter van meer dan 100 cm. Een deskundige heeft namens Sun Resorts vastgesteld dat de kadastrale tekening van 17 maart 2022 een getrouwe weergave vormt van de min of meer ononderbroken natuurlijke begroeiing.
Sun Resorts heeft ook aangetoond dat onder meer voor de huidige locatie van restaurant Kalatua bomen en bosschages zijn verwijderd. Het restaurant bevindt zich dan ook niet op het strand.
Het Land heeft dit alles niet betwist. Ook als het strand niet van Sun Resorts is, mag het Land zonder toestemming van Sun Resorts natuurlijk geen vergunning verlenen voor bouwactiviteiten op het achterliggende perceel van Sun Resorts of daar zaken aan derden verhuren. De overige vorderingen van Sun Resorts zijn daarom toewijsbaar, zij het dat de dwangsommen zullen worden gematigd.
Buitengerechtelijke kosten
Sun Resorts heeft ook aangetoond dat onder meer voor de huidige locatie van restaurant Kalatua bomen en bosschages zijn verwijderd. Het restaurant bevindt zich dan ook niet op het strand.
Het Land heeft dit alles niet betwist. Ook als het strand niet van Sun Resorts is, mag het Land zonder toestemming van Sun Resorts natuurlijk geen vergunning verlenen voor bouwactiviteiten op het achterliggende perceel van Sun Resorts of daar zaken aan derden verhuren. De overige vorderingen van Sun Resorts zijn daarom toewijsbaar, zij het dat de dwangsommen zullen worden gematigd.
Buitengerechtelijke kosten
4.35.
Uit het dossier volgt voldoende dat namens Sun Resorts de nodige buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht. De vordering tot betaling van de kosten daarvan, die het Land overigens ook niet heeft weersproken, is daarom toewijsbaar. Deze kosten worden begroot op 1,5 punt van het liquidatietarief, zoals bepaald in het Procesreglement.
Proceskosten
Proceskosten
4.36.
Partijen zijn over en weer in het ongelijk gesteld. Daarom zullen de proceskosten worden gecompenseerd.
5.De beslissing
Het Gerecht:
5.1.
verklaart voor recht dat Sun Resorts eigenaar is van het perceel grond, beschreven in meetbrief 114/1971, noordoostelijk vanaf de grenslijn met het daaraan grenzende strand, zoals ingetekend en weergegeven op de kadastrale tekening, hiervoor in dit vonnis onder 4.31 opgenomen;
5.2.
verklaart voor recht dat het Land onrechtmatig handelt jegens Sun Resorts door grond die in eigendom toebehoort aan Sun Resorts, te verhuren aan derden of door deze ter beschikking te stellen aan derden;
5.3.
verbiedt het Land om zich te gedragen als eigenaar van het perceel beschreven in meetbrief 114/1971, noordoostelijk vanaf de grenslijn met het daaraan grenzende strand, en om percelen grond die in eigendom toebehoren aan Sun Resorts aan derden in gebruik te geven en/of te verhuren aan derden, op verbeurte van een dwangsom van USD 1.000.000,- voor elke overtreding van dit verbod;
5.4.
gebiedt het Land om binnen 14 dagen na de betekening van dit vonnis, aan alle (rechts)personen aan wie het Land op het in 5.1. omschreven perceel, grond in gebruik heeft gegeven en/of heeft verhuurd, schriftelijk meedeelt dat:
a. het Land geen eigenaar is van de grond die is verhuurd en/of in gebruik is gegeven aan de derde;
b. het Land niet bevoegd was om deze percelen te verhuren en/of in gebruik te geven aan de derde;
een en ander op verbeurte van een dwangsom van USD 10.000,- voor iedere dag of dagdeel dat het Land nalaat aan dit gebod te voldoen, met een maximum van USD 250.000,-;
a. het Land geen eigenaar is van de grond die is verhuurd en/of in gebruik is gegeven aan de derde;
b. het Land niet bevoegd was om deze percelen te verhuren en/of in gebruik te geven aan de derde;
een en ander op verbeurte van een dwangsom van USD 10.000,- voor iedere dag of dagdeel dat het Land nalaat aan dit gebod te voldoen, met een maximum van USD 250.000,-;
5.5.
veroordeelt het Land tot betaling aan Sun Resorts van een bedrag van Cg 1.875,- aan buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 21 juli 2026;
5.6.
compenseert de proceskosten, iedere partij draagt de eigen kosten;
5.7.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.8.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. L.J. Saarloos, rechter, bijgestaan door de griffier, en in het openbaar uitgesproken op 7 juli 2026.