Uitspraak
Registratienummer: AR 35495 - H 173/12
Uitspraak: 22 januari 2013
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
VONNIS
in de hoofdzaak van:
de besloten vennootschap HAMAR REAL ESTATE B.V., h.o.d.n. REMAX BON BINI,
gevestigd in Curaçao,
oorspronkelijk gedaagde,
thans appellante,
hierna: “Remax”,
gemachtigde: mr. O.A. Martina,
tegen:
1. [ ]
en
2.,[ ]
beiden wonende in Nederland,
oorspronkelijk eisers,
thans geïntimeerden,
hierna: “[geintimeerden]”,
gemachtigden: mrs. A.I. Tjon Kwan Paw en J. Prevo,
en in de vrijwaringszaak van:
de besloten vennootschap HAMAR REAL ESTATE B.V., h.o.d.n. REMAX BON BINI,
gevestigd in Curaçao,
oorspronkelijk eiseres in vrijwaring,
thans appellante,
hierna: “Remax”,
gemachtigde: mr. O.A. Martina,
tegen:
[ ],
wonende in Curaçao,
oorspronkelijk gedaagde in de hoofdzaak, tevens gedaagde in vrijwaring,
thans geïntimeerde,
hierna: “[x]”,
gemachtigde: mr. S.A.T. Ayoubi-Haakmeester.
1. Het verloop van de procedure
1.1 Voor hetgeen in eerste aanleg is gesteld en gevorderd, voor de procesgang aldaar en voor de overwegingen en beslissingen van het Gerecht in eerste aanleg van Curaçao (GEA) wordt verwezen naar het tussen partijen in de hoofdzaak en tussen Remax en [x] in de vrijwaringszaak met nummer AR 35495, voorheen AR 260/2010, gewezen en op 9 januari 2012 uitgesproken vonnis. De inhoud van dat vonnis geldt als hier ingevoegd.
1.2 Remax is in hoger beroep gekomen van het vonnis van 9 januari 2012 door indiening op 16 februari 2012 van een akte van hoger beroep ter griffie van het GEA. Bij op 29 maart 2012 ter griffie van het GEA ingekomen memorie van grieven heeft Remax tien grieven aangevoerd en toegelicht en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en tot afwijzing van de vordering van [geintimeerden], en voor het geval de vordering toewijsbaar is tot veroordeling van [x] in vrijwaring om Remax schadeloos te stellen, met veroordeling van [geintimeerden] respectievelijk [x] in de kosten van beide instanties.
1.3 Op de voor schriftelijk pleidooi bepaalde datum heeft [x] een niet-voorgedragen pleitnota in het geding gebracht.
1.4 Op de nader voor schriftelijk pleidooi bepaalde datum heeft Remax verzocht om mondeling te mogen pleiten.
1.5 Op 4 december 2012 hebben partijen mondeling gepleit. Remax is verschenen bij haar directeur, de heer [ ], vergezeld van mevrouw [ ], office manager bij Remax en bijgestaan door de gemachtigde voornoemd. [geintimeerden] en [x] zijn verschenen, bijgestaan door hun gemachtigden voornoemd. De gemachtigden hebben aan de hand van overgelegde schriftelijke pleitnotities, die van [geintimeerden] “memorie van antwoord in hoger beroep” genaamd, het woord gevoerd. Tevens zijn vragen van het Hof beantwoord. Na afloop heeft de voorzitter van het Hof meegedeeld dat heden een vonnis wordt uitgesproken.
2. De ontvankelijkheid
Het door Remax ingestelde appel is tijdig en op de juiste wijze gedaan, zodat zij daarin kan worden ontvangen.
3. De grieven
Voor de inhoud van de grieven verwijst het Hof naar de ingediende memorie van grieven.
4. De beoordeling
4.1 Tussen partijen staat – als niet, dan wel onvoldoende gemotiveerd weersproken – het volgende vast:
a. Remax is een makelaarskantoor. [x] heeft op grond van een zogenaamd “Independent Contractor Agreement” werkzaamheden via Remax verricht.
b. Op de website van Remax heeft te koop gestaan een kavel grond op de plantage “Blaauw” (Blue Bay Resort), bekend als BO-18 (hierna: het perceel), dat in eigendom toebehoorde aan de heer [ H] (hierna: [h]).
c. [x] en mevrouw M.E.M. Vervoord, office manager bij Remax, hebben contact gehad met [geintimeerden] over het perceel.
d. [geintimeerden] hebben op 7 mei 2008 met [h] twee overeenkomsten, een koopcontract en een aannemingsovereenkomst, gesloten aangaande het perceel. Op grond van de twee overeenkomsten zouden [geintimeerden] het perceel kopen, waarop [h] een woning zou bouwen. De overeenkomsten zijn opgesteld en ondertekend op het kantoor van Remax, alwaar ook [x] en mevrouw [ ] aanwezig waren.
e. In het koopcontract is onder meer als koopprijs opgenomen het bedrag van € 280.000,-, waarvan de betaling “zal geschieden zoals in de aannemingsovereenkomst van 7 mei 2008 is overeengekomen”. Ten aanzien van de notariële akte van levering is bepaald dat deze door de notaris mr. Burgers of diens plaatsvervanger zal worden verleden op uiterlijk 1 april 2009 of zoveel eerder of later als partijen nader zullen overeenkomen.
f. In de aannemingsovereenkomst is opgenomen dat de aannemer, [h], zich jegens [geintimeerden] verplicht om de woning te bouwen en op te leveren voor uiterlijk 1 april 2009. Voorts is onder meer bepaald dat de bouwsom ad € 280.000,- in tien termijnen verschuldigd wordt, te weten een bedrag van € 100.000,- op 15 mei 2008, de volgende zeven termijnen van in totaal € 126.000,- naar gelang de bouw van de woning vordert, de negende termijn van € 44.000,- bij de oplevering en het passeren van de akte van levering bij de notaris en de tiende termijn van € 10.000,- na 30 dagen na het passeren van de akte van levering bij de notaris.
g. [h] heeft het perceel niet geleverd. Naar later is gebleken rustte vanaf 29 oktober 2007 op het perceel een hypotheek ten behoeve van een bank en heeft een schuldeiser van [h] op 7 december 2007 beslag op het perceel gelegd.
h. Op verzoek van [geintimeerden] is [h] op 11 september 2009 failliet verklaard.
4.2 In deze procedure hebben [geintimeerden] kort gezegd gevorderd dat Remax en [x] worden veroordeeld tot vergoeding van de schade die [geintimeerden] hebben geleden doordat Remax en [x] onrechtmatig jegens [geintimeerden] hebben gehandeld. Remax en [x] hebben, als makelaars betrokken bij de verkoop van de kavel BO-18, nagelaten onderzoek te doen naar de bezwaardheid van de kavel en zij hebben nagelaten [geintimeerden] te waarschuwen voor het grote risico dat zij liepen met een overeenkomst, waarbij wel betaald zou worden door [geintimeerden] zonder dat zekerheid werd geboden en zonder dat al werd geleverd. Aldus steeds [geintimeerden].
4.3 Bij het bestreden vonnis heeft het GEA de vordering van [geintimeerden] jegens [x] afgewezen, de vordering van [geintimeerden] jegens Remax toegewezen en Remax veroordeeld tot betaling aan [geintimeerden] van € 215.250,-, NAF 155.317,22 en € 32.093,32 vermeerderd met rente. De vordering tot vrijwaring van Remax jegens [x] is afgewezen.
4.4 Het hoger beroep slaagt. Van een (redelijk handelend en redelijk bekwaam) verkopende makelaar kan in Curaçao (waar een online raadpleging niet bestaat), jegens potentiële kopers, niet zonder meer gevergd worden dat hij zelfstandig het Kadaster en Openbare Registers raadpleegt op eventuele bezwaardheden met hypotheek dan wel beslag, nog in het midden gelaten op welk moment of welke momenten zulks dan zou moeten plaatsvinden. Dat is anders wanneer een koper de verkopende makelaar heeft gevraagd of er sprake is van bezwaardheden, zoals het geval was in het door [geintimeerden] bij inleidend verzoekschrift genoemde arrest van de Hoge Raad van 4 februari 1977, NJ 1977/278 (vgl. ook HR 17 februari 2012, NJ 2012, 290). Gesteld noch gebleken echter is dat [geintimeerden] als kopers aan de verkopende makelaar Remax en/of [x] naar eventuele bezwaardheden hebben gevraagd of dat Remax en [x] spontaan mededelingen omtrent het niet-bezwaard-zijn hebben gedaan. Dat Remax en [x] op de hoogte waren van de bezwaardheid dan wel reden tot twijfel in dat opzicht hadden, is evenmin gebleken. Remax en [x] zijn dan ook in de gegeven omstandigheden niet in hun informatie- en mededelingsplicht jegens [geintimeerden] tekortgeschoten.
4.5 Aan Remax en [x] valt evenmin een verwijt te maken ten aanzien van de voor De Wintes risicovolle betalings- en leveringsvoorwaarden uit de aannemingsovereenkomst. Namens Remax is bij pleidooi onweersproken gesteld dat zij pas in 2008 na herhaald aandringen een exemplaar van de aannemingsovereenkomst heeft ontvangen van [geintimeerden]. Van verdergaande betrokkenheid van Remax en/of [x] dan het aanwezig zijn van [x] op het kantoor van Remax bij het ondertekenen door [geintimeerden] en [h] van de aannemingsovereenkomst, is het Hof niet gebleken. In het licht van die omstandigheden kon van Remax en [x] niet gevergd worden dat zij [geintimeerden] voor eventuele bijzonderheden in de aannemingsovereenkomst zouden waarschuwen.
4.6 De slotsom is dat de vordering in de hoofdzaak van [geintimeerden] jegens Remax moet worden afgewezen. [geintimeerden] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van Remax worden veroordeeld.
4.7 Nu Remax in de hoofdzaak niet veroordeeld is, moet de eis in vrijwaring van Remax jegens [x] worden afgewezen. Remax dient de proceskosten in vrijwaring van [x] in hoger beroep te dragen.
BESLISSING
Het Hof:
in de hoofdzaak
vernietigt het vonnis waarvan beroep, en doet opnieuw recht als volgt:
wijst de vordering van [geintimeerden] af;
veroordeelt [geintimeerden] in de kosten van beide instanties aan de zijde van Remax gevallen, in eerste aanleg begroot op NAF. 11.400,- aan salaris voor de gemachtigde en tot op heden in hoger beroep begroot op NAF. 15.000,- aan vastrecht, op NAF. 348,50 aan exploitkosten en op NAF. 24.800,- aan salaris voor de gemachtigde;
in de vrijwaringszaak
bevestigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt Remax in de kosten van het geding in hoger beroep aan de zijde van [x] gevallen, tot op heden begroot op NAF. 18.600,- aan salaris voor de gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mrs. J.P.C. van Dam van Isselt, J. de Boer en E.M. van der Bunt, leden van het Hof, en in tegenwoordigheid van de griffier ter openbare terechtzitting van het Hof in Curaçao uitgesproken op 22 januari 2013.