Uitspraak
Burgerlijke zaken over 2019
Registratienummer: AR 48/2016 – SXM201600359 SXM2017H00144
Uitspraak: 22 februari 2019
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
V O N N I S
in de zaak van:
1. [APPELLANT],
2. [APPELLANTE] ,
wonend in Sint Maarten,
oorspronkelijk gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
thans appellanten,
gemachtigde: mr. D.C. Daal,
tegen
[GEÏNTIMEERDE],
wonend in Sint Maarten
,
,
oorspronkelijk eiser in conventie, verweerder in reconventie,
thans geïntimeerde,
gemachtigde: mr. L.G.J. Berman,
Partijen zullen [appellanten] c.s. en [geïntimeerde] worden genoemd.
1.Het verloop van de procedure
1.1
Voor hetgeen in eerste aanleg is gesteld en gevorderd, voor de procesgang aldaar en voor de overwegingen en beslissingen van het Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten (hierna: het Gerecht) wordt verwezen naar het tussen partijen in deze zaak gewezen vonnis van 24 januari 2017. De inhoud daarvan geldt als hier ingevoegd.
1.2
Bij akte van appel van 7 maart 2017 zijn [appellanten] c.s. van dit vonnis in hoger beroep gekomen. Bij op 18 april 2017 ingekomen memorie van grieven hebben zij drie grieven tegen het vonnis aangevoerd en toegelicht. Hun conclusie is dat het Hof het bestreden vonnis zal vernietigen en [geïntimeerde] niet-ontvankelijk zal verklaren, althans zijn vorderingen zal afwijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.
1.3 [
geïntimeerde] heeft een memorie van antwoord ingediend. Hij heeft geconcludeerd tot niet-ontvankelijkverklaring van [appellanten] c.s. in het hoger beroep, althans bevestiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [appellanten] c.s. in de proceskosten vermeerderd met wettelijke rente en nakosten.
1.4
Op 5 oktober 2018 hebben partijen de zaak mondeling bepleit. Ter terechtzitting zijn zij verschenen, [appellanten] c.s. bijgestaan door mr. Daal en [geïntimeerde] bijgestaan door mr. E. de Haan. Verder is de heer [naam 1] verschenen. De voorzitter heeft de zitting per videoverbinding vanuit Curaçao bijgewoond. Partijen hebben hiermee ingestemd.
1.5
Vonnis is gevraagd en nader bepaald op heden.
2.De beoordeling
2.1
Het hoger beroep is tijdig ingesteld zodat [appellanten] c.s. daarin kunnen worden ontvangen.
2.2 [
appellanten] c.s. en vier van hun familieleden (hierna gezamenlijk: de erven [appellanten]) zijn, kennelijk door erfopvolging, tezamen eigenaar geworden van een perceel grond te Mount William, Sint Maarten. Het geschil betreft de verkoop en levering van delen van dit perceel door de erven [appellanten] aan [geïntimeerde].
2.3 [
geïntimeerde] heeft gesteld dat de erven [appellanten] grond aan hem hebben verkocht. Hij beroept zich ter onderbouwing van die stelling op een overeenkomst van 30 mei 2011 tussen hem en de erven [appellanten] die – voor zover van belang – het volgende inhoudt:
“The undersigned sub 1 (Hof: [appellant] namens de erven [appellanten]) declares herewith to have sold to Purchaser (Hof: [geïntimeerde]), who declares to have bought the following immovable property:
A parcel of land, having a total area of NINE HUNDRED SQUARE METERS (900M2), situated at Mount William in the Lower Prince’s Quarter on the island of Sint Maarten, described further in Certificates of Admeasurement numbers:
- 368 of two thousand and six (369/2006) with an area of SEVEN HUNDRED AND FIFTY SQUARE METERS (750M2); and
- of two thousand and eleven ( /2011) with an area of ONE HUNDRED AND FIFTY SQUARE METERS (150M2);
Both forming part of the lands described in Certificate of Admeasurement number 156 of two thousand and six (156/2006),
This sale and purchase is effected for the purchase price of SIXTY THOUSAND UNITED STATES DOLLARS (US$60,000.00), paid in full to Mr. [appellant]. [appellanten], at the signing of this agreement.
(…)
The notarial deed of closing, which shall be drawn up in accordance with this provisional deed of sale and purchase will be passed ultimately on June 30th, 2011 by deed to be executed before H. Parisius, civil law notary on Sint Maarten or his substitute.”
2.4
Het inleidende verzoekschrift van [geïntimeerde] is gericht tegen alle zes de erven [appellanten]. Hij heeft primair gevorderd – na wijziging van eis, samengevat en voor zover hier van belang – dat:
- de erven [appellanten] worden gelast om een meetbrief te laten maken van het perceel van 150 m2 bedoeld in de koopovereenkomst van 30 mei 2011;
- de erven [appellanten] worden gelast de beide percelen bedoeld in die overeenkomst aan [geïntimeerde] te leveren;
- in geval van weigerachtigheid en/of nalatigheid van de erven [appellanten], eiser wordt gemachtigd om de meetbrief te laten opmaken en de levering te bewerkstelligen.
In de akte wijziging eis van 21 november 2016 heeft [geïntimeerde] nader aangeduid welke strook grond met het perceel van 150 m2 wordt bedoeld. Voor de duidelijkheid wordt de daarbij gevoegde tekening hier overgenomen, het betreft de groen omcirkelde strook met daarin de aantekening “150”:
2.5 [
appellanten] c.s. hebben vorderingen in reconventie ingediend. Deze strekken ertoe dat, kort gezegd:
- voor recht wordt verklaard dat de koopovereenkomst nietig dan wel ontbonden is;
- voor recht wordt verklaard dat [geïntimeerde] onrechtmatig heeft gehandeld door zich van de koopovereenkomst van 30 mei 2011 te bedienen,
- [ geïntimeerde] wordt veroordeeld tot betaling van schadevergoeding van USD 25.000,-.
2.6
De vier overige erven [appellanten] hebben in eerste aanleg geconcludeerd tot toewijzing van de primaire vordering van [geïntimeerde].
2.7
Het Gerecht heeft de primaire vorderingen van [geïntimeerde] in conventie toegewezen als gevorderd. Het heeft, overeenkomstig de conclusie van de overige erven [appellanten], alleen [appellanten] c.s. in de proceskosten veroordeeld. De vorderingen in reconventie zijn afgewezen. Het Gerecht heeft overwogen dat het de verweren van [appellanten] c.s. niet begreep, dat het daarover vragen wenste te stellen maar dat zij niet ter comparitie zijn verschenen. Dit betekent, aldus het Gerecht, dat aan de gevoerde verweren op grond van artikel 20 lid 3 Rv Pro voorbij moet worden gegaan.
2.8
In hoger beroep hebben [appellanten] c.s. in grief 1 aangevoerd dat het Gerecht ten onrechte op de voet van art. 20 lid 3 Rv Pro is voorbijgegaan aan hun verweren. In hoger beroep hebben [appellanten] c.s. zowel in de processtukken als tijdens de mondelinge behandeling op 5 oktober 2018 de gelegenheid gehad om hun stellingen nader toe te lichten en vragen van het Hof te beantwoorden. Dit betekent dat een mogelijk gebrek in eerste aanleg is geheeld zodat [appellanten] c.s. geen belang hebben bij (verdere) beoordeling van deze grief.
2.9
In grief 2 wordt gesteld dat het feit dat in de koopovereenkomst van 30 mei 2011 in verband met het perceel van 150 m2 wordt verwezen naar een meetbrief met nummer (…/2011), bewijst dat het onmogelijk is dat een niet bestaand perceel onderdeel kon vormen van het overeengekomen te leveren perceel. Ter onderbouwing hiervan wordt verwezen naar kadastrale stukken, die inhouden dat van het oorspronkelijke perceel 156/2006, na afsplitsing daarvan van enkele andere percelen, is overgebleven een strook grond tussen de openbare weg en perceel 368/2006 met een oppervlakte van 203 m2. Het Hof begrijpt de grief zo dat de omstandigheden dat het resterende perceel 203 m2 meet en niet 150 m2 erop duidt dat dit niet het perceel is waarop in de koopovereenkomst van 30 mei 2011 is gedoeld.
2.1
In respons daarop heeft [geïntimeerde] aangevoerd dat het perceel van 150 m2 in de koopovereenkomst van 30 mei 2011 de toegangsweg naar het perceel met meetbrief 368/2006 betrof, dat partijen destijds hebben geschat dat dit perceel 150 m2 groot was en dat voor dit perceel nog een meetbrief moest worden opgemaakt. Om die reden hebben partijen in de koopovereenkomst het nummer van de meetbrief nog opengelaten, aldus [geïntimeerde]. Hij heeft daaraan toegevoegd dat er geen onduidelijkheid kan bestaan over welk stuk grond partijen met het perceel van 150 m2 hebben bedoeld, nu in de koopovereenkomst is neergelegd dat beide percelen (die van 150 m2 en die van 750 m2) oorspronkelijk deel uitmaakten van het perceel 156/2006 en dit de enige overgebleven strook is.
2.11
Ter zitting zijn [appellanten] c.s. een geheel andere koers gaan varen door te stellen dat zij de koopovereenkomst van 30 mei 2011 nooit hebben gesloten. Zij stellen dat er alleen een mondelinge overeenkomst was. Deze stelling wordt verworpen omdat [appellanten] c.s. hun betwisting van het bestaan van de koopovereenkomst van 30 mei 2011 onvoldoende hebben gemotiveerd. Daarvoor is het volgende redengevend. Ten eerste valt op dat [appellanten] c.s. dit standpunt pas in hun allerlaatste processtuk, ruim zeven jaar na dato innemen. Verder hebben zij niet duidelijk gemaakt wat de mondelinge overeenkomst die zou zijn gesloten met [geïntimeerde] dan inhoudt. Voor zover hij heeft bedoeld dat alleen het perceel van 750 m2 (meetbrief 368/2006) aan [geïntimeerde] zou worden verkocht, had het op zijn weg gelegen om toe te lichten welke oplossing er dan zou komen voor het ontbreken van een eigen toegangsweg naar dat perceel vanaf de openbare weg. Verder is bepaald onwaarschijnlijk dat [geïntimeerde] US$ 60.000,- heeft betaald aan de erven [appellanten] zonder enige schriftelijke vastlegging van wat hij daarvoor kocht. Het argument van [appellanten] c.s. dat de koopovereenkomst van 30 mei 2011 niet klopt omdat die zou inhouden dat een deel van het aan [naam 1] toebehorende perceel met meetbrief 88/2006 aan [geïntimeerde] werd verkocht, mist feitelijke basis nu de koopovereenkomst dat niet inhoudt en dat ook niet suggereert. [appellanten] c.s. hebben verder ter zitting desgevraagd verklaard dat de eigendom van perceel 368/2006 zou worden overgedragen op 29 september 2011 bij de notaris op basis van de mondelinge koopovereenkomst. Niet alleen is het niet goed voorstelbaar dat een notaris een leveringsakte zou opmaken zonder een schriftelijke koopovereenkomst, ook ontbreekt elke onderbouwing van deze stelling, bijvoorbeeld in de vorm van een concept leveringsakte of een verklaring van de notaris.
2.12
Ter zitting hebben [appellanten] c.s. nog toegevoegd dat partijen in oktober 2012 bij de notaris de mondelinge overeenkomst zouden hebben gecanceld. [geïntimeerde] zou daarbij tegen [appellanten] c.s. hebben gezegd dat hij het geld mocht houden omdat hij misschien wel een ander stuk land wilde kopen. Ook dit is op het eerste gezicht bepaald onwaarschijnlijk. Als partijen bij de notaris van enige overeenkomst zouden hebben afgezien, dan mag worden aangenomen dat zij dit zouden hebben vastgelegd. Anders valt toch niet in te zien dat zij daarvoor naar de notaris gaan. Dat [geïntimeerde] dan mondeling zou hebben afgezien van zijn recht op terugbetaling van de koopsom, omdat hij misschien ooit nog wel eens een ander stuk grond zou willen kopen, is al even onaannemelijk. Dit geldt temeer nu iedere vastlegging van die afspraak ontbreekt evenals een concretisering van (de interesse van [geïntimeerde] in) die andere percelen.
2.13
Daar staat tegenover dat de uitleg die [geïntimeerde] heeft gegeven voor de gehele gang van zaken logisch en consistent is en bevestiging vindt in de overgelegde stukken. Een en ander leidt tot de conclusie dat [appellanten] c.s. de betwisting van de geldigheid van de overeenkomst van 30 mei 2011 onvoldoende hebben gemotiveerd en dat zij in het licht van de betwisting daarvan door [geïntimeerde] onvoldoende hebben gesteld om aan te nemen dat partijen in oktober 2012 alsnog hebben afgezien van de verkoop van de (beide percelen) grond. Aan levering van bewijs en/of tegenbewijs komt het Hof dan ook niet toe.
2.14
Het Hof zal dan ook uitgaan van de geldigheid van de koopovereenkomst van 30 mei 2011. Het verweer van [appellanten] c.s. dat partijen niet hebben beoogd het perceel van 150 m2 in eigendom over te dragen, wordt verworpen. Uit de overeenkomst blijkt duidelijk dat dit wel de bedoeling van partijen is geweest en [geïntimeerde] heeft een heldere verklaring gegeven waarom nog geen meetbriefnummer in de overeenkomst is opgenomen. [appellanten] c.s. heeft dit onvoldoende weersproken.
2.15
In grief 3 voeren [appellanten] c.s. nog aan dat [geïntimeerde] niet zou zijn verschenen op een afspraak bij de notaris op 29 september 2011 en dat hij vijf jaar later zonder voorafgaande ingebrekestelling heeft gedagvaard. [geïntimeerde] heeft de gestelde feitelijke gang van zaken betwist. De juistheid van de stelling van [appellanten] c.s. kan in het midden blijven. Voor de beoordeling van de toewijsbaarheid van de (primaire) vordering tot nakoming is het al dan niet ten ontbreken van een ingebrekestelling niet relevant. Aan de (subsidiaire) vordering die strekt tot toewijzing van schadevergoeding komt het Hof niet toe.
2.16
De grieven worden verworpen. Het bestreden vonnis zal worden bevestigd.
2.17 [
appellanten] c.s. zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep van [geïntimeerde]. Deze worden begroot op NAf 6.000,- aan gemachtigdensalaris (3 punten maal tarief NAf 2.000,-) en NAf 599,- aan betekeningskosten.
3.De beslissing
Het Hof:
- bevestigt het bestreden vonnis;
- veroordeelt [appellanten] c.s. in de proceskosten van [geïntimeerde], begroot op NAf 6.599,-, ingeval betaling niet binnen 14 dagen na vandaag heeft plaatsgevonden te vermeerderen met wettelijke rente en met nakosten van
NAf 250,- zonder betekening en NAf 400,- met betekening.
NAf 250,- zonder betekening en NAf 400,- met betekening.
Dit vonnis is gewezen door mrs. H.J. Fehmers, M.W. Scholte en F.W.J. Meijer, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Sint Maarten uitgesproken op 22 februari 2019 in tegenwoordigheid van de griffier.