Uitspraak
Burgerlijke zaken over 2020
Registratienummers: BON201700392 – BON2018H00050
Uitspraak: 28 april 2020
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
V O N N I S
in de zaak van:
[Appellant],
wonend op Bonaire,
oorspronkelijk gedaagde, thans appellant,
gemachtigden: mrs. C. de Bres en M. van den Brink,
tegen
de naamloze vennootschap
HARBOUR VILLAGE BEACH CLUB N.V.
gevestigd op Bonaire,
oorspronkelijk eiseres, thans geïntimeerde,
gemachtigde: mr. R.T.J.M. Oomen.
De partijen worden hierna [Appellant] en HVBC genoemd.
1.Het verloop van de procedure
1.1
Bij akte van appel ter griffie ingediend op [datum] 2018, is [Appellant] in hoger beroep gekomen van het tussen partijen gewezen en op [datumm] 2018 uitgesproken vonnis van het Gerecht in eerste aanleg van Bonaire, Sint Eustatius en Saba, zittingsplaats Bonaire (verder: het Gerecht).
1.2
Bij op [datum] 2018 ingekomen memorie van grieven, met producties, heeft [Appellant] grieven tegen het vonnis aangevoerd en toegelicht. Zijn conclusie strekt ertoe dat het Hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en de vorderingen van HVBC alsnog zal afwijzen met veroordeling van HVBC tot teruggave van al hetgeen zij op grond van het vonnis heeft ontvangen te vermeerderen met wettelijke rente en met veroordeling van HVBC in de proceskosten in beide instanties.
1.3
Bij memorie van antwoord heeft HVBC de grieven bestreden en geconcludeerd tot ongegrondverklaring van het hoger beroep, het vonnis te bevestigen en [Appellant] te veroordelen in de proceskosten.
1.4
Partijen hebben op de daarvoor bepaalde dag pleitnotities overgelegd.
1.5
Vonnis is gevraagd en nader bepaald op heden.
2.De beoordeling
2.1
Het door [Appellant] ingestelde appel is tijdig en op de juiste wijze ingediend, zodat hij daarin kan worden ontvangen.
2.2 [
Appellant] heeft tegen het vonnis van het Gerecht van 29 augustus 2018, waarbij voor recht is verklaard dat [Appellant] verplicht is de bijdrage voor recreatiefaciliteiten op gelijke wijze als alle andere appartementseigenaren te voldoen en [Appellant] is veroordeeld tot betaling aan HVBC van een bedrag van US$ 20.202,95 vermeerderd met wettelijke rente vanaf 9 mei 2017 en tot betaling van US$ 2.235,58 wegens proceskosten, een zestal grieven (tweemaal een 4e grief) ingediend.
2.3
De in de memorie van grieven verwoorde grieven - die gezamenlijk kunnen worden behandeld - beogen kennelijk het geschil in volle omvang aan het Hof voor te leggen.
2.4
Ter aanvulling op de door GEA onder 6 en 20 vermelde feiten wordt opgemerkt dat de recreatieve faciliteiten eigendom van HVBC zijn en dat de door [Appellant] gedane betalingen steeds hebben plaatsgevonden middels verrekening met een bedrag dat [Appellant] van HVBC te vorderen had.
2.5
In deze zaak gaat het om de vraag of HVBC [Appellant] kan verplichten een bijdrage te betalen als bijdrage in de kosten voor de recreatiefaciliteiten die op het resort aanwezig zijn. Daartoe dient de rechtsverhouding tussen partijen en de rechtsgrond waaruit deze vordering voortvloeit te worden vastgesteld.
2.6
HVBC heeft zich ten eerste beroepen op wanprestatie. Van een contractuele grondslag is niet gebleken. Partijen hebben geen overeenkomst gesloten. Ook is niet betwist dat bij de levering van het appartementsrecht aan [Appellant] een derdenbeding of andere verplichting op grond waarvan hij gehouden zou zijn een bijdrage aan HVBC te betalen heeft ontbroken. Dat [Appellant] wist dat dit beding en een kettingbeding aanwezig waren in de leveringsakte van de vorige eigenaar van het appartementsrecht is onvoldoende om deze verplichting zonder diens aanvaarding/instemming op [Appellant] te doen overgaan. Bedingen als hier bedoeld kunnen immers worden doorbroken door executerende hypotheekhouders, zoals hier is gebeurd.
2.7 [
Appellant] heeft terecht aangevoerd dat het Gerecht ten onrechte een analogie heeft getrokken met de in Boek 5 BW genoemde verplichtingen van een eigenaar van een appartementsrecht. In het splitsingsreglement zoals opgenomen in de akte van splitsing waarbij het door [Appellant] verworven appartementsrecht is gevestigd, is in artikel 1m uitdrukkelijk opgenomen dat de recreatiefaciliteiten niet betrokken zijn in de splitsing en geen onderdeel vormen van het appartementsrecht noch van de gemeenschappelijke faciliteiten van [naam] (…). Evenmin is bepaald dat de gezamenlijke eigenaren lid moeten zijn van een beheervereniging. Er is ook geen sprake van een - overigens ook dan opzegbaar - lidmaatschap ingevolge een in Boek 2 BW bedoelde vereniging. HVBC is een onderneming (N.V.) en geen vereniging.
2.8
Vastgesteld moet dan ook worden dat er voor [Appellant] ten opzichte van HVBC geen contractuele noch een verenigingsrechtelijke grondslag bestaat voor toewijzing van het gevorderde. Uit de gang van zaken, waaronder de door [Appellant] verrichte betalingen, kan ook nog niet worden afgeleid dat [Appellant] enige verplichting om bij te dragen heeft erkend of aanvaard.
2.9
Resteert de beoordeling van de door HVBC aangevoerde buitencontractuele grondslagen te weten de ongerechtvaardigde verrijking met de aanvullende werking van redelijkheid en billijkheid en onrechtmatige daad.
2.1
HVBC heeft aangevoerd dat [Appellant] is verrijkt door het aanwezig zijn van de faciliteiten ook indien hij daarvan zelf geen gebruik maakt, zoals onbetwist door [Appellant] is gesteld. Het gaat hier om niet noodzakelijke voorzieningen, waarvan het gebruik dus ook uitgesloten kan worden. Dit is met name van belang in de rechtsverhouding ten opzichte van de andere appartementseigenaars. De aard van de geboden voorzieningen (recreatiefaciliteiten) maakt niet dat deze slechts collectief kunnen worden in stand gehouden. Hierbij is ook van belang dat deze voorzieningen door HVBC als commerciële onderneming ook aan derden worden aangeboden en niet louter zien op het beheer van collectieve voorzieningen voor alleen de overige appartementseigenaars. De verrijking ten nadele van HVBC zou volgens HVBC verder tot uiting komen in de waarde van het pand bij verkoop door [Appellant]. Indien al juist dan geldt dit ook voor de waarde ten tijde van de aankoop door [Appellant] zelf. Van een ongerechtvaardigde verrijking van [Appellant] en (in verband daarmee) een verplichting uit hoofde van redelijkheid en billijkheid om voor de faciliteiten te betalen is daarmee niet gebleken. Het enkele voordeel dat [Appellant] geniet doordat anderen – zijn mede-appartementseigenaren – de faciliteiten en daarmee ook het aanzien van het resort en – veronderstellenderwijs aangenomen – de waarde van de appartementen in stand houden is onvoldoende reden om hem op deze grondslag te verplichten te betalen voor zaken die hij niet wil gebruiken.
2.11
De beslissing om het kettingbeding te laten vervallen is door de executerende bank genomen, naar mag worden aangenomen om een hogere opbrengst te verkrijgen. Gesteld noch gebleken is dat [Appellant] de bank tot het uitoefenen van die bevoegdheid heeft bewogen en hij heeft bovendien zelf die (hogere) koopprijs betaald. In het licht van wat hierboven is overwogen omtrent de aard en het gebruik van de voorzieningen is er onvoldoende grond om te kunnen oordelen dat [Appellant] jegens HVBC (en de overige appartementseigenaren) onrechtmatig heeft gehandeld door te weigeren lid te worden en de vereiste vergoedingen, waaronder een entrance fee van US$ 10.000,-, te betalen. Dit wordt niet anders wanneer met HVBC zou worden aangenomen dat [Appellant] tuchtrechtelijk (ernstig) laakbaar heeft gehandeld en hij het appartement op onrechtmatige wijze heeft verkregen. Duidelijk is dat dit verwijt de situatie voor HVBC kleurt, maar zij heeft onvoldoende toegelicht waarom dit verwijt leidt tot of bijdraagt aan een verplichting voor [Appellant] om te betalen voor faciliteiten nu hij zich daartoe, anders dan de overige eigenaren, niet heeft verplicht en hij die faciliteiten, kennelijk als enige, niet gebruikt en wil gebruiken.
2.12
De grieven treffen doel en moeten leiden tot vernietiging van het vonnis van het Gerecht van 29 augustus 2018 en tot afwijzing van de vorderingen van HVBC.
2.13
Gezien de uitkomst van dit geding dient HVBC te worden veroordeeld in zowel de proceskosten in eerste aanleg als die in hoger beroep.
B E S L I S S I N G
Het Hof:
- vernietigt het vonnis van het Gerecht van 29 augustus 2018 en doet opnieuw recht, als volgt:
- wijst de vorderingen van HVBC af;
- veroordeelt HVBC tot terugbetaling van hetgeen door [Appellant] naar aanleiding van dat vonnis is betaald, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de dag van ontvangst van die betaling tot de dag der algehele voldoening;
- veroordeelt HVBC in de proceskosten aan de zijde van [Appellant] gevallen en tot op heden begroot in eerste aanleg op $ 1.680,- wegens salaris gemachtigde en in hoger beroep op $ 838,- wegens griffierecht, $ 136,58 wegens betekeningskosten en $ 3.351,- wegens salaris gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mrs. E.M. van der Bunt, F.W.J. Meijer, C.P. van Gastel, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Curaçao, uitgesproken op 28 april 2020, in tegenwoordigheid van de griffier.