Uitspraak
Burgerlijke zaken over 2021 Vonnis no.:
Registratienummers: AR 109/12, Ghis 73433, H 172/15
SXM 201000608 en SXM2018H00038 en 16/02319 (HR)
Uitspraak: 11 juni 2021
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
V O N N I S
in de zaak van:
[APPELLANTEN],
woonplaats kiezende te Sint Maarten,
in eerste aanleg eisers in conventie, verweerders in reconventie, in hoger beroep (voor en na verwijzing) appellanten, in cassatie verweerders in cassatie,
gemachtigde: aanvankelijk mr. E.A. Arrindell, thans E.I. Maduro,
tegen
[GEÏNTIMEERDE],
wonende in Sint Maarten,
oorspronkelijk gedaagde in conventie, eiser in reconventie, in hoger beroep (voor en na verwijzing) geïntimeerde, in cassatie eiser tot cassatie,
gemachtigde: mr. R.F. Gibson jr.
De partijen worden hierna [Appellanten] en [Geïntimeerde] genoemd.
1.Het verdere verloop van de procedure
1.1
Voor het verloop tot 28 juli 2020 verwijst het Hof naar zijn op die datum uitgesproken tussenvonnis. Bij dat vonnis is de zaak verwezen naar de rol voor gelijktijdige akte (P3), zonder de mogelijkheid tot het nemen van een antwoordakte.
1.2
Partijen hebben vervolgens ieder een akte genomen.
1.3
Vonnis is nader bepaald op vandaag.
2.De beoordeling
2.1
In het laatste tussenvonnis heef het Hof overwogen voornemens te zijn om terug te komen van zijn bindende eindbeslissingen in het tussenvonnis van 22 februari 2019 en heeft het partijen in de gelegenheid gesteld zich, zo zij dat nog wensen, over dat voornemen uit te laten.
2.2
De bedoelde eindbeslissingen hebben betrekking op de rechtsgevolgen van
het betalingsgedrag van (de erven) [Erflater], zoals die rechtsgevolgen na verwijzing met inachtneming van de door de Hoge Raad geformuleerde regels dienden te worden beoordeeld, ook - zo impliceert rov. 3.6.3 van het verwijzingsarrest - over de periode vóór 6 oktober 2017, de datum waarop de Hoge Raad zijn arrest heeft uitgesproken.
2.3
Meer specifiek gaat het om de slotzin van rov. 2.4 van dat tussenvonnis van 22 februari 2019 ([Geïntimeerde] heeft al dan niet stilzwijgend aanvaard dat de [Appellanten] de huur zouden voldoen op de derdengeldrekening van de gemachtigde van [Geïntimeerde]), alsmede de oordelen in rov. 2.5 dat geen sprake is geweest van een eensluidend aan [Erflater] meegedeeld standpunt van de oorspronkelijke verhuurders, de erven [naam 1 en naam 2], en [Geïntimeerde] hoe de huur moest worden gesplitst, dan wel op welke rekening de huur ten behoeve van hen beiden moest worden gestort, dat [Erflater] zich onder die omstandigheden kon beroepen op opschorting en dat in dit verband niet van betekenis is dat [Erflater] zich aanvankelijk tegen de overdracht aan [Geïntimeerde] verzette en daarom weigerde te betalen. Verder is te herzien de vaststelling dat [Geïntimeerde] ervan uitging dat hij eigenaar van het volledige perceel was geworden en om die reden de volledige huur vorderde (voorlaatste zin van rov. 2.5) en het - deels voortbouwende oordeel - in rov. 2.10 dat nu de ontbinding zal worden afgewezen de vraag in hoeverre [Geïntimeerde] bij het einde van de huurovereenkomst een vergoeding is verschuldigd voor de opstal niet aan de orde is en verder dan ook niet zal worden beantwoord.
2.4
De reden om deze overwegingen te herzien is erin gelegen dat het Hof ervan is overtuigd geraakt dat er, anders dan eerder was overwogen, wel degelijk sprake is geweest van een eensluidend standpunt in bovengenoemde zin van de [naam c.s.] en [Geïntimeerde]. Dit bleek uit de door [Geïntimeerde] ingevolge de opdracht in het tussenvonnis van 22 februari 2019 als productie 4 overgelegde verklaring van [naam 1 en naam 2] (die nieuw was) en het citaat uit de als productie 5 overgelegde conclusie van dupliek uit een procedure tussen de [naam c.s.] en de [Erflater] (een citaat dat door het Hof – bij het ontbreken van nader bewijs – nog niet op de juiste waarde was geschat). Gelet op die stukken is het Hof er inmiddels van overtuigd dat de [Erflater] in elk geval op 15 juni 2010 (de datum van de conclusie van dupliek) wist aan wie hij moest betalen. Om die reden - en ook daarvan is het Hof inmiddels overtuigd - is het beroep van de (de erven) [Erflater] op opschorting niet gerechtvaardigd en is de wijze waarop zij hebben betaald van dien aard dat [Geïntimeerde] de overeenkomt heeft kunnen ontbinden. Dit zijn cruciale punten die de uitkomst van de hele zaak – vorderingen en tegenvorderingen – bepalen. Zeker gezien de lange duur van het geschil en van deze procedure, waarin de kansen meer dan eens zijn gekeerd, acht het Hof het onaanvaardbaar wanneer de zaak uiteindelijk op achterhaalde, onjuiste feitelijke en juridische gronden zou worden beslist, waarna een nieuwe cassatieprocedure naar zijn aard slechts beperkte mogelijkheden tot herstel zou bieden. Mede gelet op het stadium waarin de eindbeslissingen waren genomen (in het aan het tussenvonnis van 28 juli 2020 voorafgaande tussenvonnis, het eerste na verwijzing) acht het Hof deze koerswijziging, hoe radicaal en voor de [Appellanten] teleurstellend ook, niet in strijd met een goede procesorde.
2.5
De reactie van partijen geeft het Hof geen aanleiding zijn in het tussenvonnis van 28 juli 2020 geuite voornemen te laten varen en de genoemde eindbeslissingen toch te handhaven. De [Appellanten] beklagen zich over het ongeoorloofd aanvullen van feitelijke gronden, maar wijzen niet op welke overwegingen zij het oog hebben. Het Hof heeft dergelijke ongeoorloofde aanvullingen ook bij herlezing niet kunnen ontdekken.
2.6
Ter aanvulling en verduidelijking van de motivering van het uiteindelijke oordeel diene nog het volgende.
2.7
De betekenis van de gezamenlijke of eensluidende verklaring is, zo volgt uit het verwijzingsarrest, dat de huurder weet aan wie hij bevrijdend kan betalen. Aan die eis voldoet de aanwijzing van [naam 1 en naam 2] en [Geïntimeerde] dat de volledige huur van NAf 1.400,- aan [Geïntimeerde] (op de door hem opgegeven rekening) moest worden betaald. In dat opzicht was de betaling ook ten behoeve van beide verhuurders. Dat [naam 1 en naam 2] (waarschijnlijk) van die huur niets zouden ontvangen, en dat het huurbedrag niet (kenbaar) is gesplitst in twee bedragen voor de beide percelen, betekent niet dat er in dit geval geen eensluidende mededeling en overeenstemming tussen de verhuurders zoals door de Hoge Raad (in rov. 3.6.3) bedoeld kan worden aangenomen. Evenmin verzet zich daartegen dat de [naam c.s.] en ook [Geïntimeerde] van mening zijn dat niet kan worden gesproken van een (door hen) gesplitste huurovereenkomst en dat eerstgenoemden zich niet langer als verhuurders beschouwden omdat zij geen rechthebbenden waren op het terrein dat aan derden toebehoorde en inmiddels door anderen in gebruik was genomen (en waarvan [Erflater] – zo stellen zij – ook nooit gebruik heeft gemaakt). De [Appellanten] hebben een betoog van die strekking ook niet gevoerd en zij hebben, zoals in het laatste tussenvonnis, rov. 2.6, is overwogen, ook niet (langer) betwist dat het standpunt van de [naam c.s.] en [Geïntimeerde] hun in elk geval op 15 juni 2010 duidelijk was geworden. Ook in hun laatste akte ontbreekt zo’n betoog of betwisting.
2.7
Zoals in rov. 2.6 van het tussenvonnis van 22 februari 2019 is overwogen – en volgt uit rov. 3.6.3 van het verwijzingsarrest - zijn het de oorspronkelijke en de nieuwe verhuurder die bepalen hoe de huur wordt verdeeld of betaald. Die vrijheid omvat ook de keuze dat de gehele huur aan de nieuwe verhuurder toekomt. De huurder staat hier in beginsel buiten en heeft een dergelijke eensluidende aanwijzing te respecteren. Zij kan immers (mede) berusten op afspraken of redenen waarvan de huurder geen weet heeft en waarmee hij in beginsel ook niets te maken heeft. Zijn belang is erin gelegen te weten aan wie hij de voor beide percelen afgesproken huur kan betalen, voor de prestatie die hij – thans van twee verschillende verhuurders - verkrijgt.
2.8
Het bijzondere van dit geval is echter dat [Erflater] al geruime tijd geen of geen ongestoord huurgenot kon hebben van het huidige perceel 285/2006 omdat hierop door anderen – leden van de familie [naam c.s.] – is gebouwd en het gebouwde door derden, onder wie – zo staat als onweersproken gesteld vast – ook [Geïntimeerde], wordt geëxploiteerd. Deze inbreuk of verstoring van het huurgenot gaf [Erflater] echter niet het recht om de aanwijzing hoe de huur te betalen naast zich neer te leggen. Die (waarschijnlijk als wanprestatie van [naam 3] te kwalificeren) inbreuk diende/dient [Erflater] met de verantwoordelijke verhuurder, [naam 3], op te nemen, mogelijk in combinatie met eventueel andere verantwoordelijken die (zo impliceren de stellingen van de [Appellanten]) op onrechtmatige wijze bij de wanprestatie zouden kunnen zijn betrokken, zoals [Geïntimeerde]. Hierbij moet – ten overvloede - met [Geïntimeerde] ook worden geconstateerd dat [Erflater] het terrein gedurende 35 jaar niet heeft bebouwd en het – nu op zijn minst omstreden lijkt of [naam 1 en naam 2] de (enige) eigenaren zijn – ook twijfelachtig is of hij dat zou mogen doen. Hoe dat zij,
voor toetsing van de (redelijkheid) van de verdeling is in dit geding, waarin de erven [naam c.s.] geen partij zijn, verder geen plaats. Zoals in het tussenvonnis is overwogen, kan een huur van NAf 1.400,- voor het door [Geïntimeerde] verhuurde perceel op zichzelf niet als onredelijk worden gezien.
2.9
Dat de rol van [Geïntimeerde] mogelijk niet steeds een fraaie is geweest, zoals de [Appellanten] stellen, en hij lange tijd geen gevolgen heeft verbonden aan het feit dat hij de huur via [naam 1] moest ontvangen, neemt niet weg dat hij steeds consequent en duidelijk is geweest in zijn, door [naam 1 en naam 2] sinds in elk geval 15 juni 2010 openlijk gesteunde, standpunt dat de huur van NAf 1.400,- op zijn rekening moest worden betaald. Uit zijn bereidheid, ruim na de ontbinding, om mee te werken aan taxatie van de percelen met het oog op splitsing, zoals de eerste rechter ter comparitie in eerste aanleg met partijen besproken, kon [Erflater] niet iets anders afleiden. Er is zoals de [Appellanten] hebben geklaagd misschien geen reden om alle schuld voor de gang van zaken bij [Erflater] te leggen, maar het is een onloochenbaar feit dat [Erflater] de hem gegeven aanwijzingen geruime tijd heeft genegeerd, eerst door aan [naam 1 en naam 2] te blijven betalen, vervolgens door betaling op een derdenrekening voor te stellen en daarna door in het geheel niet meer te betalen of slechts naar rato van de proportionele verdeling die hij zelf redelijk achtte. De (mogelijk) aan [Geïntimeerde] te maken verwijten rechtvaardigen dit betaalgedag niet en de gevolgen daarvan zijn dan ook voor rekening van (de erven) [Erflater]. Er is sprake van een langdurig verzuim in de maandelijkse op een fatale termijn te betalen huurpenningen dat de ontbinding per 15 juni 2012 rechtvaardigde. Voor zover vereist kan [Geïntimeerde] zich ook thans nog op ontbinding beroepen, zoals hij bij akte van 23 augustus 2019 (onder 42) heeft gedaan.
2.1
De vorderingen in conventie zijn noch in de oorspronkelijke noch in de gewijzigde vorm toewijsbaar. Of de eiswijziging bij akte van 25 oktober 2019 toelaatbaar was – het Hof meent overigens van wel – is dan niet meer van belang.
2.11
In reconventie is de slotsom dat de overeenkomst rechtsgeldig is ontbonden (op 15 juni 2012 en zo nodig op 23 augustus 2019).
2.12
In het verlengde daarvan zal ook de gevorderde en door het Gerecht toegewezen ontruiming worden bevolen. De nieuwe ontruimingsdatum zal worden gesteld op twee maanden na betekening van dit vonnis. Voor zover de winkelruimtes nog zijn verhuurd, geldt dat de [Appellanten] na het tussenvonnis van 28 juli 2020 ruim de tijd hebben gehad om de (onder)huurders op een ontruiming voor te bereiden, nog daargelaten dat [Erflater] – en later zijn erfgenamen – er al na de ontbindingsverklaring ook bij het aangaan en verlengen van (onder)huurovereenkomsten rekening mee heeft moeten houden dat hij zou moeten ontruimen. Doorlopende verplichtingen zijn daarom voor rekening van de [Appellanten].
2.13
Het Hof houdt vast aan zijn oordeel dat de [Appellanten] de huur vanaf
1 maart 2011 alsnog aan [Geïntimeerde] dienen te betalen en dat de gebruiksvergoeding na ontbinding NAf 1.400,- bedraagt (rov. 2.9 van het laatste tussenvonnis). Ongeacht het moment van ontbinding (15 juni 2012 of 23 augustus 2019) is dus maandelijks een bedrag van NAf 1.400,- verschuldigd (geweest). Tot betaling van die bedragen zal het Hof de [Appellanten] dan ook veroordelen. Het spreekt voor zich dat zij de reeds betaalde bedragen in aftrek mogen brengen, evenals hun vordering uit hoofde van proceskosten ad NAf 10.669,65.
2.14
Over de door de [Appellanten] gevorderde waardevergoeding voor de opstal is al beslist – afwijzend – in rov. 2.10 van het laatste tussenvonnis. Ook aan die beslissing houdt het Hof vast. Het Hof merkt in dit verband geheel ten overvloede nog op dat de [Appellanten] niet hebben bestreden dat [Erflater] de opstal reeds in de jaren 70 van de vorige eeuw heeft neergezet. Toen gold de – rechtsgeldige – contractuele uitsluiting van iedere vergoeding bij het einde van de huurovereenkomst ([Geïntimeerde] wijst hierop in zijn memorie van antwoord sub 10). Voorts kan uit de enkele vergelijking van de door [Geïntimeerde] aan de [naam c.s.] betaalde koopsom (US$ 84.000,-) met de getaxeerde waarden per nog niet worden afgeleid dat hij de opstallen gratis in handen krijgt, zoals de [Appellanten] betogen. Bij die koopsom dient te worden bedacht dat [Geïntimeerde] een stuk grond en opstallen kocht die nog voor lange tijd waren verhuurd, tot 2027 (zo meende althans de huurder) en die nog onderwerp waren van een fel geschil met de huurder. De mogelijkheid dat [Geïntimeerde] pas in 2027 over de grond en de opstallen (in hun danmalige staat) zou kunnen beschikken, en hij tot die tijd genoegen moest nemen met een bescheiden grondhuurprijs, zal in die overeenkomst zijn verdisconteerd. Van die huur is, ten slotte, een aanzienlijk deel onbetaald gebleven en het is maar de vraag of [Geïntimeerde] deze achterstand bij de overwegend in het buitenland wonende erfgenamen zal weten te incasseren.
2.15
Er is niet of te weinig gebleken van incassohandelingen die afzonderlijke vergoeding voor die kosten zou kunnen rechtvaardigen. Dat deel van de vordering in reconventie zal alsnog worden afgewezen.
2.16
Partijen hebben geen bewijs aangeboden van omstandigheden die, indien bewezen, tot een ander oordeel zouden kunnen leiden. Hun bewijsaanbiedingen worden reeds daarom gepasseerd.
2.17
De slotsom is dan dat de grieven (tegen de vonnissen van 25 maart 2014 en 31 oktober 2014) grotendeels falen. Tegen het eerste tussenvonnis van 9 april 2013 zijn geen grieven gericht. De bestreden vonnissen voor zover in conventie gewezen zullen worden bevestigd, onder afwijzing van het in appel meer of anders gevorderde. De vonnissen in reconventie zullen worden vernietigd om een gewijzigde veroordeling tot betaling op te nemen en de ontruimingsdatum te wijzigen. De proceskostenveroordeling in reconventie blijft in stand.
2.18
De kosten van het hoger beroep dienen bij deze uitkomst voor rekening van de [Appellanten] te worden gebracht. Deze worden begroot op NAf 249,50 aan betekeningskosten en NAf 10.000,- (het maximale aantal van vier punten x tarief 4) = NAf 10.249,50,
B E S L I S S I N G
Het Hof:
recht doende in hoger beroep na cassatie en verwijzing:
bevestigt de tussen partijen in conventie gewezen vonnissen van 9 april 2013,
25 maart 2014 en 21 oktober 2014, en wijst het in appel meer of anders gevorderde af;
vernietigt de tussen partijen in reconventie gewezen vonnissen van 25 maart 2014 en 21 oktober 2014 en doet, het vonnis in reconventie van 9 april 2013, bevestigend, opnieuw recht:
beveelt de [Appellanten] om het perceel met opstal(len) aan de [adres] in [woonplaats] in Sint Maarten binnen twee maanden na betekening van dit vonnis te verlaten en te ontruimen met medeneming van al het hunne en de hunnen, daaronder begrepen al diegenen die enig occupatierecht aan (de erven) [Erflater] (zouden) kunnen ontlenen met achterlating van eventuele aan [Geïntimeerde] toebehorende inboedel en andere eigendommen, met afgifte van de sleutels aan [Geïntimeerde] en met machtiging van [Geïntimeerde] om de ontruiming zelf te bewerkstelligen, zo nodig met behulp van de sterke arm van politie en justitie;
veroordeelt de [Appellanten] om aan [Geïntimeerde] te betalen een maandelijks bedrag van NAf 1.400,- vanaf 1 maart 2011 tot en met de maand waarin is of zal zijn ontruimd, steeds te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf het moment van opeisbaarheid;
veroordeelt de [Appellanten] in de kosten van het geding in reconventie, aan de zijde van [Geïntimeerde] gevallen en begroot op NAf 1.800,- voor salaris van de gemachtigde;
veroordeelt de [Appellanten] in de kosten van geding in het hoger beroep, aan de zijde van [Geïntimeerde] voor en na verwijzing gevallen en tot op heden begroot op
NAf 10.249,50,-;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het in reconventie meer of anders gevorderde alsnog af.
Dit vonnis is gewezen door mrs. E.A. Saleh, F.W.J. Meijer en J. de Boer, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en is, bij afwezigheid van de voorzitter door mr. Meijer ondertekend, ter openbare terechtzitting van het Hof in Sint Maarten uitgesproken op 11 juni 2021 in tegenwoordigheid van de griffier.