Uitspraak
Burgerlijke zaken over 2021
Registratienummers: SXM201700460-SXM2018H00246 (AR 2015, 155)
Uitspraak: 1 oktober 2021
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
VONNIS
in de zaak van:
de vennootschap naar het recht van Nevis
HALCYON ADVISORS INTERNATIONAL LTD,
mede gevestigd te Sint Maarten,
in eerste aanleg gedaagde,
thans appellante,
gemachtigde: mr. J.J. Rogers,
tegen
de vereniging met volledige rechtspersoonlijkheid
BLUE MARINE BUILDING ABCD OWNERS ASSOCIATION,
gevestigd te Sint Maarten,
in eerste aanleg eiseres,
thans geïntimeerde,
gemachtigde: mr. V.C. Choennie.
De partijen zullen hierna Halcyon en Blue Marine worden genoemd.
1.Het verloop van de procedure
1.1
Voor de procesgang in eerste aanleg en voor de overwegingen en beslissingen van het Gerecht in eerste aanleg van Curaçao (hierna: het Gerecht) wordt verwezen naar het vonnis van 31 mei 2017 in de zaak met nummer AR 2015/155, thans nummer SXM201700460 (hierna: het bestreden vonnis).
1.2
Bij akte van appel van 10 juli 2017 is Halcyon tijdig in hoger beroep gekomen van dat vonnis.
1.3
Bij op 21 augustus 2017 ingekomen memorie van grieven heeft Halcyon twee grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd en toegelicht. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vordering van Blue Marine met betrekking tot de onderhoudskosten zal afwijzen, met veroordeling van Blue Marine in de proceskosten in beide instanties.
1.4
Bij memorie van antwoord, ingekomen op 14 december 2017, heeft Blue Marine de grieven bestreden en geconcludeerd dat het Hof, uitvoerbaar bij voorraad, het bestreden vonnis zal bekrachtigen, althans de vordering van Halcyon zal afwijzen althans deze niet-ontvankelijk zal verklaren, met veroordeling van Halcyon in de kosten van beide instanties.
1.5
Op de daarvoor nader bepaalde dag hebben partijen hun pleitnotities overgelegd.
1.6
Vonnis is gevraagd en nader bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1
In hoger beroep kan van de volgende feiten worden uitgegaan. Deze zijn in het bestreden vonnis opgenomen in r.ov. 2.1-2.11 en door het Hof aangevuld met nader vastgestelde feiten.
2.2
Blue Marine bestaat uit vier gebouwen met in totaal 69 appartementen.
2.3
Halcyon is sinds 2009 respectievelijk 2011 eigenaresse van een tweetal appartementsrechten (A15 respectievelijk C8) en een kelder in het complex van Blue Marine en daarmee, met de andere appartementseigenaren, mede-eigenaar van de gemeenschappelijke gronden en objecten op dit complex.
2.4
Blue Marine is als vereniging van eigenaars belast met het onderhoud van de gemeenschappelijke gronden en objecten en brengt de kosten daarvoor in rekening aan de appartementseigenaren. De facturen daarvoor worden per kwartaal verstuurd.
2.5
In de splitsingsakte van Blue Marine komt onder andere de volgende bepaling voor:
“
VOTING
VOTING
ARTICLE 28
(…)
4. If a right of apartment is owned by a legal entity, the person authorized to exercise the membership and voting rights of that entity, the person authorized to exercise the membership and voting rights of that entity shall be advised to the Chairman by means of a certified copy of a resolution of the Board of directors of that entity by which the person entitled to exercise the membership was appointed.”
2.6
De facturen betreffende de onderhoudskosten over 2015 zijn aanvankelijk op naam gesteld van [Naam 1], zijnde de echtgenoot van de directrice van Halcyon (hierna: [Naam 1]). Blue Marine heeft Halcyon aangemaand deze kosten te betalen. Betaling is uitgebleven.
2.7 [
Naam 1] is gedurende de periode november 2014 tot en met april 2015 bestuurder van Blue Marine geweest. Aan zijn bestuurslidmaatschap kwam een einde toen bleek dat er een betalingsachterstand was betreffende de bijdragen van de appartementen van Halcyon in het Blue Marine complex.
2.8
De facturen voor de maintenance fees voor de beide appartementen stonden voor maart 2015 op naam van [Naam 1] omdat Blue Marine ervan uitging dat [Naam 1] de eigenaar was van de onder 2.3 bedoelde appartementen. Vervolgens is Blue Marine gaan vragen om bewijs dat [Naam 1] gerechtigd was Halcyon te vertegenwoordigen. Daarover is toen tussen partijen een conflict ontstaan.
2.9
Bij beschikking d.d. 16 augustus 2016 (EJ 2016/76) heeft het Gerecht het besluit van Blue Marine d.d. 1 april 2016, waarbij de rechten van Halcyon ten aanzien van de appartementen zijn geschorst (het aan Halcyon ontzeggen van de toegang tot het Blue Marine complex door de slagboom niet meer te openen), vernietigd. Tegen deze beschikking is Blue Marine niet in hoger beroep gegaan.
2.1
Tussen partijen is nog een andere procedure gevoerd bij dit Gerecht (EJ 2016/293). In die procedure heeft Halcyon verzocht dat het Gerecht zal beslissen dat Halcyon ten onrechte is geweigerd tot de ledenvergadering van 3 december 2016, dat ten onrechte door Blue Marine is besloten dat [Naam 1] zich niet mag kandideren als bestuurslid, dat de besluiten op die vergadering niet rechtsgeldig zijn en dat Blue Marine informatie over haar financiën aan Halcyon moet verstrekken. Bij beschikking d.d. 24 februari 2017 zijn al deze verzoeken afgewezen. Kort gezegd heeft het Gerecht daartoe overwogen dat Halcyon niet deugdelijk heeft aangetoond dat [Naam 1] haar mocht vertegenwoordigen op de vergadering van 3 december 2016. Halcyon is van deze beschikking niet in hoger beroep gegaan.
2.11
In de House Regulations van Blue Marine komt onder andere de volgende bepaling voor:
“Lease of a private section Article 15 1. If an Owner wishes to grant a third party the use of a Private Section, and the co-use of the Common Areas, Common Objects, the third party may obtain such use only after having signed a dated declaration in duplicate to the effect that the Occupant will comply with the Regulations and House Regulations.”
2.12 [
Naam 1] heeft op 31 december 2015 als ‘Managing Director, Halcyon Advisors International (Owner)’, betreffende de appartementen A15 en/of C8 een verklaring ondertekend met de volgende tekst:
“I, [Naam 1] have read and agree to abide by the Regulations and House Rules of Blue Marine Building ABCD Owners Association during our stay.”
2.13
Verder komt in de verklaring voor dat de Arrival Date 3 januari 2016 is en bij Departure Date: ‘Indefinite (long term tenant since 2009)’.
2.14
Blue Marine heeft op 28 oktober 2015 ter verzekering van het verhaal van haar vordering conservatoir beslag doen leggen op een onroerende zaak van Halcyon.
3.De beoordeling
3.1
Bij het bestreden vonnis is Halcyon veroordeeld tot betaling aan Blue Marine van US$ 50.840,05 wegens achterstallige onderhoudskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over het per 2 september 2015 verschuldigde bedrag ingaande 8 september 2015 en de wettelijke rente over de na 2 september 2015 vervallen bedragen ingaande de dag dat deze termijnen opeisbaar zijn, zulks tot de dag van algehele voldoening, tot betaling aan Blue Marine van US$ 250,00 aan buitengerechtelijke incassokosten, de proceskosten aan de zijde van Blue Marine, begroot op NAf 224,50 aan oproepingskosten en NAf 300,00 aan griffierecht en op NAf 8.000,00 aan salaris gemachtigde en tot betaling van de beslagkosten van NAf 1.457,60. Deze veroordelingen zijn uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
3.2
Halcyon heeft in haar appelakte en haar memorie van grieven gesteld dat zij de zaak niet in volle omvang aan het Hof voorlegt, maar uitsluitend wat betreft de veroordeling en de punten (grieven) die in die memorie worden genoemd en toegelicht. Het Hof zal met inachtneming van de devolutieve werking van het appel, die Halcyon als appellante – mocht zij die intentie hebben door uitdrukkelijk te vermelden dat zij de zaak niet in volle omvang aan het Hof voorlegt – niet terzijde kan stellen, het appel tegen die achtergrond beoordelen.
3.3
Grief 1 van Halcyon houdt in dat het Gerecht ten onrechte heeft geoordeeld dat Halcyon de onderhoudsbijdrage niet heeft betwist en grief 2 dat het Gerecht ten onrechte heeft geoordeeld dat Halcyon geen beroep op verrekening heeft gedaan.
Grief 1
3.4
De onderhoudskosten (‘maintenance fees’) die Blue Marine vordert, hebben betrekking op het jaar 2015.
3.5
De betwisting door Halcyon van de verschuldigdheid van die maintenance fees berust op drie gronden, te weten (i) dat zij de desbetreffende facturen niet heeft ontvangen, (ii) dat zij de maintenance fees niet kon betalen gedurende de periode – van 12 november 2015 tot 3 januari 2016 – dat zij geen toegang had tot haar appartementen en (iii) dat Blue Marine haar niet als lid beschouwt, terwijl enkel leden conform artikel 4 van Pro de splitsingsakte maintenance fees dienen te betalen.
3.6
Het verweer van Halcyon dat zij de maintenance fees niet is verschuldigd omdat zij geen facturen heeft ontvangen, gaat niet op. Volgens het toepasselijke artikel 6:38 Burgerlijk Pro Wetboek (BW) is immers de vordering opeisbaar vanaf het moment waarop zij ontstaat en kan terstond nakoming worden gevorderd en is voor de opeisbaarheid de verzending respectievelijk ontvangst van een factuur niet beslissend. Een factuur is niet meer dan een document dat een betalingsverplichting van de debiteur weergeeft. Met andere woorden, hieruit vloeit geen verbintenis uit voort tot betaling van de onderhoudsbijdrage. Die verbintenis is gelegen in het feit dat Halcyon als appartementseigenaar verplicht is een maintenance fee te betalen aan Blue Marine voor het onderhoud van de gemeenschappelijke grond en opstallen.
Overigens heeft Halcyon erkend dat zij uiteindelijk wel de facturen op haar naam heeft ontvangen.
3.7
Ook als Halcyon gedurende een bepaalde periode de toegang tot haar appartementen zou zijn ontzegd, hetgeen Blue Marine ontkent omdat dat alleen [Naam 1] betrof en niet Halcyon, valt zonder toelichting – die ontbreekt – niet in te zien dat zij de facturen daardoor niet kon of behoefde te voldoen. De mogelijkheid en verplichting tot betaling staat immers in beginsel los van de mogelijkheid van toegang tot de appartementen. Het betreft immers een verplichting om als appartementseigenaar een bijdrage te betalen voor het onderhoud van de gemeenschappelijke grond en opstallen. Halcyon heeft verder niet gesteld en evenmin is gebleken dat Halcyon uitsluitend contant kon of wilde betalen aan iemand die zich op het complex van Blue Marine bevond. Daarnaast geldt dat die periode van toegangsontzegging, zoals hierboven is overwogen, van 12 november 2015 tot 3 januari 2016 duurde en dus betrekkelijk kort was. Halcyon had dus in elk geval vóór 12 november 2015 of ná 3 januari 2016 tot betaling kunnen overgaan en zij heeft niet toegelicht waarom zij daartoe niet in staat was. De facturen betreffende het eerste kwartaal van 2015 zijn, naar Blue Marine onweersproken heeft gesteld, bijvoorbeeld al in januari 2015 verstuurd, zodat niet valt in te zien de toegangsontzegging van een paar maanden later betaling daarvan heeft verhinderd. De gestelde toegangsontzegging levert daarom geen grond voor niet-betaling op.
3.8
Het derde verweer faalt eveneens. Dat Blue Marine haar diverse privileges heeft ontnomen, zoals Halcyon heeft gesteld, doet aan haar verplichting tot betaling van de maintenance fees niet af omdat Halcyon als eigenaar van twee appartementsrechten lid is van Blue Marine, die als VvE belast is met het innen van de maintenance fees. Voorts kan naar het oordeel van het Hof niet worden geconcludeerd dat Blue Marine Halcyon niet als lid beschouwde. Blue Marine heeft in dat verband aangevoerd dat en op welke wijze zij harerzijds heeft getracht de correspondentie met Halcyon als lid te voeren, namelijk door post aangetekend te versturen en door deze te hechten aan de deur van de appartementen van Halcyon. Volgens Blue Marine werd de post geretourneerd. Dit heeft Halcyon niet althans onvoldoende weersproken. Als Blue Marine aan Halcyon bepaalde rechten heeft ontzegd die normaliter aan een lid toekomen, zou dat kunnen betekenen dat Blue Marine in dat opzicht onjuist heeft gehandeld, maar daaruit kan niet worden geconcludeerd dat Blue Marine Halcyon niet als lid beschouwde. Ook het verweer van Halcyon dat zij niet is gehouden tot betaling omdat Blue Marine haar niet als lid beschouwt, gaat dus niet op.
3.9
Voorts stelt Halcyon niet te weten of de hoogte van de maintenance fees juist is, omdat gelden die het bestuur van Blue Marine van de appartementseigenaren heeft ontvangen en die bedoeld waren voor de betaling van verzekeringspremies over het jaar 2014, nooit zijn aangewend voor de betaling van verzekeringspremies. Wat betreft Halcyon betrof dat een bedrag van US$ 10.098,-. Het bestuur van Blue Marine heeft de eigenaren opgelicht, aldus Halcyon.
3.1
Blue Marine erkent dat de verzekeringspremies inderdaad (ten dele) niet zijn betaald en voert aan dat de reden daarvan was dat sommige eigenaren, waaronder Halcyon, niet (tijdig) aan hun financiële verplichtingen jegens Blue Marine hadden voldaan, waardoor Blue Marine niet tot volledige betaling van de premies in staat was.
3.11
Het feit dat Blue Marine een deel van de verzekeringspremies niet heeft betaald, bevrijdt Halcyon niet van haar verplichting de maintenance fees te betalen. Immers, in dat geval heeft de verzekeringsmaatschappij een vordering op Blue Marine, waar Halcyon als derde buiten staat. Daarbij komt het volgende. In de door Halcyon zelf ter onderbouwing van haar stelling dat het bestuur heeft gefraudeerd, overgelegde stukken (prod. 5 bij haar memorie van grieven) is de rode draad dat de verzekeringspremies niet zijn betaald. In die stukken, die Halcyon niet specifiek heeft toegelicht, vermag het Hof niet te lezen dat het bestuur van Blue Marine heeft gefraudeerd. Halcyon verbindt ook geen rechtsgevolg aan deze stelling van haar. De andere stukken die Halcyon dienaangaande in het geding heeft gebracht (prod. 7 bij haar conclusie van antwoord), handelen veeleer om mogelijke fraude bij de verzekeringsagent of verzekeraar van Blue Marine.
3.12
Op grond van het bovenstaande staat vast dat Halcyon de gefactureerde bedragen is verschuldigd.
Grief 2
3.13
Halcyon wenst de vordering van Blue Marine, door het Gerecht toegewezen tot een bedrag van US$ 50.840,05, te vermeerderen met rente, te verrekenen met haar schadevordering op Blue Marine. Met betrekking tot dat beroep op verrekening wordt het volgende overwogen.
3.14
De schadevordering van Halcyon die zij in eerste aanleg in reconventie heeft ingesteld, bestaat uit drie componenten: een vordering wegens gederfde huurinkomsten, een vordering wegens buitengerechtelijke incassokosten en een vordering wegens onderhoudskosten, in totaal een bedrag van US$ 16.061,20.
3.15
Dat Halcyon andere te verrekeningen schadevorderingen heeft op Blue Marine, is gesteld noch gebleken.
3.16
Art. 6:127 lid 2 BW Pro bepaalt met betrekking tot de bevoegdheid tot verrekening het volgende:
“Een schuldenaar heeft de bevoegdheid tot verrekening, wanneer hij een prestatie te vorderen heeft die beantwoordt aan zijn schuld jegens dezelfde wederpartij en hij bevoegd is zowel tot betaling van de schuld als tot het afdwingen van de betaling van de vordering.”
3.17
Bij de beoordeling van een beroep op verrekening gaat het erom of de schuldenaar de bevoegdheid tot verrekening zoals bedoeld in art. 6:127 lid 2 BW Pro heeft op het moment dat hij aan de schuldeiser verklaart dat hij zijn schuld met een vordering verrekent. Indien dat op dat moment het geval is, gaan op grond van art. 6:127 lid 1 BW Pro beide verbintenissen tot hun gemeenschappelijk beloop teniet. Op grond van het tweede lid van dat artikel heeft een schuldenaar de bevoegdheid tot verrekening, wanneer hij een prestatie te vorderen heeft die beantwoordt aan zijn schuld jegens dezelfde wederpartij en hij bevoegd is zowel tot betaling van de schuld als tot het afdwingen van de vordering.
3.18
In haar pleitnota stelt Halcyon dat [Naam 1] schade ten bedrage van US$ 20.000,00 heeft geleden. Dit bedrag kan Halcyon niet in verrekening brengen omdat zij niet maar [Naam 1] de vermeende schuldeiser van deze vordering tot schadevergoeding is, zodat niet is voldaan aan het vereiste van wederkerig schuldenaarschap van artikel 6:127 lid 2 BW Pro.
3.19
Halcyon stelt dat zij reeds een beroep op verrekening heeft gedaan bij gelegenheid van haar pleidooi in eerste aanleg, waartoe zij verwijst naar haar pleitnota van 9 maart 2017, waarvan randnummer 17 luidt als volgt:
“[…] Ook het feit dat Halcyon schade heeft geleden […], is Halcyon van mening dat die schade verrekend dient te worden. […]”.
In haar memorie van grieven heeft Halcyon, voor zover nodig, alsnog een beroep op verrekening gedaan.
3.2
Volgens Blue Marine kan Halcyon uitsluitend bedragen van US$ 1.000,00 en US$ 930,00, dus in totaal US$ 1.930,00, verrekenen en heeft zij – Blue Marine – dat bedrag al verrekend toen zij de statement voor Halcyon heeft opgestuurd.
3.21
Daaromtrent wordt het volgende overwogen. De bedragen die Halcyon in verrekening wenst te brengen, heeft zij in eerste aanleg in reconventie gevorderd in de procedure met nummer AR 2015/143. Het Gerecht heeft bij eindvonnis van 14 november 2018 (prod. 5 bij de pleitaantekeningen van Blue Marine) in reconventie, voor zover voor de beoordeling van het beroep op verrekening van belang, Blue Marine veroordeeld aan Halcyon te betalen een bedrag van US$ 1.930,00, te vermeerderen met wettelijke rente hierover vanaf 27 oktober 2017 tot aan de dag van algehele betaling, en het meer of anders gevorderde afgewezen.
3.22
Daarom gaat het beroep op verrekening van Halcyon uitsluitend op wat betreft dat bedrag van US$ 1.930,- en is zij voor het overige niet tot verrekening bevoegd.
3.23
De stelling van Blue Marine bij pleidooi dat zij dat bedrag van US$ 1.930,-reeds heeft verrekend, heeft zij niet onderbouwd, noch door overlegging van het statement waarbij die verrekening volgens haar heeft plaatsgevonden, noch anderszins. Daarmee heeft zij haar (bevrijdend) verweer tegen het verrekeningsverweer van Halcyon onvoldoende onderbouwd, zodat het verrekeningsverweer doel treft. Dit betekent dat toewijsbaar is een bedrag van US$ 50.840,05 minus US$ 1.930,00 = US$ 48.910,05.
3.24
Het vorenstaande neemt natuurlijk niet weg dat Blue Marine aanspraak heeft op het volledige bedrag van US$ 50.940,05 ingeval verrekening van het bedrag van US$ 1.930,00 daadwerkelijk reeds eerder zou hebben plaatsgevonden.
3.25
Als de in overwegende mate in het ongelijk gestelde partij zal Halcyon worden veroordeeld in de proceskosten in appel, gevallen aan de zijde van Blue Marine en tot aan dit vonnis begroot op NAf 321,50 aan verschotten en NAf 7.500,00 (3 punten, tarief 6) aan salaris gemachtigde.
4.De beslissing
Het Hof:
vernietigt het bestreden vonnis van 31 mei 2017 wat betreft de veroordeling tot betaling van US$ 50.840,05, te vermeerderen met rente, en opnieuw rechtdoende:
- veroordeelt Halcyon tot betaling van US$ 48.910,05 wegens achterstallige onderhoudskosten aan Blue Marine, te vermeerderen met de wettelijke rente over het per 2 september 2015 verschuldigde bedrag ingaande 8 september 2015 en de wettelijke rente over de na 2 september 2015 vervallen bedragen ingaande de dag dat deze termijnen opeisbaar zijn, zulks tot de dag van algehele voldoening;
- bevestigt het bestreden vonnis van 31 mei 2017 voor het overige;
veroordeelt Halcyon in de kosten van dit geding in appel, gevallen aan de zijde van Blue Marine en tot aan dit vonnis begroot op NAf 7.821,50;
verklaart dit vonnis wat betreft deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mrs. E.M. van der Bunt, Th.G. Lautenbach en O. Nijhuis, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Curaçao uitgesproken op 1 oktober 2021 in tegenwoordigheid van de griffier.