Uitspraak
Burgerlijke zaken over 2022 Vonnis no.:
Registratienummers: SXM202000144 – SXM2020H00127
Uitspraak: 18 februari 2022
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
V O N N I S
in de zaak van:
[APPELLANTE],
wonende in Sint Maarten,
in eerste aanleg gedaagde,
thans appellante,
gemachtigde: mr. S.R. Bommel,
tegen
[GEÏNTIMEERDE 1],
[GEÏNTIMEERDE 2],
wonende in Sint Maarten,
in eerste aanleg eisers,
thans geïntimeerden,
gemachtigde: mr. C.R. Rutte.
De partijen worden hierna Appellante en Geïntimeerde (mannelijk enkelvoud) genoemd.
1.Het verloop van de procedure
1.1
Bij akte van appel van 24 november 2020 is Appellante in hoger beroep gekomen van het tussen partijen gewezen, op 13 oktober 2020 uitgesproken en op
16 oktober 2020 verbeterd vonnis van het Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten (verder: het Gerecht).
1.2
Bij op 5 januari 2021 ingekomen memorie van grieven, met producties, heeft Appellante grieven tegen het vonnis aangevoerd en toegelicht. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof het vonnis zal vernietigen en de vorderingen van Geïntimeerde alsnog zal afwijzen of matigen, kosten rechtens.
1.3
Geïntimeerde heeft op 25 februari 2021 een memorie van antwoord ingediend waarbij hij verweer heeft gevoerd met als conclusie dat het Hof het bestreden vonnis zal bevestigen met veroordeling, uitvoerbaar bij voorraad, van Appellante in de met de wettelijke rente te vermeerderen proceskosten.
1.4
Op de daarvoor nader bepaalde dag, 27 augustus 2021, hebben partijen schriftelijke pleitnotities overgelegd, waarna Appellante nog bij akte heeft gereageerd op de bij het pleidooi van Geïntimeerde gevoegde nieuwe producties.
1.5
Vonnis is gevraagd en nader bepaald op vandaag.
2.De beoordeling
2.1
Het gaat in deze zaak om de nakoming van een schriftelijke overeenkomst, gedateerd op 5 september 2019, waarbij Appellante een villa te Sint Maarten heeft gekocht van Geïntimeerde voor een koopprijs van US$ 1.150.000,-, met de verplichting om binnen vijf dagen na schriftelijke aanvaarding van de koop een waarborgsom/ aanbetaling (“deposit”) te doen van 10% van de kooprijs, derhalve US$ 115.000,-. Die waarborgsom was bedoeld als “liquidated damages” ingeval van wanprestatie door de koper. Appellante heeft de waarborgsom niet betaald en het huis niet afgenomen. Geïntimeerde heeft de overeenkomst buitengerechtelijk ontbonden per 6 december 2019.
2.2
Geïntimeerde vordert de veroordeling van Appellante tot betaling van de waarborgsom van US$ 115.000,- en het Gerecht heeft die vordering toegewezen, met de wettelijke rente vanaf 7 december 2019 en de proceskosten.
2.3
Het tegen die beslissing gerichte hoger beroep van Appellante faalt. Het Hof verenigt zich met het oordeel van het Gerecht, dat Appellante de boete heeft verbeurd, en met de daarvoor gegeven motivering en neemt deze motivering hier over. Het Hof voegt daaraan toe dat Appellante haar stelling dat zij pas hoefde te betalen wanneer zij haar eigen huis had verkocht ook in hoger beroep niet heeft onderbouwd of voorzien van een bewijsaanbod. Een dergelijke voorwaarde of een financieringsvoorbehoud komt in de schriftelijke overeenkomst van partijen niet voor en staat ook haaks op de overgelegde correspondentie (per Whatsapp) tussen Appellante en de makelaar van Geïntimeerde, waarin Appellante niet van een dergelijk voorbehoud rept, maar juist de ene na de andere toezegging doet om de waarborgsom, en soms ook de hele koopsom, te betalen en zelfs schrijft dat zij dat al heeft gedaan. Enig bewijs dat Appellante daadwerkelijk eerst haar huis diende te verkopen, en dat zij daarmee bezig was, ontbreekt. Zij deed het tegenover de makelaar juist steeds voorkomen alsof het geld voor haar geen enkel probleem was.
2.4
Voor de door Appellante (in appel) verlangde matiging van de boete is slechts plaats als de billijkheid dat klaarblijkelijk eist. Dat is hier niet het geval.
De zojuist bedoelde correspondentie laat geen andere lezing toe dan dat Appellante de makelaar, en daarmee Geïntimeerde, maandenlang aan het lijntje heeft gehouden met loze beloften die achteraf bezien de vraag wettigen of Appellante ooit werkelijk in staat en of van zins is geweest om het huis af te nemen.
Hoewel Geïntimeerde het huis het grootste deel van de tijd heeft verhuurd, en zijn schade-overzichten ook wel vragen oproepen, kan niet worden vastgesteld dat hij door de handelwijze van Appellante in het geheel geen schade heeft geleden of slechts een zodanig beperkte schade dat deze in een wanverhouding tot de eenheidsboete zou staan. Geïntimeerde heeft het huis immers nog niet opnieuw verkocht en hij biedt het thans – onbestreden – aan voor een prijs die een ton lager is dan de prijs die Appellante hem had beloofd.
Voorts gaat het om een bij de verkoop van onroerende zaken zeer gangbaar beding, opgenomen in een overeenkomst van beperkte omvang, en zijn er geen aanwijzingen dat (Geïntimeerde zich behoorde te realiseren dat) Appellante de strekking van het beding niet heeft overzien, ook al werd zij niet bijgestaan door een makelaar.
Dat deze boete voor Appellante desastreuze gevolgen zou hebben, ten slotte, is niet gebleken.
Alles bij elkaar kan niet worden gezegd dat het boetebeding (dat is geformuleerd als een zuiver schadebeding) in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt.
2.5
Het bestreden vonnis zal worden bevestigd, met veroordeling van Appellante in de kosten van het hoger beroep.
B E S L I S S I N G
Het Hof:
bevestigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt Appellante, uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van het hoger beroep aan de zijde van Geïntimeerde gevallen en tot deze uitspraak begroot op NAf 249,50 aan betekeningskosten en NAf 10.500,- voor salaris van de gemachtigde, in totaal NAf 10.749,50, dit bedrag, veertien dagen na de betekening van dit vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente voor zover betaling uitblijft.
Dit vonnis is gewezen door mrs. E.A. Saleh, F.W.J. Meijer en J. de Boer, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Sint Maarten uitgesproken op 18 februari 2022 in tegenwoordigheid van de griffier.