Uitspraak
Burgerlijke zaken over 2024
Registratienummer: AUA201903810 – AUA2021H00221
Uitspraak: 30 juli 2024
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
VONNIS
in de zaak van:
de vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
OCEAN ECO CLEANING AND SUPPLIES VBA,
gevestigd in Aruba,
oorspronkelijk eiseres in conventie, verweerster in reconventie,
thans appellante,
gemachtigden: mrs. M. Bemer en J.J. Steward,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
HET LAND ARUBA,
zetelend in Aruba,
oorspronkelijk gedaagde in conventie, eiser in reconventie,
thans geïntimeerde,
gemachtigde: mr. C.L. Geerman (D.W.J.Z).
Partijen worden hierna aangeduid als Ocean Eco Cleaning en het Land.
1.Het verdere verloop van de procedure
1.1.
Het Hof verwijst naar zijn tussenvonnis van 5 december 2023.
1.2.
Op 9 april 2024 hebben beide partijen een memorie na tussenvonnis ingediend. Bij die van het Land zijn producties gevoegd.
1.3.
Op 4 juni 2024 hebben beide partijen een antwoordmemorie ingediend.
1.4.
Vonnis is bepaald op heden.
2.De verdere beoordeling
2.1.
Het Hof acht de Overeenkomsten van 1 augustus 2017 (tussenvonnis rov. 2.14-2.17) niet nietig, zodat deze moeten worden uitgevoerd door vestiging van erfpachten op Colorado 261 en 263.
2.2.
Weliswaar is de geldigheidstermijn van artikel 20 van Pro de Overeenkomsten verstreken, maar dat is door het Land zelf bewerkstelligd (zoals het Hof eerder oordeelde; geciteerd in tussenvonnis rov. 2.25). Weliswaar heeft Ocean Eco Cleaning als huurder nimmer onderhoud en herstel gepleegd, maar daaraan tilde het Land kennelijk niet zwaar. Weliswaar was er een achterstand in huurbetalingen, maar ook daaraan tilde kennelijk het Land niet zwaar. Voor de vestiging van de erfpachten dienden de achterstanden te zijn ingelopen ingevolge artikel 6 lid Pro 2. Weliswaar was Ocean Eco Cleaning uit op een commerciële bestemming, maar niet valt uit te sluiten dat zij op enig moment zich zou neerleggen bij de in de Overeenkomsten omschreven woonbestemming. Het Land heeft uiteengezet dat een rechtspersoon haar personeel in een huis kan laten wonen. Dat de drie jaren huur nog niet verstreken waren, werd eveneens door het Land geaccepteerd. In elk geval is al het voorgaande onvoldoende om de Overeenkomsten ongeldig te achten. De wet is daarmee niet overtreden. De stelling van het Land dat sprake is van schenking is onaannemelijk.
2.3.
De erfpachtuitgifte waartoe de Overeenkomsten verplichten was in beginsel overeenkomstig het op 3 september 2014 bestaande beleid van DIP ten aanzien van de vroegere ‘Lago Colony’ (zie tussenvonnis rov. 2.3). Dat beleid was niet onredelijk. Het Hof acht het niet aannemelijk dat dit beleid (achteraf) in strijd met het Didam-arrest moet worden geacht. Het betoog van Ocean Eco Cleaning in haar memorie na tussenvonnis, nrs. 16-30 acht het Hof overtuigend. Van ‘afscheidsbeleid’ was omstreeks dat tijdstip ook zeker geen sprake. Overigens heeft advocaat-generaal Snijders in een conclusie van 24 mei 2024 betoogd dat de overheid de mogelijkheid moet hebben om van de Didam-regels af te wijken en dat niet-naleving van die regels niet tot ongeldigheid van de overeenkomst moet leiden (ECLI:NL:PHR:2024:567 (Didam II)).
2.4.
Kortom, het Land zal worden veroordeeld tot medewerking aan de erfpachtuitgiftes.
2.5.
De erfpachtuitgiftes zullen uitgaan van de in artikel 9 van Pro de Overeenkomsten omschreven bestemming bewoning (tussenvonnis rov. 2.17). Voor een bestemmingswijziging naar commercieel kan Ocean Eco Cleaning zich niet beroepen op het vertrouwensbeginsel. Ook al is de door de minister op 25 oktober 2017 handgeschreven tekst ‘dezerzijds geen bezwaar gaarne uw medewerking’ (tussenvonnis rov. 2.21) destijds ter kennis van Ocean Eco Cleaning gebracht – hoe dat in zijn werk is gegaan is niet duidelijk – de bestemmingswijziging is niet tot stand gekomen. Het ‘dezerzijds geen bezwaar’ is dubbelzinnig, zoals gebleken in de strafzaak tegen de minister, met getuigenverklaringen, waarnaar het Land heeft verwezen (ECLI:NL:OGEAA:2023:7). Ocean Eco Cleaning behoorde te beseffen dat DIP een belangrijke stem heeft in het besluitvormingsproces. Ocean Eco Cleaning behoorde ook te weten dat de uitgifte in erfpacht met een commerciële bestemming een afzonderlijke weg volgt, met onder meer een hogere canon. Voorts behoorde Ocean Eco Cleaning te weten dat op 24 januari 2017 (tussenvonnis rov. 2.8) de zone waar de percelen zich bevinden volgens de ROP 2009 (en later ROP2019/ROPV2021) aangeduid is als ‘woonkernen’ of ‘Woongebied met Waarden’ (productie 3 memorie na tussenvonnis Land). Deze ROP staat aan erfpachtuitgifte met commerciële bestemming in de weg.
2.6.
Uit het voorgaande volgt dat het bestreden vonnis moet worden vernietigd. Het Hof zal het Land veroordelen mee te werken aan de vestiging van de twee erfpachten overeenkomstig de Overeenkomsten. Het Hof zal bepalen dat indien het Land niet aan deze veroordeling binnen drie maanden voldoet, dit vonnis in de plaats treedt van de medewerking.
2.7.
Ocean Eco Cleaning heeft niet gekregen waar het haar om te doen is. De kosten worden daarom gecompenseerd.
5.De beslissing
Het Hof:
- vernietigt het bestreden vonnis, en opnieuw rechtdoende:
- veroordeelt het Land mee te werken aan de vestiging van erfpachten overeenkomstig de Overeenkomsten;
- bepaalt dat dit vonnis in de plaats treedt van die medewerking indien het Land niet binnen drie maanden na dit vonnis aan de veroordeling heeft voldaan;
- wijst af het meer of anders gevorderde;
- compenseert de kosten van deze procedure aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mrs. E.A. Saleh, G.C.C. Lewin en J. de Boer, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof uitgesproken op 30 juli 2024 in tegenwoordigheid van de griffier.