Uitspraak
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE VAN
ARUBA, CURAÇAO, SINT MAARTEN EN VAN
BONAIRE, SINT EUSTATIUS EN SABA
Vonnis in de zaak:
de stichting FUNDASHON KAS POPULAR,
gevestigd in Curaçao,
hierna te noemen: FKP,
oorspronkelijk eiseres, thans appellante,
gemachtigde: mr. H.W. Braam,
tegen
[appellant]
wonende in Curaçao,
hierna te noemen: de huurder,
oorspronkelijk gedaagde, thans geïntimeerde,
gemachtigde: mr. G.C.A. Scheperboer-Parris.
1.Het verloop van de procedure
1.1.
Voor hetgeen in het vonnis in eerste aanleg is gesteld en gevorderd, voor de procesgang aldaar en voor de overwegingen en beslissingen van het Gerecht in eerste aanleg van Curaçao (hierna: het Gerecht) wordt verwezen naar het tussen partijen op 24 oktober 2022 uitgesproken tussenvonnis en het op 6 februari 2023 uitgesproken eindvonnis, hersteld bij herstelvonnis van 15 maart 2023. De inhoud van deze vonnissen geldt als hier ingevoegd.
1.2.
FKP is bij akte van appel op 20 maart 2023 in hoger beroep gekomen van voornoemd eindvonnis. In een op 2 mei 2023 ingekomen memorie van grieven heeft FKP twee grieven aangevoerd en toegelicht. FKP concludeert dat het Hof het bestreden vonnis gedeeltelijk vernietigt en de huurvordering integraal toewijst en de ontruiming mede koppelt aan het niet aanzuiveren van de huurachterstand, met veroordeling van de huurder in de kosten, uitvoerbaar bij voorraad.
1.3.
De huurder heeft in een memorie van antwoord, met producties, het hoger beroep bestreden, toelating verzocht om kosteloos te procederen en geconcludeerd tot bevestiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van FKP in de kosten van het hoger beroep, te vermeerderen met de wettelijke rente indien betaling van de kosten niet veertien dagen na het vonnis heeft plaatsgevonden.
1.4.
Op 27 juni 2024 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden van de onderhavige zaak samen met negen andere vergelijkbare zaken. De huurder is verschenen vergezeld van zijn gemachtigde. Voor FKP zijn verschenen de bestuurder [naam 1], mr. [naam 2], mr. [naam 3] en de gemachtigden mr. Braam (per video) en mr. Pols. De gemachtigden hebben gepleit aan de hand van overgelegde pleitaantekeningen. Ter zitting heeft FKP een akte eiswijziging ingediend. Daartegen is geen verzet aangetekend.
1.5.
Vonnis is bepaald op vandaag.
2.De beoordeling
2.1.
Het Gerecht heeft de volgende feiten vastgesteld:
2.1.
Gedaagde huurt van eiseres sinds 29 mei 2008 de woning aan de [adres] (hierna: de woning). De maandelijkse gesubsidieerde huur bedraagt voor gedaagde thans NAf 358. De huurprijs is bij vooruitbetaling verschuldigd.
2.2.
Er is een huurachterstand ontstaan die tot en met december 2022
NAf 31.090,15 bedraagt.
2.2.
Het Gerecht heeft onder meer overwogen:
3.3.
Eiseres heeft ter terechtzitting naar voren gebracht dat de onderhavige 15 zaken het topje van de ijsberg vormen van de grote hoeveelheid soortgelijke zaken die nog op de plank ligt bij eiseres en die nog aan het gerecht zal worden voorgelegd. Voorts heeft zij desgevraagd toegelicht dat 50% van haar huurders in het geheel geen huurpenningen aan haar afdraagt, dat er meer dan 8.000 mensen op de wachtlijst staan voor een sociale huurwoning zoals die van gedaagde, waarvan eiseres er 1.500 in eigendom heeft.
Eiseres heeft bevestigd dat zij een langere periode stil heeft gezeten als het gaat om het uitvoeren van een goed incassobeleid, dat (mede) daardoor de huurachterstand in de onderhavige zaken tot buitensporige hoogte is opgelopen. Eiseres heeft uitgelegd dat er nu sprake is van een koersverandering aan de zijde van eiseres waarbij men het nieuwe incassobeleid dat geïmplementeerd is op 1 mei 2022 strikt wil gaan toepassen. Hiermee hoopt eiseres woningen beschikbaar te krijgen voor mensen op de wachtlijst en ook te bewerkstelligen dat de mentaliteit van haar wanbetalers ten positieve zal veranderen en men huurbetaling tot een prioriteit zal maken. Eiseres ziet in dat geen van de gedaagden in staat zal zijn het totale gevorderde bedrag aan huurpenningen aan haar te betalen en dat gedaagden na een ontruiming zeer waarschijnlijk opnieuw bij eiseres zullen aankloppen voor een huurwoning. Huren zonder ervoor te betalen echter, dat kan de bedoeling niet zijn, aldus eiseres.
Dit alles heeft eiseres na overleg en beraad ter zitting tot de slotsom geleid haar eis te wijzigen en het gerecht te verzoeken om, bij wijze van laatste kans aan gedaagde, een voorwaardelijke ontruiming uit te spreken, waarbij gedaagde veroordeeld wordt tot stipte nakoming van de betalingsverplichting en het door haar gevorderde bedrag aan achterstallige huurpenningen te matigen tot een door het gerecht redelijk geoordeeld bedrag. Gedaagde heeft zich hiertegen niet verzet.
3.4.
Het gerecht acht het alle omstandigheden in aanmerking nemende redelijk en billijk dat gedaagde wordt veroordeeld de achterstallige huurpenningen aan eiseres te betalen over (slechts) de laatste vijf jaren, dus 2018 tot en met 2022. Gedaagde zal zich voor een betalingsregeling tot eiseres moeten wenden.
3.5.
Voorts zal gedaagde worden veroordeeld tot stipte nakoming van de lopende huurverplichtingen. Het gerecht zal daaraan een voorwaardelijke veroordeling tot ontruiming verbinden, zodat gedaagde gedwongen wordt tot stipte nakoming van de maandelijkse huurbetalingsverplichting. Indien gedaagde verzaakt de lopende huur tijdig te betalen, zal eiseres met dit vonnis tot ontruiming kunnen overgaan.
2.3.
De grieven van FKP richten zich tegen het door de huurder niet hoeven af te betalen van de hele huurschuld en tegen het niet koppelen van de ontruiming aan het niet aanzuiveren van de huurachterstand.
2.4.
Ter zitting is het volgende gebleken:
a. FKP heeft ca. 5.000 woningen in de verhuur . Er staan meer dan 8.000 mensen op de wachtlijst. Ongeveer de helft van de huurders betaalt niet naar behoren.
b. Bij een groot tekort aan draagkracht van de huurder, is het Land een huursubsidie verschuldigd aan FKP (maar het Land is ook een slechte betaler). De huurprijs wordt dan navenant lager.
c. Vaak wonen er meerdere personen in de woning, van wie sommigen voldoende draagkracht hebben om bij te dragen.
d. Na een ontruiming komt de voormalige huurder onderaan de wachtlijst (van ca. 8.000 mensen).
e. In de door FKP opgegeven achterstanden in huurbetaling zit geen wettelijke rente. De huurprijs is niet geïndexeerd. Omzetbelasting wordt niet in rekening gebracht.
2.5.
Sprake is van een groot probleem. Ter zitting is gezocht naar een redelijk begin van een oplossing. Alle aanwezigen leken te kunnen leven met het volgende voorstel:
a. het Hof veroordeelt de huurder tot betaling van de achterstand, met dien verstande dat de opeisbaarheid wordt opgeschort zo lang als de huurder zich houdt aan de volgende verplichtingen:
elke maand moet een bedrag van 25% van de huurprijs extra betaald worden als aflossing op de achterstand;
de huurder wordt veroordeeld tot het verlenen, op verzoek van FKP, van een machtiging aan FKP om bij de eventuele werkgever of bank van de huurder tot incasso over te gaan;
het Hof machtigt FKP, indien de huurder nalaat een machtiging te verlenen, om tot incasso bij de eventuele werkgever of bank van de huurder over te gaan;
het Hof ontbindt de huurovereenkomst en veroordeelt de huurder tot ontruiming voor het geval dat de huurder, in enige maand, drie weken na de eerste dag van de maand de huurprijs en de 25%-verhoging niet betaald heeft.
2.6.
Het Hof voegt voorlopig oordelend het volgende element toe:
f. nadat de huurder acht jaar de verplichtingen is nagekomen, vervalt de rest van de huurschuld.
2.7.
Wat betreft het verval van de rest van de huurschuld (onder f) na tien jaar, overweegt het Hof voorlopig dat FKP een sociale instelling is die niet mag toelaten dat de huurschuld extreem en onbeheersbaar oploopt (vgl. ten aanzien van FFP de uitspraak van het Hof ECLI:NL:OGHACMB:2020:281, rov. 2.11-2.12; cassatieberoep verworpen met toepassing van artikel 81 RO Pro in ECLI:NL:HR:2022:731; voor de conclusie van Advocaat-Generaal Hartlief zie ECLI:NL:PHR:2021:1194 ).
2.8.
Het is redelijk voor een sociale instelling als FKP, die zelf ‘boter op het hoofd heeft’ om, als de huurder zijn of haar leven gebeterd heeft en tien jaar lang de verplichtingen is nagekomen, niet meer te vorderen dan wat op dat moment is geïncasseerd. Dit is ook een positieve prikkel voor de huurder om zich te houden aan de verplichtingen. In ECLI:NL:OGHACMB:2020:281 sprak het Hof van onaanvaardbaarheid naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 lid 2 BW Pro).
2.9.
Ten slotte verzucht het Hof dat zolang FKP niet daadwerkelijk overgaat tot ontruiming, het ‘dweilen met de kraan open’ blijft. Ter zitting is opgemerkt dat in de praktijk vaak wel betaald wordt als de deurwaarder op de stoep staat om te ontruimen, maar kennelijk slaat dit niet op FKP-huizen aangezien FKP nimmer laat ontruimen.
2.10.
Het is onaanvaardbaar dat ca. 2.500 huurders niet naar behoren betalen, terwijl er 8.000 personen wachten op een huurwoning. Bovendien is het tegenover de FKP-huurders die wel hun huur betalen (met moeite en geschraap) wrang dat de FKP niet optreedt tegenover wanbetalers.
2.11.
Partijen, alsmede de gemachtigden in andere op 27 juni 2024 gelijktijdig behandelde zaken, mr. S.A.T. Ayubi-Haakmeester en mr. R.E. Martis, krijgen de gelegenheid op de voorgaande voorlopige oordelen gelijktijdig bij akte te reageren, onmiddellijk peremptoir.
2.12.
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
3.Beslissing
Het Hof:
- verzoekt de griffier dit tussenvonnis, behalve aan de gemachtigden van partijen mr. Braam, samen met mr. Pols, en mr. Scheperboer-Parris, toe te zenden aan mr. S.A.T. Ayubi-Haakmeester en mr. R.E. Martis;
- geeft partijen en de genoemde gemachtigden de gelegenheid gelijktijdig de rov. 2.11 bedoelde akte te nemen;
- verwijst de zaak daartoe naar de rolzitting van 27 augustus 2024 (P3);
- houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mrs. J. de Boer, E.A. Saleh en C.J.H.G. Bronzwaer, leden van het Hof en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 30 juli 2024 in Curaçao, in tegenwoordigheid van de griffier.