Uitspraak
BURGERLIJKE ZAKEN OVER 2024
UITSPRAAK: 9 april 2024
ZAAKNRS: AUA202204111 – AUA2023H00074
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
Beschikking in de zaak van:
[APPELLANT],
wonend in Aruba,
appellant,
gemachtigden: mrs. R.A. Wix, V.C. Perše en W.J. Noordhuizen,
-tegen-
de naamloze vennootschap
GOLDEN STRIP DEVELOPMENT N.V.,
gevestigd in Aruba,
geïntimeerde,
gemachtigde: mr. P.R.C. Brown.
Partijen zullen hierna (ook) worden aangeduid met [Appellant] en GSD.
1.De zaak in het kort
[Appellant] huurt twee bedrijfspanden van GSD. GSD wil de huur opzeggen. Het Gerecht heeft geoordeeld dat daarvoor geen toestemming van de huurcommissie is vereist. Het Hof acht het appelverbod niet van toepassing en beoordeelt de zaak in hoger beroep opnieuw.
2.Het verloop van de procedure
2.1
Verwezen wordt naar de op 4 april 2023 uitgesproken beschikking van het Gerecht in eerste aanleg van Aruba (hierna: het Gerecht). De inhoud daarvan geldt als hier ingevoegd.
2.2 [
Appellant] is van die beschikking (hierna: de bestreden beschikking) in hoger beroep gekomen door indiening van een appelschrift op 28 april 2023.
2.3
Op 30 januari 2024 heeft GSD een verweerschrift ingediend.
2.4
Op 6 februari 2024 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. [Appellant] is niet in persoon verschenen, maar bij zijn gemachtigden. Namens GSD is verschenen [Persoonsnaam], directeur, bijgestaan door de gemachtigde van GSD. Bij die gelegenheid hebben partijen, aan de hand van overgelegde pleitaantekeningen, hun standpunten nader toegelicht en vragen van het Hof beantwoord.
2.5
Uitspraak is bepaald op heden.
3.Beoordeling
Ontvankelijkheid/Doorbreking appelverbod?
3.1
Ingevolge art. 7:252 BW Pro in verbinding met art. 7:246 lid 3 BW Pro staat tegen een beschikking waarin het Gerecht heeft geoordeeld in beroep tegen een uitspraak van de huurcommissie, alleen cassatie in het belang der wet open. Over de vraag of in deze zaak dit zogenoemde appelverbod doorbroken moet worden, hebben partijen uitvoerig gedebatteerd. Naar het oordeel van het Hof is in deze zaak het appelverbod überhaupt niet van toepassing. Ter toelichting dient het volgende.
3.2
De huurcommissie heeft bij beschikking van 26 september 2022 (nr. HOP/059/22) het verzoek [naar het Hof begrijpt: voor zover vereist] van GSD als verhuurder om toestemming tot huuropzegging aan [Appellant], zijnde de huurder van de aan GSD toehorende bedrijfspanden A en B gelegen in Aruba aan de J.E. Irausquin Boulevard 348-A (hierna: het gehuurde), niet-ontvankelijk verklaard. Het dictum van die beschikking luidt als volgt.
"(…);
I. Het verzoek ter sprake als niet-ontvankelijk te verklaren, aangezien het de "Huurcommissie" in deze is gebleken dat dit commercieel winkelcentrum onder de uitzondering van art. 7:274 lid 2 BWA Pro valt;"
3.3
Bij de bestreden beschikking heeft het Gerecht – samengevat – geoordeeld dat de te beantwoorden kernvraag is of de huurcommissie al dan niet terecht tot haar oordeel is gekomen dat de door [Appellant] van GSD gehuurde bedrijfspanden voor wat betreft de huuropzegging onder de uitzondering van art. 7:274 lid 2 BW Pro vallen, deze vraag bevestigend beantwoord en het beroep van [Appellant] ongegrond verklaard.
3.4
In Boek 7, Titel 4, Afdelingen 5 “Bijzondere bepalingen inzake de huur van woonruimte” en 6 “Bijzondere bepalingen inzake de huur van bedrijfsruimte” van het Burgerlijk Wetboek is een systeem neergelegd waarbij de huurcommissie is belast met het in de toepasselijke gevallen vaststellen van de maximale huurprijs (art. 7:241 BW Pro) en het al dan niet verlenen van toestemming tot beëindiging van de huur (art. 7:248 BW Pro).
3.5
In deze zaak heeft de huurcommissie niet beoordeeld of toestemming tot beëindiging moet worden verleend, omdat zij op basis van haar antwoord op een voorvraag daar niet aan toekwam. De bestreden beschikking betreft slechts die voorvraag en niet de vraag of de huurcommissie al dan niet terecht toestemming tot beëindiging heeft verleend of onthouden. De bestreden beschikking houdt welbeschouwd dus geen beslissing ingevolge art. 7:252 BW Pro in. Om die reden is het appelverbod niet van toepassing. Het Hof zal daarom hieronder een inhoudelijk oordeel geven.
Beëindigingstoestemming niet vereist
3.6
Art. 7:274 lid 2 BW Pro (in Titel 4, Afdeling 6 “Bijzondere bepalingen inzake de huur van bedrijfsruimte”) luidt als volgt:
2. Afdeling 5, paragrafen 2 tot en met 4, is niet van toepassing ten aanzien van zeehavens, luchthavens, hotels en op de in het eerste lid bedoelde panden voor zover deze in een zeehaven, op een luchthaven of in een hotel gevestigd zijn of daarmee ruimtelijk verbonden zijn.
3.7
Met de introductie van het nieuwe huurrecht, waarbij de toen verouderde (Arubaanse) Huurcommissieverordening is herzien en in Titel 4 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek is geïntegreerd, is deze bepaling in het BW gekomen. Aan de voorganger van deze bepaling, artikel 17a van de (Arubaanse) Huurcommissieverordening, zijn toen de woorden “of daarmee ruimtelijk verbonden zijn” toegevoegd.
3.8
De Memorie van Toelichting houdt op dat punt het volgende in.
De uitzondering ingevolge het tweede lid voor ‘zeehavens, luchthavens, hotels en op de in het eerste lid bedoelde panden voorzover deze in een zeehaven, op een luchthaven of in een hotel gevestigd zijn’ is ontleend aan het bestaande artikel 17bis, eerste lid, slot, HCR. Toegevoegd zijn de slotwoorden ‘of daarmee ruimtelijk verbonden zijn’ in verband met de bestaande rechtspraak over deze uitzondering. Men zie recentelijk GHvJNAA 3 februari 2006, KG 208/04-H-224/05, Resort of the World v. Tromp, waarin is overwogen: ‘dat het gehuurde deel uitmaakt van een voor het publiek als eenheid kenbaar complex, een resort, waarin een hotelgebouw met hotelkamers en lobby als hoofdgebouw een centrale positie inneemt. De wetgever heeft bij de term "hotels" in artikel 17bis van de Huurcommissie-Regeling, blijkens de memorie van toelichting, met name gedacht aan grote complexen en daarbij belang gehecht aan het scheppen van een gunstig investeringsklimaat. Naar voorshands oordeel van het Hof moet het gehuurde daarom aangemerkt worden als gevestigd in een hotel als bedoeld in artikel 17bis van de Huurcommissie-Regeling (vergelijk ook HR 9 oktober 1998, Jurdoc HR 1998/019 Suen/Karis Development Company).’ Het woord ‘daarmee’ slaat mede terug op de zeehaven en luchthaven. Overigens beperkte de wetgever zich tot de toeristische sector, internationale handel e.d. De wetgever had dus niet op het oog bijvoorbeeld een winkelcentrum dat zich op de lokale bevolking richt, ook al vergde de vestiging daarvan grote investeringen.
3.9
Het Hof verenigt zich met het oordeel van het Gerecht dat het gehuurde valt onder de in art. 7:274 lid 2 BW Pro bedoelde uitzondering en dus voor beëindiging van de huur geen toestemming van de huurcommissie is vereist, en maakt dit tot het zijne.
3.1
De uitbreiding van meergenoemde bepaling beoogde niet slechts een codificatie van de rechtspraak op dat punt, zoals door [Appellant] betoogd. Er is door de wetgever bewust gekozen voor uitbreiding van de uitzonderingsbepaling en bedoelde rechtspraak moet, blijkens de inhoud daarvan en de Memorie van Toelichting op het nieuwe huurrecht, veeleer worden beschouwd als een illustratie van de wenselijkheid daarvan.
3.11
Verder richt het appel zich tevergeefs tegen de door het Gerecht in de bestreden beschikking geformuleerde feiten van algemene bekendheid. Ook naar het oordeel van het Hof is van algemene – plaatselijke – bekendheid dat het gehuurde zich bevindt op de direct tegenover de high rise hotels gelegen Palm Beach Strip, zijnde zeer kostbare zo niet de meest kostbare grond in Aruba. En verder is van algemene plaatselijke bekendheid dat alle aldaar gebouwde panden en de daarin gevestigde ondernemingen, waaronder de in het gehuurde geëxploiteerde horecagelegenheden, geheel zijn ontwikkeld naar luxe – bij de tegenoverliggende hotels passende – maatstaven en zich hoofdzakelijk richten tot toeristen met bijbehorende toeristenprijzen.
3.12
Dat er niet een of meer specifiek(e) hotel(s) aan te wijzen zijn waarmee het gehuurde ruimtelijk verbonden is, is niet van doorslaggevend belang. Dat door [Appellant] gesuggereerde vereiste berust op een te beperkte uitleg van art. 7:274 lid 2 BW Pro. Ook in het onderhavige geval geldt de uitzonderingsbepaling. Er is geen reden deze te beperken in de door [Appellant] voorgestelde zin. Het gehuurde is gelegen in en maakt deel uit van een conglomeraat van op elkaar betrokken hotels en daartegenover gelegen ondernemingen, hetgeen ook een feit van algemene plaatselijke bekendheid is. Het is een wederkerige betrokkenheid waarbij de hotels gasten brengen en de ondernemingen mogelijkheden brengen om te winkelen, te genieten van horeca, etc. en de daarmee gepaard gaande drukte, gezelligheid en sfeer, wat voor de hotels en hun gasten een meerwaarde biedt. Op grond daarvan dient, tezamen met het onder 3.11 overwogene, ruimtelijke verbondenheid aangenomen te worden.
3.13
De stelling van [Appellant] dat dit een categorische uitsluiting van de bemoeienis van de huurcommissie met zich brengt, is evenmin van doorslaggevend belang. Voor zover hij daarmee bedoelt dat ruimtelijke verbondenheid dan voor (veel) meer huurobjecten gelegen tegenover de high rise hotels aangenomen kan worden, mag dit zo zijn, maar doet dat aan de ruimtelijke verbondenheid in deze zaak niet af.
3.14
Het overigens door partijen naar voren gebrachte behoeft geen bespreking meer.
3.15
De slotsom luidt dat de bestreden beschikking zal worden bevestigd en dat [Appellant], als de in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten in hoger beroep van GSD zal worden veroordeeld.
BESLISSING:
Het Hof:
bevestigt de bestreden beschikking;
veroordeelt [Appellant] in de kosten van het hoger beroep van GSD, tot op heden begroot op Afl. 4.000,- (2 x tarief 5) aan gemachtigdensalaris.
Aldus gegeven door mrs. E.M. van der Bunt, E.A. Saleh en C.J.H.G. Bronzwaer, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie, en ter openbare terechtzitting van het Hof in Aruba op 9 april 2024 uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.