Uitspraak
Burgerlijke zaken over 2024
Registratienummers: CUR202201614 – CUR2022H00176
Uitspraak: 18 juni 2024
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
V O N N I S
in de zaak van:
de naamloze vennootschap
SAI DAYA N.V.,
gevestigd in Curaçao,
in eerste aanleg eiseres, thans appellante,
gemachtigde: mr. G.C.A. Scheperboer-Parris ,
tegen
de besloten vennootschap
J’ADORE ENTERTAINMENT B.V.,
gevestigd in Curaçao,
in eerste aanleg gedaagde, thans geïntimeerde,
vertegenwoordigd door [bestuurder], bestuurder.
Appellante wordt hierna de verhuurder genoemd, en geïntimeerde de huurder.
1.Het verloop van de procedure
1.1
Bij op 15 juli 2022 ingekomen akte van appel is de verhuurder in hoger beroep gekomen van het tussen partijen gewezen en op 27 juni 2022 uitgesproken vonnis van het Gerecht in eerste aanleg van Curaçao (hierna: het Gerecht).
1.2
Bij op 17 augustus 2022 ingekomen memorie van grieven, met een productie, heeft de verhuurder grieven tegen het vonnis aangevoerd en toegelicht. Hij heeft zijn eis verminderd en vordert nu dat het Hof het vonnis zal vernietigen en
(i) de huurder zal veroordelen tot betaling van NAf 30.120, vermeerderd met NAf 2.756 per maand voor elke maand dat de huurder het gehuurde na 1 mei 2022 nog gebruikt, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 1 januari 2022 en
(ii) de huurder zal veroordelen tot ontruiming van het gehuurde, binnen 30 dagen na betekening van het vonnis van het Hof, met machtiging aan de verhuurder om de ontruiming zelf te bewerkstelligen,
met veroordeling van de huurder in de proceskosten in beide instanties.
1.3
De akte van appel en de memorie van grieven zijn betekend aan [bestuurder], bestuurder van de huurder (hierna: de bestuurder). De huurder heeft geen memorie van antwoord genomen.
1.4
Op de daarvoor nader bepaalde dag (18 april 2023) heeft alleen de verhuurder een pleitnotitie ingediend met een productie. Bij die pleitnotitie heeft hij zijn eis gewijzigd.
1.5
Het Hof heeft een mondelinge behandeling bepaald, die heeft plaatsgevonden op 19 maart 2024. Aanwezig was de gemachtigde van de verhuurder. De bestuurder heeft namens de huurder via een videoverbinding deelgenomen aan de zitting. Partijen hebben de gelegenheid gekregen om nader overleg te plegen over een regeling en de zaak is daarvoor aangehouden.
1.6
Partijen hebben ieder nog een akte uitlating genomen; een regeling is niet bereikt.
1.7
Vonnis is gevraagd en nader bepaald op vandaag.
2.De feiten
De huurder heeft vanaf 1 september 2020 een onroerende zaak gehuurd die eigendom is van de verhuurder en is gelegen aan de [adres] nabij nummer [nummer] (hierna: het huurpand). De huurder heeft het pand gebruikt voor de exploitatie van een horecazaak. De huurder heeft een achterstand opgelopen bij het betalen van de huur. De exploitatie van de horecazaak is inmiddels beëindigd.
Op 31 maart 2022 heeft de verhuurder beslag doen leggen op de inventaris van de horecazaak.
3.De procedure bij het Gerecht
3.1
De verhuurder heeft ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd en veroordeling tot betaling van NAf 50.120, vermeerderd met NAf 2.765 per maand voor elke maand dat de huurder het huurpand gebruikt na 1 mei 2022, vermeerderd met rente en kosten.
3.2
Bij het bestreden vonnis heeft het Gerecht de vordering afgewezen, omdat de verhuurder ter onderbouwing van zijn vordering weliswaar een huurovereenkomst heeft overgelegd, maar daarin is niet Sai Daya N.V. als verhuurder genoemd, maar een andere vennootschap ([naam] Holding B.V.). Daardoor komt volgens het Gerecht de grondslag aan de vordering te ontvallen.
4.De beoordeling
eiswijzigingen
4.1
Bij memorie van grieven heeft de verhuurder zijn eis gewijzigd, zoals hiervoor in 1.2 weergegeven. In zijn schriftelijke pleitnotitie heeft de verhuurder opnieuw zijn eis gewijzigd, in die zin dat hij zich nu beroept op een door partijen op 13 april 2023 gesloten overeenkomst ter regeling van hun geschil (hierna: de vaststellingsovereenkomst). Hij vordert nu de huurder te veroordelen tot nakoming van deze overeenkomst met handhaving van het op 31 maart 2022 gelegde beslag totdat de totale schuld van de huurder is voldaan.
4.2
Het Hof zal recht doen op de laatste wijziging van eis. Tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat de bestuurder van de huurder op de hoogte was van deze wijziging van eis. Hij heeft inhoudelijk commentaar gegeven op de vaststellingsovereenkomst, zonder bezwaar te maken tegen de wijziging van eis, die ook overigens niet in strijd met de eisen van een goede procesorde is.
verplichtingen huurder uit de vaststellingsovereenkomst
4.3
De huurder heeft erkend de vaststellingsovereenkomst te hebben gesloten. Nu Sai Daya N.V. de vaststellingsovereenkomst als contractspartij heeft ondertekend, behoeft de vraag welke huurovereenkomst uiteindelijk gold (de overeenkomst met Sai Daya N.V. of die met [naam] Holding B.V.) geen verdere bespreking. Het Hof zal niet de vaststellingsovereenkomst inlassen of daarnaar verwijzen, zoals de verhuurder heeft verzocht, dit omdat de daarin beschreven situatie (een continuering van de huur) niet meer actueel is. De huurder heeft verweer gevoerd met betrekking tot de vraag welke (executeerbare) verplichtingen voor de huurder nu nog uit die overeenkomst voortvloeien. Het Hof zal dat beoordelen.
4.4
Uit het bepaalde onder 2 en 3 van de vaststellingsovereenkomst is af te leiden dat partijen de huurachterstand tot dan toe (13 april 2023) hebben bepaald op NAf 30.120, af te lossen in maandelijkse termijnen van NAf 750. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de bestuurder van huurder erkend dat hij de vaststellingsovereenkomst heeft getekend toen zijn horecabedrijf nog operationeel was, dit om de exploitatie te kunnen voortzetten, maar dat hij niet weet hoe dit bedrag nu te betalen. Dit laatste tast echter niet de gebondenheid van de huurder aan de vaststellingsovereenkomst aan, zodat het Hof daarvan uitgaat. De huurder zal daarom hierna worden veroordeeld tot betaling van NAf 30.120, af te lossen in termijnen van NAf 750 per maand.
4.5
De verhuurder heeft bij exploot van 31 maart 2022 beslag gelegd op roerende zaken van de huurder. Dit beslag is gelegd voor de oorspronkelijk gepretendeerde huurvordering, maar moet ook geacht worden tot zekerheid te dienen tot nakoming van de in dat verband gesloten vaststellingsovereenkomst. Dat het beslag blijft liggen zolang de vordering waarvoor beslag is gelegd nog niet is betaald, volgt uit de wet en hoeft dus niet in het vonnis te worden vastgelegd (zoals door de verhuurder wel is gevraagd).
4.6
De vaststellingsovereenkomst gaat onder 2 uit van een voortzetting van de huurovereenkomst onder de voorwaarde dat de huurder NAf 3.816 per maand gaat betalen. Indien de huurder hieraan niet voldoet zal de huurovereenkomst met onmiddellijke ingang worden beëindigd, zo begrijpt het Hof, waarna de huurder het pand binnen redelijke termijn zal moeten ontruimen. Uit de verklaringen ter mondelinge behandeling blijkt niet dat er na 13 april 2023 nog huur is betaald, zodat het Hof ervan uitgaat de huurovereenkomst per die datum is geëindigd.
4.7
Inmiddels heeft de huurder zijn horecabedrijf gestaakt. Noch uit de verklaringen ter zitting, noch uit de daarna overgelegde akten wordt echter duidelijk wanneer dit is gebeurd. Het pand is volgens de huurder door de verhuurder verkocht. De verhuurder heeft dit erkend, maar heeft geen duidelijkheid verschaft over de vraag of en hoe lang de huurder het pand nog in gebruik heeft gehad, terwijl dit wel op zijn weg lag. Bij deze stand van zaken gaat het Hof ervan uit dat het pand kort na 13 april 2023 is ontruimd en dat de huurder geen verdere huur of gebruiksvergoeding verschuldigd is. Het Hof zal dat hierna vermelden en de gevorderde ontruiming zal als achterhaald worden afgewezen.
4.8
De huurder heeft verder gesteld dat hij verbeteringen heeft aangebracht aan het pand, waardoor de waarde van het pand is gestegen. Nu het pand inmiddels is verkocht heeft de verhuurder volgens hem daardoor voordeel genoten. De vraag of een huurder aanspraak kan maken op een vergoeding op grond van ongerechtvaardigde verrijking voor door hem aangebrachte veranderingen die hij bij het einde van de huur niet heeft weggenomen, kan echter slechts bevestigend worden beantwoord indien bijzondere omstandigheden daartoe aanleiding geven (HR 25 juni 2004, ECLI:NL:HR:2004:AP4373). De huurder heeft dergelijke bijzondere omstandigheden niet gesteld en in het geheel niet duidelijk gemaakt welke verbeteringen hij heeft aangebracht en hoeverre die zouden kunnen bijdragen aan waardevermeerdering van het pand.
4.9
Ten slotte heeft de huurder aangekondigd een liquidatieprocedure te willen starten om de “BV met onmiddellijke ingang op te heffen”. De huurder heeft echter in eerste aanleg geen vordering ingediend en kan dat niet voor het eerst in hoger beroep doen.
Slotsom
4.1
Het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd. De vordering van de verhuurder zal worden toegewezen zoals hiervoor in 4.4 is overwogen en het Hof zal bepalen dat de huurder geen huur/gebruiksvergoeding is verschuldigd over de periode na 13 april 2023.
4.11
De huurder zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van beide instanties, inclusief de beslagkosten. Die kosten aan de zijde van de verhuurder bedragen als volgt:
in eerste aanleg:
NAf 300 aan griffierecht
NAf 321,45 aan betekeningskosten
NAf 763,15 aan kosten beslaglegging
NAf 256,31 aan kosten betekening beslag
NAf 255,55 aan kosten betekening inventarislijst
----------------+
NAf 1.896,46 totaal aan verschotten
NAf 1.250 aan salaris gemachtigde.
in hoger beroep:
NAf 1.500 aan griffierecht
NAf 345,09 aan betekeningskosten
-------------------------------------------------- +
NAf 1.845,09 totaal aan verschotten
NAf 6.000 aan salaris gemachtigde.
B E S L I S S I N G
Het Hof:
vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis waarvan beroep
en opnieuw rechtdoende:
veroordeelt de huurder tot betaling van NAf 30.120, af te lossen in termijnen van NAf 750 per maand, de eerste termijn uiterlijk te betalen op 1 augustus 2024;
bepaalt dat de huurder geen huur/gebruiksvergoeding verschuldigd is over de periode na 13 april 2023;
veroordeelt de huurder in de kosten aan de zijde van de verhuurder tot op heden begroot in eerste aanleg op NAf 1.896,46 aan verschotten en NAf 1.250 aan salaris voor de gemachtigde en in hoger beroep op NAf 1.845,09 aan verschotten en NAf 6.000 aan salaris van de gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mrs. C.G. ter Veer, G.C.C. Lewin en M.A. Loth, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Curaçao uitgesproken op 18 juni 2024 in tegenwoordigheid van de griffier.