Uitspraak
Burgerlijke zaken over 2025
Zaaknummers: SXM202400299 – SXM2024H00063
Uitspraak: 8 juli 2025
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
V O N N I S
in het kort geding van:
de stichting
DAWN BEACH ESTATE LOTS STICHTING,
gevestigd in Sint Maarten,
in eerste aanleg eiseres, thans appellante,
gemachtigde: mr. J.G. Bloem,
tegen
1. de naamloze vennootschap
COCONUT BREEZE N.V.,
2. de stichting particulier fonds
SEA AND SAIL PRIVATE FUND FOUNDATION,
beide gevestigd in Sint Maarten,
in eerste aanleg gedaagden, thans geïntimeerden,
gemachtigde: mr. J.G. Snow.
Partijen worden hierna de stichting, de NV en de SPF genoemd.
De NV en de SPF worden gezamenlijk de NV c.s. genoemd.
1.De zaak in het kort
De stichting behartigt de belangen van de eigenaren van percelen in de woonwijk Dawn Beach Estates in Sint Maarten. De stichting verzet zich ertegen dat een eigenaar van een perceel in die woonwijk een doorgang te voet heeft naar een (in wezen) eigen perceel dat buiten die woonwijk ligt.
In dit kort geding vordert de stichting dat de rechter dit verbiedt.
Het Gerecht heeft de vordering afgewezen. Het Hof komt tot dezelfde uitkomst.
2.Het verloop van de procedure
2.1
Bij op 16 mei 2024 ingekomen akte van appel is de stichting in hoger beroep gekomen van het in kort geding tussen partijen gewezen vonnis van het Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten (hierna: het Gerecht) van 26 april 2024, ECLI:NL:OGEAM:2024:16.
2.2
Bij op 6 juni 2024 ingekomen memorie van grieven heeft de stichting het hoger beroep toegelicht. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof het vonnis zal vernietigen en haar vorderingen alsnog zal toewijzen, met veroordeling van de NV c.s., uitvoerbaar bij voorraad, in de proceskosten in beide instanties, met nakosten.
2.3
Bij op 2 juli 2024 ingekomen memorie van antwoord, met producties, hebben de NV c.s. het hoger beroep bestreden. Hun conclusie strekt ertoe dat het Hof het bestreden vonnis zal bevestigen, met veroordeling van de stichting in de kosten.
2.4
Op 23 oktober 2024 hebben de gemachtigden van partijen pleitnotities ingediend.
2.5
Vonnis is nader bepaald op vandaag.
3.De beoordeling
Feitelijke uitgangspunten
3.1
Het Hof gaat uit van het volgende.
3.1.1
In Sint Maarten bevinden zich naast elkaar de woonwijken Dawn Beach Estates en Tamarind Hill. Dawn Beach Estates is ontwikkeld en gerealiseerd in een ander project dan Tamarind Hill.
3.1.2
Ten tijde van de verkaveling in 1986 van het terrein waarop Dawn Beach Estates is gerealiseerd, is de stichting opgericht ter behartiging van de belangen van de eigenaren van de percelen in die woonwijk. De stichting richt zich blijkens haar statuten naar een document, getiteld
Declaration of easements, covenants and restrictions Dawn Beach Estates(hierna: de verklaring). De verklaring bevat welstandsbepalingen. In de verklaring staat onder meer:
Declaration of easements, covenants and restrictions Dawn Beach Estates(hierna: de verklaring). De verklaring bevat welstandsbepalingen. In de verklaring staat onder meer:
ARTICLE I
Certain Definitions
As used herein:
(…)
“
Common Elements” means the roads, utility line conduits and attendant connection facilities and those other areas designated as “Common Elements” on the Dawn Beach Estates Master Plan;
Common Elements” means the roads, utility line conduits and attendant connection facilities and those other areas designated as “Common Elements” on the Dawn Beach Estates Master Plan;
(…)
ARTICLE IV
Use of the Estate Lots
(…)
Section 4.04.
(…)
C. (…)
In addition,
each Type C Estate Lotand each Type D Estate Lot may be subdivided into smaller lots in accordance with the following restrictions:
each Type C Estate Lotand each Type D Estate Lot may be subdivided into smaller lots in accordance with the following restrictions:
(…)
(vi) each newly formed Estate Lot shall have direct access to one of the roads shown on the Dawn Beach Estates Master Plan.
D. (…)
ARTICLE V
Common Elements: Easements
(…)
Section 5.02.
Subject to such reasonable rules and regulations as may be promulgated by the Board and subject to this Declaration, each Owner may use the Common Elements in accordance with the purposes for which they were intended without hindering or encroaching upon the lawful rights of any other Owner.
Access to the Estate Lots shall be only via the roads designated on the Dawn Beach Estates Master Plan, or such roads constructed as replacements therefor in accordance with this Declaration.
3.1.3 [
[ubo] (hierna: [ubo]) is
ultimate beneficiary ownervan de NV en van de SPF. In 2007 heeft de SPF in eigendom verkregen: een perceel in Tamarind Hill met een villa erop (hierna: perceel TH). [ubo] woont in Parijs, maar verblijft tijdens vakanties met zijn gezin en gasten in de villa op perceel TH.
ultimate beneficiary ownervan de NV en van de SPF. In 2007 heeft de SPF in eigendom verkregen: een perceel in Tamarind Hill met een villa erop (hierna: perceel TH). [ubo] woont in Parijs, maar verblijft tijdens vakanties met zijn gezin en gasten in de villa op perceel TH.
3.1.4
In 2021 heeft de NV een perceel gekocht in Dawn Beach Estates (hierna: perceel DB). Perceel DB grenst aan perceel TH. [ubo] heeft de stichting toestemming gevraagd om op perceel DB te bouwen.
3.1.5
Bij brief van 27 januari 2022 heeft de stichting onder meer het volgende bericht aan [ubo]:
Construction is approved in accordance of original plans (…) pending confirmation by yourself in writing to The Board that 1) there will be no additional vehicular access to or from [perceel DB] other than the authorized vehicular access granted from Green Star Shell road bordering the northern boundary of said lot, and 2) (…).
3.1.6
Bij brief van 5 juni 2023 heeft de stichting [ubo] toestemming gegeven om op perceel DB te bouwen. De SPF heeft ook een bouwvergunning verkregen voor de bouw op perceel DB.
3.1.7
Bij brief van 4 oktober 2023 heeft de stichting aan [ubo] bericht niet in te stemmen met een doorgang tussen perceel DB en perceel TH. Bij brief van 17 november 2023 heeft de advocaat van [ubo] aan de stichting bericht dat weliswaar is overeengekomen dat tussen de percelen geen doorgang voor voertuigen (
vehicular access) zou worden gerealiseerd, maar niet dat er geen doorgang te voet (
by foot) zou worden gerealiseerd, alleen te gebruiken door de eigenaren en gasten van de twee percelen.
vehicular access) zou worden gerealiseerd, maar niet dat er geen doorgang te voet (
by foot) zou worden gerealiseerd, alleen te gebruiken door de eigenaren en gasten van de twee percelen.
Vordering
3.2
In dit kort geding heeft de stichting, verkort weergegeven, een verbod gevorderd
om perceel DB te gebruiken als doorgang naar Tamarind Hill en om perceel TH te gebruiken als doorgang naar Dawn Beach Estates, op straffe van verbeurte van dwangsommen.
Beslissingen van het Gerecht
3.3
Bij het bestreden vonnis heeft het Gerecht de vordering afgewezen.
3.4
Het Gerecht heeft daartoe, verkort weergegeven, het volgende overwogen.
Het Gerecht heeft een descente gehouden. Bij die gelegenheid heeft het Gerecht waargenomen dat perceel DB en perceel TH weliswaar aan elkaar zijn verbonden door een deur in de villa, maar dat er geen doorgaande weg is van perceel TH naar de uitgang van perceel DB. Het Gerecht acht het zeer onwaarschijnlijk dat [ubo] en zijn familie willen dat Dawn Beach Estates vanuit Tamarind Hill bereikt kan worden via perceel TH en perceel DB. Het Gerecht verwacht dat de rechter in een bodemzaak zou oordelen dat de NV c.s. noch in strijd met welstandsbepalingen handelen, noch onrechtmatig.
Beoordeling door het Hof
3.5
Voor toewijzing van een vordering in kort geding is een spoedeisend belang bij de gevraagde voorziening vereist. Dit spoedeisend belang kan worden aangenomen als, gelet op de belangen van partijen over en weer, een onverwijlde voorziening geboden is en de uitkomst van een eventuele bodemprocedure niet kan worden afgewacht.
3.6
Het Hof is voorshands van oordeel dat art. 4.04 onder C onder vi van de verklaring geen verbod bevat voor een doorgang te voet van een perceel te Down Beach Estates naar een aangrenzend eigen perceel buiten Down Beach Estates. Die bepaling heeft immers betrekking op voorwaarden voor splitsing van een perceel. De stichting heeft niet gesteld dat de NV voornemens is perceel DB te splitsen, althans na betwisting heeft zij dit niet gehandhaafd en in elk geval is het voorshands niet aannemelijk.
3.7
Het Hof is verder voorshands van oordeel dat ook art. 5.02 van de verklaring geen verbod bevat voor een doorgang te voet van een perceel te Down Beach Estates naar een aangrenzend eigen perceel buiten Down Beach Estates. Die bepaling heeft immers betrekking op de wijze waarop
common elements, zoals gedefinieerd in art. 1 van de verklaring, mogen worden gebruikt. De laatste volzin van de bepaling lijkt erop te zien dat de
common elementsniet mogen worden gebruikt voor toegang tot het eigen perceel, indien zij niet daartoe zijn aangewezen.
common elements, zoals gedefinieerd in art. 1 van de verklaring, mogen worden gebruikt. De laatste volzin van de bepaling lijkt erop te zien dat de
common elementsniet mogen worden gebruikt voor toegang tot het eigen perceel, indien zij niet daartoe zijn aangewezen.
3.8
Uit de brieven van 27 januari 2022 en 5 juni 2023 mochten de NV c.s. naar voorshands oordeel van het Hof redelijkerwijs afleiden dat de stichting zich weliswaar ertegen verzette dat tussen de percelen een doorgang voor voertuigen zou worden gerealiseerd, maar niet dat de stichting zich er ook tegen verzette dat de familie en gasten van [ubo] te voet van perceel DB naar perceel TH en terug zouden gaan.
3.9
Voorshands is onvoldoende aannemelijk dat de NV c.s. door hun bouwplannen (of inmiddels gerealiseerde bouw) de kans hebben vergroot dat anderen dan de familie en gasten van [ubo] te voet van perceel DB naar perceel TH zullen gaan en weer terug (zonder auto of met achterlating van hun auto).
3.1
Weliswaar heeft de stichting een redelijk belang erbij dat doorgangen van en naar het terrein van Down Beach Estates, anders dan over de daarvoor bestemde wegen, zo veel mogelijk worden vermeden, maar in dit geval is voorshands aannemelijk dat dit belang niet zo zwaar wordt getroffen. Tegenover dat belang staat het belang van de NV c.s. om het gebruiksgemak van perceel DB en perceel TH te vergroten door ongehinderde doorgang te voet voor de familie en gasten van [ubo] tussen beide percelen mogelijk te maken. Dit belang wordt zwaar getroffen als dit niet mogelijk zou zijn. De uitbreiding die [ubo] voor ogen stond en waaraan hij vermoedelijk inmiddels veel geld heeft uitgegeven, heeft dan aanmerkelijk minder aantrekkingskracht.
3.11
Op grond van het voorgaande verenigt het Hof zich met de beslissing van het Gerecht. Het vonnis waarvan beroep dient te worden bevestigd. De stichting zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep. De proceskostenveroordeling zal niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard, omdat de NV c.s. daartoe niet hebben geconcludeerd.
B E S L I S S I N G
Het Hof:
bevestigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt de stichting in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van de NV c.s. gevallen en tot op heden begroot op Cg 240,50 aan verschotten en Cg 5.000,00 aan salaris voor de gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mrs. G.C.C. Lewin, J. de Boer en W.P.M. ter Berg, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba, ondertekend door de rolrechter en ter openbare terechtzitting van het Hof in Curaçao uitgesproken op 8 juli 2025 in tegenwoordigheid van de griffier.