Uitspraak
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN
Zaaknummer: SXM202400299
Vonnis in kort geding d.d. 26 april 2024
inzake
THE DAWN BEACH ESTATE LOTS STICHTING,
wonende in Sint Maarten,
eiseres,
gemachtigde: mr. J.G. Bloem,
tegen
1.COCONUT BREEZE N.V.,
gevestigd te Sint Maarten,
2. SEA AND SAIL PRIVATE FUND FOUNDATION,
gevestigd te Sint Maarten,
gedaagden,
gemachtigde: mr. J. Snow.
Partijen zullen hierna Dawn Beach, Coconut en de Foundation worden genoemd. Gedaagden worden gezamenlijk aangeduid als Coconut c.s.
1.Verloop van de procedure
1.1.
Dawn Beach heeft op 28 februari 2024 een verzoekschrift ingediend. Vervolgens heeft op 20 maart 2024 de mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarbij partijen en de gemachtigden zijn verschenen en het woord hebben gevoerd. Van de behandeling is een proces-verbaal opgemaakt, dat zich bij de stukken bevindt. Daarna heeft er op 12 april 2024 een descente plaatsgevonden ter plekke van de percelen in kwestie. Daarvan zijn aantekeningen en foto’s gemaakt, welke zich eveneens bij de stukken bevinden.
1.2.
Vonnis is bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
Dawn Beach is in 1986 opgericht met het doel het beschermen en behouden van de rechten en de belangen van de eigenaren van de Dawn Beach Estates percelen, zoals omschreven in de Declaratie van Erfdienstbaarheden, Convenanten en Beperkingen Dawn Beach Estates, hierna: de Declaratie.
2.2.
De Declaratie stamt uit 1986, toen het perceel grond te Dawn Beach Estates werd verkaveld. Het verkavelingsplan is toentertijd goedgekeurd door de overheid van Sint Maarten.
2.3.
Tamarind Hill en Dawn Beach zijn twee verschillende projectontwikkelingen.
2.4.
Coconut heeft een perceel, met meetbriefnummer 32/1988 (hierna: perceel DB), gekocht op 2 augustus 2021. Op 26 mei 2023 heeft de Foundation een bouwvergunning gekregen om op het perceel DB een woonhuis te construeren. Daaraan voorafgaand heeft Coconut conform art. IV sub D van de Declaratie om de vereiste toestemming van Dawn Beach verzocht om te kunnen bouwen.
2.5.
De Foundation is eigenaar van een perceel, met meetbriefnummer 140/1983. Het betreft een zogenaamd moederperceel, hierna: perceel TH. Het moederperceel is afgesplitst in twee percelen. De akten van deze afsplitsing is nog niet verleden.
2.6.
De heer [naam] (hierna: eigenaar /bestuurder Coconut) is de ultieme beneficiair eigenaar en/of feitelijk bestuurder van Coconut c.s.
2.7.
Eigenaar/bestuurder Coconut is woonachtig in een villa, gebouwd op perceel TH.
3.Het geschil
3.1.
Dawn Beach vordert, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
I. Coconut c.s. te verbieden om het perceel DB te gebruiken als toe- en/of uitgang teneinde het perceel TH en/of welk perceel dan ook of het wegennet in Dawn Beach percelen in Tamarind Hill of het wegennet aldaar te bereiken en aldus daar binnen te treden of vandaar weg te gaan, op straffe van een hoofdelijk te verbeuren dwangsom van US$ 500,00 per dag, met een maximum van US$ 500.000,00;
II. Coconut c.s. te verbieden om het perceel TH te gebruiken als toe- en/of uitgang naar het perceel DB en/of van welk perceel dan ook of het wegennet in Tamarind Hill percelen in Dawn Beach of het wegennet aldaar te bereiken en aldus daar binnen te treden of vandaar weg te gaan, op straffe van een hoofdelijk te verbeuren dwangsom van US$ 500,00 per dag, met een maximum van US$ 500.000,00;
III. Coconut c.s. hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten, daaronder begrepen de deurwaarderskosten, zegelkosten en advocaatkosten alsmede in de nakosten, begroot op NAf 250,00 zonder betekening en NAf 400,00 in geval van betekening.
3.2.
Dawn Beach legt aan haar vordering ten grondslag dat het bouwsel dat Coconut op het perceel DB bouwt niet lijkt op de door Dawn Beach goedgekeurde bouwplannen, zoals zij deze heeft ontvangen van Coconut. Het bestuur van Dawn Beach heeft Coconut steeds uitgelegd – bij de toekenning van de goedkeuring voor de bouwplannen van Coconut en ook daarna – dat Coconut geen gebruik kan maken van het perceel DB om een aangrenzend perceel dat in een andere projectontwikkeling lag (Tamarind Hill) te bereiken, derhalve om als in- en uitgang tot dat perceel in Tamarind Hill te dienen. Dawn Beach stelt dat Eigenaar/bestuurder Coconut het perceel DB wil gebruiken als parkeerplaats voor zijn auto’s om via het perceel DB het perceel TH van de villa te kunnen bereiken en vice versa. Dawn Beach stelt dat alle bewoners binnen Dawn Beach weten dat ze geen andere toegangswegen of paden kunnen maken, dan die toebehoren aan de gemeenschappelijke elementen van Dawn Beach, om hun lot te bereiken. Dit geldt ook voor de bewoners van Tamarind Hill. Deze praktijk doet af aan de beveiliging. De bewaking bij de “one and only” in- en uitgangspoort van Dawn Beach noteert steeds de kentekennummers van alle binnenkomende en uitrijdende vehikels, zodat vastgelegd kan worden (omwille van veiligheidsredenen) wie zich in het woonpark begeven en bevinden. De algemene veiligheid wordt geweld aangedaan doordat Coconut c.s. en Eigenaar/bestuurder Coconut besluiten dat zij via het wegenstelsel in het ene woonpark het andere woonpark kunnen bereiken en daartoe ook toegangswegen of toegangsfaciliteiten in beide woonparken creëren. Dawn Beach stelt dat de taalkundige uitleg van de Declaratie helder is, te weten dat perceeleigenaren van Dawn Beach niet via andere wegen, paden en in- of toegangen hun perceel kunnen bereiken dan via het wegennet, zoals omlijnd in het masterplan van Dawn Beach. Vaste rechtspraak van het Hof is dat kaveleigenaren in wiens koopakten gebruikersbeperkende maatregelen zijn opgenomen ter bescherming van het woongenot, in casu welstandsbepalingen, daarop steeds een beroep kunnen doen. Dawn Beach wijst daarbij op onder andere het Hof vonnis van 2 februari 2018 (ECLI:NL:OGHACMB:2018:30). Primair stelt Dawn Beach dat sprake is van schending van een welstandsbepaling met derdenwerking. Subsidiair grondt Dawn Beach haar vordering op onrechtmatige daad in die zin dat sprake is van gevaarzetting door precedentwerking. Bovendien faciliteert de Foundation de toerekenbare tekortkoming van Coconut en maakt zij aldus misbruik van de wanprestatie van Coconut. Het (mogelijk) belang van Eigenaar/bestuurder Coconut en/of de Foundation om hun woongenot te vergroten door de aankoop van een aangrenzend perceel in een ander woonpark weegt niet op tegen het collectief belang van Dawn Beach en alle bewoners van Dawn Beach en Tamarind Hill.
3.3.
Coconut c.s. voeren tot hun verweer dat, toen er geen ruimte was op het perceel TH voor een vergroting van het woonhuis, het idee is opgekomen om het perceel DB te verwerven en dat te gebruiken in samenhang met perceel TH. Dit plan is uitgebreid besproken met de bestuursleden van zowel Dawn Beach als Tamarind Hill. Niemand had enig bezwaar tegen de plannen. Het is er toentertijd niet van gekomen om het perceel DB te kopen omdat de eigenaar een te hoge koopprijs vroeg en hij er de voorkeur aan gaf het te verhuren. In 2017 is de woning die op het perceel DB stond geheel verwoest door orkaan Irma. Eigenaar/bestuurder Coconut heeft toen [naam] die op dat moment in het bestuur zat van Tamarind Hill en tevens makelaar is, benaderd om een deal te sluiten met de eigenaar van perceel DB. Na vier jaar is de deal gesloten en heeft Coconut c.s. het perceel DB gekocht. Coconut c.s. voeren aan dat de woonbuurten Dawn Beach en Tamarind Hill niet veel met elkaar van doen hebben. Zij hebben beiden hun eigen regels en er is geen sprake van derdenwerking. Het is juist dat Coconut in januari 2022 bouwplannen heeft ingediend bij Dawn Beach voor de bouw van twee gebouwen op het perceel DB. Deze bouwplannen zijn door Dawn Beach bij schrijven van 5 juni 2023 goedgekeurd. De bouwplannen zijn geheel ongewijzigd gebleven. De doorgang/opening naar het perceel DB was er al toen eigenaar/bestuurder Coconut de perceel gekocht en die doorgang is absoluut niet geschikt en bedoeld voor het betreden daarvan met voertuigen. Er is nooit sprake geweest van een plan om voertuigen van Dawn Beach naar Tamarind Hill te verplaatsen of vice versa. Er zal geen sprake zijn van voertuigen verkeer tussen de percelen TH en DB; de feitelijke situatie laat dat niet eens toe. Het is onjuist dat het perceel DB zal worden gebruikt enkel en alleen als parkeerplaats. Coconut c.s. stellen verder dat er op zijn minst zes of zeven openingen zijn in Dawn Beach, waar auto’s in- en uitrijden, zonder dat men in de buurt komt van de gemeenschappelijke in- en uitgangspoort van Dawn Beach. Er zijn ook gedeeltes tussen de twee woonbuurten waar helemaal geen erfafscheiding is en waar men dus zonder enige moeite van de ene woonbuurt naar de andere kan lopen.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De kortgedingrechter heeft in het algemeen als taak om een voorlopige ordening te geven in gevallen waarin voorzienbaar is dat de bodemrechter te veel tijd nodig zou hebben om direct al de rechtsbeslissing te geven, die dan ook de daaraan inherente definitieve ordening met zich zou brengen. De rechtsbeslissing kan in dat geval niet afgewacht worden. Er zijn zaken waarin een beslissing veel voorbereidingstijd vraagt, waar bewijslevering, deskundigenberichten of nader onderzoek nodig is. Het kort geding is ervoor om te voorkomen dat daardoor een vacuüm ontstaat waarin op den duur voor partijen eigenrichting het enig werkbare perspectief lijkt te zijn, met alle mogelijke escalatie van het geschil van dien. Ter motivering van de voorlopige ordening is het regel dat de kortgedingrechter de belangen afweegt en zich daarbij richt op hetgeen de bodemrechter naar zijn inzicht vermoedelijk zou beslissen. Een beslissing uitsluitend gebaseerd op een afweging van belangen, is echter niet toegestaan. Omdat de voorzieningenrechter uiteindelijk zijn oordeel moet afstemmen op de door hem verwachte uitkomst van de bodemprocedure, kan zijn beslissing niet losstaan van de juridische positie van partijen.
4.2.
De rechtsvraag die voorligt is of er sprake is van handelen in strijd met de gebruiksbeperkende bepalingen in de Declaratie en de welstandsbepalingen in de koopakte van de percelen in Tamarind Hill. Deze bepalingen hebben volgens Dawn Beach derdenwerking. Dawn Beach betoogt dat Coconut c.s. ervoor heeft gekozen om in projectontwikkelingen te wonen, met beveiliging en andere voorzieningen, en dient de welstandsbepalingen (de gebruiksbeperkende bepalingen in de Declaratie daarom na te leven. Daarnaast is de vraag of Coconut c.s. onrechtmatig jegens Dawn Beach heeft gehandeld.
4.3.
De strekking van de vorderingen is dat Dawn Beach niet wil dat er een (extra) toegangsweg wordt gecreëerd om van Dawn Beach naar Taramind Hill en vice versa te kunnen. Dawn Beach heeft gesteld dat perceel DB als parkeerplaats voor zijn auto’s zal worden gebruikt om via het perceel DB het perceel van de villa van het perceel TH. Deze stelling passeert het Gerecht, nu in de huidige bouwplannen is opgenomen dat er twee gebouwen op het perceel DB worden gebouwd en dat de kort geding rechter heeft kunnen waarnemen dat op dit moment al met de bouw daarvan is begonnen. Dawn Beach stelt dat de toegang tot de percelen in Dawn Beach via het wegenstelsel van Tamarind Hill niet is toegestaan. Tijdens de descente heeft de kortgedingrechter kunnen constateren dat de percelen TH en DB feitelijk door Coconut c.s. zijn geannexeerd door een deur te creëren vanaf perceel TH, waar de villa op gebouwd is, naar perceel DB. Gelet echter op de situatie ter plekke kunnen voertuigen vanaf perceel TH alleen de uitgang nemen vanaf het perceel aan de Tamarind Hill zijde. Er is geen doorgaande weg van het perceel TH naar de uitgang van het perceel DB. Het Gerecht acht het ook zeer onwaarschijnlijk dat de heer eigenaar/bestuurder Coconut en zijn familie het zouden willen dat Dawn Beach bereikt kan worden vanaf Tamarind Hill via zijn twee percelen. In ieder geval is dat op dit moment niet aan de orde.
4.4.
Concluderend oordeelt het Gerecht dat naar verwachting de bodemrechter zou oordelen dat geen sprake is van strijd met de welstandsbepalingen, noch onrechtmatig handelen.
4.5.
Dawn Beach zal als de in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten worden veroordeeld. Deze kosten worden aan de zijde van Coconut c.s. tot op heden begroot op NAf 3.000,00.
5.De beslissing
Het Gerecht:
Rechtdoende in kort geding:
5.1.
wijst de vorderingen af;
5.2.
veroordeelt Dawn Beach in de proceskosten, aan de zijde van de Coconut c.s. tot op heden begroot op NAf 3.000,00;
5.3.
verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Th.G. Lautenbach, rechter, bijgestaan door mr. C.E.S. Bauw, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 26 april 2024.