Uitspraak
Burgerlijke zaken over 2025
Zaaknummers: CUR202301576 – CUR2024H00072
Uitspraak: 8 juli 2025
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
V O N N I S
in de zaak van:
de stichting
STICHTING JOHANNES BOSCO,
gevestigd in Curaçao,
in eerste aanleg eiseres,
thans appellante in principaal hoger beroep,
geïntimeerde in incidenteel hoger beroep,
gemachtigden: mrs. S.J.C. Anthonio en L.M. van Veldhoven,
tegen
[HUURDER 2],
wonende in Curaçao,
in eerste aanleg gedaagde,
thans geïntimeerde in principaal hoger beroep,
appellante in incidenteel hoger beroep,
gemachtigde: mr. D.A.H. Segbert.
Partijen worden hierna de stichting en [huurder 2] genoemd.
1.De zaak in het kort
Deze rechtszaak betreft een huurovereenkomst van een perceel te Brakkeput Ariba, Curaçao. De verhuurder heeft onder meer betaling van de huurachterstand en ontruiming gevorderd.
Het Gerecht heeft de huurachterstand op een lager bedrag bepaald dan gevorderd. Het heeft dat lagere bedrag toegewezen, evenals de ontruiming.
Het principaal hoger beroep is gericht tegen de afwijzingen. Het incidenteel hoger beroep tegen de toewijzingen.
2.Het verloop van de procedure
2.1
Bij op 18 maart 2024 ingekomen akte van appel is de stichting in hoger beroep gekomen van het tussen partijen gewezen en op 5 februari 2024 uitgesproken vonnis van het Gerecht in eerste aanleg van Curaçao (hierna: het Gerecht), ECLI:NL:OGEAC:2024:24.
2.2
Bij op 29 april 2024 ingekomen memorie van grieven, met producties, heeft de stichting vier grieven tegen het vonnis aangevoerd en toegelicht. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof het vonnis zal vernietigen en, uitvoerbaar bij voorraad, haar vorderingen alsnog geheel zal toewijzen, met veroordeling van [huurder 2] in de proceskosten in beide instanties.
2.3
Bij op 22 augustus 2024 ingekomen memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep, met producties, heeft [huurder 2] de grieven van de stichting bestreden en zelf tien grieven aangevoerd en toegelicht. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof het bestreden vonnis zal vernietigen en de vorderingen van de stichting alsnog geheel zal afwijzen, met veroordeling van de stichting in de proceskosten in eerste aanleg en in principaal en incidenteel hoger beroep.
2.4
Bij op 15 oktober 2024 ingekomen memorie van antwoord in het incidenteel hoger beroep heeft de stichting de grieven van [huurder 2] bestreden. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof het incidenteel hoger beroep zal afwijzen, met veroordeling van [huurder 2], uitvoerbaar bij voorraad, in de proceskosten in incidenteel hoger beroep.
2.5
Op 11 maart 2025 hebben de gemachtigden van partijen pleitnotities ingediend. Aan de zijde van de stichting is daarbij een productie in het geding gebracht. Aan de zijde van [huurder 2] zijn twee producties in het geding gebracht.
2.6
Vonnis is nader bepaald op vandaag.
3.De beoordeling
Feiten
3.1
Het Hof gaat uit van de volgende feiten.
3.1.1
De stichting heeft diverse percelen te Brakkeput Ariba, Curaçao in eigendom.
3.1.2
Bij huurcontract van 15 december 1972 (hierna: het oorspronkelijke huurcontract) heeft de stichting een perceel te Brakkeput Ariba, aangeduid met nummer [#1] (hierna: het perceel) verhuurd aan [huurder 7]. In het oorspronkelijke huurcontract staat onder meer:
1. De huur wordt aangegaan voor een tijdvak eindigende op 1 Januari 1983, ingaande op 1 Januari 1973 tegen een huurprijs van NAfl. 600,- per jaar (…).
Deze huur wordt met ingang van 1 Januari 1975 en daarna om de drie jaar herzien naar de telkens alsdan geldende huurprijzen voor gelijkwaardige objecten op Curaçao, met dien verstande dat de huur niet kan worden verminderd.
Bovendien komt voor rekening van de huurder de grondbelasting, berekend over de bebouwde waarde.
(…)
2. Iedere huurder draagt per jaar NAfl. 50,- bij voor de aanleg en het onderhoud van de wegen.
3. De huurder zal het gehuurde uitsluitend mogen gebruiken voor het hebben van een vakantiehuis. (…)
4. Het gehuurde kan desgewenst door de huurder en op zijn kosten, na schriftelijke goedkeuring door de verhuurder, worden afgezet met een hekwerk.
5. De huurder is gerechtigd het terrein te gebruiken als een vaste aanlegplaats voor ten hoogste twee, hem in eigendom toebehorende boten en hij kan aan het gehuurde, desgewenst één aanlegsteiger bouwen.
(…)
6. Het is de huurder niet toegestaan, om de op of aan het gehuurde, eventueel langs het water aanwezige bomen, struiken, alsook mangroven, op enige wijze te beschadigen of deze te verwijderen, zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder.
7. (…)
8. In geval van wanbetaling zal de huurder, tweemaal, met een tussentijd van veertien dagen, bij aangetekend schrijven worden aangemaand tot betaling; daarna zal deze overeenkomst zonder termijn ontbonden zijn.
9. De Stichting erkent dat de huurder tijdens de duur van het huurcontract rechten ontleent aan de opstallen die hij op het gehuurde heeft aangebracht. Met schriftelijke toestemming van de verhuurder, kan hij deze rechten, binnen de periode waarover deze huurovereenkomst loopt, aan een ander overdragen, die dan geheel in de rechten van de vorige huurder treedt. Bij deze overdraging van huur mogen geen andere noch mindere voorwaarden worden gesteld dan in deze overeenkomst zijn opgenomen.
De nieuwe huurder heeft ook dezelfde plichten voor de verdere duur van het huurcontract als de vorige huurder. De huur eindigt ook bij deze wederverhuur c.q. overdraging van huur krachtens deze overeenkomst uiterlijk op 1 Januari 1983.
10. Na beëindiging van deze overeenkomst zal de huurder of zijn rechtsopvolger zorgen dat deze opstallen binnen een maand worden verwijderd en het terrein in deugdelijke staat wordt opgeleverd. (…)
3.1.3
Volgens een onderhandse akte van 24 oktober 1977 heeft [lastgever] als lastgever aan [koper 1] verkocht:
De rechten op de opstallen (zoals een weekendhuis), plaatselijk bekend als Brakkeput Ariba, kavelnummer [#1], gesticht op een perceel grond in eigendom toebehorende aan [de stichting] (…).
3.1.4
Bij brief van 23 juli 1979 heeft de toenmalige directeur uitvoerende zaken van de stichting bericht:
In antwoord op uw verzoek d.d. 14-7-1979, tot toestemming om uw rechten t.o.v. uw week-end huis op Brakkeput Ariba No. [#1], over te dragen aan de Koper van uw huis; [koper 2] (…), zyn in eerste instantie geen problemen en indien [koper 2] akkoord wil gaan met de bepalingen omschreven in het huurkontrakt betreffende Kavel No. [#1] (…), zal deze toestemming verleend worden.
3.1.5 [
[huurder 2] is getrouwd met [echtgenoot] (hierna: [echtgenoot]). Een “dadingsovereenkomst” van 2 februari 1990 vermeldt dat [echtgenoot] van [echtgenoot koper 2] heeft gekocht (artikel 1):
de rechten van Verkoopster op de opstallen, plaatselijk bekend als Brakkeput Aruba; kavel nummer [#1], gesticht op een perceel grond in eigendom toebehorende aan [de stichting], alsmede de daarbij behorende steiger/pier (…), alsmede alle rechten die Verkoopster als huurster van de grond tegenover bovengenoemde Stichting op dit perceel kan doen gelden.
De dadingsovereenkomst vermeldt in art. 4 een Pro koopprijs van NAf 160.000 en verder onder meer:
ARTIKEL 5
Deze overeenkomst is voorts geschied onder de navolgende bepalingen:
1. Vermelde rechten op het omschreven opstal worden verkocht met de daaraan verbonden bepalingen en beperkingen.
2. Koopster zal zelf een huurovereenkomst met de eigenaar van de grond moeten sluiten onder de alsdan vast te stellen voorwaarden.
Een “verkoopovereenkomst” van 2 februari 1990 met [echtgenoot] als verkoper en [huurder 2] als koopster bevat dezelfde bepalingen als hiervoor geciteerd uit de dadingsovereenkomst.
3.1.6
Bij brief van 13 augustus 1991 heeft [huurder 2] aan de stichting bericht:
Op 2 februari 1990 kocht ik van [echtgenoot koper] de rechten op de opstallen, plaatselijk bekend als Brakkeput Ariba, kavel nummer [#1], op een perceel grond in eigendom toebehorende aan Uw Stichting.
De regeling van de overname van de huur met Uw Stichting werd niet geregeld bij de verkoop door Caresto.
Kort geleden is dit mij opgevallen.
Bij deze bied ik U hiervoor mijn welgemeende excuses aan.
Gaarne wil ik met U een voorlopige huurovereenkomst aangaan in afwachting van de verkoop van de terreinen en wil ik de achterstallige huurpenningen betalen.
Wilt U mij berichten omtrent het bedrag en de wijze van overmaking?
3.1.7
Bij brief van 21 augustus 1992 heeft [makelaar 1] ing., makelaar/taxateur onroerend goed, werkzaam bij [taxatiekantoor 1], een indicatie gegeven van de marktwaarde van de percelen van de stichting te Brakkeput Ariba.
De taxateur heeft onderscheid gemaakt tussen het oostelijk eiland en het westelijk schiereiland. Op het oostelijk eiland heeft hij zes prijsklassen onderscheiden, waarbij percelen aan het water marktwaarden hebben van NAf 600, NAf 400 en NAf 700 per vierkante meter en percelen die niet aan het water liggen NAf 200, NAf 150 en NAf 125 per vierkante meter. Op het westelijk schiereiland heeft hij acht prijsklassen onderscheiden, waarbij percelen aan het water marktwaarden hebben van NAf 650, NAf 550, NAf 500 en NAf 450 per vierkante meter en percelen die niet aan het water liggen NAf 200, NAf 150, NAf 125 en NAf 80 per vierkante meter.
3.1.8
Bij brief van 6 februari 2002 heeft de stichting [huurder 2] onder meer als volgt bericht:
Zoals u zich wellicht voor de geest kunt halen heeft het Bestuur van [de stichting] U per brief van 25 januari 1999 wederom een huurprijsverhoging aangekondigd welke per 1 januari 1997 in werking zou treden. In bedoelde brief zijn de verhoogde huurprijzen vastgelegd op ANG. 12.000,- per jaar voor de aan zee grenzende kavels en ANG. 6.000,- per jaar voor de niet aan zee grenzende kavels.
Deze verhoogde huurprijzen zijn tot op heden nimmer formeel aan u in rekening gebracht. (…)
Bij deze willen wij U berichten dat gezien het feit dat sedert 1963 de huurgrondprijzen niet zijn verhoogd/aangepast, het Bestuur van de Stichting de volgende beslissingen heeft genomen.
De brief van 19 juli 1996 wordt aangepast in die zin dat vóór eind maart 2002 nieuwe huurprijzen zullen worden vastgesteld waarbij zal worden uitgegaan van huurprijzen die ter plaatse redelijk en billijk zijn en in overeenstemming met de markt.
(…)
De nieuw vast te stellen huurprijzen zullen per 1 april 2002 ingaan.
Voor wat betreft de door U te weinig betaalde huur over de periode januari 1997 tot april 2002 zal de Stichting op een later tijdstip op terugkomen.
Wij zouden tevens onder Uw aandacht willen brengen dat aan U vanaf maart 1999 per abuis geen omzetbelasting in rekening is gebracht.
3.1.9
Bij brief van 21 juli 2011 heeft de stichting aan [huurder 2] onder meer bericht:
Langs deze weg berichten wij u dat de Stichting voornemens is om de huurprijs conform het gestelde in de huurovereenkomst te herzien e.e.a. met inachtneming van hetgeen reeds gesteld in ons schrijven van o.a. januari 1999 en februari 2002.
3.1.10
Bij brief van 15 november 2011 heeft de stichting aan [huurder 2] onder meer bericht:
In dit schrijven zullen wij nader ingaan op deze reeds in 1996, 1999 en 2002 aangekondigde huurprijsherziening en u een voorstel doen tot betaling van de nog niet door u betaalde huurprijsverhoging. Tevens zullen wij u in dit schrijven informeren over de aanstaande huurprijsherziening per 1 januari 2012.
In de brief staat onder het kopje “Huurprijsherziening 2002” onder meer:
De Stichting heeft (…) – geheel onverplicht en onder voorbehoud van alle rechten – de prijzen vanaf 1 januari 1997 (…) vastgesteld (…) op slechts NAF. 6.000,- per jaar voor de kavels die niet aan het water grenzen, en op slechts NAF. 12.000,- per jaar voor de kavels die wel aan het water gelegen zijn.
De Stichting heeft – wederom geheel onverplicht – deze huurverhoging in de periode 1997 tot 2002 niet feitelijk doorgevoerd. Benadrukt dient te worden dat zij daarmee geen afstand heeft gedaan van haar recht tot huurverhoging. Sinds 2002 was u echter wel gehouden deze verhoogde huur te voldoen. Doordat u heeft [huurder 7]aten de verhoogde huurprijs te voldoen, bent u nu in verzuim en derhalve verplicht deze verhoging te betalen, zulks vermeerderd met de wettelijke rente.
In de brief stelt de stichting onder het kopje “Voorstel betalingsregeling” de volgende betalingsregeling voor, verkort weergegeven:
a. betaling ineens van de huurverhoging over de jaren 2006-2011, waarbij de huurverhoging over de jaren 2002-2005 wordt kwijtgescholden; of
b. betaling van de huurverhoging over de jaren 2002-2011 in vijf jaarlijkse termijnen.
Onder het kopje “Huurprijsherziening per 1 januari 2012” staat in de brief onder meer:
Voor wat betreft de huurprijsherziening ingaande 1 januari 2012 zij gesteld dat de Stichting vooralsnog niet zal overgaan tot de maximale verhoging zoals de Stichting gerechtigd is op grond van artikel 1 van Pro de huurovereenkomst (…), maar voor de komende drie (3) jaren de huur zal verhogen tot maar 4% i.p.v. 8% van de marktwaarde van de kavel.
De door u gehuurde kavel heeft een oppervlakte van 895 vierkante meter. (…) De waarde van de door u gehuurde kavel is vastgesteld op NAF. 400,- per vierkante meter. (…)
De huurprijs per jaar zal met ingang van 1 januari 2012 4% van de marktwaarde bedragen, derhalve NAF 14.320,-. Dat komt neer op een huurprijs van NAF. 1.193,33 per maand.
3.1.11
Bij brief van 13 april 2017 heeft de stichting een factuur van NAf 14.320 voor het jaar 2017 aan [huurder 2] doen toekomen, een rentefactuur en een
statementdat per 31 december 2016 een
balancevan NAf 165.288,06 vermeldt als huurachterstand met wettelijke rente. Bij dezelfde brief heeft de stichting [huurder 2] gesommeerd om binnen veertien dagen de volledige achterstallige huur te voldoen.
statementdat per 31 december 2016 een
balancevan NAf 165.288,06 vermeldt als huurachterstand met wettelijke rente. Bij dezelfde brief heeft de stichting [huurder 2] gesommeerd om binnen veertien dagen de volledige achterstallige huur te voldoen.
3.1.12
Op 28 februari 2018 heeft de stichting een soortgelijke brief gestuurd als op 13 april 2017, nu met een factuur van NAf 14.320 voor het jaar 2018, een nieuwe rentefactuur en een bijgewerkt statement. In de daarop volgende jaren heeft zij soortgelijke brieven met bijlagen gestuurd voor de jaren 2019 tot en met 2021.
3.1.13
Bij brief van 11 maart 2022 heeft de stichting, met verwijzing naar uitspraken van dit Hof (GHvJ 22 oktober 2013, AR 52596 - H 170/13 (
[huurder 6]/Johannes Bosco) en GHvJ 27 juli 2021, CUR2017H00104 (
[huurder 5]/Johannes Bosco)) opnieuw het standpunt ingenomen dat de huur zoals door haar verhoogd opeisbaar is. Verder heeft de stichting zich bereid verklaard een deel van de aanspraak te laten vervallen. Zij is bereid NAf 109.260 kwijt te schelden, waarna volgens de stichting een restschuld overblijft van NAf 165.608.
[huurder 6]/Johannes Bosco) en GHvJ 27 juli 2021, CUR2017H00104 (
[huurder 5]/Johannes Bosco)) opnieuw het standpunt ingenomen dat de huur zoals door haar verhoogd opeisbaar is. Verder heeft de stichting zich bereid verklaard een deel van de aanspraak te laten vervallen. Zij is bereid NAf 109.260 kwijt te schelden, waarna volgens de stichting een restschuld overblijft van NAf 165.608.
3.1.14
Na enige verdere brieven heeft de stichting bij brief van 28 december 2022 [huurder 2] gesommeerd NAf 291.840 te betalen en verklaard dat de huurovereenkomst met onmiddellijke ingang buitengerechtelijk ontbonden is.
3.1.15
Ten tijde van het bestreden vonnis verhuurde [huurder 2] de opstal (tijdelijk) aan derden.
Vorderingen
3.2
In deze rechtszaak heeft de stichting gevorderd, verkort weergegeven:
a. verklaring voor recht dat de huurovereenkomst is ontbonden, althans ontbinding daarvan;
b. bevel tot ontruiming en verwijdering van de woning en zo nodig machtiging van de stichting tot uitvoering van die bevelen;
d. betaling van NAf 236.046,84, althans een ander bedrag, aan achterstallige huur, wegengeld en grondbelasting, met wettelijke rente;
e. verklaring voor recht dat de vergoeding voor gebruik van het gehuurde minstens NAf 21.480 per jaar bedraagt, althans een ander bedrag, met ingang van 1 januari 2023, althans een andere datum, met veroordeling tot betaling daarvan, met wettelijke rente;
f. vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten.
Beslissingen van het Gerecht
3.3
Bij het bestreden vonnis heeft het Gerecht, verkort weergegeven:
a. voor recht verklaard dat de huurovereenkomst is ontbonden;
b. [huurder 2] veroordeeld tot ontruiming met alle personen en zaken, inclusief de opstal, met een machtiging aan de deurwaarder;
c. [huurder 2] veroordeeld tot betaling van NAf 148.140 aan huurachterstand, met wettelijke rente;
d. [huurder 2] veroordeeld tot betaling van NAf 895 per maand vanaf 1 januari 2023 tot aan de ontruiming, met wettelijke rente;
e. [huurder 2] veroordeeld tot vergoeding van NAf 3.000 aan buitengerechtelijke incassokosten.
Aan deze beslissingen heeft het Gerecht de volgende overwegingen ten grondslag gelegd, verkort weergegeven.
Het oorspronkelijke huurcontract roept voor [huurder 2] geen rechten of verplichtingen in het leven, omdat het geen derdenwerking heeft. Wel bestaat tussen de stichting en [huurder 2] een (mondelinge) huurovereenkomst (4.1).
[huurder 2] heeft zich niet verzet tegen de huurverhoging van NAf 600 per maand tot NAf 6.000 per maand met ingang van 1 april 2002 (4.2).
Verhoging van de huurprijs is onder omstandigheden ook zonder een daartoe strekkend beding mogelijk op grond van de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid (4.3).
In dit geval is een verhoging van de huurprijs per 1 januari 2012 tot NAf 895 per maand redelijk, gebaseerd op 3% van de marktwaarde per jaar (4.5).
De huurverhoging per 1 januari 2023 wordt afgewezen, omdat de huur niet met terugwerkende kracht kan worden verhoogd (4.6).
Wegengeld is niet overeengekomen en kan ook niet op grond van de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid worden gevorderd (4.7).
De totale huurachterstand komt uit op NAf 148.140. De stelling dat NAf 50.000 in contanten is betaald, is onvoldoende onderbouwd (4.8).
De huurachterstand rechtvaardigt de ontbinding (4.9).
De buitengerechtelijke kosten worden begroot conform het Procesreglement (4.11).
Grieven
3.4
De grieven van de stichting strekken, verkort weergegeven, tot het volgende:
3.4.1 [
[huurder 2] is getreden in de rechten en verplichtingen van de huurder, zoals omschreven in het oorspronkelijke huurcontract. Zij heeft bewust de derdenwerking van dat contract aanvaard (grief 1).
3.4.2
De huur van NAf 895 per maand vanaf 1 januari 2012 is te laag. Het voor de vaststelling hiervan gehanteerde percentage van 3% is te laag (grief 2).
3.4.3
De afwijzing van de huurverhoging per 1 januari 2023 komt erop neer dat de huur meer dan tien jaar lang niet wordt verhoogd. Nog daargelaten dat dit niet redelijk is, is de huur daarmee niet marktconform. De stichting heeft de werkwijze van de huurcommissie gevolgd (grief 3).
3.4.4 [
[huurder 2] is wegengeld en onroerendezaakbelasting verschuldigd, ook als grief 1 niet zou slagen (grief 4).
3.5
In de memorie van grieven in incidenteel appel zijn de grieven van [huurder 2] niet correct doorgenummerd. In de memorie van antwoord in incidenteel appel is dit verbeterd gelezen en in de pleitnota van [huurder 2] is dit verbeterd. Het Hof zal de nummering aanhouden, zoals verbeterd. De grieven van [huurder 2] strekken, verkort weergegeven, tot het volgende:
3.5.1 [
[huurder 2] verzet zich tegen de huurverhoging van NAf 600 per jaar naar NAf 6.000 per jaar met ingang van 1 april 2002. Zij is op enig moment gestopt met betaling van huur, omdat het haar was ontgaan dat zij moest betalen, maar zij is bereid om alsnog NAf 600 per jaar te betalen (grief 1).
3.5.2
Indien het Hof oordeelt dat het oorspronkelijke huurcontract van toepassing is op de huurrelatie tussen partijen, vernietigt [huurder 2] de daarin opgenomen huurverhogingsclausule als een onredelijk bezwarend beding in algemene voorwaarden en als een oneerlijk beding (grief 2).
3.5.3
De aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid brengt niet mee dat de huur kan worden verhoogd (grief 3).
3.5.4
Indien de huur wordt verhoogd, moet dat niet gebeuren op basis van de marktwaarde van het perceel, maar op basis van de geldontwaarding (grief 4).
3.5.5
Indien de huur wordt verhoogd op basis van de marktwaarde van het perceel, zijn het gehanteerde percentage van 3% en de gehanteerde marktwaarde van NAf 400 per vierkante meter te hoog (grieven 5 en 6).
3.5.6 [
[huurder 2] heeft meer huur betaald dan waarvan het Gerecht is uitgegaan. Onder meer heeft zij op 6 februari 1991 NAf 3.000 aan huur betaald. De huur over de periode tot 22 mei 2018 is verjaard. De betalingsherinneringen waarop de stichting zich beroept, heeft [huurder 2] niet ontvangen, en zij kunnen niet als deugdelijke stuitingshandelingen worden aangemerkt (grief 7).
3.5.7
De huurachterstand rechtvaardigt de ontruiming niet. Er zijn geen deugdelijke ingebrekestellingen geweest. In elk geval is een
terme de grâceop zijn plaats (grief 8).
terme de grâceop zijn plaats (grief 8).
3.5.8
Indien de vorderingen tot ontbinding en ontruiming toewijsbaar zijn, heeft [huurder 2] recht op een vergoeding voor de opstal, gelet op de bijzondere positie van grondhuur in het recht van Curaçao (grief 9).
3.5.9
De vorderingen ter zake van buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten moeten worden afgewezen (grief 10).
3.6
Bij pleitnota in hoger beroep heeft [huurder 2] onder meer aangevoerd:
3.6.1
Indien de huurverhogingsclausule wordt toegepast, moet er in overleg tussen partijen vastgesteld worden wat “geldende huurprijzen voor gelijkwaardige objecten op Curaçao” als bedoeld in die clausule zijn, en als dat overleg niet tot overeenstemming leidt, moet in overleg een deskundige worden benoemd (paragraaf 3.3 pleitnota).
3.6.2
Geen enkele huurverhoging kan met terugwerkende kracht worden toegewezen (paragraaf 5 pleitnota).
Beoordeling door het Hof
Voorgenomen behandeling
3.7
Het Hof zal een descente en een mondelinge behandeling gelasten, beide te houden op dinsdag 4 november 2025. Het Hof zal die ook gelasten in twee andere zaken waarin huurprijzen en ontruimingsvorderingen met betrekking tot percelen van de stichting aan de orde zijn. In totaal gaat het om de volgende drie zaken:
a. CUR2023H00267 Johannes Bosco (mrs. M.F. Murray en S.J.C. Anthonio) vs.
[huurder 1] (mr. B.M. [huurder 7]makers)
b. CUR2024H00072 Johannes Bosco (mrs. S.J.C. Anthonio en L.M. van Veldhoven) vs. [huurder 2] (mr. D.A.H. Segbert)
c. CUR2024H00134 [huurder 3] (mr. A.I. Martis) vs. Johannes Bosco
(mr. S.J.C. Anthonio)
3.8
Vooralsnog houdt het Hof de volgende dagindeling aan:
’s Ochtends:
9.00u descente bij [huurder 1]
aansluitend descente bij [huurder 2]
aansluitend descente bij [huurder 3]
aansluitend eventueel bezichtiging van hetgeen partijen verder nog op of bij percelen van de stichting te Brakkeput Ariba aan het Hof willen tonen.
Het Hof verwacht dat iedere descente een half uur à drie kwartier zal duren. Indien de ligging van de drie percelen een andere volgorde van de descentes efficiënter maakt, wordt partijen verzocht dit aan het Hof mede te delen, zodat de volgorde kan worden aangepast. De descentes zijn niet bedoeld om partijen de gelegenheid te bieden standpunten te bepleiten, maar slechts om aan het Hof te tonen wat dienstig voorkomt en om het Hof de gelegenheid te bieden zelf waarnemingen te doen.
’s Middags:
13.30u mondelinge behandeling Johannes Bosco/[huurder 1]
14.30u mondelinge behandeling Johannes Bosco/[huurder 2]
15.30u mondelinge behandeling [huurder 3]/Johannes Bosco
3.9
De advocaten en partijen kunnen desgewenst aanwezig zijn bij de mondelinge behandeling van de andere zaken dan hun eigen zaak; de mondelinge behandeling is immers openbaar. Dat geldt in beginsel ook voor de descentes. Indien een bewoner zich met een beroep op een huisrecht zich daartegen verzet, zal het Hof dat verzet beoordelen na hoor en wederhoor te hebben toegepast.
Oordelen
Gebondenheid aan oorspronkelijk huurcontract
3.1
Bij de hiervoor onder 3.1.5 bedoelde verkoopovereenkomst heeft [huurder 2] zich jegens de verkoper (haar echtgenoot) verbonden om een huurovereenkomst met de stichting aan te gaan. Uit de verkoopovereenkomst blijkt ook dat de gekochte rechten betrekking hebben op opstallen op grond die van de stichting wordt gehuurd, zodat [huurder 2] dit geweten moet hebben. De huurovereenkomsten die de stichting bij de verhuur van haar percelen te Brakkeput Ariba placht aan te gaan, hebben een grotendeels gelijkluidende regeling, met een kettingbeding, zodat het de bedoeling van de stichting was om dezelfde verplichtingen ook op te leggen aan opvolgende huurders. [huurder 2] had dit behoren te weten, omdat een eenvoudig onderzoek, dat van haar gevergd van worden, dit zou hebben uitgewezen. Gelet op deze omstandigheden, in samenhang bezien, is [huurder 2] gebonden aan de bedingen van het oorspronkelijke huurcontract. Hieraan doet niet af dat het niet tot een schriftelijke vastlegging van de huurrelatie tussen [huurder 2] en de stichting is gekomen.
Onredelijk bezwarend beding en overgangsrecht
3.11
De algemene voorwaarden hebben in 2001 in de Nederlandse Antillen een wettelijke regeling gevonden (Boek 6 Titel 5 Afdeling 3 BW). Op grond van het overgangsrecht kan een onredelijk bezwarend beding in algemene voorwaarden ook vernietigd worden, indien het beding vóór de inwerkingtreding van die wettelijke regeling tot stand is gekomen (vergelijk: HR 20 december 2024, ECLI:NL:HR:2024:1912).
Vragen en opmerkingen in verband met de descente en de mondelinge behandeling
Omvang van de problematiek
3.12
Het Hof wenst te onderzoeken in hoeverre deze drie zaken deel uitmaken van een grotere en meer langdurige problematiek. Daarom de volgende vragen (die niet met grote precisie beantwoord hoeven te worden):
a. Hoeveel percelen heeft de stichting thans in Brakkeput Ariba in eigendom?
b. Hoeveel zijn verhuurd?
c. Hoeveel zijn bebouwd met een weekendhuis/vakantiehuis/woning geschikt voor permanente bewoning/luxe villa/andere vorm van bebouwing?
d. Bij hoeveel lijkt er sprake te zijn van structurele onderverhuur en/of permanente bewoning door anderen dan de huurders?
e. In hoeverre was dit anders in 1992, in 2002, in 2012 en in 2022?
f. Bij hoeveel percelen bestaat meningsverschil over de huurprijs; in hoeveel gevallen is een rechtszaak aanhangig of wordt die overwogen?
Huurprijs
Onredelijk bezwarend beding?
3.13
In art. 1 van Pro het huurcontract staat onder meer (hierna: het huurherzieningsbeding):
Deze huur wordt (…) om de drie jaar herzien naar de telkens alsdan geldende huurprijzen voor gelijkwaardige objecten op Curaçao, met dien verstande dat de huur niet kan worden verminderd.
Het Hof ziet voorshands niet in waarom dit beding onredelijk bezwarend of oneerlijk zou zijn. Nog los van de vraag of het in het Europese recht ontwikkelde vereiste van transparantie onverkort van toepassing is in Curaçao, acht het Hof het beding voorshands voldoende transparant.
Wijze van vaststelling?
3.14
De huurprijs blijft het dichtste bij het huurherzieningsbeding indien de huur vanaf 2022, vanaf 2012, vanaf 2023 en voor de toekomst wordt bepaald aan de hand van de in die jaren geldende huurprijzen voor gelijkwaardige objecten op Curaçao. Voorshands is het Hof van oordeel dat, mede gelet op de duidelijke tekst van het huurherzieningsbeding, de huur op die wijze dient te worden bepaald. Indien inderdaad moet worden uitgegaan van de in die jaren geldende huurprijzen voor gelijkwaardige objecten op Curaçao, zal de benoeming van een deskundige noodzakelijk zijn om daarnaar onderzoek te doen. Partijen kunnen zich bij de mondelinge behandeling uitlaten over (een) naar hun mening geschikte deskundige(n) en de aan het onderzoek verbonden kosten. Mogelijk kunnen partijen het daarover al voor de mondelinge behandeling eens worden. Mogelijk kunnen partijen zelfs tot een vergelijk komen over een aanvaardbare hoogte van toekomstige huur en aanvaardbare betaling voor achterstallige huur. Dit alles zal bij de mondelinge behandeling aan de orde komen.
Ontbinding wegens onderverhuur?
3.15
De stichting lijkt gedurende zeer lange tijd niet te hebben opgetreden tegen onderverhuur, die door de tamelijk grote schaal waarop die lijkt te zijn voorgekomen, bij de stichting in zijn algemeenheid bekend moet zijn geweest. Hierdoor kan bij huurders de gedachte zijn ontstaan dat de stichting onderverhuur gedoogde en daar niet later het gevolg van ontbinding van de huurovereenkomst aan zou verbinden, ook al was niet uitdrukkelijk overeengekomen dat dit was toegestaan. “Wederverhuur c.q. overdraging van huur” in de zin van art. 9 van Pro het huurcontract was wel toegestaan. Niet is gesteld dat de gevolgen van onderverhuur voor de stichting nadeliger zijn dan die van overdracht van de huur. Gelet op deze omstandigheden is het Hof voorshands van oordeel dat onderverhuur op zichzelf niet de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Partijen kunnen zich bij de mondelinge behandeling uitlaten over dit voorshands oordeel.
Verwijdering van opstallen?
3.16
De stichting lijkt gedurende zeer lange tijd niet te hebben opgetreden tegen meer bebouwing dan slechts een weekendhuis of vakantiehuis, die op tamelijk grote schaal en veelal in tamelijk grote omvang lijkt te zijn voorgekomen. Hierdoor kan bij huurders de gedachte zijn ontstaan dat de stichting daar niet zwaar aan tilde (ondanks het bepaalde in art. 3 van Pro het huurcontract). De stichting heeft niet toegelicht welk belang zij heeft, in geval van ontbinding, bij verwijdering van de opstallen als bedoeld in art. 10 van Pro het huurcontract. Voorshands acht het Hof het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat de stichting dit verlangt. In veel gevallen zal dit tot kapitaalvernietiging leiden. Bij het uiteindelijke oordeel hierover speelt een rol welke bestemming de stichting wil geven aan de percelen ten aanzien waarvan de huurovereenkomst zal worden ontbonden en aan de opstallen die zich daar nu op bevinden. Ook hierop kunnen partijen bij de mondelinge behandeling ingaan.
Ongerechtvaardigde verrijking?
3.17
De vraag of een huurder aanspraak kan maken op een vergoeding op grond van ongerechtvaardigde verrijking voor door hem aangebrachte veranderingen die hij bij het einde van de huur niet heeft weggenomen, kan slechts bevestigend worden beantwoord indien bijzondere omstandigheden daartoe aanleiding geven (HR 25 juni 2004, ECLI:NL:HR:2004:AP4373). Het Hof stelt de vraag aan de orde of dergelijke bijzondere omstandigheden zich voordoen in dit geval. Hierbij kunnen de Curaçaose maatschappelijke opvattingen over bebouwing op huurgrond een rol spelen (zie bijvoorbeeld GHvJ 17 december 2024, ECLI:NL:OGHACMB:2024:256). Zie ook de eerste volzin van art. 9 van Pro het huurcontract.
3.18
Het hof houdt ieder verder oordeel aan, onder meer over:
- de onderhoudsvergoeding (wegengeld);
- de onroerendezaakbelasting;
- verjaring, stuiting, ontvangst van betalingsherinneringen.
B E S L I S S I N G
Het Hof:
gelast een gerechtelijke plaatsopneming en een mondelinge behandeling op dinsdag 4 november 2025 (zie 3.8 voor de dagindeling);
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mrs. G.C.C. Lewin, W.P.M. ter Berg en E.P. van Unen, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba, ondertekend door de rolrechter en ter openbare terechtzitting van het Hof in Curaçao uitgesproken op 8 juli 2025 in tegenwoordigheid van de griffier.