Uitspraak
Burgerlijke zaken over 2025
Zaaknummers: SXM202200352 – SXM2023H00129
Uitspraak: 12 augustus 2025
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
V O N N I S
in de zaak van:
[APPELLANTE],
wonende in Sint Maarten,
in eerste aanleg gedaagde en opposante in conventie,
eiseres in reconventie,
thans appellante,
gemachtigde: R.E. Duncan,
tegen
de vereniging van eigenaren
ASSOCIATION OF OWNERS OF THE AMSTERDAM SHOPPING CENTRE,
gevestigd in Sint Maarten,
in eerste aanleg eiseres en geopposeerde in conventie,
gedaagde in reconventie,
thans geïntimeerde,
gemachtigde: mr. J. Vlasblom.
Partijen worden hierna [appellante] en de VvE genoemd.
1.De zaak in het kort
In dit geding vordert de VvE dat een appartementseigenaar jaarlijkse onderhoudsbijdragen betaalt. De appartementseigenaar vordert in reconventie schadevergoeding en beroept zich in conventie op verrekening.
Het Gerecht heeft de vordering van de VvE grotendeels toegewezen en die van de appartementseigenaar afgewezen.
In hoger beroep heeft de VvE haar eis vermeerderd met een onderhoudsbijdrage over nog een jaar.
In dit hoger beroep komt het Hof grotendeels tot dezelfde uitkomst als het Gerecht, maar op andere gronden. Het Hof maakt daarbij onderscheid tussen de gemeenschap van een in appartementsrechten gesplitst gebouw en het vermogen van de vereniging van eigenaren. Het Hof is verder van oordeel dat onvolkomen taakvervulling van een vereniging van eigenaren niet zonder meer schadeplichtigheid jegens een daardoor getroffen appartementseigenaar meebrengt.
2.
Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure
2.1
Bij op 27 september 2023 ingekomen akte van appel is [appellante] in hoger beroep gekomen van het tussen partijen gewezen en op 22 augustus 2023 uitgesproken vonnis van het Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten (hierna: het Gerecht).
2.2
Bij op 6 november 2023 ingekomen memorie van grieven heeft [appellante] zeven grieven tegen het vonnis aangevoerd en toegelicht. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof het vonnis zal vernietigen, de vorderingen van de VvE alsnog zal afwijzen en de vorderingen van [appellante] alsnog zal toewijzen, met veroordeling van de VvE in de kosten van beide instanties, rente rechtens.
2.3
Bij op 3 januari 2024 ingekomen memorie van antwoord, met producties, heeft de VvE haar vorderingen vermeerderd, de grieven van [appellante] bestreden en zelf vijftien grieven tegen het vonnis aangevoerd en toegelicht. Haar conclusie strekt ertoe, verkort weergegeven, dat het Hof [appellante] niet-ontvankelijk zal verklaren in het hoger beroep, althans het bestreden vonnis zal bevestigen, en, uitvoerbaar bij voorraad, de in hoger beroep vermeerderde eis van de VvE zal toewijzen, met veroordeling van [appellante] in de proceskosten in hoger beroep, met nakosten en rente. Voorwaardelijk heeft de VvE een eis ingesteld inzake het verstrekken van stukken.
2.4
Op 15 januari 2025 heeft de gemachtigde van [appellante] een pleitnota ingediend. De gemachtigde van de VvE heeft ervan afgezien een pleitnota in te dienen.
2.5
Vonnis is nader bepaald op vandaag.
3.De beoordeling
Feiten
3.1
Het Hof gaat uit van de volgende feiten.
3.1.1
Bij akte van 26 januari 1987 is het recht van eigendom op de groep van gebouwen die bekend staat als het Amsterdam Shopping Centre in Sint Maarten (met toebehoren), gesplitst in appartementsrechten. De gebouwen bevatten winkelruimtes en woonappartementen. Bij de splitsingsakte is de VvE opgericht. De splitsingsakte houdt onder meer een reglement in (“
Regulations”).
Regulations”).
3.1.2
Op 21 september 2016 is [appellante] gerechtigde geworden tot het appartementsrecht behorende bij appartement [#1].
3.1.3
Op de vergadering van eigenaren van 20 februari 2017 is het volgende besproken. De gebouwen zijn niet verzekerd tegen orkaanschade. Dit is wel mogelijk voor USD 500 per unit per jaar.
‘Nobody is in favor of this option’, vermelden de notulen van deze vergadering.
‘Nobody is in favor of this option’, vermelden de notulen van deze vergadering.
3.1.4
Op 6 september 2017 is Sint Maarten getroffen door de orkaan Irma. Deze orkaan heeft schade toegebracht aan de gebouwen, bekend staande als de Amsterdam Shopping Centre.
3.1.5
Op de vergadering van eigenaren van 4 juni 2018 is aan de orde gekomen dat het winkelcentrum niet is verzekerd tegen orkaanschade.
3.1.6
De VvE heeft voor de jaren 2017, 2018 en 2019 een onderhoudsbijdrage van USD 2.500 per jaar bij [appellante] in rekening gebracht. [appellante] heeft die bijdragen niet betaald.
3.1.7
Bij brief van 10 juni 2019 heeft [appellante] aan de VvE onder meer bericht:
In reference to your letter regarding maintenance fees, there are a few things I would like to bring to your attention.
Firstly, I suffered a great loss after Hurricane Irma. My apartment was the only, apartment where the gevels or blocks on top of the ring beam were not tied down with steel or anchored in the beam.
Secondly, the entire roof fell on the inside and destroyed every partition and everything on the inside of the house. This was all due to the fact that you did not pay attention to a very important detailed. There were no steel in the blocks and nothing was tied down to the beam.
I got nothing from the bank. The bank made a mistake with the insurance and when I approached them I was told that they are sorry for the mistake and there is nothing that they can do about it.
What remained of my house was just the shell. All furniture, cabinets, partition, tiling, painting, labor etc. was for my cost because of the association not paying attention to how it was done. I spent over $ 35,000 US dollars. Please be advised that the cost will be deducted from the fee that we owe the association.
3.1.8
In de loop van de procedure bij het Gerecht heeft de VvE een onderhoudsbijdrage van USD 2.500 per jaar bij [appellante] in rekening gebracht voor de jaren 2020 en 2021 en USD 3.000 per jaar voor de jaren 2022 en 2023. Ook deze bijdragen heeft [appellante] niet betaald.
3.1.9
In de loop van de procedure bij het Hof heeft de VvE een onderhoudsbijdrage van USD 3.000 bij [appellante] in rekening gebracht voor het jaar 2024. Deze bijdrage heeft [appellante] evenmin betaald.
Vorderingen
3.2
In eerste aanleg heeft de VvE gevorderd, na herhaalde eisvermeerdering, verkort weergegeven, betaling van USD 18.500 aan onderhoudsbijdragen over de periode vanaf 2017 tot en met 2023, te vermeerderen met contractuele, althans wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten. Voorwaardelijk heeft de VvE een bevel tot het verstrekken van afschrift van bescheiden gevorderd.
3.3 [
[appellante] heeft in reconventie, verkort weergegeven, betaling gevorderd van USD 45.000 aan schadevergoeding, te vermeerderen met wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten.
Beslissingen van het Gerecht
3.4
Bij tussenvonnis van 21 februari 2023 heeft het Gerecht [appellante] bevolen om bewijsstukken in het geding te brengen.
3.5
Bij het bestreden eindvonnis van 22 augustus 2023 heeft het Gerecht de vordering van de VvE toegewezen tot USD 15.500, met contractuele rente en NAf 1.875 aan buitengerechtelijke incassokosten. Het Gerecht heeft de vordering in reconventie afgewezen.
Eisvermeerdering in hoger beroep
3.6
In hoger beroep heeft de VvE haar eis vermeerderd, zodat zij vordert, verkort weergegeven, betaling van USD 21.500 aan onderhoudsbijdragen over de periode 2017 tot en met 2024, te vermeerderen met contractuele, althans wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten. Voorwaardelijk heeft de VvE een bevel tot het verstrekken van afschrift van bescheiden gevorderd.
Beoordeling door het Hof
3.8
Als een eigenaar zijn recht op een gebouw heeft gesplitst in appartementsrechten (art. 5:106 lid 1 BW Pro), hebben de gezamenlijke appartementseigenaren het gesplitste gebouw in gemeenschappelijke eigendom. Deze bijzondere gemeenschap (art. 3:189 lid 1 BW Pro) moet worden onderscheiden van de vereniging van eigenaren en maakt ook geen deel uit van het vermogen van de vereniging van eigenaren, die een rechtspersoon is (art. 5:124 lid 1 BW Pro) en uit dien hoofde een eigen vermogen heeft. Schulden die voor rekening van de gezamenlijke appartementseigenaren komen (art. 5:112 lid 1 aanhef Pro en sub a BW en art. 5:113 lid 2 BW Pro) moeten worden onderscheiden van schulden van de vereniging van eigenaren. De vereniging van eigenaren voert het beheer over de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw (art. 5:126 lid 1 BW Pro), maar zij is daar geen eigenaar of bezitter van. De appartementseigenaren bezitten de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw gezamenlijk. De vereniging van eigenaren is ook geen bezitter in de zin van art. 6:174 BW Pro.
3.9
De vereniging van eigenaren heeft wettelijke, statutaire en reglementaire taken. Een van de wettelijke taken is het beheer over de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw (art. 5:126 lid 1 BW Pro). Een andere wettelijke taak is toezicht op de nakoming van de verplichtingen die voor de appartementseigenaren uit het bij of krachtens de wet en het reglement bepaalde jegens elkaar voortvloeien (art. 5:126 lid 3 BW Pro). Het reglement moet een regeling over verzekeringen inhouden (art. 5:112 lid 1 aanhef Pro en sub d BW).
3.1
In dit geval is de verplichting met betrekking tot de gezamenlijke schulden (art. 5:112 lid 1 aanhef Pro en sub a BW) nagekomen in art. 4 van Pro het reglement en de verplichting met betrekking tot de verzekeringen (art. 5:112 lid 1 aanhef Pro en sub d BW, zie ook art. 5:136 BW Pro) in art. 10 van Pro het reglement.
3.11
De VvE kan besluiten nemen over het beheer en het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten, de verankering van het appartement van [appellante], het herstel van gebreken en de uitbreiding van de verzekeringen met dekking tegen orkaanschade. [appellante] kan invloed op deze besluitvorming uitoefenen door deel te nemen aan de vergaderingen. Zo nodig kan zij besluiten van het bestuur van de VvE waarin onvoldoende rekening is gehouden met haar belangen ter vernietiging aan de rechter voor te leggen (vergelijk de zaak uit Sint Maarten GHvJ 18 januari 2023, ECLI:NL:OGHACMB:2023:6, 2.9). Indien zij dit niet doet, staat dat overigens niet in de weg aan haar processuele bevoegdheden om zich tegen een vordering van de VvE te verweren met een beroep op verrekening en om een vordering in reconventie in te stellen.
3.12
Indien de vereniging van eigenaren een of meer van haar wettelijke, statutaire of reglementaire taken niet geheel naar behoren vervult, maakt die onvolkomenheid de vereniging van eigenaren niet zonder meer schadeplichtig jegens een appartementseigenaar die daardoor schade lijdt. Daarvoor is een toerekenbare tekortkoming, een toerekenbare onrechtmatige daad of een andere wettelijke grondslag voor een verplichting tot schadevergoeding nodig. Die ligt niet zonder meer besloten in de onvolkomen taakvervulling.
3.13
In de brief van 10 juni 2019 verwijt [appellante] de VvE dat haar appartement niet goed was verankerd (en dat daardoor het dak is ingestort). Dit is in wezen een verwijt dat de VvE haar taak tot beheer van het dak niet naar behoren heeft uitgeoefend; volgens [appellante] is het dak een gemeenschappelijk gedeelte van het gebouw. Dit verwijt is onvoldoende ernstig om de VvE schadeplichtig jegens [appellante] te kunnen achten. Indien het tot de taak van de VvE behoort om het dak te controleren en indien achteraf gebleken is dat het dak van het appartement van [appellante] onvoldoende verankerd was, volgt daaruit op zichzelf niet dat aan de VvE een (voldoende ernstig) verwijt valt te maken met betrekking tot de wijze waarop zij die taak heeft uitgevoerd.
3.13
In het tussenvonnis van 21 februari 2023 (onder 4.7-4.11) verwijt het Gerecht de VvE dat de administrator geen verzekering tegen orkaanschade heeft afgesloten. Dit is in wezen een verwijt dat de VvE haar toezichthoudende taak niet goed heeft uitgeoefend. Ook dit verwijt is onvoldoende ernstig om de VvE schadeplichtig jegens [appellante] te kunnen achten. De VvE heeft immers onder ogen gezien dat de gebouwen niet verzekerd waren tegen orkaanschade. Dat is in een vergadering van appartementseigenaren aan de orde gesteld. De vergadering heeft toen besloten dat zo te laten. Niet is gebleken dat [appellante] daartegen heeft geprotesteerd of dat besluit heeft aangevochten.
3.14
Anders dan [appellante] onder 3.1 van het verzoekschrift tot verzet heeft aangevoerd, heeft de VvE de verschuldigdheid van de onderhoudsbijdragen voldoende onderbouwd door overlegging van notulen en facturen. De overlegging van begrotingen en goedkeuringen is niet nodig.
3.15
Het voorgaande leidt tot het oordeel dat het Gerecht, voor zover het de vorderingen van de VvE heeft toegewezen, dat terecht heeft gedaan en dat het de vorderingen van [appellante] terecht heeft afgewezen.
3.16
De voorwaarde waaronder de VvE een bevel tot het verstrekken van afschrift van bescheiden heeft gevorderd, is niet vervuld.
3.17
Het Gerecht heeft de eisvermeerdering met de onderhoudsbijdrage voor het jaar 2023 kennelijk over het hoofd gezien. In hoger beroep is een eis tot betaling van de onderhoudsbijdrage voor het jaar 2024 erbij gekomen.
3.18
Hetgeen partijen over en weer verder hebben aangevoerd, kan onbesproken blijven.
3.19
Voor de duidelijkheid zal het bestreden vonnis worden vernietigd. [appellante] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
B E S L I S S I N G
Het Hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep;
en opnieuw rechtdoende:
veroordeelt [appellante] om USD 21.500,00 aan de VvE te betalen, te vermeerderen met de contractuele rente van 12% per jaar over de jaarlijks verschuldigde bedragen aan onderhoudsbijdrage, telkens vanaf 15 januari van het betreffende jaar tot aan de dag van de voldoening;
veroordeelt [appellante] om Cg 1.875,00 aan de VvE te betalen als vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 16 augustus 2021 tot aan de dag van de vergoeding;
veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van de VvE gevallen en begroot op Cg 5.990,50 in conventie, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 5 september 2023 tot aan de dag van de vergoeding, en Cg 4.500 in reconventie;
veroordeelt [appellante] in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van de VvE gevallen en tot op heden begroot op Cg 249,50 aan verschotten en Cg 3.000,00 aan salaris voor de gemachtigde, met wettelijke rente over deze bedragen vanaf veertien na vandaag tot aan de dag van de voldoening, en nakosten;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het over en weer meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mrs. G.C.C. Lewin, J. de Boer en W.P.M. ter Berg, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba, ondertekend door de rolrechter en ter openbare terechtzitting van het Hof in Sint Maarten uitgesproken op 12 augustus 2025 in tegenwoordigheid van de griffier.