Uitspraak
Burgerlijke zaken over 2025
Zaaknummers: CUR202201338 – CUR2023H00230
Uitspraak: 12 augustus 2025
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
V O N N I S
in de zaak van:
[APPELLANT],
wonende in Curaçao,
in eerste aanleg eiser, thans appellant,
procederende in persoon,
tegen:
[GEÏNTIMEERDE],
wonende in Curaçao,
in eerste aanleg gedaagde, thans geïntimeerde,
procederende in persoon,
met als in het geding opgeroepen partij:
de openbare rechtspersoon
HET LAND CURAÇAO,
zetelend in Curaçao,
gemachtigde: mr. E.A.M.J. van den Berg.
Partijen worden hierna [appellant], [geïntimeerde] en het Land genoemd.
1.De zaak in het kort
In dit geding is het gebruik van een perceel (“de driehoek”) in [wijk] aan de orde, gelegen tussen gronden die partijen in erfpacht hebben.
In dit hoger beroep komt het Hof tot de conclusie dat de driehoek in volle eigendom van het Land is en dat noch [appellant], noch [geïntimeerde] er enig zakelijk recht op heeft. Het Hof beveelt een descente.
2.
Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure
2.1
Bij op 11 augustus 2023 ingekomen akte van appel is [appellant] in hoger beroep gekomen van het tussen partijen gewezen en op 3 juli 2023 uitgesproken vonnis van het Gerecht in eerste aanleg van Curaçao, ECLI:NL:OGEAC:2023:164.
2.2
Bij op 11 augustus 2023 ingekomen memorie van grieven, met producties, heeft [appellant] het hoger beroep toegelicht. Zijn conclusie strekt ertoe dat het Hof het vonnis zal vernietigen en, uitvoerbaar bij voorraad, zijn in hoger beroep geformuleerde eis zal toewijzen.
2.3
Bij op 7 december 2023 ingekomen memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] het hoger beroep bestreden. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof het vonnis zal bevestigen en de gewijzigde eis van [appellant] zal afwijzen, met zijn veroordeling in de proceskosten.
2.4
Het Land heeft geen memorie van antwoord ingediend.
2.5
Op 27 augustus 2024 hebben de drie partijen pleitnotities ingediend. [appellant] heeft daarbij producties overgelegd.
2.6
Vonnis is nader bepaald op vandaag.
3.De beoordeling
Feiten
3.1
Het Hof gaat uit van de volgende feiten.
3.1.1
Aan de [straten] in Curaçao bevinden zich de volgende vier percelen:
- [ perceel W1] (hierna: perceel W1);
- daaraan grenzend: [de driehoek] (hierna: de driehoek);
- daaraan grenzend: [perceel H2] (hierna: perceel H2) en
- daaraan grenzend: [perceel H3] (hierna: perceel H3).
Alle vier de percelen zijn eigendom van het Land.
3.1.2
De ligging van de vier percelen is overeenkomstig de volgende situatieschets ((1) = perceel W1; strook = de driehoek; (2) = perceel H2; (3) = perceel H3):
[situatieschets]
3.1.3
Op perceel W1 staat een gebouw. Het is gebouwd in opdracht van [appellant]. [appellant] exploiteert het gebouw als
guest house. [appellant] heeft in 1980 van het bestuurscollege van het toenmalige eilandgebied Curaçao een vergunning verkregen om op perceel W1 een woning met bijgebouw te bouwen. In 1985 heeft de weduwe van [voorganger geïntimeerde] (hierna: [voorganger geïntimeerde], zie 3.1.4 hierna) schriftelijk bij [appellant] geprotesteerd tegen een erfgrensoverschrijding. In 1988 heeft [appellant] bij het eilandgebied een aanvraag ingediend om op perceel W1 een recht van erfpacht te verkrijgen. In 2004 heeft [appellant] een vergunning verkregen om de woning te verbouwen.
guest house. [appellant] heeft in 1980 van het bestuurscollege van het toenmalige eilandgebied Curaçao een vergunning verkregen om op perceel W1 een woning met bijgebouw te bouwen. In 1985 heeft de weduwe van [voorganger geïntimeerde] (hierna: [voorganger geïntimeerde], zie 3.1.4 hierna) schriftelijk bij [appellant] geprotesteerd tegen een erfgrensoverschrijding. In 1988 heeft [appellant] bij het eilandgebied een aanvraag ingediend om op perceel W1 een recht van erfpacht te verkrijgen. In 2004 heeft [appellant] een vergunning verkregen om de woning te verbouwen.
3.1.4
In 1983 heeft het eilandgebied de percelen H2 en H3 (en ook perceel 408/1987, zie het plattegrondje) in erfpacht uitgegeven aan [voorganger geïntimeerde]. In 1987 heeft [voorganger geïntimeerde] afstand gedaan van zijn recht van erfpacht en heeft het eilandgebied de percelen H2 en H3 in erfpacht uitgegeven aan [geïntimeerde]. Op perceel H2 staat een woning. [geïntimeerde] woont daar. Verder stond er een scheidsmuur ter afscheiding van perceel H2 met de driehoek. Deze scheidsmuur stond niet op de kadastrale erfgrens, maar op perceel H2. In 2021 heeft [geïntimeerde] een deel van de scheidsmuur afgebroken (bij de ramen van haar woning). Ook [appellant] heeft een deel van de scheidsmuur afgebroken (aan de kant van de straat, [straat]).
3.1.5
De driehoek heeft een oppervlakte van ongeveer 125 vierkante meter. De (gebruiks)rechten op de driehoek zijn betwist tussen [appellant] en [geïntimeerde]. [appellant] heeft op de driehoek aangelegd:
- een betonnen plateau op de grond, tegen het afgebroken deel van de scheidsmuur;
- een put, afgedekt met een betonnen plaat.
Verder steekt of stak het kunststof dak boven het terras op perceel W1 uit boven perceel H2.
Vorderingen
3.2
In eerste aanleg heeft [appellant] gevorderd, verkort weergegeven:
a. verklaring voor recht dat [appellant] de driehoek door verjaring in eigendom heeft verkregen, met bepaling dat deze verkrijging kan worden ingeschreven;
b. verklaring voor recht dat [geïntimeerde] onrechtmatig jegens [appellant] heeft gehandeld door:
b1. de scheidsmuur (gedeeltelijk) af te breken en
b2. het dak van [appellant] boven het terras te verschuiven,
c. bevel aan [geïntimeerde] om de scheidsmuur te herstellen of een andere muur te plaatsen, op straffe van verbeurte van een dwangsom;
d. betaling van een schadevergoeding van NAf 38.572.
Beslissingen van het Gerecht
3.3
Bij vonnis van 13 februari 2023 heeft het Gerecht [appellant] in de gelegenheid gesteld het Land in het geding op te roepen. In dat vonnis heeft het Gerecht onder meer, verkort weergegeven, als volgt overwogen.
Ongeacht of [appellant] rechthebbende van de driehoek is, zijn de vorderingen van [appellant] met betrekking tot de scheidsmuur niet toewijsbaar (4.8-4.10).
[appellant] heeft onvoldoende gesteld om aan te nemen dat [geïntimeerde] het dak heeft verschoven en dat [appellant] daardoor schade heeft geleden (4.12).
3.4
Bij vonnis van 3 juli 2023 heeft het Gerecht de vorderingen van [appellant] afgewezen. In dat vonnis heeft het Gerecht onder meer, verkort weergegeven, als volgt overwogen.
Kennelijk is het niet tot een daadwerkelijke vestiging van een recht van erfpacht van [appellant] op perceel W1 gekomen en is hij slechts houder gebleven van perceel 1 (4.2).
[appellant] kan niet als bezitter, maar slechts als houder van de driehoek te worden aangemerkt (4.5).
Beoordeling door het Hof
Perceel W1
3.5
Bij de memorie van grieven bevindt zich als productie een akte van rectificatie van 19 september 2012, waarin staat dat bij erfpachtakte van 16 september 1988 perceel [W1] ter grootte van 625 vierkante meter aan [appellant] is uitgegeven (waarbij de voornamen van [appellant] in de verkeerde volgorde zijn vermeld).
Verder bevindt zich bij die memorie als productie een ‘tenaamstelling inzage’ van het Kadaster van 22 februari 2023, waarin staat dat de erfpachtakte is ingeschreven bij het Kadaster. Op grond van deze (onbetwiste) producties stelt het Hof vast dat perceel W1 in 1988 in erfpacht is uitgegeven aan [appellant]. Het Hof verenigt zich dus niet met het uitgangspunt van het Gerecht dat dit recht van erfpacht nooit is gevestigd.
De driehoek
3.6
Met ingang van 1 april 2014 is art. 3:106a BW ingevoerd: ten behoeve van een bezitter die wist of behoorde te weten dat een onroerende zaak of een recht waaraan deze is onderworpen toebehoort aan de overheid, is met betrekking tot die zaak of dat recht jegens de overheid verjaring uitgesloten. Deze bepaling heeft echter geen terugwerkende kracht en sluit dus niet uit dat [appellant] voordien de driehoek door verjaring (wegens voldoende langdurig bezit, al dan niet te goeder trouw) in eigendom heeft verkregen.
3.7
Bij [appellant] kan in elk geval geen goede trouw worden aangenomen. Ten eerste is [appellant] minimaal één keer uitdrukkelijk in kennis gesteld van een (beweerde) erfgrensoverschrijding, namelijk in het schriftelijk protest van [voorganger geïntimeerde] uit 1985 (zie 3.1.3 hiervoor). Verder is perceel W1 in 1988 uitgemeten. Dat blijkt uit het nummer van de meetbrief. Toen is vastgesteld dat de driehoek geen deel uitmaakt van perceel W1. De meetbrief vermeldt immers uitdrukkelijk dat perceel W1 mede wordt begrensd door [driehoek], dat is de driehoek. Op grond hiervan behoorde [appellant] te weten dat de driehoek eigendom van het eilandgebied is en niet aan [appellant] in erfpacht is uitgegeven. Maar ook een bezitter die niet te goeder trouw is, kan in beginsel eigendom verkrijgen door verjaring.
3.8
Naar de verkeersopvattingen van Curaçao wordt uit gebruik van overheidsgrond echter vrijwel nooit bezit van die grond afgeleid, zelfs niet als dat gebruik een permanent karakter heeft (vergelijk: GHvJ 9 juni 2020, ECLI:NL:OGHACMB:2020:149; cassatieberoep verworpen bij HR 25 februari 2022, ECLI:NL:HR:2022:308, na een conclusie van advocaat-generaal Rank waarin onder 3.16-3.28 wordt ingegaan op deze verkeersopvattingen). Gelet op die verkeersopvattingen kan uit de door [appellant] gestelde gebruiksdaden geen bezit worden afgeleid en kan hij de grond dus ook niet door verjaring hebben verkregen.
3.9
Het Hof stelt vast (zoals het Land bij conclusie van antwoord ook heeft aangevoerd) dat de driehoek noch aan [appellant], noch aan [geïntimeerde], noch aan enig ander in erfpacht is uitgegeven. Het Land heeft de driehoek in volle eigendom.
3.1
Bij de vorderingen van [appellant] tegen [geïntimeerde] kan dus niet ervan worden uitgegaan dat [appellant] de driehoek in eigendom of bezit heeft of een recht van erfpacht daarop heeft. Dat is echter op zichzelf onvoldoende reden om alle vorderingen van [appellant] af te wijzen.
3.11
Voorshands acht het Hof voldoende aannemelijk dat het gebruiksrecht van de driehoek van aanvang af onderwerp van geschil is geweest tussen [appellant] enerzijds en eerst [voorganger geïntimeerde] en vervolgens [geïntimeerde] anderzijds. Op grond daarvan is het Hof voorshands van oordeel dat van aanvang af geen van beide partijen de driehoek in gebruik mocht nemen. Partijen hadden het Land als eigenaar van de grond kunnen benaderen met het verzoek gebruiksdaden toe te staan of te gedogen of met het verzoek op te treden tegen gebruiksdaden van de andere partij. In elk geval geldt dat als de ene partij op de driehoek bouwt, de ander het aldus tot stand gebrachte bouwwerk niet zonder tussenkomst van het Land of de rechter mag (doen) wegnemen. Dat zou eigenrichting zijn.
3.12
Het Hof zal een descente gelasten. Hierin kan het voorgaande nader besproken worden. Ook kan bezien worden of partijen tot een minnelijke regeling kunnen komen wat betreft het toekomstige gebruik van de driehoek. Ook het Land zal worden uitgenodigd, om te bezien of het Land de te maken afspraken wil gedogen of legaliseren of niet.
B E S L I S S I N G
Het Hof:
gelast een descente ter plaatse van de driehoek in [wijk] op maandag 17 november 2025 om 11.00 uur;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mrs. G.C.C. Lewin, W.P.M. ter Berg en E.P. van Unen, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba, ondertekend door de rolrechter en ter openbare terechtzitting van het Hof in Curaçao uitgesproken op 12 augustus 2025 in tegenwoordigheid van de griffier.