ECLI:NL:OGHACMB:2025:48

• Datum uitspraak: 25 februari 2025
• Publicatiedatum: 24 maart 2025
• Zaaknummer: CUR2023H00210
• Instantie: Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J. de Boer; W.P.M. ter Berg; M.A. Loth
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake ontruiming van appartementen en huurovereenkomst

In deze zaak vorderen de appellanten ontruiming van twee appartementen die door de geïntimeerden worden bewoond. De appellanten stellen dat de appartementen zijn verhuurd door hun overleden vader, de erflater, en dat de geïntimeerden in gebreke zijn gebleven met de huurbetalingen. De geïntimeerden betwisten echter het bestaan van een huurovereenkomst en stellen dat zij de appartementen hebben verkregen via huurkoop. Het Gerecht in eerste aanleg heeft de vordering van de appellanten afgewezen, omdat zij onvoldoende bewijs hebben geleverd voor hun stelling dat er een huurovereenkomst bestond. De appellanten hebben hoger beroep ingesteld, maar het Hof bevestigt het vonnis van het Gerecht. Het Hof oordeelt dat de appellanten niet voldoende feiten en omstandigheden hebben gesteld om tot bewijslevering te worden toegelaten. De appellanten hebben niet aangetoond wanneer en onder welke omstandigheden de mondelinge huurovereenkomst zou zijn gesloten. Het Hof concludeert dat de grieven van de appellanten falen en dat zij als in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep.

Uitspraak

Burgerlijke zaken over 2025

Registratienummers: CUR202203852 – CUR2023H00210

Uitspraak: 25 februari 2025

GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE

van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en

van Bonaire, Sint Eustatius en Saba

VONNIS

in de zaak van:

1. [appellant 1]

wonend in [woonplaats]
,

2. [
[appellant 2],

wonend in [woonplaats],

3. [
[appellant 3] ,

wonend in [woonplaats],

4. [
[appellant 4],

wonend in [woonplaats],

5. [
[appellant 5],

wonend in [woonplaats],,

6. [
[appellant 6],

wonend in [woonplaats],

in eerste aanleg eisers, thans appellanten,

gemachtigde: mr. S.C. Larmonie,

tegen

1. [geïntimeerde 1],

wonend in [woonplaats],

2. [
[geïntimeerde 2] ,

wonend in [woonplaats],

in eerste aanleg gedaagden, thans geïntimeerden,

gemachtigde: mr. M.O. Gomes.

Partijen worden hierna [appellanten] en [geïntimeerden] genoemd.

1.
De zaak in het kort

1.1 [

appellanten] vorderen ontruiming van een tweetal door [geïntimeerden bewoonde appartementen aan het adres [adres] te [wijk]. Het Gerecht in eerste aanleg van Curaçao (hierna: het Gerecht) heeft de vordering afgewezen.

1.2 [

appellanten] hebben tegen dit vonnis hoger beroep ingesteld en hun eis gewijzigd. Het Hof oordeelt dat het hoger beroep tevergeefs is ingesteld en bevestigt het vonnis waarvan beroep. Hierna zal worden uitgelegd hoe het Hof tot dit oordeel is gekomen.

2.
Het verloop van de procedure

2.1

Bij op 17 juli 2023 ingekomen akte van appel zijn [appellanten] in hoger beroep gekomen van het tussen partijen gewezen en op 5 juni 2023 uitgesproken vonnis van het Gerecht .

2.2

Bij op 28 augustus 2023 ingekomen memorie van grieven, met producties, hebben [appellanten] grieven tegen het vonnis aangevoerd en toegelicht. Hun conclusie strekt ertoe dat het Hof het vonnis zal vernietigen en (1) voor recht zal verklaren dat [geïntimeerden] wegens achterstallige huurpenningen aan [appellanten] NAf 61.200,- verschuldigd zijn, (2) [geïntimeerden] zal veroordelen tot ontruiming wegens achterstallige huurbetalingen, dan wel (3) op grond van het bij versterf verkregen eigendomsrecht van [appellanten], een en ander op straffe van een dwangsom, (4) [appellanten] te machtigen die ontruiming te bewerkstelligen met behulp van de sterke arm, (5) met veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten in beide instanties.

2.3

Bij op 25 oktober 2023 ingekomen memorie van antwoord, met producties, hebben [geïntimeerde] de grieven bestreden. Hun conclusie strekt ertoe dat het Hof de verzochte eiswijziging zal afwijzen en het bestreden vonnis zal bevestigen, met (bij uitvoerbaar bij voorraad verklaarde) veroordeling van [appellanten] in de proceskosten in hoger beroep.

2.4

Op de daarvoor nader bepaalde dag hebben de gemachtigden van partijen pleitnotities ingediend.

2.5

Vonnis is gevraagd en nader bepaald op vandaag. Partijen hebben nadien nog meerdere e-mails gezonden aan het Hof over een gewijzigd adres van de appartementen waarover deze zaak gaat. Voor de beoordeling daarvan is het adres niet van belang omdat hoe dan ook duidelijk is om welke appartementen het gaat. Het Hof zal daarom niet verder ingaan op de inhoud van deze e-mails.

3.
De beoordeling

De feiten

3.1

Het Hof gaat op basis van de processtukken – zoals door partijen aangevuld in hoger beroep – uit van de volgende feiten.

3.2 [

[appellanten] zijn de kinderen en enige erfgenamen van [erflater] (hierna: de erflater). De erflater is overleden op 27 april 2019.

3.3

De erflater was in het verleden eigenaar van de woningen c.q. appartementen te [wijk] aan het adres [adres] (hierna: de woningen).

3.4

De woningen worden sinds eind december 2005 bewoond door [geïntimeerden]

De standpunten van partijen

3.5 [

appellanten] stellen zich op het standpunt dat de erflater bij leven een mondelinge huurovereenkomst met betrekking tot de woningen is aangegaan met [geïntimeerden] De woningen zijn voor een huurprijs van NAf 600,- per maand per woning verhuurd. Sinds het overlijden van de erflaters hebben [geïntimeerden] evenwel geen huur meer betaald, op grond waarvan hen bij brief van 14 januari 2022 ontruiming is aangezegd. Op die grond vorderen [appellanten] in dit geding ontruiming van de appartementen.

3.6 [

geïntimeerden] betwisten de gestelde huurovereenkomst en voeren aan dat de erflater bij leven met hen een huurkoopovereenkomst met betrekking tot de woningen heeft gesloten, althans de woningen door koop op afbetalingen heeft verkocht en geleverd. Zij hebben de woningen gekocht voor NAf. 80.000,-, welk bedrag zij hebben voldaan door een betaling ineens van NAf 2.100,-, gevolgd door maandelijkse betalingen van NAf 700,- vanaf 1 maart 2006 tot een bedrag van NAf 77.900,-. [geïntimeerden] voeren aan de koopsom volledig te hebben voldaan en daardoor eigenaar te zijn geworden.

Het vonnis van het Gerecht en de grieven

3.7

Het Gerecht heeft vastgesteld dat [appellanten] hun vordering baseren op een huurovereenkomst waarvan het bestaan door [geïntimeerden] wordt betwist. Die overeenkomst zou mondeling zijn gesloten door de erflater als verhuurder en [geïntimeerden] als huurders. Nu de laatsten die overeenkomst gemotiveerd hebben betwist en [appellanten] hun stellingen niet hebben onderbouwd, aldus het Gerecht, wordt niet toegekomen aan bewijslevering. De vordering is daarom afgewezen.

3.8

De grieven beogen het geschil in volle omvang aan het Hof voor te leggen.

De verzochte wijziging van eis

3.9 [

appellanten] hebben in hoger beroep hun eis aangevuld in die zin dat zij thans tevens een verklaring voor recht vorderen dat [geïntimeerden] wegens achterstallige huurpenningen NAf 61.500,- aan hen verschuldigd zijn, en dat de gevorderde ontruiming mede gebaseerd is op het door hen gepretendeerde eigendomsrecht.

3.10 [

geïntimeerden] hebben daartegen verweer gevoerd. Zij betogen dat de verzochte eiswijziging tot een ontoelaatbare uitbreiding van het partijdebat en daarmee tot een onredelijke vertraging van het geding leidt (onder verwijzing naar Gerechtshof Arnhem-Leeuwaren 6 december 2016, ECLI:NL:GHARL:2016:9862).

3.11

Het Hof verwerpt dat verweer nu noch de aanvulling van de eis met de gevorderde verklaring voor recht, noch de uitbreiding van de grondslag van de ontruimingsvordering tot het door [appellanten] gepretendeerde eigendomsrecht, in strijd zijn met een goede procesorde als bedoeld in art. 109 Rv. De vorderingen van [appellanten] zijn en blijven gebaseerd op de door hen gepretendeerde huurovereenkomst.

Inhoudelijke beoordeling

3.12

Aan de vorderingen van [appellanten] ligt ten grondslag de stelling dat zij door het overlijden van de erflater – die de woningen bij leven (mondeling) zou hebben verhuurd aan [geïntimeerden] - eigenaar zijn geworden van de appartementen. [geïntimeerden] hebben die stelling betwist met het betoog dat zij door huurkoop althans koop op afbetaling eigenaar zijn geworden, althans recht op levering hebben. Niet betwist is dat de erflater destijds eigenaar was van de appartementen en deze eind 2005/begin 2006 aan [geïntimeerden] tegen betaling in gebruik heeft gegeven, noch dat [appellanten] als rechtsopvolgers onder algemene titel in de rechten van de erflater zijn getreden. Het geschil draait in de kern dus om de vraag krachtens welke titel de appartementen destijds aan [geïntimeerden] in gebruik zijn gegeven, of anders gezegd, wie thans de eigenaar is van de appartementen. Naar het toepasselijke recht ten tijde van de beweerdelijke huurkoop was deze vormvrij. Immers huurkoop is koop en verkoop op afbetaling (art. 7A:1557h lid 1 BW) en koop en verkoop op afbetaling in de zin van de wet zijn niet de overeenkomsten welke betrekking hebben op onroerende zaken (art. 7A:1557 lid 4 aanhef en onder a BW). Dat de koop van een onroerende zaak schriftelijk wordt aangegaan (art. 7:2 lid 1 BW) geldt pas sedert 1 januari 2012.

3.13

Art. 129 Rv Curaçao bepaalt dat de partij die zich beroept op rechtsgevolgen van door haar gestelde feiten of rechten, de bewijslast draagt van die feiten of rechten, tenzij uit enige bijzondere rechtsregel of uit de eisen van redelijkheid en billijkheid een andere verdeling van de bewijslast voortvloeit. Deze bepaling brengt mee dat het op de weg van [appellanten] ligt om feiten en omstandigheden te stellen en (indien betwist) te bewijzen die het door hen ingeroepen rechtsgevolg (te weten: de gevorderde ontruiming en verklaring omtrent achterstallige huurpenningen) rechtvaardigen. Gelet op hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd komt het derhalve aan op de door [appellanten] gestelde (en door [geïntimeerden] betwiste) titel die aan het gebruik van de appartementen door de laatsten ten grondslag ligt, te weten de gestelde mondelinge huurovereenkomst.

3.13 [

appellanten] hebben ter onderbouwing van die stelling het volgende aangevoerd:

- de huurovereenkomst is mondeling aangegaan, hoewel “de juiste dag en tijd van de aanvang (..) niet [precies] bekend (is) voor de erven”.

- de erflater heeft nooit willen verkopen, omdat “de appartementen […] altijd een bron van inkomen voor hem [waren]”.

- de erflater heeft (bij leven) verklaard de appartementen te hebben verhuurd, al is dat niet meer na te gaan omdat hij is overleden en harde bewijzen van deze verklaringen ontbreken.

- “ De erven [appellant 1], [appellant 2] en [appellant 3] hebben wel stellig en concreet te kennen gegeven uit eigen wetenschap en van hun vader te (horen?) hebben gekregen dat hij de appartementen met geïntimeerden heeft verhuurd en dat was een mondelinge huurovereenkomst. Ter zitting heeft Gerrit in dat kader als volgt verklaart aan de rechter: “Mijn vader heeft altijd gezegd dat hij zijn eigendom niet zou verkopen, dat was zijn pensioen”.”

- De maandelijkse betalingen door [geïntimeerden] aan de erflater voor het woongenot van zijn appartementen zijn bewijs van de huurrelatie.

- de omstandigheid dat geen kwitanties zijn overgelegd van de maandelijkse betalingen wijst eerder op een huurovereenkomst dan op huurkoop.

- de verklaring van de erfgenaam [appellant 2] ter zitting van 9 mei 2023 inhoudende: “Bij de begrafenis vroeg [geïntimeerde] aan mij: ‘Wat gaat er gebeuren met het huis?’” wijst erop dat sprake was van huur en niet van huurkoop.

- [ geïntimeerden] hebben pas op 28 mei 2020 – derhalve ruim na het overlijden van de erflater - een huurovereenkomst met betrekking grond waarop de appartementen zijn gebouwd, gesloten met de grondeigenaren.

3.14

Mede in het licht van de gemotiveerde betwisting door [geïntimeerden] is het Hof met het Gerecht van oordeel dat [appellanten] onvoldoende hebben gesteld om tot bewijslevering te worden toegelaten. Zij hebben in het geheel niets gesteld omtrent de tijd, de plaats, of andere omstandigheden waaronder de gestelde mondelinge huurovereenkomst tot stand zou zijn gekomen. In feite is de gestelde mondelinge huurovereenkomst meer een vooronderstelling die aannemelijk moet maken dat de erflater de appartementen niet kwijt wilde (wat daar verder ook van zij) dan een stelling die voor bewijs vatbaar is. De overige omstandigheden die hiervoor in 3.13 zijn genoemd maken dat niet anders. Ten slotte hebben [appellanten] weliswaar bewijs van hun stellingen aangeboden, maar dat bewijsaanbod op geen enkele wijze gespecificeerd.

Slotsom

3.15

De slotsom is dat de grieven falen en het vonnis waarvan beroep zal worden bevestigd. [appellanten] zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep van [geïntimeerden] , tot op heden begroot op NAf 399,50 aan verschotten en NAf 5000,- aan salaris van de gemachtigde.

B E S L I S S I N G

Het Hof:

bevestigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellanten] in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerden] gevallen en tot op heden begroot op NAf 399,50 aan verschotten en NAf 5000,-aan salaris voor de gemachtigde.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad ten aanzien van de proceskostenveroordeling;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mrs. J. de Boer, W.P.M. ter Berg, en M.A. Loth, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Curaçao uitgesproken op 25 februari 2025 in tegenwoordigheid van de griffier.