ECLI:NL:OGHACMB:2026:162 - Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba - Bevestiging afwijzing optierecht erfpachtrecht wegens str...

Uitspraak

Burgerlijke zaken over 2026

Zaaknummers: AUA202204113 – AUA2024H000092

Uitspraak: 9 juni 2026

GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE

van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en

van Bonaire, Sint Eustatius en Saba

V O N N I S

in de zaak van:

de vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

D.F. ATLANTIC DEVELOPMENTS VBA,

gevestigd in Aruba,

in eerste aanleg eiseres,

thans appellante,

gemachtigde: mr. M.G.A. Baiz,

tegen

de publiekrechtelijke rechtspersoon

HET LAND ARUBA,

zetelend in Aruba,

in eerste aanleg gedaagde,

thans geïntimeerde,

gemachtigde: mr. C.L. Geerman (DWJZ).

Partijen worden hierna Atlantic en het Land genoemd.

1.De zaak in het kort

Dit geding betreft de vraag of het Land aan Atlantic een optierecht moet verlenen op een perceel domeingrond. Het Gerecht in eerste aanleg van Aruba (verder: het Gerecht) heeft in het vonnis van 20 maart 2024 de vorderingen van Atlantic, gericht op het alsnog verkrijgen van dat optierecht, afgewezen.

Het Hof bevestigt dat vonnis.

2.Het verloop van de procedure

2.1

Atlantic heeft met een op 26 april 2024 ingediende akte hoger beroep ingesteld tegen het vonnis van het Gerecht. Op 7 juni 2024 heeft zij een memorie van grieven (met producties) ingediend.

2.2

Het Land heeft op 25 juli 2024 een memorie van antwoord (met producties) ingediend.

2.3

Op de zitting van het Hof van 16 september 2025 hebben beide partijen pleitnotities (Atlantic met, vooraf aan het Land toegezonden, producties) overgelegd. Het Hof heeft daarop bepaald dat het vonnis zal wijzen.

3.De beoordeling

De vaststaande feiten

3.1.1 Bij brief van 30 juli 2019 heeft Atlantic bij het Land een verzoek ingediend voor de uitgifte in erfpacht van het perceel kadastraal bekend Eerste Afdeling Sectie K, nummer [nummer], ter grootte van circa 2.705 m² (het perceel). In de brief staat verder:

Het voornemen is om een combinatie van een commercieel-/residentieel appartementencomplex te bouwen en ontwikkelen.

3.1.2 In een brief van 30 september 2019 berichtte de minister van Ruimtelijke Ontwikkeling Infrastructuur en Milieu (de Minister), voor zover van belang, aan Atlantic:

(...) D.F. Atlantic Developments VBA wordt het recht van optie op een perceel domeingrond gelegen te Eagle Beach, groot ongeveer 2.781 m2, voor een periode van zes maanden verleend, zulks met als bestemming daarop optrekken, hebben en exploiteren van een appartementencomplex voor langere huurduur met bijbehorende faciliteiten.

3.1.3 In de brief van 30 september 2019 staat ook dat Atlantic binnen een maand na dagtekening van de factuur een bedrag moet betalen van Afl. 6.257 en dat het optierecht bij gebreke daarvan vervalt. Een factuur is, ondanks herhaald verzoek van Atlantic, nimmer afgegeven.

3.1.4 In een brief van 23 december 2021 berichtte de Minister, voor zover van belang, aan Atlantic:

(...) Gezien het vorenstaande brengt dit met zich mee dat de bestemming waarvoor het recht van optie zal worden verleend op het perceel domeingrond, te weten een commercieel-/residentieel appartementencomplex voor langere huurduur, niet in overeenstemming is met de bestemming van het gebied conform het ROP 2009 [Hof: Ruimtelijk Ontwikkelingsplan Aruba] c.q. ROP 2019 [Hof: Ruimtelijk Ontwikkelingsplan Aruba 2019). Het is namelijk ook in strijd met de bepalingen van het o-ROPv [Hof: Ruimtelijk Ontwikkelingsplan met voorschriften]. Het o-ROPv was in 2019 weliswaar nog geen wet, maar werd hieraan getoetst vooruitlopend op de bekrachtiging.

(…)

Het gebied in casu is bedoeld voor toeristische verblijfsaccomodaties (hotels en condominia), dus verblijf voor korte duur, in ieder geval niet langer dan 90 dagen.

(…)

Als tussenconclusie dient te gelden dat D.F. Atlantic Development V.B.A. nimmer in aanmerking kon komen, althans had moeten komen voor het recht van optie op het betrokken perceel, nu haar project in strijd is met de bestemming van dat gebied.

(…)

Besluit

Op grond van het bovenstaande wordt u meegedeeld dat het verzoek d.d. 30 juli 2019 t.n.v. Atlantic Development V.B.A. niet wordt ingewilligd, aangezien er sprake is van innemen van een perceel domeingrond binnen de bestemming “Toeristisch gebied Westkust", voor het daarop optrekken, hebben en exploiteren van een commercieel- residentieel appartementencomplex voor langere huurduur met de functie “wonen". Op grond van artikel 22.1 sub c van de ROPV is binnen de bestemming “Toeristisch gebied Westkust" wonen in woningen en woonappartementen voor langere huurduur uitsluitend toelaatbaar in het gebied met aanduiding Noordpunt.

Het voorgaande impliceert dat er geen projecten met de functie “wonen" worden toegestaan binnen de bestemming “Toeristisch gebied Westkust" conform artikel 22.2.5 sub c van het ROPV.

Derhalve wordt uw aanvraag d.d. 30 juli 2019 als afgedaan beschouwd en zal uw dossier worden gedeponeerd. " (..)

3.1.5 In een brief van 26 januari 2022 maakt Atlantic bezwaar bij de Minister tegen deze beslissing. In die brief staat, voor zover van belang:

Het project van Atlantic is bestemd voor het optrekken. hebben en exploiteren van een appartementencomplex voor langere huurduur met bijbehorende faciliteiten Het betreft hier een appartementencomplex uitsluitend ten behoeve van toeristen en toeristisch verblijf en dus niet bestemd voor wonen. M.a.w een verblijfsrecreatieve appartementencomplex volledig conform de bestemming zoals in het ROP en het ROPV voor dat gebied gesteld. Ook de verhuur van de appartementen aan toeristen zal van korte duur zijn zoals te doen gebruikelijk in de toeristenindustrie. In ieder geval korter dan 90 dagen, zoals in het ROPV vastgelegd.

Echter de exploitatie van het verblijfsrecreatieve appartementencomplex zal piaatsvinden middels contracten van langere huurduur (2 jaar) met gerenommeerde hotelexploitanten De appartementen zullen dan, op grond van het contract, exclusief ter beschikking zijn van hun klanten, toeristen. Thans zijn er daartoe reeds besprekingen gaande met Hilton Aruba voor een contract van 2 jaar. De hotelexploitanten zullen op de locatie waar Atlantic het gebouw gaat bouwen en ontwikkelen een zogenaamde vacation club exploiteren.

3.1.6 Voor het te ontwikkelen project heeft Atlantic een ‘Masterplan’ gemaakt. Daarin is, onder andere, opgenomen wat de bedoeling van het project is. Genoemd is Hospitality Representations LLC (verder: HR) als organisatie die wil uitbreiden in de Caribische regio. In dat plan staat, voor zover van belang, ook het volgende:

HR is currently seeking new locations in the Caribbean for their members, the currently programs that are open to this market are their Wholesale Vacation Club Program. Contrary to hotels and resorts, residential properties have dealt with long- term rentals for decades.

(…)

BENEFITS

• Guaranteed long term or permanent revenue

from a new unique source.

• Year-round occupancy regardless of season.

• Added exposure to millions of new travelers.

• Aftermarket revenue streams from referrals,

extra nights and other services

• Possible brokerage revenue

• Offer added services to their members such as

additional rentals, concierge, housekeeping, etc.

Het doel van de aanvraag (grief 2)

3.2.1 Het Gerecht heeft overwogen (rov 4.5) dat het gebied waarvoor de aanvraag is gedaan, blijkens zowel het ROP als het ROPV 2019 bestemd is voor toeristische ontwikkeling, dat wil zeggen toeristische verblijfsaccomodaties (hotels en condominia) voor verblijf van korte duur. Tegen die overweging is geen grief gericht. De overweging is ook juist. Zij is daarom uitgangspunt voor verdere beoordeling.

3.2.2 Vervolgens (rov 4.6) heeft het Gerecht onvoldoende onderbouwd geoordeeld de stelling van Atlantic dat het project feitelijk bestemd is voor toeristisch gebruik, derhalve voor verblijf van korte duur. Atlantic stelt dat zij slechts die bestemming op het oog heeft en dat zij dit wel degelijk voldoende heeft onderbouwd.

3.2.3 Uit de door Atlantic in deze procedure gegeven toelichting, in combinatie met wat zij eerder aan de Minister heeft geschreven en het Masterplan, maakt het Hof, met het Land, op dat het de kennelijke bedoeling is van Atlantic:

- de te realiseren (30) appartementen te verkopen;

- de kopers hun appartementen voor langere tijd (twee jaar) te laten verhuren aan een exploitant van een vacation resort (bijvoorbeeld: een hotel);

- via die exploitant de appartementen te verhuren voor kort (maximaal 90 dagen) toeristisch verblijf.

3.2.4 Uit niets blijkt echter dat de kopers van de appartementen verplicht zijn tot het aangaan van een huurovereenkomst met de exploitant. De kopers kunnen dus ook ervoor kiezen dat niet te doen en het appartement zelf te gebruiken voor lange duur (meer dan 90 dagen). Evenmin blijkt dat de kopers een eventuele huurovereenkomst, na het verstrijken van de termijn waarvoor deze werd aangegaan, moeten verlengen. Ook in dat geval kunnen zij derhalve, alsnog, kiezen voor eigen gebruik voor lange duur (meer dan 90 dagen). Voor opvolgende kopers van de appartementen geldt hetzelfde. Atlantic stelt in haar memorie van grieven (pagina 3) dat de exploitant ‘
de eenheden zal gebruiken als kamers voor de gasten van het resort, zolang de eigenaren daarvan geen gebruik maken’. Die formulering is ruim en laat open de mogelijkheid dat de koper er in de te sluiten huurovereenkomst voor kiest zelf gerechtigd te blijven tot verblijf voor lange duur (meer dan negentig dagen).

3.2.5 Dit alles in onderling verband bezien maakt dat Atlantic in hoger beroep nog steeds onvoldoende heeft onderbouwd dat het project slechts bestemd is voor toeristisch gebruik, derhalve verblijf van korte duur. Aan bewijslevering wordt daarom niet toegekomen. Een ter zake dienend bewijsaanbod ontbreekt bovendien. Grief 2 slaagt niet.

Het vertrouwensbeginsel (grief 1)

3.3.1 In de beslissing van 30 september 2019 heeft het Land aan Atlantic het gevraagde optierecht verleend onder voorwaarde van betaling van Afl 6.257 binnen een maand na dagtekening van de factuur. Met de beslissing van 23 december 2021 is het Land daarop teruggekomen omdat de door Atlantic beoogde bestemming van het project (zoals deze uit de aanvraag bleek: langdurig verblijf) in strijd was met de bestemming volgens het ROP (toeristisch verblijf).

3.3.2 Het Gerecht heeft geoordeeld dat het Land dat mocht doen omdat sprake was van een kennelijke fout en het Land niet gehouden kan zijn te handelen in strijd met geldende regelgeving en het daarop gebaseerde uitgiftebeleid. Atlantic bestrijdt de juistheid van dat oordeel.

3.3.3 Bij de beoordeling van de bezwaren van Atlantic tegen het vonnis van het Gerecht stelt het Hof het volgende voorop. Een bevoegdheid die iemand krachtens het burgerlijk recht toekomt (zoals het verlenen van een optierecht voor een te sluiten erfpachtovereenkomst), mag niet worden uitgeoefend in strijd met geschreven of ongeschreven regels van publiekrecht (artikel 3:14 BW Pro). Tot die regels behoort, onder andere, het vertrouwensbeginsel. Een beroep daarop kan worden gehonoreerd indien sprake is van een door het bestuursorgaan gedane en aan dat bestuursorgaan toerekenbare toezegging en een belangenafweging aan het honoreren van een beroep op de toezegging niet in de weg staat (RvSt 29 mei 2019, ECLI:NL:RVS:2019:1694, Gemeenschappelijk Hof 10 maart 2023, ECLI:NL:OGHACMB:2023:30 en Gemeenschappelijk Hof 1 april 2025, ECLI:NL:OGHACMB:2025:90).

3.3.4 In de beslissing van 30 september 2019 staat dat het gevraagde optierecht wordt verleend. Voorwaarde is wel tijdige betaling van Afl 6.257 én bewijslevering daarvan aan het Land. Van die betaling is het niet kunnen komen omdat Atlantic, ondanks herhaald verzoek, nimmer een factuur van het Land heeft ontvangen. Het Land heeft niet aangevoerd dat het heeft aangenomen of mocht aannemen dat Atlantic met die betaling in gebreke zou blijven. Het Land heeft zijn talmen met de afgifte van de factuur niet gemotiveerd met, bijvoorbeeld, de mededeling dat nog nader moest worden onderzocht of de aanvraag van Atlantic paste in de bestemming volgens het ROP. Gevolg is dat Atlantic er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat zij tot betaling in staat zou worden gesteld (door een factuur te ontvangen) en zij vervolgens de verdere procedure zou kunnen doorlopen ter verkrijging van het recht van erfpacht op het perceel domeingrond waarop de optieverlening betrekking had.

3.3.5 Vast staat dat het zover niet is gekomen. Dat blijkt uit het besluit van 23 december 2021. De vraag is nu of de gerechtvaardigde verwachting van Atlantic moet worden gehonoreerd.

3.3.6 Het belang van Atlantic bij de door haar gewenste uitgifte van het recht van erfpacht op het perceel domeingrond in kwestie is duidelijk: zij wil daarop een appartementencomplex realiseren. De hamvraag in deze zaak is daarom of de belangen van het Land om geen gelegenheid tot betaling te geven en Atlantic de verdere procedure niet te laten doorlopen zwaarder (mogen) wegen dan het individuele belang van Atlantic.

3.3.7 Het algemeen belang vergt dat het Land de uitgifte van percelen in erfpacht laat plaatsvinden conform het, publiekelijk bekend gemaakte, ROP en het gronduitgiftebeleid. Alleen dan kunnen (potentiële) aanvragers van een erfpachtovereenkomst er immers op vertrouwen dat hun aanvraag op een eerlijke – mede in de zin van: in gelijke gevallen gelijke - wijze zal worden afgehandeld. Alleen dan ook wordt het belang van een betrouwbare - namelijk: in overeenstemming met de eigen regels handelende - overheid gediend.

3.3.8 Zoals hiervoor al overwogen geldt dat het ROP in 2019 in de weg stond aan het verlenen van het recht van erfpacht op het perceel in kwestie aan Atlantic omdat het door haar te realiseren project strijdig is met de daarin opgenomen bestemming van het gebied waarvan het perceel deel uitmaakt. Ook getoetst aan het latere ROPV geldt dit. Van de overheid kan niet verlangd worden te handelen in strijd met de eigen wet- en regelgeving. Verdere stappen zetten om tot uitgifte van het recht van erfpacht te komen zou dus strijdig zijn met het genoemde algemeen belang. Daarbij komt dat de procedure tot uitgifte in erfpacht zich, ook op 23 december 2021, nog in een pril stadium bevond. De verdere procedure om in aanmerking te komen voor uitgifte in erfpacht moest nog geheel doorlopen worden.

3.3.9 De geschetste belangen tegen elkaar afwegend oordeelt het Hof het algemeen belang van groter gewicht dan het individuele belang van Atlantic. Het Land mocht dus besluiten Atlantic niet alsnog de gelegenheid te geven tot betaling en de procedure met Atlantic niet voort te zetten. Grief 1 slaagt niet.

Het zorgvuldigheidsbeginsel (grief 3)

3.4.1 Het Gerecht heeft geoordeeld dat de handelwijze van het Land weliswaar onzorgvuldig was, maar dat daaraan niet een zodanig gewicht toekomt dat het Land daarom niet mocht terugkomen op de door het Land gemaakte fout. Atlantic bestrijdt dit oordeel in hoger beroep. Het had volgens haar op de weg van het Land gelegen om alvorens tot het nemen van de bestreden beslissing van

23 december 2021 over te gaan, Atlantic in kennis te stellen van het voornemen om terug te komen op de beslissing van 30 september 2019 en het verzoek af te wijzen. Als dat gebeurd zou zijn had Atlantic een nadere toelichting op het project ten aanzien van de bestemming kunnen geven. Dat is nu niet mogelijk geweest.

3.4.2 Het Hof laat in het midden of het Land had moeten handelen zoals Atlantic stelt. Voor Atlantic zou het volgen van de door haar gestelde weg slechts zinvol zijn als met enige kans op succes kon worden aangevoerd dat de bestemming van het perceel niet in de weg stond aan realisatie van het project. In dit hoger beroep heeft Atlantic de gelegenheid gehad haar stelling over de bestemmingsconformiteit van het project toe te lichten. Zoals hiervoor is geoordeeld is die toelichting onvoldoende: de (destijds en nu) geldende bestemming verhindert realisatie van het project. Dat Atlantic nog andere argumenten had willen aanvoeren, als zij voorafgaand aan de beslissing van 23 december 2021 zou zijn gehoord, is niet gesteld. Dat het volgen van de door haar gestelde weg enige kans op succes had, is dan ook onvoldoende onderbouwd. Grief 3 slaagt niet.

Het gelijkheidsbeginsel (grief 4)

3.5.1 Atlantic heeft in eerste aanleg gesteld dat het Land gehandeld heeft in strijd met het gelijkheidsbeginsel door aan andere rechtspersonen onder de werking van het ROP 2009 domeingronden belendend aan of in de nabije omgeving van het perceel in erfpacht uit te geven of daarop een optie te verlenen met bestemming wooneenheden en niet voor zuiver toeristische doeleinden. Het Gerecht heeft deze stelling onvoldoende onderbouwd geoordeeld. Atlantic bestrijdt de juistheid van dat oordeel.

3.5.2 Atlantic heeft daarbij volstaan met een verwijzing naar wat door haar in eerste aanleg naar voren is gebracht. In het bijzonder verwijst zij naar de bij conclusie van repliek als producties 11 tot en met 15 overgelegde stukken. Welke inhoud van die stukken de juistheid van haar stelling aantoont is echter niet uiteengezet. Die inhoud is bovendien niet zo duidelijk dat de juistheid van de stelling van Atlantic daaruit ook zonder toelichting wel duidelijk is. In het bijzonder blijkt daaruit niet dat het om erfpacht/optie gaat met betrekking tot projecten voor wooneenheden anders dan voor toeristische doeleinden. In de producties 11 en 13 is slechts sprake van een appartementencomplex, productie 12 noemt slechts een bouwterrein. Productie 15 is een besluit waarbij optie wordt verleend voor een ‘appartementencomplex voor langere huurduur’. Dat kán duiden op een complex met een woonfunctie, het kan ook duiden op een complex waarbij de langere huurduur niet afdoet aan de toeristische functie. Dat die situatie zich voordoet heeft Atlantic echter niet onderbouwd. Bovendien geldt dat niet, per geval, onderbouwd is dat de planologische situatie ten tijde van het verlenen van rechten aan de rechtspersonen die genoemd zijn in de producties 11, 12, 13 en 15, gelijk was aan of vergelijkbaar met die ten tijde van de aanvraag van Atlantic. Ook in hoger beroep is de stelling van Atlantic dan ook onvoldoende onderbouwd. Aan bewijslevering wordt daarom niet toegekomen. Een ter zake dienend bewijsaanbod ontbreekt bovendien. Grief 4 slaagt niet.

Slotsom

3.6.1. De grieven 1 tot en met 4 slagen niet. De grieven 5 en 6 missen zelfstandige betekenis. Het vonnis van het Gerecht wordt daarom bevestigd.

3.6.2 Atlantic wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de procedure van het Land veroordeeld. Die kosten worden begroot op Afl. 207 aan verschotten (betekening memorie van antwoord). De kosten van de gemachtigde van het Land worden begroot op nihil omdat deze in dienst is van het Land (DWJZ).

B E S L I S S I N G

Het Hof:

bevestigt het vonnis van het Gerecht van 20 maart 2024;

veroordeelt Atlantic in de kosten van de procedure aan de zijde van het Land gevallen en begroot die kosten op Afl. 207 aan verschotten en nihil aan salaris gemachtigde;

wijst af wat meer of anders is gevorderd.

Dit vonnis is gewezen door mrs. J. de Boer, W.P.M. ter Berg en E.P. van Unen, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba, en ter openbare terechtzitting van het Hof in Aruba uitgesproken op 9 juni 2026 in tegenwoordigheid van de griffier.