Uitspraak
Burgerlijke zaken over 2026
Registratienummers: AUA201803035 – AUA2022H00264 en AUA2022H00269
Uitspraak: 10 februari 2026
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
V O N N I S
in de zaak van (AUA2022H00264):
de naamloze vennootschap
ISLAND ESTATES REALTY N.V.,
gevestigd in Aruba,
in eerste aanleg eiseres, thans appellante,
gemachtigde: mr. T.L.H. Peeters,
tegen
de openbare rechtspersoon
HET LAND ARUBA,
zetelend in Aruba,
in eerste aanleg gedaagde, thans geïntimeerde,
gemachtigde: mr. V.M. Emerencia,
en in de zaak van (AUA2022H00269):
de openbare rechtspersoon
HET LAND ARUBA,
zetelend in Aruba,
in eerste aanleg gedaagde, thans appellant,
gemachtigde: mr. V.M. Emerencia,
tegen
de naamloze vennootschap
ISLAND ESTATES REALTY N.V.,
gevestigd in Aruba,
in eerste aanleg eiseres, thans geïntimeerde,
gemachtigde: mr. T.L.H. Peeters.
Partijen worden hierna weer IER en het Land genoemd.
1.Het verdere verloop van de procedure
Bij vonnis van 1 april 2025, ECLI:NL:OGHACMB:2025:67 (hierna: het tussenvonnis) heeft het Hof de zaak naar de rol verwezen voor akten.
Op 16 september 2025 heeft elk van beide partijen een akte ingediend.
Op 9 december 2025 heeft elk van beide partijen een antwoordakte ingediend.
Vonnis is bepaald op vandaag.
2.De verdere beoordeling
2.1
Zoals het Hof in het tussenvonnis onder 2.8 heeft overwogen, heeft het Land aangevoerd dat de overeenkomst tot stand is gekomen:
a. in strijd met het gelijkheidsbeginsel;
b. in de aanloop van verkiezingen;
c. na onvoldoende voorbereiding;
d. waarbij nakoming van de overeenkomst tot onverantwoorde milieuschade zou leiden.
2.2
Ad a (gelijkheidsbeginsel). In HR 26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778 (
Didam I) staat (voetnoten weggelaten):
Didam I) staat (voetnoten weggelaten):
3.1.4
Uit het gelijkheidsbeginsel – dat in deze context strekt tot het bieden van gelijke kansen – vloeit voort dat een overheidslichaam dat het voornemen heeft een aan hem toebehorende onroerende zaak te verkopen, ruimte moet bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar deze onroerende zaak indien er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop van de desbetreffende onroerende zaak of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn. In dat geval zal het overheidslichaam met inachtneming van de hem toekomende beleidsruimte criteria moeten opstellen aan de hand waarvan de koper wordt geselecteerd. Deze criteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn.
3.1.5
Het gelijkheidsbeginsel brengt ook mee dat het overheidslichaam, teneinde gelijke kansen te realiseren, een passende mate van openbaarheid moet verzekeren met betrekking tot de beschikbaarheid van de onroerende zaak, de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen selectiecriteria. Het overheidslichaam moet hierover tijdig voorafgaand aan de selectieprocedure duidelijkheid scheppen door informatie over deze aspecten bekend te maken op zodanige wijze dat (potentiële) gegadigden daarvan kennis kunnen nemen.
2.3
Aangenomen moet worden dat voorgaand toetsingskader niet alleen geldt bij een voorgenomen verkoop, maar ook bij een voorgenomen uitgifte in erfpacht. Gesteld noch gebleken is dat het Land bij het sluiten van de overeenkomst van 10 augustus 2017 overeenkomstig deze voorschriften heeft gehandeld. De overeenkomst is dus tot stand gekomen in strijd met het gelijkheidsbeginsel. Als het in andere gevallen ook zo is gebeurd, heeft het Land in die andere gevallen ook gehandeld in strijd met het gelijkheidsbeginsel. Weliswaar is over een concrete andere kandidaat-erfpachter voor het perceel of een deel daarvan niets gesteld of gebleken, maar ook is niet gesteld of gebleken dat het Land voldoende ruimte heeft geboden aan (potentiële) gegadigden om zich als kandidaat-erfpachter op te werpen.
2.4
Ad b (verkiezingen). Op zichzelf is juist dat het meer dan vier jaar heeft geduurd voordat de overeenkomst tot erfpacht is gesloten, zoals overwogen in het strafvonnis van 12 juli 2024, maar uit het feitenoverzicht in het tussenvonnis blijkt dat er verhoogde activiteit was in augustus 2013, dat is kort voor de verkiezingen van 27 september 2013, en in juli-augustus 2017, dat is kort voor de verkiezingen van 22 september 2017. De overeenkomst zelf is gesloten op 10 augustus 2017, dus eveneens kort voor de verkiezingen. Minimaal zes keer heeft [minister] op de dag van de aanvraag of het schriftelijke verzoek of de dag erna geschreven dat hij akkoord ging. Een bevredigende verklaring hiervoor heeft IER niet gegeven. Ook toen het aanvankelijke plan van een condominiumcomplex gewijzigd werd in een commercieel pand met winkels en horecagelegenheden, is de minister direct akkoord gegaan. Ook daarvoor is geen bevredigende verklaring gegeven.
2.5
Ad c (voorbereiding). Het milieueffectenrapport van Ace van 15 juli 2016 (zie 2.1.9 tussenvonnis) vermeldt op p. 5 onder meer:
A small section of the parcel is in the assigned as green zone, however this section will be used as parking and has minimum impact on the ecology.
en:
Based on the review of the ecology during the construction phase and operational phase no mayor impact will be expected.
Verder staat er op p. 5 een tabel waaruit blijkt dat in de
construction phasede meeste negatieve milieueffecten zullen optreden bij
site clearanceen
fountain excavationen dat de meeste positieve milieueffecten worden verwacht van
replanting. Op p. 6 staat een tabel voor de
operational phase. Hoofdstuk 6 heet
Environmental Impacts and Mitigationen loopt voor de twee fasen de verschillende aspecten van mogelijke milieueffecten en mitigerende maatregelen na.
construction phasede meeste negatieve milieueffecten zullen optreden bij
site clearanceen
fountain excavationen dat de meeste positieve milieueffecten worden verwacht van
replanting. Op p. 6 staat een tabel voor de
operational phase. Hoofdstuk 6 heet
Environmental Impacts and Mitigationen loopt voor de twee fasen de verschillende aspecten van mogelijke milieueffecten en mitigerende maatregelen na.
2.6
Volgens een kaartje van DIP (productie 16 bij inleidend verzoekschrift) ligt een gedeelte van 1.560 m2 van het totale terrein van 5.160 m2 in groengebied (zie ook 2.1.10 van het tussenvonnis).
2.7
Een aanvullend rapport van Ace van 6 januari 2020 vermeldt een aangepast plan op een aangepast terrein, namelijk van 4.180 m2,. Een deel van het groengebied dat deel uitmaakte van het terrein in het eerdere plan, wordt in het aangepaste plan niet gebruikt. In dit rapport vermeldt Ace dat de meeste negatieve milieueffecten kunnen worden beperkt en dat het project een positief milieueffect kan hebben.
2.8
Het aanvullende rapport van Ace geeft eerder steun aan de conclusie dat de overeenkomst tot stand is gekomen op basis van onvoldoende voorbereiding wat de milieueffecten betreft, dan aan de tegengestelde conclusie. Immers, het plan is in het aanvullende rapport aangepast. Weliswaar was met het sluiten van de overeenkomst en de voorgenomen vestiging van het erfpachtrecht nog geen toestemming voor de bouw gegeven (zoals het Gerecht onder 4.22 van het vonnis van 25 augustus 2021 heeft overwogen), maar dat doet er niet aan af dat ook de totstandkoming van een overeenkomst als de onderhavige voldoende moet worden voorbereid en dat daarbij de milieueffecten in voldoende mate moeten worden beoordeeld. Dat is niet gebeurd.
2.9
Ad d (milieuschade). Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat aannemelijk is dat het plan dat de basis was van de overeenkomst van 10 augustus 2017, schadelijk was voor het milieu. Deze conclusie past ook bij de onbetwiste omstandigheden dat het perceel in de nabijheid van de Bubaliplas ligt en dat het plan voorzag in een commercieel pand met winkels en horecagelegenheden, en in parkeerplaatsen op het groengebied bij de Bubaliplas. Het Land kan (als procespartij in deze zaak) het belang van behoud van schaars milieuschoon redelijkerwijs zwaarwegend achten (bij afweging met andere belangen, waaronder het belang dat toeristen gebruik moeten kunnen maken van winkels en horecagelegenheden). Van het Land (als contractspartij bij de overeenkomst van 10 augustus 2017) mocht worden verwacht dat het een voldoende gewicht zou toekennen aan het belang van behoud van schaars milieuschoon.
2.1
Al het voorgaande moet ten tijde van de totstandkoming van de overeenkomst duidelijk zijn geweest voor IER.
2.11
Het Hof laat in het midden of het voorgaande tot nietigheid van de overeenkomst moet leiden. In elk geval is het voorgaande, in samenhang beschouwd, voldoende voor het oordeel dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat IER jegens het Land aanspraak maakt op schadevergoeding wegens toerekenbare tekortkoming van de overeenkomst.
2.12
Het hoger beroep van het Land slaagt. Dat van IER faalt. De vonnissen waarvan beroep dienen te worden vernietigd. De vorderingen van IER moeten worden afgewezen. IER zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding in eerste aanleg en in beide hoger beroepen. Er is geen reden om een nadere beslissing te geven over de kosten van het tussentijds hoger beroep. Wel zal IER worden veroordeeld tot terugbetaling van hetgeen het Land uit hoofde van de bestreden vonnissen heeft betaald.
B E S L I S S I N G
Het Hof:
vernietigt de vonnissen waarvan beroep;
en opnieuw rechtdoende:
wijst de vorderingen van IER af;
veroordeelt IER in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van het Land gevallen en tot op heden begroot op Afl. 8.000,00 aan salaris voor de gemachtigde;
veroordeelt IER in de kosten van beide hoger beroepen en het verzoek om tussentijds hoger beroep, aan de zijde van het Land gevallen en tot op heden begroot op Afl. 15.442,00 aan verschotten en Afl. 45.000,00 aan salaris voor de gemachtigde;
veroordeelt IER tot terugbetaling aan het Land van hetgeen het Land uit hoofde van de bestreden vonnissen aan IER heeft betaald, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na vandaag tot aan de dag van de betaling;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mrs. G.C.C. Lewin, C.J.H.G. Bronzwaer en J. de Boer, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Aruba uitgesproken op 10 februari 2026 in tegenwoordigheid van de griffier.