Uitspraak
BURGERLIJKE ZAKEN 2026
zaaknummer: SXM202101422 – SXM2022H00001 (kort geding)
SXM202201025 – SXM2024H00010 (bodemprocedure)
Uitspraak: 21 januari 2026
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE VAN
ARUBA, CURAÇAO, SINT MAARTEN EN VAN
BONAIRE, SINT EUSTATIUS EN SABA
Vonnis in de zaken:
SXM2022H00001 (kort geding)
[appellante],
wonende in [woonplaats],
hierna [appellante],
oorspronkelijk eiseres, thans appellante,
gemachtigde: de heer E.I. Maduro,
tegen
1.[geïntimeerde 1],
2. [
[geïntimeerde 2] en
[geïntimeerde 2] en
2. [
[geïntimeerde 3],
[geïntimeerde 3],
wonende in [woonplaats],
hierna: [geïntimeerden],
oorspronkelijk gedaagden, thans geïntimeerden,
gemachtigde: mr. M. Hofman-Ruigrok,
en
SXM2024H00010 (bodemzaak)
1.[appellant 1],
2. [
[appellant 2] en
[appellant 2] en
2. [
[appellant 3],
[appellant 3],
wonende in [woonplaats],
hierna: [appellanten],
oorspronkelijk eisers in conventie, gedaagden in reconventie, thans appellanten in principaal appel en geïntimeerden in incidenteel appel,
gemachtigde: mr. M. Hofman-Ruigrok,
tegen
[geïntimeerde],
wonende in [woonplaats],
hierna [geïntimeerde],
oorspronkelijk gedaagde in conventie, eiseres in reconventie, thans geïntimeerde in principaal appel en appellante in incidenteel appel,
gemachtigde: de heer E.I. Maduro.
1.Het verdere verloop van de procedure in kort geding en in de bodemzaak
1.1
Voor het verloop van de procedure tot nu toe verwijst het Hof naar zijn tussenvonnis van 17 juni 2025 (hierna: het tussenvonnis).
1.2
Op 26 augustus 2025 heeft een descente plaatsgevonden op het perceel gelegen aan [adres]. Hiervan is een proces-verbaal opgemaakt dat aan partijen zal worden afgegeven. Verschenen zijn partijen en hun gemachtigden. De heer Maduro heeft ter gelegenheid van de descente de splitsingstekening als bedoeld in r.o. 2.10 van het tussenvonnis overgelegd.
1.3
Na afloop van de descente heeft een comparitie plaatsgevonden waarbij partijen vragen van het Hof hebben beantwoord en hun standpunten nader hebben toegelicht. Partijen hebben afgesproken dat zij voor de situatie met de septic tank een onafhankelijke derde, te weten ICE zullen benaderen om een deskundigenrapport op te stellen.
1.4
Bij e-mail van 18 september 2025 hebben partijen extra tijd gevraagd voor het overleggen van het rapport van ICE.
1.5
Bij e-mail van 10 oktober 2025 heeft mr. Hofman-Ruigrok het rapport van ICE overgelegd.
1.6
Vonnis is nader bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1
Het Hof verwijst voor de feiten naar het tussenvonnis, met dien verstande dat het daar onder 2.7 genoemde feit vervalt.
3.De verdere beoordeling van het geschil
wat is de situatie
3.1
De situatie is als volgt. [appellant] had een perceel grond in eigendom en heeft daarop een appartementencomplex laten bouwen met acht eenheden (vier beneden, vier boven). Volgens de meetbrief (SXM 346/2006) was het perceel 346 m2 groot. Bij notariële akte van 13 februari 2020 is het perceel gesplitst in acht appartementsrechten. [geïntimeerde 1] heeft van [appellant] vier appartementsrechten gekocht, [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] hebben ieder twee appartementsrechten gekocht. De appartementsrechten zijn geleverd aan [geïntimeerden] op respectievelijk 17 en 27 maart 2020 en op 17 juni 2020. De leveringsakten vermelden (vrij vertaald) dat het appartementsrecht (naast het gebruik van een wooneenheid) onder meer bestaat uit een achtste deel van de onverdeelde eigendom van het perceel zoals beschreven in de meetbrief SXM 346/2006 en het daarop gebouwde appartementsgebouw met toebehoren. Ten tijde van de koopovereenkomsten bevond zich tegen het appartementencomplex een aan [appellant] toebehorend gebouw (het buurgebouw). Aanvankelijk als garagegebouw, in 2020-2021 verbouwd tot appartementsgebouw. Op enig moment bleek dat het perceel met meetbrief SXM 346/2006 niet 346 m2, maar 457 m2 groot was. Het kadaster heeft, na overleg tussen [geïntimeerden] en [appellant], nieuwe meetbrieven opgesteld. De grootte van het perceel waarop het buurgebouw staat is daarbij vastgesteld op 111 m2 , terwijl bovendien een deel van het buurgebouw gebouwd is op een deel van het perceel groot 346 m2. Na de nieuwe meting is een perceel van 302 m2 (zie hieronder uit het bestreden vonnis de plattegrond van het perceel: het rode deel) op naam van [geïntimeerden] gesteld, een perceel van 44 m2 op naam van [appellant] en een perceel van 111 m2 op naam van [appellant]. Het appartementencomplex is in onderstaande schets het rode rechthoekige vlak met doorgetrokken lijn.
kern van het geschil
3.2
Kern van het geschil is wat nu precies is verkocht en geleverd. De stellingen van [appellant] komen erop neer dat de overdracht aan [geïntimeerden] slechts betrekking had op het appartementencomplex met de grond eronder (302 m2), althans op slechts 346 m2 van de totale oppervlakte van 457 m2 van het perceel met meetbrief 346/2006. De stellingen van [geïntimeerden] komen erop neer dat zij het appartementencomplex met een perceel grond groot 457 m2 hebben gekocht en dat zij door natrekking eigenaar zijn geworden van het buurgebouw. [geïntimeerden] verwijzen daarvoor onder meer naar de inhoud van de splitsingsakte waarin staat:
“
Description of property
Description of property
(--)
a parcel of land, having an area of three hundred and forty-six square meters (346 m2), situated in the district of Cole Bay, Sint Maarten, further described in certificate of admeasurement number 346 of two thousand and nineteen (SXM CB 346/2006)
(…)
Division of the Property into Rights of Apartment
The appearer declared now to proceed with the division of the said Property and the building into the following eight (8) rights of apartment: (...)"
en de leveringsakten waarin staat:
“b. the one eighth (1/8th) undivided share in the common property, being this:
- the parcel of land situated in the Cole Bay district of Sint Maarten, at the time of division further described in certificate of admeasurement number 346 of two thousand and six (SXM CB 346/2006); and
- in the thereon constructed Miracle Road 22 apartment building, and all appurtenances thereto”
uitleg splitsingsstukken
3.3
In het tussenvonnis heeft het Hof, onder verwijzing naar artikel 5:109 lid 2 BW Pro verzocht om de splitsingstekening. Daarnaast heeft het Hof een comparitie ter plaatse gelast, om de situatie van het perceel, het appartementencomplex en het buurgebouw te aanschouwen. Zowel de splitsingstekening als de situatie ter plaatse kunnen van belang zijn indien, zoals hier, sprake is van twijfel over de uitleg van een of meer bepalingen uit de splitsingsstukken (zie r.o 2.13 van het tussenvonnis) en de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan, in dit geval [appellant]. Zoals in het tussenvonnis overwogen moet, gelet op de uitspraak van de HR van 14 februari 2014 (ECLI:NL:HR:2014:337), worden vastgesteld welke uitleg naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is, waarbij rekening mag worden gehouden met:
- aan de hand van de aan de splitsingsstukken te ontlenen aanwijzingen, en hetgeen overigens uit de splitsingsstukken valt af te leiden omtrent de bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan;
- de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de onderscheiden interpretaties zouden leiden;
- waarneming van feitelijke kenmerken van het splitsingsobject, waarnaar de splitsingsstukken verwijzen (daarbij kan kennisneming van de situatie ter plaatse van belang zijn voor de beantwoording van de vraag welke uitleg van de splitsingsstukken tot de meest aannemelijke rechtsgevolgen leidt).
3.4
In de splitsingsakte staat dat de splitsing betrekking heeft op een perceel land ter grootte van 346 m2, zoals weergegeven in de meetbrief SXM 346/2006. Bij de descente heeft de gemachtigde van [appellant] de verzochte splitsingstekening overgelegd, gedateerd 19 september 2019, ondertekend door het Hoofd van het Kadaster kantoor Sint Maarten op 21 november 2019. Op de tekening staan 11 afbeeldingen. Negen daarvan betreffen het appartementsgebouw en de indeling in acht woonunits. Het gaat om respectievelijk de begane grond, de bovenste verdieping, het kap plan (dak), de voor- en achtergevel, een doorsnede over de lengte en over de breedte, de rechter- en de linkergevel. Op deze tekeningen zijn de gemeenschappelijke trap en de gemeenschappelijke galerij weergegeven. Daarnaast staan op de splitsingstekening een plattegrond van het perceel met de grenslijnen en met daarin een vlak dat het appartementencomplex voorstelt alsmede een plattegrond van het gebied met daarin datzelfde perceel gearceerd weergegeven. Op de splitsingstekeningen staat het buurgebouw nergens vermeld of weergegeven.
3.5
Uit de splitsingsakte en de splitsingstekening kan – objectief – worden afgeleid dat de splitsing betrekking heeft op een perceel grond van 346 m2 en een appartementencomplex, bestaande uit acht units. Uit de splitsingsstukken kan niet objectief worden afgeleid de bedoeling van [appellant] om ook het buurgebouw daarbij te betrekken; het komt op de splitsingstekeningen niet voor en wordt in de akte niet genoemd.
eigen waarneming door het Hof
3.6
Omdat de splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, hecht het Hof in dit geval voor objectieve uitleg van de bedoeling van [appellant] ook waarde aan zijn eigen waarneming van de feitelijke kenmerken van het splitsingsobject.
3.7
Ter gelegenheid van de descente heeft het Hof aanschouwd dat het appartementencomplex van de straatkant bezien aan de rechterzijde van het perceel is gelegen, met aan die kant toegang tot de appartementen via een doorgang ter grootte van een auto (foto 2 proces-verbaal). Bij die doorgang bevindt zich de trap naar de bovengelegen appartementen. Achter het appartementencomplex loopt over de gehele achterzijde een betegelde gang, afgegrensd van het achtergelegen perceel met een muur. Aan deze gang bevinden zich de porches en deuren van de op de begane grond gelegen appartementen. Aan het uiteinde van de gang staat een scheidingswand tussen het appartementencomplex en het buurgebouw. Op die scheidingswand zijn betonblokken geplaatst (foto’s 5 en 6 van het proces-verbaal). [geïntimeerde 2] heeft bij de comparitie ter plaatse daarover verklaard dat die muur ter afscheiding van het buurgebouw er al stond toen zij de appartementen kocht en dat er later betonblokken op zijn geplaatst. Aan de voorkant tegen het gebouw is een kleine strook vrij gehouden en ruimte voor de bewoners van de appartementen om auto’s te parkeren (foto’s 8 en 9 proces-verbaal).
3.8
Het buurgebouw is van de voorzijde gezien gelegen aan de linkerkant van het appartementencomplex. Het grenst, iets terugspringend vanaf de weg, aan de rechterkant van het appartementencomplex. Waar de gebouwen aan elkaar grenzen delen zij (grotendeels, aan de achterzijde steekt het buurgebouw iets uit, zie foto 6) dezelfde muur (foto’s 3 en 4 proces-verbaal). Omdat de voorgevel van het buurgebouw iets terugspringt ten opzichte van het appartementencomplex oogt het als een afzonderlijk gebouw. In het buurgebouw zijn (eveneens) appartementen gevestigd.
3.9
Aan de voorzijde van het buurgebouw bevond zich ten tijde van de comparitie ter plaatse ter hoogte van een deur een rode lijn op het parkeerdeel van het perceel (foto 4 proces-verbaal). Deze lijn bakent, vanaf de rechterzijde gezien, het perceel van 346 m2 af (foto 2 proces-verbaal). De perceelgrens van 457 m2 is gelegen – vanaf de voorzijde gezien – links van het buurgebouw (op foto 3 van het proces-verbaal tot aan de zwarte auto geheel links).
meest aannemelijke uitleg
3.1
Vast staat dat ten tijde van de verkoop en levering van de appartementsrechten tegen het appartementencomplex een buurgebouw stond. Dat buurgebouw was vanaf de achterzijde van het appartementencomplex niet toegankelijk. Daar stond en staat nog steeds een scheidingswand (foto’s 5 en 6). Door deze duidelijke afbakening ligt dus niet voor de hand dat het buurgebouw tevens bestemd is voor de eigenaren/bewoners van de appartementen, wiens toegang aan de rechterkant van het perceel is. Daar komt bij dat het buurgebouw in de splitsingsakte noch op de splitsingstekening genoemd of weergegeven is. Het perceel waarop het appartementencomplex staat heeft tevens een functie voor de bewoners. Zij kunnen gebruik maken van de toegang aan de rechterkant, de opgang naar de galerij, de gang aan de achterzijde en de parkeerplaatsen aan de voorzijde van het appartementencomplex. Dit perceel is echter wel kleiner dan genoemd in de splitsingsakte en in de leveringsakte, namelijk 302 m2 in plaats van 346 m2 waar partijen vanuit gingen. Gelet op de ligging van het buurgebouw, de scheidingswand, en de omstandigheid dat het buurgebouw staat op een perceel groot 111 m2, waarvan 44 m2 op het perceel genoemd in de splitsingsstukken (op foto 3 en 4 van het proces-verbaal zichtbaar), ligt het meer voor de hand dat het niet de bedoeling was dat dit buurgebouw deel uitmaakte van het te splitsen perceel. Deze uitleg leidt tot het meest aannemelijke rechtsgevolg. Een andere uitleg zou ertoe leiden dat het buurgebouw slechts voor een deel, namelijk voor zover het staat op het perceel van 346 m2 vanaf de rechterzijde gerekend, deel uitmaakte van de splitsing, verkoop en levering. Dat ligt niet voor de hand. Dat later is gebleken dat het gehele perceel 457 m2 groot is, maakt dat niet anders.
3.11
Voor zover de splitsingstekening een plattegrond bevat van het perceel, waarop het appartementencomplex is ingetekend zodanig dat aan alle zijden een strook grond tussen het gebouw en de perceelgrens te zien is (de tekening linksonder op de splitsingstekening), overweegt het Hof dat ook deze omstandigheid niet tot een andere uitleg leidt. Gebleken is immers dat deze tekening van het kadaster niet juist is als het gaat om de plaats waarop het gebouw op het perceel is geplaatst, terwijl ook hierop geen buurgebouw is ingetekend.
3.12
Alle bovengenoemde aanwijzingen uit zowel de splitsingsstukken als de waarneming van de feitelijke kenmerken van het splitsingsobject, waarnaar de splitsingsstukken verwijzen, leiden tot het oordeel dat naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is dat het de bedoeling was van [appellant] om enkel het appartementencomplex en de grond waarop het staat over te dragen zodat het buurgebouw en de grond waarop het staat zijn uitgesloten van de splitsing en dit deel van het perceel geen deel uitmaakte van de verkoop en levering van de appartementsrechten. Ook voor [geïntimeerden] moet dit gelet op al het voorgaande duidelijk zijn geweest.
3.13
De conclusie is dan ook dat de splitsing slechts betrekking had op het appartementencomplex en het daarbij begrepen deel van het perceel waarop het gelegen is, tot aan het buurgebouw. Dus op de onder r.o 3.1 weergegeven kaart het rode deel van 302 m2.
3.14
In de leveringsakte staat echter dat aan [geïntimeerden] tevens geleverd is een achtste deel van het onverdeelde perceel groot 346 m2. Gelet op de hiervoor vastgestelde uitleg betekent dit dat er geen geldige titel was voor een onverdeeld stuk perceel groot 44 m2. Het kadaster heeft die situatie reeds aangepast door nieuwe meetbrieven op te stellen en daarbij een het perceel van 302 m2 op naam van [geïntimeerden] te stellen en het perceel van 44 m2 op naam van [appellant].
Schadevergoeding/compensatie
3.15
Het Hof is van oordeel dat [geïntimeerden] schade hebben geleden nu zij als gevolg van de ongeldige titel het onverdeelde stuk perceel van 44 m2 niet overgedragen hebben gekregen (artikel 3:84 BW Pro). Zij gingen immers uit van een aandeel in een groter onverdeeld perceel en bovendien is de koopprijs van de appartementsrechten daarop gebaseerd. [geïntimeerde 2] heeft ter gelegenheid van de comparitie ter plaatse verklaard dat zij een hypotheek heeft moeten afsluiten voor het verkrijgen van de appartementsrechten, waarbij de hypotheeksom is vastgesteld op basis van 2/8 deel van 346 m2. Zou de hypotheeksom zijn vastgesteld op 2/8 deel van 302 m2, dan zou zij een lagere hypotheeklast hebben. Dat [geïntimeerden] schade hebben geleden staat dan ook vast.
3.16
Het Hof sluit voor de vaststelling van de schadevergoeding aan bij de beslissing van het Gerecht en hanteert eveneens een compensatie van USD 500 per m2. Nu de berekening van de schadebedragen in hoger beroep niet in geschil is, brengt dit mee dat [appellant] aan [geïntimeerden] een bedrag van USD 11.000 verschuldigd is en aan [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] ieder USD 5.500.
3.17
Het incidenteel appel van [appellant], dat ertoe strekt dat zij niet is gehouden om tot vergoeding over te gaan voor het niet geleverde stuk grond van 44 m2 wordt, gelet op het vorenstaande, verworpen. Zoals overwogen was er voor de levering van het deel van 44 m2 geen geldige titel, terwijl hiervan in de leveringsakte wel is uitgegaan en ook de koopprijs daarop is gebaseerd. Voor zover de principale grieven van [geïntimeerden] inhouden dat [appellant] schadevergoeding moet betalen voor een perceel groot 155 m2 (dus naast 44 m2 ook voor 111 m2, omdat het totale perceel 457 m2 groot bleek te zijn), falen deze dus ook.
septic tank
3.18
Partijen verschillen van mening over de vraag of de afvoer van het buurgebouw uitkomt op de septic tank van het appartementencomplex. Volgens [geïntimeerden] is de septic tank van het appartementencomplex zo snel en vaak gevuld, dat het niet anders kan dan dat de afvoer van het buurgebouw daarop uitkomt. Een en ander leidt tot hoge kosten voor [geïntimeerden] en zij stellen dat [appellant] daarin moet bijdragen. Het Gerecht heeft die vordering toegewezen en [appellant] veroordeeld om met 50% bij te dragen in de kosten van leegpompen en reinigen van die septic tank. [appellant] heeft (in incidenteel appel) gesteld dat zij hiertoe niet gehouden is, omdat de afvoer van het buurgebouw uitkomt op een eigen septic tank. Ter gelegenheid van de comparitie na descente hebben partijen afgesproken dat zij een deskundige (ICE) zullen benaderen om antwoord te geven op de vraag of de afvoer van beide gebouwen uitkomt op dezelfde septic tank (aan de voorzijde van het appartementencomplex).
3.19
Uit het rapport van ICE volgt dat op 2, 3 en 9 oktober 2025 inspecties ter plaatse hebben plaatsgevonden, waarbij partijen zijn uitgenodigd. Kort samengevat komen de bevindingen en conclusies van ICE neer op het volgende. Het appartementencomplex is aangesloten op en maakt gebruik van de septic tank gelegen aan de voorkant van het appartementencomplex. De toiletten in het buurgebouw zijn niet aangesloten op de septic tank van het appartementencomplex. Op basis van de beschikbare en verstrekte informatie is het waarschijnlijk dat het buurgebouw afvoert op een separate septic tank op een buurtperceel aan de noordkant van het perceel. Onderzoek naar de locatie van die septic tank valt niet onder de onderzoeksopdracht van ICE. Bij iedere inspectie liep de septic tank van het appartementencomplex over. De deskundige schrijft hierover:
“A follow-up inspection conducted six days after pumping, following a period of heavy rainfall, showed the tank had again filled with clear water. This suggests that groundwater infiltration is occurring.”
“A follow-up inspection conducted six days after pumping, following a period of heavy rainfall, showed the tank had again filled with clear water. This suggests that groundwater infiltration is occurring.”
3.2
Op basis van het rapport kan niet worden vastgesteld dat de afvoer van het buurgebouw uitkomt op de septic tank van het appartementencomplex. De problemen met het overlopen van de septic tank van het appartementencomplex zijn het gevolg van een andere oorzaak, namelijk infiltratie van grondwater. Op basis van de stellingen van [geïntimeerden] kan niet worden geoordeeld dat [appellant] daarvoor verantwoordelijk is, zodat het bestreden vonnis in zoverre moet worden vernietigd en de vordering van [geïntimeerden] alsnog moet worden afgewezen. Het incidenteel appel van [appellant] slaagt in zoverre.
Conclusie en slotsom
3.21
Het voorgaande leidt tot de slotsom dat het bestreden vonnis in de bodemprocedure moet worden bekrachtigd met uitzondering van de beslissing over de kosten van het reinigen van de septic tank (r.o 5.5 van het bestreden vonnis). Het Hof ziet aanleiding de proceskosten van partijen zowel in eerste aanleg als in hoger beroep te compenseren, nu beide over en weer voor een deel in het (on)gelijk zijn gesteld. Voor zover de grieven van partijen op de proceskostenveroordeling zien slagen deze dus niet.
3.22
Ten aanzien van de procedure in kort geding overweegt het Hof dat partijen hierbij geen belang meer hebben, gelet op de beslissing in de bodemzaak. Het Hof ziet wel aanleiding om de kosten van de procedures in eerste aanleg en in hoger beroep te compenseren, gelet op de uitkomst van de bodemzaak.
4.Beslissing
Het Hof:
In de bodemzaak (CUR2024H00010)
4.1
bevestigt het vonnis waarvan beroep, met uitzondering van de beslissing over de septic tank (5.5) en wijst de vordering van [geïntimeerden] op dat punt af;
4.2
compenseert de proceskosten in hoger beroep aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt;
In kort geding (CUR2022H00001)
4.3
compenseert de proceskosten in eerste aanleg en in hoger beroep aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt;
4.4
wijst af het in hoger beroep meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mrs. E.W.A. Vonk, E.A. Saleh en C.J.H.G. Bronzwaer, leden van het Hof en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 21 januari 2026 in Sint Maarten, in tegenwoordigheid van de griffier.