ECLI:NL:HR:2014:337 - Hoge Raad - Uitleg akte van splitsing en exclusief gebruik gemeenscha...

Uitspraak

14 februari 2014

EErste Kamer

nr. 12/04034

EV/LH

Hoge Raad der Nederlanden

Arrest

in de zaak van:

1. [eiser 1],

2. [eiseres 2],
beiden wonende te [woonplaats],

EISERS tot cassatie,

advocaat: mr. K. Teuben,

t e g e n

de stichting STICHTING MITROS,
gevestigd te Utrecht,

VERWEERSTER in cassatie,

advocaat: mr. E.D. van Geuns.

Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als [eiser] c.s. en Mitros.

1.Het geding in feitelijke instanties

Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar de navolgende stukken:

a. de vonnissen in de zaak 262468/HA ZA 09-398 van de rechtbank Utrecht van 3 juni 2009 en 4 november 2009;

b. de arresten in de zaak 200.064.096 van het gerechtshof te Amsterdam van 24 januari 2012 en 15 mei 2012.

De arresten van het hof zijn aan dit arrest gehecht.

2.Het geding in cassatie

Tegen het arrest van het hof van 15 mei 2012 hebben [eiser] c.s. beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.

Mitros heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.

De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten; voor [eiser] c.s. mede door mr. K.J.O. Jansen, advocaat bij de Hoge Raad en voor Mitros mede door mr. J.W.A. Biemans, destijds advocaat te Amsterdam.

De conclusie van de Advocaat-Generaal E.B. Rank-Berenschot strekt tot verwerping van het cassatieberoep.

De advocaat van [eiser] c.s. heeft bij brief van 24 december 2013 op die conclusie gereageerd.

3.Beoordeling van het middel

3.1

In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

(i) Mitros was voorheen eigenaar van een complex bestaande uit huurwoningen aan [a-straat] 50 tot en met 74 te Utrecht. [eiseres 2] woont sinds 1982 in de woning [a-straat] 62. Vanaf 1994 woont [eiser 1] bij haar in dezelfde woning. Naast de woning van [eiser] c.s. ligt de woning [a-straat] 60. Deze beide woningen liggen achter het hoofdgebouw van het complex en zijn uitsluitend toegankelijk via een tuin.

(ii) Mitros heeft het complex gesplitst in dertien appartementen. Daartoe is op 4 november 2005 een Akte van (onder)splitsing 1 (hierna: de splitsingsakte) opgemaakt. Bij de splitsingsakte hoort een tekening met plattegrond. In de splitsingsakte is onder meer het volgende bepaald:

“E. SPLITSING IN APPARTEMENTSRECHTEN, VASTSTELLING REGLEMENT EN OPRICHTING VERENIGING VAN EIGENAARS

(…)

B. Aandelen die door de splitsing ontstaan en aandelen in de verplichting tot het bijdragen in de schulden en kosten die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn

Artikel 2

(…)

3. b. Alle kosten van welke aard ook, verband houdende met de tuin, gelegen aan de appartementen met de indexnummers 9 en 10, welke plaatselijk bekend zijn [a-straat] 60 en 62 te Utrecht, komen voor rekening van de eigenaren van de appartementen met de indexnummers 9 en 10, ieder voor gelijke delen.

(…)

F. Gebruik, beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken

(…)

Artikel 11

Iedere eigenaar en gebruiker heeft het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken volgens de bestemming daarvan, met dien verstande dat de gemeenschappelijke tuin, gelegen achter de appartementen met indexnummers 9 en 10, welke plaatselijk bekend zijn [a-straat] 60 respectievelijk 62 te Utrecht en het portaal, dat toegang geeft tot voornoemde indexnummers, uitsluitend gebruikt mag worden door de eigenaren/ gebruikers van de appartementen met de indexnummers 9 en 10 (...)

(…)

G. Gebruik, beheer en onderhoud van de privé gedeelten

Artikel 18

1. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht zijn privé gedeelte behoorlijk te onderhouden en voor wat betreft de eigenaren/gebruikers van de appartementen met de indexnummers 9 en 10, ook de gemeenschappelijke tuin; (…)

(…)

Artikel 22

1. Iedere eigenaar en gebruiker die recht heeft op het gebruik van een privé gedeelte, voor zover bestemd tot tuin, en de eigenaren en gebruikers van de appartementsrechten met de indexnummers 9 en 10 die recht hebben op het uitsluitend gebruik van de tuin welke gelegen is achter hun appartementsrechten, zijn verplicht deze voor zijn rekening als tuin aan de leggen en te onderhouden (…). Hieronder is begrepen het onderhouden en zo nodig vernieuwen van erfafscheidingen en schuren.”.

De splitsingsakte is op enkele – voor dit geding niet relevante – punten gerectificeerd bij notariële akte van 17 januari 2006. Bij deze laatste akte hoort een splitsingstekening met plattegrond (hierna: de splitsingstekening), die de eerdere splitsingstekening vervangt.

(iii) In december 2005 hebben [eiser] c.s. de appartementen [a-straat] 60 en 62 van Mitros gekocht. In de koopovereenkomsten is verwezen naar de splitsingsakte. De levering van de appartementen heeft plaatsgevonden op respectievelijk 19 januari 2006 (nummer 62) en 15 februari 2006 (nummer 60). In de leveringsakten is verwezen naar de akte van 17 januari 2006.

(iv) [eiser] c.s. zijn in appartement [a-straat] 62 blijven wonen. Het appartement [a-straat] 60 wordt door hen verhuurd.

(v) [eiser] c.s. hebben de gehele tuin tussen het complex en de beide appartementen, met uitzondering van de bij de appartementen [a-straat] 56 en 58 behorende privétuintjes, ingericht en in gebruik genomen en aan andere appartementseigenaren van het complex de toegang tot de tuin ontzegd.

3.2

In het onderhavige geding heeft Mitros een verklaring voor recht gevorderd dat de eigenaren van de 13 appartementsrechten het gebruik toekomt van de gemeenschappelijke tuin zoals omschreven in artikel 11 van Pro de akte van 4 november 2005, met uitzondering van deze gemeenschappelijke tuin voor zover deze is gelegen achter de appartementen [a-straat] 60 en 62 en lager is gelegen dan de rest van de tuin en is afgebakend door een muur en een trapje dat direct grenst aan de appartementen [a-straat] 60 en 62. De rechtbank heeft de vordering afgewezen op de grond dat [eiser] c.s. het exclusieve gebruiksrecht hebben van de gehele gemeenschappelijke tuin en niet slechts van het lager gelegen deel van deze tuin. De rechtbank heeft voorts de subsidiaire stelling van Mitros dat het beroep van [eiser] c.s. op de door de rechtbank gevolgde uitleg van de splitsingsakte naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, verworpen.

3.3

Het hof heeft het vonnis van de rechtbank vernietigd en heeft de gevorderde verklaring voor recht alsnog toegewezen. Het heeft daartoe het volgende overwogen.

Voor de vaststelling van het recht tot uitsluitend gebruik van een gedeelte van een in een splitsing betrokken registergoed is bepalend hetgeen daaromtrent is vastgelegd in de op die splitsing betrekking hebbende splitsingsstukken. In dit geval gaat het om de splitsingsakte van 4 november 2005 (de inhoudelijke wijziging bij akte van 17 januari 2006 is in deze niet van belang) en de splitsingstekening bij de akte van 17 januari 2006. Bij de uitleg daarvan komt het aan op de in de notariële akte tot uitdrukking gebracht partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in de akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte. In dit verband komt betekenis toe aan alle omstandigheden van het geval – met uitzondering van de niet-kenbare bedoeling van degenen die de bepaling van de akte hebben geredigeerd – waarbij de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de onderscheiden op zichzelf mogelijke tekstinterpretaties zouden leiden tevens van belang is. (rov. 3.4)

Het hof slaat geen acht op het historisch gebruik van de tuin door de voormalige huurders van het complex, de conceptakten en -tekeningen en de onderhandelingen tussen Mitros en [eiser 1] waarbij de optie van koop van de zogenoemde lage tuin is overwogen. Deze gegevens zijn immers niet kenbaar voor derden. (rov. 3.5)

Het hof acht voor de uitleg wel mede van belang de feitelijke situatie ter plaatse. Van oudsher kent de tuin een hoger gedeelte en een lager gedeelte. Het lager gelegen deel sluit aan op de souterrains van appartementen 60 en 62 en het gezamenlijk bordes met gemeenschappelijk inwendig portaal van beide appartementen. Het lage gedeelte wordt afgesloten door een muur die is onderbroken door een trap die het hoger gelegen met het lager gelegen gedeelte verbindt.
De appartementen 60 en 62 zijn vanaf de straat slechts bereikbaar via een hal in het complex, de hooggelegen tuin, de trap naar de lager gelegen tuin en het gemeenschappelijk portaal. (rov. 3.6)

Art. 11 van Pro de splitsingsakte maakt melding van de gemeenschappelijke tuin (in enkelvoud), gelegen achter appartementen [a-straat] 60 en 62. Indien gelet wordt op de feitelijke situatie ter plaatse ligt achter beide appartementen in ieder geval de lage tuin.
Het hoger gelegen gedeelte ligt alleen achter nummer 60. De formulering van art. 11 wijst Pro dan in de richting van een exclusief gebruik voor alleen het lager gelegen gedeelte. (rov. 3.8)

De splitsingsakte refereert op andere plaatsen aan de gemeenschappelijke tuin. In art. 18 is Pro ongeclausuleerd ‘de gemeenschappelijke tuin’ opgenomen terwijl in art. 22 is Pro herhaald wat ook in art. 11 staat Pro, namelijk de gemeenschappelijke tuin gelegen achter [a-straat] 60 en 62. De art. 18 en Pro 22 staan in het hoofdstuk G. Gebruik, beheer en onderhoud van de privé gedeelten.
Art. 2 lid 1 sub Pro 3b rept van de tuin gelegen aan de appartementen en een kostenverdeling voor gelijke delen. De lager gelegen tuin sluit voor gelijke delen aan appartementen 60 en 62 terwijl de hooggelegen tuin – die een veel groter oppervlak heeft dan de lage tuin – alleen achter appartement 60 ligt. (rov. 3.9 en 3.10)

Alle gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken zijn op de splitsingstekening gearceerd weergegeven zonder dat op die tekening onderscheid is gemaakt tussen gedeelten die gemeenschappelijk voor alle appartementseigenaren zijn en de gedeelten waarvan in art. 11 het Pro exclusieve gebruik van gemeenschappelijke gedeelten voor bepaalde appartementseigenaren is opgenomen. In zoverre biedt de splitsingstekening onvoldoende duidelijkheid over de vraag in kwestie. (rov. 3.11)

Op grond van de tekst van art. 11, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte, in verband met de feitelijke gesteldheid ter plaatse acht het hof een uitleg in de zin dat de eigenaren van de appartementen [a-straat] 60 en 62 gerechtigd zijn tot het exclusieve gebruik van alleen de lage tuin het meest voor de hand liggend.
Dit wordt versterkt indien de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de onderscheiden op zichzelf mogelijke tekstinterpretaties zouden leiden bij de uitleg wordt betrokken. Uitgegaan moet worden van de situatie dat beide appartementen toebehoren aan verschillende eigenaren. (rov. 3.12)

In dat geval is de laaggelegen tuin gemeenschappelijk aan beide eigenaren van appartementen 60 en 62 waarvoor zij samen een onderhoudsverplichting hebben en beiden dienen bij te dragen in de kosten.
De gerechtigdheid van de appartementseigenaar van nummer 62 tot de hooggelegen tuin – die niet aan nummer 62 grenst – ligt dan minder voor de hand. Voor een kostenverdeling voor gelijke delen (art. 2 lid 1 sub Pro 3b) geldt hetzelfde omdat de hooggelegen tuin achter nummer 60 ligt en een veel groter oppervlak beslaat dan de laaggelegen tuin. Bovendien is in het geval de appartementen aan verschillende eigenaren toebehoren niet aannemelijk dat zij gezamenlijk verantwoordelijk zouden zijn voor onderhoud en vervanging van de erfafscheidingen van zowel de laaggelegen als de hooggelegen tuin.
Met name de hooggelegen tuin heeft zowel erfafscheidingen met buurcomplexen, niet behorend tot het appartementencomplex, als erfafscheidingen met de privé tuinen van de appartementen 56 en 58. Meer voor de hand ligt dat de vereniging van eigenaren de erfafscheidingen (muren) met de buurcomplexen aan de complexzijde onderhoudt en desnodig in overleg vervangt en dat de appartementseigenaren van 56 en 58 op de voet van art. 22 verantwoordelijk Pro zijn voor de erfafscheidingen van hun privé tuinen. Hieraan doet niet af dat [eiser] c.s. tot heden het onderhoud van de gehele gemeenschappelijke tuin en alle erfafscheidingen, alsmede kennelijk de plaatsing van de afscheidingshekjes rond de tuinen van nummers 56 en 58 voor zijn rekening heeft genomen en de vereniging van eigenaren in de oorspronkelijke begroting van 2006 geen kosten voor de gemeenschappelijke tuin heeft opgenomen. Deze feiten en omstandigheden hebben geen betrekking op de splitsingsstukken en zijn niet van belang bij de uitlegmaatstaf als hiervoor vermeld. (rov. 3.13)

De omstandigheid dat ter gelegenheid van de splitsing van het complex extra balkons/dakterrassen zijn gerealiseerd zodat alle appartementseigenaren een eigen gemeenschappelijke open ruimte of een eigen balkon of dakterras hebben, wijzigt het oordeel van het hof niet, reeds omdat dit ook geldt voor [eiser] c.s.
De raadsheer-commissaris heeft tijdens de descente immers gezien dat appartement 62 beschikt over een eigen balkon aan de achterzijde van de woning welk balkon blijkens de koopovereenkomst ervan toebehoort aan appartement 62. (rov. 3.16)

3.4

Zoals is overwogen in HR 1 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078, NJ 2013/522, gelden voor de uitleg van splitsingsstukken in een geval als het onderhavige de volgende uitgangspunten.

Voor de vaststelling van het recht tot uitsluitend gebruik van een gedeelte van een in appartementsrechten gesplitst registergoed is bepalend hetgeen daaromtrent is vastgelegd in de op die splitsing betrekking hebbende splitsingsstukken (de notariële akte van splitsing en de aan de minuut van die akte gehechte tekening). Bij de uitleg daarvan komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte van de onderscheiden gedeelten van het gebouw en uit de daaraan gehechte tekening, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte en de tekening.
De rechtszekerheid vergt dat voor de vaststelling van hetgeen tot de privégedeelten respectievelijk tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort, slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn.

Indien de ingeschreven splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient de rechter vast te stellen welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is. In geval van tegenstrijdigheid tussen de akte van splitsing en de splitsingstekening kan niet op voorhand ervan worden uitgegaan dat hetzij de akte van splitsing, hetzij de splitsingstekening de bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan juist weergeeft. De rechter zal aan de hand van de aan de splitsingsstukken te ontlenen aanwijzingen – waaronder de mate van gedetailleerdheid waarin de desbetreffende gedeelten zijn omschreven in de tekst van de akte onderscheidenlijk zijn weergegeven in de splitsingstekening, en hetgeen overigens uit de splitsingsstukken valt af te leiden omtrent de bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan – en gelet op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de onderscheiden interpretaties zouden leiden, moeten bepalen of doorslaggevend gewicht toekomt aan de akte van splitsing dan wel aan de splitsingstekening.

3.5

Onderdeel 1c van het middel betoogt dat het hof in rov. 3.4 voor de uitleg van de akte ten onrechte mede betekenis heeft toegekend aan de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de onderscheiden op zichzelf mogelijke tekstinterpretaties zouden leiden. Deze klacht faalt. In het hiervoor in 3.4 vermelde arrest van 1 november 2013 wordt de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen expliciet voorgeschreven als uitlegmaatstaf voor het geval dat de splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn.

3.6.1

Onderdeel 1b van het middel klaagt erover dat het hof bij de uitleg van de splitsingsakte belang heeft gehecht aan de situatie ter plaatse. Volgens het onderdeel heeft het hof miskend dat bij de uitleg van splitsingsstukken aan de situatie ter plaatse geen betekenis toekomt voor zover deze niet blijkt uit dan wel tot uitdrukking komt in die stukken.

3.6.2

De klacht mist in zoverre feitelijke grondslag, dat volgens het hof de situatie ter plaatse wel degelijk tot uitdrukking komt in de splitsingsstukken. Het hof heeft immers in rov. 3.8-3.10 overwogen dat in de splitsingsakte wordt gesproken van een “gemeenschappelijke tuin” – in enkelvoud – achter de appartementen [a-straat] 60 en 62, die door uitsluitend de eigenaren/gebruikers van beide percelen mag worden gebruikt en door hen moet worden onderhouden, ieder voor gelijke delen. Voorts heeft het hof geconstateerd dat het gedeelte van de tuin waarvan het gebruik in geschil was, is gelegen achter alleen het appartement [a-straat] 60 en dus niet achter de appartementen [a-straat] 60 en 62 gezamenlijk. Een en ander was voor het hof kenbaar uit de splitsingstekening, met dien verstande dat die tekening voor het antwoord op de vraag in geschil onvoldoende duidelijkheid verschaft (rov. 3.11).

3.6.3

Indien splitsingsstukken die voor verschillende uitleg vatbaar zijn, verwijzen naar feitelijke kenmerken van het splitsingsobject, is het niet in strijd met een uitleg naar objectieve maatstaven om deze stukken mede aan de hand van waarneming van die feitelijke kenmerken uit te leggen. Voorts kan kennisneming van de situatie ter plaatse van belang zijn voor de beantwoording van de vraag welke uitleg van de splitsingsstukken tot de meest aannemelijke rechtsgevolgen leidt. Ook in dit opzicht kan het meewegen van de plaatselijke situatie dus verenigbaar zijn met een objectieve uitleg van de splitsingsstukken.

3.6.4

Uit de overwegingen van het hof blijkt niet dat het aan de situatie ter plaatse een verdergaande rol heeft toegekend dan voortvloeit uit hetgeen hiervoor in 3.6.3 is overwogen. Het toekennen van betekenis aan die situatie getuigt derhalve niet van miskenning van de maatstaven zoals vermeld in het hiervoor in 3.4 vermelde arrest van 1 november 2013.

3.6.5

Het onderdeel faalt derhalve.

3.7

Ook de overige klachten van het middel kunnen niet tot cassatie leiden. Dit behoeft, gezien art. 81 lid 1 RO Pro, geen nadere motivering nu die klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.

4.Beslissing

De Hoge Raad:

verwerpt het beroep;

veroordeelt [eiser] c.s. in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Mitros begroot op € 799,34 aan verschotten en € 2.200,-- voor salaris.

Dit arrest is gewezen door de vice-president E.J. Numann als voorzitter en de raadsheren A.M.J. van Buchem-Spapens, C.A. Streefkerk, A.H.T. Heisterkamp en C.E. Drion en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer G. de Groot op
14 februari 2014.