Conclusie
V.
Nr. 10.976.
Zitting 9 januari 1976.
Mr. ten Kate.
Conclusie inzake:
N.V. Pharmaceutische Union
tegen
[verweersters]
Edelhoogachtbare Heren,
Eiseres tot cassatie - verder te noemen: huurster - heeft bij huurcontract d.d. 20 oktober 1967 van verweersters in cassatie - verder te noemen: verhuursters - een kantoorflat met twee magazijnruimten in het souterrain aan [a-straat] te [plaats] gehuurd. Op of omstreeks 14 januari 1968 is dit souterrain tengevolge van het door bevriezing springen van een buiten het gehuurde liggende waterleiding tot een hoogte van ongeveer 20 cm. onder water komen te staan.
Huurster heeft hierdoor een grote schade (voorlopig geschat op ƒ 46.599,41) geleden. Zij had haar voorraden in de door haar gehuurde ruimten in het souterrain in kartonnen dozen opgestapeld, welke stapels door aantasting van onderen door het vocht zijn gaan kantelen.
De vorstschade was opgetreden in een zgn. dienstleiding, ongeveer 3 m. van de plaats waar zij het flatgebouw was ingevoerd. Dit was in een kelder van een sedert begin 1966 leeg staande winkel met bovenwoning in het zelfde flatgebouw. De binnenleidingen van deze eenheid van de flat waren afgetapt.
De Rechtbank stelde in het bestreden vonnis (r.o. 11) vast dat de dienstleiding in eigendom toebehoorde aan de gemeentebedrijven te [plaats] en dat onderhoud, uitbreiding en wijziging dezer leiding uitsluitend door de Gemeentebedrijven mocht geschieden. De Gemeente, aangesproken door huurster, had beroep op een in haar leveringsvoorwaarden opgenomen exoneratiebeding gedaan.
Huurster sprak bij inleidende dagvaarding van 13 juni 1968 verhuursters tot vergoeding van deze schade aan. Huurster deed zulks op tweeërlei grondslag. Allereerst stelde zij, dat verhuursters hadden gewanpresteerd, aangezien (dagvaarding onder 6) huurster niet van het rustig genot van het gehuurde heeft kunnen genieten en dit ook niet tot het gebruik heeft kunnen bezigen, waartoe het door verhuursters was verhuurd. De grondslag hier was derhalve art. 1586, 3°, B.W. in de tweede plaats riepen zij (dagvaarding onder 7) art. 1588 B.W. in: Verhuursters dienen in te staan voor alle gebreken van het gehuurde goed die het gebruik daarvan verhinderen, en zijn gehouden het uit een dergelijk gebrek voor huurster ontstaan nadeel te vergoeden.
Bij tussenvonnis van 19 juni 1969 besliste de Kantonrechter te Enschede dat deze tweede grondslag (art. 1588 B.W.) de eis niet kon dragen; “dat immers”, aldus de laatste overweging, “daargelaten dat de dienstleiding moeilijk als tot het gehuurde te behoren kan worden gerekend, in art. 14 huurcontract Pro aansprakelijkheid van de verhuurder voor schade tengevolge van de staat van het gehuurde wordt uitgesloten”.
Het verdere onderzoek in eerste aanleg, onder meer door inschakeling van deskundigenbericht, betrof dan ook nog slechts de op art. 1586.3°, B.W. gebaseerde grondslag van de eis. Op deze grondslag wees de Kantonrechter de vordering tenslotte toe.
Verhuursters gingen in appel. Huurster liet de bovengemelde beslissing van de Kantonrechter in het tussenvonnis onaangetast. De strijd in appel betrof dan ook uitsluitend de vraag, of en in hoeverre de ingestelde vordering op basis van art. 1586.3° B.W. kon slagen, zoals de Rechtbank ook in de tweede rechtsoverweging van het bestreden vonnis doet blijken.
Toetsing in cassatie van de beslissing van de Rechtbank aan art. 1588 B.W., welk artikel een ver gaande garantieplicht van de verhuurder inhoudt, is hiermee afgesneden. Gezien de niet bestreden beslissing van de Kantonrechter moet in cassatie ervan worden uitgegaan dat verhuursters aansprakelijkheid te dezer zake hebben uitgesloten, nog daargelaten dat in cassatie bij gebreke aan vaststellingen te dezer zake niet vaststaat of wel sprake is van een gebrek van het verhuurde goed.
Het is van belang dit voorop te stellen omdat bij pleidooi in cassatie van de zijde van huurster juist art. 1588 B.W. en de daarbij behorende problematiek - zij het in het kader van de uitleg van art. 1586.3° B.W. - aangeroepen is, terwijl uitsluitend in discussie is, wat art. 1586.3° B.W. op zichzelf in casu meebrengt.
Meijers heeft in zijn preadvies, H.N.J.V. 1918 p. 157, geschreven dat de verplichting uit art. 1586,.3° B.W. de huurder het rustig genot van het verhuurde te waarborgen meer omvat dan een vrijwaring voor rechtsstoornis (artt. 1593 en 1594 B.W.) en een aansprakelijkheid voor intrinsieke gebreken van het goed (art. 1588 B.W.). Deze vrijwaring omvat ook overmacht, die het gebruik onmogelijk maakt. Meijers wortelt dit in de historie.
De inzet van deze aantekening van Meijers is echter niet de vraag of in zodanig geval de verhuurder ook schadevergoeding moet betalen (zie ook p. 162), doch enkel dat in zodanig geval de huurder geheel of gedeeltelijk wordt bevrijd. Op p. 161 komt dit ook uit: “De beteekenis van dit instaan door den verhuurder is geen andere dan dat de verhuurder mede de risico draagt van omstandigheden, die het genot verhinderen of belemmeren en wel bij omstandigheden, waarvoor hij geen schuld heeft,
in zover,
dat hij geen of niet den vollen huurprijs zal ontvangen”. Ik onderstreep.
in zover,
dat hij geen of niet den vollen huurprijs zal ontvangen”. Ik onderstreep.
De bestrijding door Asser-Kamphuisen (1960) p. 212 van voormeld betoog van Meijers met betrekking tot een uit die verplichting voortvloeiende plicht schadevergoeding te betalen schijnt mij daarom op een misverstand te berusten. Ook Kamphuisen neemt immers aan (p. 213) dat de huurder ontslagen wordt van de verplichting huur te betalen, indien het genot buiten schuld van huurder en verhuurder komt te vervallen. Vgl. Asser-Rutten 4, I (1973) p. 272. Dat hier zwaar wordt getild is niet onbegrijpelijk, nu het om de inzet gaat van de huur-verhuur. Wellicht kan hierbij beroep op de goede trouw, waarmee overeenkomsten moeten worden uitgevoerd, gedaan worden. Vgl. Asser-Rutten 4, II (1975) p. 242 e.v. De hier mogelijk bestaande relativiteit al naar gelang van wiens zijde de verhindering opkomt, waaromtrent laatstelijk Numann A.A. 1975 p. 633 e.v., moge ik laten rusten.
Uit een oogpunt van de schadevergoedingsvordering treffen wij, naar mijn inzien, anders dan in art. 1588 B.W. in art. 1586.3° B.W. niet een zover gaande garantieplicht aan, dat in afwijking van de algemene regel van art. 1280 B.W., op welk artikel in casu de verplichting tot schadevergoeding berust, ook voor overmacht moet worden ingestaan. Dit ligt ook in de lijn van art. 1589 B.W., hetwelk in geval van vergaan van het verhuurde door toeval slechts vermindering of vernietiging van de huur toelaat, maar geen schadevergoeding. In die zin ook Houwing, van Ovenbundel, p. 146 noot 3. De verhuurder kan zich disculperen. Vgl. ook Schoordijk, Bouwrecht 1969, p. 68 l.k. In het ontwerp N.B.W. speelt voormeld verschil evenzeer. Zie met name de Toelichting op Boek 7, p. 914 onder 2 en 3.
Dit neemt niet weg dat art. 1586.3° B.W. ook te dezen zelfstandige betekenis toekomt. Dit is reeds in zoverre het geval dat de verhuurder zich te onthouden heeft van handelingen die het genot van het verhuurde zouden storen. Maar bovendien houdt deze verplichting in in te staan voor al datgene wat binnen het bereik van de verhuurder ligt om de huurder het hem verhuurde genot te verschaffen. Vgl. Asser-Kamphuisen (1960) p. 211 e.v.; Pitlo III (1964) p. 371/372; van Brakel, “Leerboek van het Nederlandse Verbintenissenrecht” II (2e dr.), p. 89; Opzoomer “Het Burgerlijk Wetboek” VIII (1883), p. 276; Dekkers, “Handboek Burgerlijk Recht” II (1971) nrs. 994 e.v. (p. 564) nr. 1003 en nr. 1007; Kluyskens, “Beginselen van Burgerlijk Recht” IV, p. 243 e.v., p. 248, p. 250/251.
Met deze laatste verwijzingen heb ik mij gericht op het Belgische recht ter zake, dat geënt is op de franse voorgangers van onze artikelen. Gebezigd wordt de term “vrijwaring” dan wel in het frans “garantie”. Deze termen zijn evenwel misleidend.
Om dit toe te lichten moge ik allereerst verwijzen naar de Page, “Traité élémentaire de Droit Civil Belge” IV (1972) no. 583 en no. 600 e.v. Ook hij wijst op het hierboven aangeduide onderscheid. Te dier zake schrijft hij op p. 616: “... Dans les cas que nous avons cités, il n’y a pas lieu à responsabilité contractuelle, ni par conséquent à ‘garantie’, parce que le fait qui crée le trouble de jouissance n’est pas imputable à faute au bailleur, qu’il constitue pour ce dernier, comme le souligne d’ailleurs très exactement Laurent, une cause étrangère. Or, quel est le principe qui, en matière de contrats synallagmatiques, intervient alors en droit? Celui de la théorie des risques; et l’on se demande en vain pourquoi on ne le dit pas clairement ... Mais comme, en matière de contrats synallagmatiques, les obligations réciproques des deux contractants se conditionnent l’une l”autre, se servent mutuellement de cause ..., le preneur sera également dispense de payer le loyer, dans la mesure où il est privé de la jouissance de la chose. Il aura donc, selon le cas, le droit de demander la ’résiliation” du bail, ou une diminution du loyer proportionelle à la perte de jouissance; le tout sans dommages-intérêts, puisque à l’orgine même du phénomème se trouve, par définition, un cas fortuit ou de force majeure. C’est ce que dit expressément l’article 1722”, waaruit ons art. 1589 B.W. is voortgekomen. Op p. 656 besprekende de hindering van het huurgenot door ”cas fortuits” legt hij er nog eens de nadruk op dat hier geen “garantie” is; de oplossing is “simplement la suspension de sa propre obligation, sans dommages-intérêts, puisque le fait qui atteint le contrat n’est pas imputable à faute au bailleur”.
Planiol-Ripert, “Traité Pratique de Droit Civil Français” X (1956) p. 677 merkt - na te hebben gewezen op een in de term “garantie” schuilende onduidelijkheid (zie pleitnota in cassatie van mr. Lely p. 14/15) - op: “Il est impossible, en effet, de lire dans l’art. 1719.3° C.c. (art. 1586.3° B.W.) une obligation générale à la charge du bailleur de garantie la jouissance paisible du prenuer ...”, waarna hij op p. 678 vervolgt: “... Ainsi, dans tous les cas où le bailleur supporte une pure obligation de garantie, c’est-à-dire répond d’un trouble subi par le preneur alort qu’il n’a commis aucune faute, la question reste ouverte, à défaut de texte, de savoir si son obligation de garantie se calque, quant à ses effets, sur une responsabilité”. De rechtspraak luidt in verschillende zin. Aansprakelijkheid wordt veelal aanvaard, wanneer “le bailleur a pu, dans certaines hypothèses, commettre une faute”. In andere gevallen inspireert de rechtspraak zich op de idee dat de huurprijs vervalt of vermindert, zoals in de artt. 1589 en 1591 B.W. voorzien. Vgl. ook Dalloz, “Nouveau Répertoire de Droit” (1964) onder “Louage” vooraf § 3, nrs. 183 e.v.; Aubry et Rau , “Droit Civil Francais” V (1947) § 366 vanaf p. 212 en bijbehorend losbladig supplement.
Uit een en ander valt te concluderen dat art. 1586.3° .B.W naast de uitwerkende artikelen een zekere zelfstandige betekenis heeft, zodat
onderdeel 4 van het incidenteel cassatieberoep- zo dit aan de orde komt - reeds hierom faalt.
onderdeel 4 van het incidenteel cassatieberoep- zo dit aan de orde komt - reeds hierom faalt.
Om het antwoord op de vraag voor welke feiten de verhuurder heeft in te staan, nader te brengen, moge ik nog het volgende toevoegen. Behalve in art. 1588 B.W., dat wel een volledige garantieplicht kent voor gebreken, heeft art. 1586.3° B.W. uitwerking gevonden in de artt. 1587 en 1590 e.v. B.W. Tot die artikelen behoort ook art. 1592 B.W., hetwelk buiten de verplichting tot schadeloosstelling plaatst schade opgekomen door feitelijkheden (zonder rechtspretentie) van derden.
De gedachtengang hiervan is duidelijk. De verhuurder die zodanige daden niet kon beletten, behoort voor de daardoor ontstane schade niet aansprakelijk te zijn. Zo: Land-Star Busmann V (1932), p. 157. De verhuurder moet volgens art. 1586.3° B.W. zorgen - aldus Diephuis XII (1889) p. 55 — “dat de ander het ook verder rustig kan behouden, en daarvoor,
immers voor zoo ver dat aan hem ligt, instaan”. Ik onderstreep In deze richting gaat ook Asser-Kamphuisen (1960), p. 212.
immers voor zoo ver dat aan hem ligt, instaan”. Ik onderstreep In deze richting gaat ook Asser-Kamphuisen (1960), p. 212.
Gelet op dit een en ander volgt m.i. uit het wettelijke systeem, dat de verplichting de huurder het rustig genot te doen hebben van het gehuurde met het oog op mogelijke aansprakelijkheid voor schade slechts een instaan impliceert voor storende oorzaken die binnen het bereik (de sfeer) van de verhuurder vallen.
Leest men i.v.m. deze uitleg van art. 1586.3° B.W. het op vordering tot schadevergoeding stoelende art. 1280 B.W., hetwelk verplichting tot schadevergoeding afwijst wanneer het niet-uitvoeren van de verbintenis voortkomt uit een vreemde oorzaak die de schuldenaar niet toegerekend kan worden (vgl. Hofmann-van Opstall I - 1959 - p. 105 e.v.; Asser-Rutten 4, I - 1973 - p. 248, 251 e.v.; art. 6.1.8.2 N.B.W.), dan komt men tot de uitkomst dat de stelplicht en bewijslast te dezer zake aan zijde van de verhuurder liggen. Voor de vraag of een voor de verhuurder als zodanig vreemde oorzaak hem in de verhouding tot de huurder niettemin toegerekend kan worden, kan de verplichting uit art. 1586.3° B.W. wederom een rol spelen. Deze bepaling zou hem b.v. tot bepaalde binnen zijn macht liggende voorzorgsmaatregelen kunnen verplichten indien een soortgelijke calamiteit zich korte tijd eerder heeft voorgedaan. Vgl. Cour de Cassation 24 februari 1960, D. 1960 p. 463.
Deze benadering ligt ook in de lijn van het voorgestelde art. 7.4.2.6 N.B.W. Dit artikel verplicht de verhuurder eerst tot betaling van schadevergoeding, indien de het genot hinderende omstandigheid (aangeduid met “gebrek”; zie art. 7.4.2.2, lid 2, N.B.W en vgl. Toelichting p. 915 e.v.) “na het aangaan van de overeenkomst is ontstaan en aan hem is toe te rekenen (vgl. art. 6.1.8.2 N.B.W), alsmede indien het gebrek bij het aangaan van de overeenkomst aanwezig was en de verhuurder het toen kende of had behoren te kennen ...” De Toelichting p. 922 tekent hierbij terecht aan: “Een verder gaande aansprakelijkheid lijkt niet in overeenstemming met wat partijen zich daaromtrent plegen voor te stellen”.
Ik kom nu tot de zaak zelf. Naar ik meen is de Rechtbank bij haar bestreden beslissing geheel binnen voormeld kader gebleven. Zij kon derhalve naar mijn gevoelen op de door haar gegeven motivering tot deze beslissing komen.
De Rechtbank, in rechtsoverweging 14 teruggrijpende op hetgeen voorafgaat, heeft allereerst vastgesteld in rechtsoverweging 12a van het vonnis dat vorstvrije aanleg van de dienstleiding onder verdiscontering van de omstandigheid dat het pand ongebruikt en onverwarmd kon zijn en dat in de kelder een raam was dat mogelijk niet goed gesloten kon zijn bij vorst, geheel tot de zorg van de Gemeentebedrijven behoorde en aldus in beginsel buiten de sfeer van verhuursters als zodanig viel. Rechtsoverweging 12b onderstreept dit nog eens door erop te wijzen dat de dienstleiding verhuursters niet toebehoorde en dat verhuursters aan die leiding niet mochten komen. Er was dus sprake van een vreemde oorzaak. Men zie rechtsoverweging 14a. Resteerde de beantwoording van de vraag of deze aan verhuursters niettemin toe te rekenen zou zijn, gelet op hun verplichting ex art. 1586.3° B.W. jegens huurster.
De Rechtbank meent kennelijk van niet. In rechtsoverweging 10 en 11 had zij onder meer uiteengezet dat ingevolge de richtlijnen van KIWA bij de aanleg van een dienstleiding - bij welke aanleg de eigenaar van het gebouw (verhuursters) op generlei wijze betrokken is en in feite was - erop gelet moet worden dat zulks vorstvrij geschiedt. In rechtsoverweging 12b trekt de Rechtbank vervolgens mede in verband hiermee de feitelijke conclusie dat verhuursters ervan mochten uitgaan, dat de Gemeentebedrijven de dienstleiding vorstvrij zouden hebben aangelegd. Ze ziet hierbij onder het oog dat er wellicht bijzondere omstandigheden waren, waarom verhuursters met het oog op de belangen van huurster bijzonder waakzaam hadden moeten zijn, met name omdat - zoals de in appel omstreden stelling luidde (r.o. 8 en 12e) - verhuursters hadden kunnen en moeten weten, dat de dienstleiding gevaar voor bevriezen liep. Hierboven vermeldde ik in dit kader als voorbeeld het hier zich niet voordoende geval dat zich eerder een soortgelijke calamiteit in het gebouw zou hebben voorgedaan. De Rechtbank ontkent dit evenwel (r.o. 12c), nu kelders, ook al is er een raam aanwezig, over het algemeen vorstvrij plegen te zijn tengevolge van uit de grond opstijgende warmte. De aanwezigheid van het raam, waaraan de Rechtbank in de op dit punt samenhangende rechtsoverwegingen 12a en 12c aandacht heeft besteed, speelt derhalve naar het feitelijk oordeel van de Rechtbank in dit kader geen rol.
Zoals gezegd, houdt dit een en ander m.i. in dat de Rechtbank op de door haar gegeven motivering tot afwijzing van de vordering heeft kunnen komen. Het principale beroep faalt derhalve reeds hierom, terwijl het voorwaardelijk ingestelde incidentele cassatieberoep niet aan de orde kan komen.
Met name volgt uit het voorgaande dat
de primaire klacht in onderdeel a van het middel,die juist het openstaan althans onvoldoende tochtvrij gesloten zijn van het kelderraam als van belang zijnd element naar voren schuift, op verkeerde lezing van het bestreden vonnis berust en dat
de subsidiaire motiveringsklachtdoel mist. Overigens is de rechter niet gebonden aan een deskundig oordeel noch ook rust op de rechter de plicht een eventueel afwijkende mening daartegenover te motiveren. De motiveringsplicht bestaat uitsluitend tegenover stellingen van partijen. Vgl. voor gegevens mijn conclusie bij H.R. 6 juni 1975,
NJ 1975, 484(G.J.S.), p. 1558/1559.
de primaire klacht in onderdeel a van het middel,die juist het openstaan althans onvoldoende tochtvrij gesloten zijn van het kelderraam als van belang zijnd element naar voren schuift, op verkeerde lezing van het bestreden vonnis berust en dat
de subsidiaire motiveringsklachtdoel mist. Overigens is de rechter niet gebonden aan een deskundig oordeel noch ook rust op de rechter de plicht een eventueel afwijkende mening daartegenover te motiveren. De motiveringsplicht bestaat uitsluitend tegenover stellingen van partijen. Vgl. voor gegevens mijn conclusie bij H.R. 6 juni 1975,
NJ 1975, 484(G.J.S.), p. 1558/1559.
Onderdeel b van het middelgaat er vanuit dat (in beginsel) verantwoordelijkheid voor de dienstleiding bij verhuursters jegens huurster bestaat. De Rechtbank heeft dit naar mijn boven uiteengezet oordeel gemotiveerd verworpen, zonder daarmee in strijd met het te dezer zake geldende recht te komen. Dit onderdeel faalt mitsdien evenzeer.
Nu bij deze stand van zaken het voorwaardelijk ingestelde incidentele cassatieberoep niet aan de orde zal kunnen komen, meen ik hier met een enkele aantekening te dien aanzien te mogen volstaan.
Onderdeel 1faalt, daar de Rechtbank de vordering afwijzende, op het in dit onderdeel bedoelde verweer niet expressis verbis behoefde in te gaan.
Onderdeel 2faalt, daar de overweging dat tegen hetgeen de Kantonrechter omtrent het rustig genot respectievelijk de toepasselijkheid van art. 1586.3° B.W. te dien aanzien overwogen heeft, geen grief is voorgesteld, een vaststelling is die aan de rechter die over de feiten oordeelt, is voorbehouden. Van onbegrijpelijkheid is daarbij geen sprake. In appelgrief 4 was met name een zodanige klacht niet te lezen. De hier tenslotte herhaalde klacht met betrekking tot het beroep op art. 1592 B.W. faalt om dezelfde reden als vermeld ten aanzien van onderdeel 1 van dit incidentele cassatieberoep.
Onderdeel 3faalt om dezelfde reden als onderdeel 1. Dat uitsluitend art. 1586 B.W. en niet ook art. 1592 B.W. toepasselijk zou zijn, is in de bestreden beslissing niet te lezen.
Onderdeel 4kwam hier reeds eerder ter sprake en bleek te falen. Art. 1586.3° B.W. komt wel degelijk zelfstandige betekenis toe. Ik mag hieromtrent verder naar het voorgaande verwijzen.
Onderdeel 5ziet eraan voorbij dat de Rechtbank in rechtsoverweging 3 heeft vastgesteld dat tegen het uitgangspunt van de Kantonrechter geen grief was aangevoerd. Onderdeel 2 van dit middel kwam hiertegen tevergeefs op. Bij deze stand van zaken rustte op de Rechtbank omtrent de in de klacht opgeworpen stelling geen motiveringsplicht.
Onderdeel 6is ongegrond, nu de Rechtbank, als uiteengezet, binnen het kader van art. 1586.3° B.W. besliste.
Het principale middel ongegrond bevindende, concludeer ik tot verwerping van het beroep in cassatie met veroordeling van principaal eiseres (huurster) in de kosten op dit beroep gevallen.
De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden,