ECLI:NL:PHR:1985:AG5009 - Parket bij de Hoge Raad - Vaststelling voorwaarden opzegging huur wegens dringend e...

Conclusie

A.T.

Nr. 6773 request

Huur woonruimte

Parket, 27 februari 1985

Mr. Van Soest

Conclusie inzake:

1. [verzoeker 1]

2. [verzoekster 2]

tegen

[verweerder]

Edelhoogachtbaar College,

A.
Korte beschrijving van de zaak.

De verzoekers tot cassatie ( [verzoekers] ) zijn met elkaar gehuwd en bewonen de door hen gehuurde woning aan de [a-straat 1] te [plaats] .

De woning is eigendom van de verweerder in cassatie ( [verweerder] ).

Bij beschikkingen van 11 juli 1984 en 1 augustus 1984 heeft de Arrondissementsrechtbank te Middelburg, recht doende op het hoger beroep van [verzoekers] , met toepassing van art. 1623e lid 1 onder 3, BW, tekst 1979, Stb. 330, als tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen [verweerder] en [verzoekers] eindigt, aangewezen 1 oktober 1984.

B.
Middel I; alternatieven.

1. Naar [verzoekers] in haar verzoekschrift in appel, onder 11, blz. 5, stelde,

‘’heeft geïntimeerde meer mogelijkheden om te ‘’schuiven’’ met de diverse woonruimten dan appellanten: bijv. de benedenwoning onder appellanten, die ook aan geïntimeerde in eigendom toebehoort, wordt slechts bewoond door zeevaartscholieren en kan op korte termijn ontruimd worden, waardoor bijv. de mogelijkheid bestaat dat die benedenwoning ter beschikking komt van de huidige huurster van de benedenwoning van geïntimeerde, waardoor geïntimeerde weer wel voldoende woonruimte tot zijn beschikking zou kunnen krijgen’’.

2. De Rechtbank heeft in haar tussenbeschikking onder 4.3, blz. 4, bij de afweging van de belangen en de behoeften van beide partijen niet betrokken

‘’de vraag of geïntimeerde al dan niet terecht zijn keus heeft laten vallen op de door appellanten bewoonde woning in plaats van de door appellanten voorgestelde mogelijkheden. De keuze van geïntimeerde is jegens appellanten niet onbehoorlijk of onredelijk.’’

3. Art. 18, lid 2, aanhef en letter d Huurwet, Stb. 1950, K 452, hield in:

‘’De verhuurder kan de ontruiming door de huurder …. vorderen: indien de verhuurder het onroerend goed zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik …., dat van hem, de economische belangen en maatschappelijke behoeften van beide partijen .... naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd, dat de gewezen huurder nog langer in het genot van het goed blijft’’.

Rechtbank 's-Hertogenbosch 15 maart 1957, NJ 1958, 154, overwoog,

‘’dat …. de appellant dringend behoefte heeft aan de litigieuze hem in eigendom toehorende woning; dat hieraan niet afdoet, dat appellant .... een …. woning aan de […] kan betrekken, aangezien dit pand niet zijn eigendom is’’.

Katongerecht Delft 21 juni 1956, NJ 1957, 30, besliste naar luid van het in NJ vermelde kopje:

‘’
Bij belangen- en behoeftenafweging krachtens art. 18, lid 2 sub d Huurwet is niet ter zake, zonder meer, dat ex-verhuurder nog een ander pand te zijner beschikking heeft’’.

4. Art. 1623e lid 1 aanhef en onder 4, BW, tekst 1972, Stb. 305, hield in:

‘’De rechter wijst het verzoek .... af: indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor gebruik …. door hemzelf’’.

De Memorie van antwoord, Bijlagen Handelingen Tweede Kamer, 1970–1971 – 10.451, nr. 5, blz. 9, hield in:

‘’De vraag wordt gesteld of er een verschil is tussen ‘’dringend nodig hebben voor eigen gebruik’’ in artikel 18, tweede lid, onder d van de Huurwet en in artikel 1623e, eerste lid, onder 4°. De ondergetekende beantwoordt deze vraag bevestigend, waarbij hij de aandacht wil vestigen op twee verschillen. Het eerste verschil betreft de kring van personen .... Het tweede verschil betreft de afweging van belangen …. De ondergetekende is van mening dat, gelet op de omstandigheid dat de bepalingen van het ontwerp van toepassing zullen worden in de zogenaamde geliberaliseerde gebieden, waar dus in beginsel geen woningtekort voorkomt, een dergelijke belangenafweging als de Huurwet voorschrijft, onjuist zou zijn, wanneer de verhuurder …. het goed dringend nodig heeft voor gebruik door hem zelf …. In een zodanige situatie dient het belang van de verhuurder …. doorslaggevend te zijn.’’

5. Art. 1623e lid 1 aanhef en onder 3, BW, tekst 1979, 330, houdt in:

‘’De rechter kan het verzoek slechts toewijzen: indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik .... dat van hem, de belangen en behoeften van beide partijen .... naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd en mits blijkt, dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen’’.

Deze tekst werd in het desbetreffende wetsontwerp gebracht bij Tweede nota van wijzigingen, 1978–1979 – 14.249, nr. 12. De heer Scholten, Handelingen, blz. 4965, linkerkolom, laatste al., — middenkolom, 1e al., die, voor zover thans van belang, het gewijzigde voorstel steunde, zei:

‘’Bij de beantwoording van de vraag of de eigenaar andere mogelijkheden heeft om in zijn huisvesting te voorzien, wordt ook bezien of de huurder op dezelfde woningmarkt mogelijkheden heeft.’’

Minister De Ruiter, blz. 5022, middenkolom, 4e al., wees de oppositie tegen het voorstel af onder de toevoeging:

‘’Ik kan mij wat dit betreft veel beter vinden in het genuanceerde betoog van de heer Scholten.’’

5. Het wil mij voorkomen, dat de zowel in art. 18, lid 2, letter d, Huurwet als in art. 1623e, lid 1, onder 3, BW, tekst 1979, gestelde vereisten zich logisch wel laten scheiden in dringend nodig hebben enerzijds en belangenafweging anderzijds. Deze logica brengt echter nog niet mede, dat de dringende noodzaak een zo absolute grootheid wordt, dat in de belangenafweging niet betrokken zou moeten worden,
hoedringend de noodzaak is: ‘’dringend’’ is een betrekkelijk begrip dat afgemeten moet worden aan de omstandigheden van het geval, waaronder de belangen en behoeften van de huurder; dat volgt ook rechtstreeks uit de formulering ‘’zo dringend .... dat’’. Nu kan naar mijn mening reeds de vraag, of de eigenaar de woning dringend nodig heeft, niet beantwoord worden zonder acht te slaan op de andere mogelijkheden die de eigenaar heeft, maar ook na de bevestigende beantwoording van die vraag moet vervolgens in de belangenafweging betrokken worden, hoe dringend de nood van de eigenaar is, en daarbij spelen de andere mogelijkheden die hij mocht hebben, wederom een rol.

Nu heeft de Rechtbank de door [verzoekers] geopperde andere mogelijkhe(i)d(en) geëcarteerd op grond dat de keuze van [verweerder] jegens [verzoekers] niet onbehoorlijk of onredelijk is. Deze overweging, die doet denken aan een marginale toetsing van het gedrag van [verweerder] op eventueel misbruik van recht, is naar mijn mening niet afdoend. Zij zou de rechter verhinderen toe te komen aan de volledige belangenafweging, die art. 1623e, lid 1, onder 3 BW, tekst 1979, voorschrijft.

6. Derhalve zal middel I tot vernietiging van de bestreden beschikkingen moeten leiden.

C.
Middel II; wetenschap bij aankoop.

1. Art. 1623e, lid 2, 1e volzin, BW, tekst 1972, hield in:

‘’In het geval, bedoeld in het eerste lid onder 4°, is de rechter niettemin bevoegd om, indien de verhuurder rechtsopvolger onder bijzondere titel van een vorige verhuurder is .... een verlenging van de huurovereenkomst toe te staan tot ten hoogste een jaar na het tijdstip waarop de rechtsopvolging schriftelijk ter kennis van de huurder is gebracht.’’

Ter toelichting werd gezegd (Memorie van toelichting, Bijlagen, 1969–1970 – 10.451, nr. 3, blz. 6,
Artikel 1623e, 5e al.):

‘’Wanneer de opzegging …. geschiedt door de verhuurder die nog slechts korte tijd eigenaar is, wordt de huurder voor een nieuwe situatie geplaatst waarmede hij geen rekening heeft kunnen houden. Deze overweging kan de schaal bij de afweging van de belangen van de verhuurder en de huurder die verlenging van de overeenkomst verzoekt, naar de zijde van de laatste doen doorslaan.’’

2. Art. 1623e, lid 5, tekst 1979, luidt:

‘’Een opzegging door de verhuurder, die rechtsopvolger van een vorige verhuurder is, op de grond dat hij zelf het verhuurde in gebruik wil nemen, is nietig, indien deze geschiedt binnen drie jaar nadat de rechtsopvolging schriftelijk ter kennis van de huurder is gebracht.’’

Deze bepaling strekt tot antwoord op (Nadere memorie van antwoord, 1978–1979 – 14.249, nr. 11, blz. 2, 3e al.)

‘’de vraag of de positie van de huurder niet moet worden versterkt, indien een koper van een verhuurde woning de huurovereenkomst opzegt ten einde de woning zelf in gebruik te nemen. …. Wij zouden …. niet willen uitsluiten, dat de koper op een bepaald moment de verhuurde woning in eigen gebruik neemt. Maar .... vermeden moet worden dat een huurder ten gevolge van verkoop van het gehuurde op korte termijn genoodzaakt zou kunnen worden het gehuurde te verlaten. .... Wij willen deze termijn op drie jaren stellen. Wij denken dat daardoor het kopen van verhuurde woonruimte voor eigen gebruik in voldoende mate wordt tegengegaan.’’

Mondeling zei Minister De Ruiter, Handelingen, blz. 5026, linkerkolom, 2e al.:

‘’Een geheel nieuw chapiter betreft de speculatie in huurwoningen. .... In die sfeer gaat van dit wetsontwerp een grote ontmoedigende werking uit, alleen al door de termijn van drie jaar. …. Mij valt op dit moment nog in dat er, juist ten aanzien van die termijn van drie jaar, in verwijtende zin door sprekers op is gewezen dat nu al banken kredieten geven om deze termijn te overbruggen. Dat neem ik graag aan. Men kan per slot van rekening voor vrijwel alles geld lenen. Dan nog is de zaak echter niet zo glad voor de koper, aangezien hij dan toch altijd nog op de één of andere manier voor passende woonruimte moet zorgen. Dit alles maakt dat de termijn van drie jaar nu niet de grootste belemmering is. Juist in het vereiste van passende woonruimte kan een absolute belemmering zijn gelegen, als namelijk sprake is van een nogal spannende toestand op de woningmarkt in het betrokken gebied.’’

Een amendement-Beckers-De Bruijn, Bijlagen, nr. 40, onder I, strekte er toe de termijn van drie jaar op vijf jaar te brengen.

Minister De Ruiter, Handelingen, blz. 5085, middenkolom, 3e al., verklaarde,

‘’dat een wijziging van de termijn van drie naar vijf jaar mij bepaald niet aantrekkelijk voorkomt. Daardoor wordt al te zeer de schijn gewekt dat wij de positie van de verhuurder die nu eenmaal op een bepaalde manier in het wetsontwerp voorkomt, weer zouden gaan uitkleden’’.

Het amendement werd verworpen (blz. 5147, middenkolom, 14e al.).

Vergelijk nog Memorie van antwoord, Bijlagen Eerste Kamer, nr. 113a, blz. 6 v.,
Artikel 1623e, vijfde lid.

Mondeling zei Minister De Ruiter in de Eerste Kamer, Handelingen, blz. 1141, linkerkolom, 4e al., over de strekking van art. 1623e, lid 5 BW, tekst 1979:

‘’Men zou zich gemakkelijk de situatie kunnen voorstellen dat een huurder zeer benadeeld wordt door overdracht aan iemand wiens belang zeer sterk zal zijn ten opzichte van het belang van de huurder en dat hij dan als het ware overvallen wordt. Dat element is uitgesloten en anders niets.’’

3. De Rechtbank heeft bij de afweging van de belangen en de behoeften van beide partijen niet betrokken

‘’het feit dat geïntimeerde ten tijde van de aankoop van de woning wist dat appellanten deze woning niet wensten te verlaten. Na de door de wet gestelde termijn van drie jaar na aankoop van de woning is dit argument niet meer relevant.’’

4. De overweging van de Rechtbank komt er op neer, dat de regeling die die wetgever getroffen heeft voor een bepaalde situatie, gebruikt wordt als argumentum a contrario, dat die situatie, of zelfs maar zekere aspecten daarvan, niet in aanmerking genomen mag worden bij de toepassing van de algemene regeling. Naar het mij voorkomt, vindt dit argument geen steun in de tekst of de geschiedenis van de bepaling. Met het oog op het verschijnsel, dat in verhuurde woningen gehandeld werd uit speculatie op de mogelijkheid zulke woningen vrij te krijgen voor eigen gebruik door de koper, heeft de wetgever een vaste termijn uitgevaardigd, waarbinnen de algemene regeling buiten werking wordt gesteld. Dat verhindert niet, dat de rechter buiten die termijn bij de toepassing van de algemene regeling rekening houdt met alle bijzonderheden van het geval, dus onder meer met de omstandigheden waaronder deze eigenaar de verhuurde woning in eigendom verworven heeft.

5. Ik meen, dat middel II opgaat.

D.
Middel III; komende draagkrachtvermindering huurder.

1. [verzoekers] voerde aan (onder 12),

‘’dat appellant sub 1 over 4 jaar met pensioen gaat, dan veel minder inkomen zal ontvangen (er zijn voor hem nauwelijks pensioenvoorzieningen getroffen), zodat appellanten bijzonder veel belang hebben en houden bij een relatief lage huurprijs zoals bij uitstek in hun huidige woning (ƒ 272,62 per maand).’’

2. De Rechtbank overwoog (onder 4.7, blz. 5):

‘’De Rechtbank vindt een huurprijs van ƒ 500,-- à ƒ 550,-- nog acceptabel nu appellant …. als stuurman op de grote vaart een goed salaris verdient. Appellant heeft met betrekking tot zijn inkomsten slechts gesteld dat hij een deel hiervan moet reserveren in verband met zijn slechte pensioenvoorziening. Bij de vraag of er sprake is van passende woonruimte dient echter niet te worden gekeken naar de toekomst doch naar dit moment.’’

3. Naar het mij voorkomt, is de omstandigheid, dat thans op iemand lasten drukken met het oog op zijn toekomstige oudedagsvoorziening, een kwestie van het heden en niet van de toekomst. Reeds uit dien hoofde moet ter bepaling, wat een acceptabele huur is, met die omstandigheid rekening gehouden worden. Bovendien dunkt mij, dat bij de wettelijke voorwaarden voor een gedwongen verhuizing niet bedoeld kan zijn, dat de betrokkene binnen vier jaar noodgedwongen weer zal moeten verhuizen. Ik meen daarom, dat de rechter bij de afweging van de belangen en de behoeften van de partijen wel degelijk rekening moet houden met een voorzienbare draagkrachtvermindering van de huurder in de zo nabije toekomst als waarom het hier naar de stellingen van [verzoekers] gaat.

4. Uit het vorenstaande volgt, dat middel III slaagt.

E.
Middel IV; de beschikbaarheid van een andere woning.

1. De Rechtbank heeft geoordeeld (onder 4.8, ibid),

‘’dat geïntimeerde voldoende heeft aangetoond dat er voor appellanten passende woonruimte aanwezig is en dat appellanten zelf onvoldoende aktie hebben ondernomen teneinde passende woonruimte te vinden’’.

2. De onderdelen a en b van middel IV treden met de Rechtbank in discussie over de zojuist geciteerde vaststelling. Deze is evenwel van feitelijke aard en behoeft geen nadere motivering. Zij kan dan ook in dit stadium niet worden getoetst.

3. Onderdeel c van middel IV houdt in, dat

‘’men niet van de huurder (kan) verlangen, dat hij aktie onderneemt teneinde andere woonruimte te vinden’’.

Het wettelijke vereiste, dat ‘’blijkt dat de huurder ander woonruimte kan verkrijgen’’, houdt een normale grondslag in voor de verdeling van de stelplicht en de bewijslast. Uitgangspunt zal zijn, dat de stelplicht en de bewijslast rusten op de verhuurder (vergelijk echter HR 20 januari 1984, NJ 1984, 388). Hetgeen te stellen en te bewijzen is, is echter niet meer dan dat de huurder een passende woning
kanverkrijgen. Dat moet betekenen, dat voor de huurder de mogelijkheid bestaat om er met de inspanning die redelijkerwijs verondersteld mag worden, in te slagen een passende woning te vinden (vergelijk Kantongerecht Bergen op Zoom 5 december 1979, De Praktijkgids 1980, blz. 72, nr. 1441; Rotterdam 25 november 1981, De praktijkgids 1982, blz. 194, nr 1745). Dit brengt mede, dat de rechter het bewijs geleverd kan achten, uitgaande van een veronderstelde redelijke inspanning van de huurder.

Het middelonderdeel faalt derhalve.

4. Middel IV faalt.

F.
Conclusie.

De middelen I, II en III gegrond bevindende, concludeer ik tot vernietiging van de bestreden beschikking, tot verwijzing van het geding naar het Gerechtshof te 's-Gravenhage ter verdere behandeling en beslissing en tot veroordeling van [verweerder] in de kosten, op de voorziening in cassatie gevallen.

De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden,

Vaststelling voorwaarden opzegging huur wegens dringend eigen gebruik en passende woonruimte

Conclusie