ECLI:NL:PHR:1992:2

• Datum uitspraak: 19 juni 1992
• Publicatiedatum: 8 augustus 2019
• Zaaknummer: 14.764
• Instantie: Parket bij de Hoge Raad
• Type: Conclusie
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst wegens onrechtmatige overlast door huurder in woongebouw

In deze zaak stond de vraag centraal of een huurder die ernstige overlast veroorzaakt aan medehuurders in hetzelfde woongebouw, wanprestatie pleegt jegens de verhuurder en daarmee ontbinding van de huurovereenkomst kan rechtvaardigen. De Hoge Raad overwoog dat de hoofdverplichting van de huurder om het gehuurde als een goed huurder te gebruiken zich ook uitstrekt tot het voorkomen van onrechtmatige overlast aan omwonenden, zeker in situaties met meerdere huurders in één pand.

De Hoge Raad stelde dat de jurisprudentielijn uit 1960, waarin werd aangenomen dat overlast aan medehuurders geen wanprestatie jegens de verhuurder oplevert zonder specifieke clausule, aan heroverweging toe is. Door de toegenomen collectivisering van woonruimte en de daarmee gepaard gaande wederzijdse afhankelijkheid tussen huurders, is het vermijden van overlast een belangrijke verplichting van de huurder.

Verder werd benadrukt dat wanneer de verhuurder financieel nadeel lijdt door leegstand veroorzaakt door overlast, wanprestatie jegens de verhuurder kan worden aangenomen. Ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming vormen een effectieve wijze om de stoornis te beëindigen. De Hoge Raad verwierp het cassatieberoep en bevestigde daarmee de mogelijkheid tot ontbinding op grond van wanprestatie door onrechtmatige overlast.

Uitkomst: De Hoge Raad bevestigt dat onrechtmatige overlast door een huurder wanprestatie jegens de verhuurder oplevert en ontbinding van de huurovereenkomst kan rechtvaardigen.

Conclusie

DG
Nummer 14.764
Zitting 19 juni 1992
(bij vervroeging)

Mr. Koopmans

Conclusie inzake:

[eiser]

tegen:

[verweerder]

Edelhoogachtbaar College,

1. Onderdeel A van het cassatiemiddel stelt de vraag aan de orde of de huurder, door ernstige overlast te veroorzaken aan andere huurders in hetzelfde pand, wanprestatie pleegt jegens de verhuurder welke ontbinding van de huurovereenkomst kan rechtvaardigen. Het middel beantwoordt deze vraag ontkennend; in de schriftelijke toelichting wordt daartoe een beroep gedaan op HR 24 juni 1960 NJ 1960 no. 495.

2. Volgens dit arrest van 1960 brengt de hoofdverplichting van de huurder om het gehuurde als een goed huurder te gebruiken (toen nog "als een goed huisvader", art. 1596 BW-oud) op zichzelf voor de huurder niet de plicht mee om zich, op straffe van wanprestatie jegens de verhuurder, te onthouden van overlast aan omwonenden, ook niet wanneer die omwonenden hebben gehuurd van dezelfde verhuurder. Op die regel is in de loop van de tijd een tweetal uitzonderingen ontwikkeld.

In de eerste plaats moet men aannemen dat wel sprake is van wanprestatie jegens de verhuurder wanneer een clausule is opgenomen in huurreglement of huurcontract waarin de huurder uitdrukkelijk de plicht wordt opgelegd geen last of hinder aan omwonenden of aan medehuurders toe te brengen. Zie HR 17 dec. 1982 NJ 1983 no. 511; HR 27 sept. 1991 NJ 1992 no. 131.
In de tweede plaats pleegt de huurder, ook los van een overlastclausule, wanprestatie jegens de verhuurder als deze financieel benadeeld wordt door de leegstand die tengevolge van de overlast optreedt. Zie HR 8 juli 1987 NJ 1988 no. 81.

3. In plaats van na te gaan of de tweede uitzondering in het onderhavige geval van toepassing kan zijn - van een overlastclausule blijkt niet -, geef ik er de voorkeur aan de Hoge Raad in overweging te geven de lijn van het arrest van 1960 te verlaten. Daarvoor pleiten nl. sterke gronden.

In zijn conclusie bij het aangehaalde arrest van 1987 merkte Mr. Hartkamp reeds op dat de leer van 1960 nooit onbestreden is geweest en in de recente literatuur praktisch unaniem wordt afgewezen; zie NJ 1988 p. 364-365, met verdere verwijzingen. Zie ook annotatie PAS bij HR 10 juni 1988 NJ 1988 no. 873; De Mol SR 1987 p. 52. Ook de lagere rechtspraak aanvaardt die lijn kennelijk niet; typerende voorbeelden van een andere benadering zijn te vinden bij Pres. Den Haag 7 okt. 1986 KG 1986 no. 484; Ktg. Zaandam 22 mrt. 1990 Woonrecht 1990 no. 44; Ktg. Delft 7 mrt. 1991 Praktijkg. 1991 no. 3442. Zie ook concl. Mr. Asser bij HR 5 okt. 1990 NJ 1991 no. 295, die bepleit om, bij gebreke van overlastclausule, de redelijkheid en de billijkheid doorslaggevend te achten.

Na de invoering van de boeken 3, 5 en 6 BW is daarvoor des te meer reden. Bovendien geeft art. 3:12 BW een belangrijke handreiking, door te bepalen dat bij de vaststelling van wat redelijk en billijk is mede gelet moet worden op "de maatschappelijke en persoonlijke belangen, die bij het gegeven geval zijn betrokken". Het komt mij voor dat dit richtsnoer ook voor het oude recht moet worden gevolgd.

4. Voor de beoordeling van die maatschappelijke en persoonlijke belangen is een drietal omstandigheden van betekenis. In de eerste plaats zijn huurders, voor het verkrijgen van een rustig woongenot, in veel sterkere mate dan vroeger afhankelijk van het gedrag van hun medehuurders. Dat komt enerzijds door technische gegevenheden, zoals de verstedelijking van Nederland en de moderne woningbouw, met zijn collectivisering in etagewoningen, galerijflats en grote appartementsgebouwen, anderzijds door de maatschappelijke ontwikkeling die tot meer één- en tweepersoonsbewoning heeft geleid en daardoor de neiging tot het gebruiken van kleine eenheden in grote gebouwen versterkt. Op het eerste aspect werd reeds gewezen door P.-G. Langemeijer in zijn conclusie bij het arrest van 1960; zie ook Kamphuisen NJB 1960 p. 909. Vooral geluidsoverlast is, door de hoge concentratie van wooneenheden in stedelijke complexen, een regelmatig terugkerend probleem in vele woongebouwen; zie N. van Velzen, Geluid en Omgeving mrt. 1989 (p. 7).

In de tweede plaats valt vast te stellen dat in de meeste gevallen, als pogingen om het woonklimaat te verbeteren of om de lastige huurder tot vrijwillig vertrek te bewegen allemaal hebben gefaald, slechts één methode openstaat om de overlast te beëindigen, en wel het gedwongen vertrek van de overlast veroorzakende huurder. Men moet niet helemaal uitsluiten dat soms, in extreme gevallen, de ene huurder de andere tot ontruiming kan dwingen; zie bv. Pres. Arnhem 19 mei 1987 Woonrecht 1987 no. 117. Meestal ligt het echter op de weg van de verhuurder om beëindiging van de huurovereenkomst en vertrek uit het pand te bewerkstelligen; hij kan effectiever optreden dan een medehuurder, terwijl hij bovendien belang erbij heeft de zaak in eigen hand te houden omdat de economische consequenties van de eventuele ontruiming voor zijn rekening komen. Zie E.E. de Wijkerslooth-Vinke, Woonruimte en huurbescherming (2e dr. 1987) p. 66-67.

In de derde plaats behoort de huurovereenkomst, samen met bijv. de arbeidsovereenkomst en het passagecontract, tot een type overeenkomsten waarvan de tenuitvoerlegging één van de partijen in een nieuwe feitelijke situatie brengt die nieuwe relaties met anderen vestigt: zoals de werknemer meestal tot de onderneming toetreedt, en de passagier tot de "opvarenden" gaat behoren van autobus, schip of luchtvaartuig, zo begint de huurder dikwijls deel uit te maken van een groep bewoners van een bepaald pand. Doordat het contract wordt uitgevoerd ontstaan ook andere betrekkingen dan die met de medecontractant, nl. met hen die door een soortgelijk contract met dezelfde medecontractant in een soortgelijke feitelijke situatie zijn gebracht. De aard van de contractuele rechten en verplichtingen wordt dan mede gekleurd door de relaties met die anderen.

5. Uit het voorgaande leid ik af dat de stelling, verdedigd in onderdeel A van het middel, onjuist is omdat de jurisprudentielijn van 1960 aan heroverweging toe is. Die lijn dient in elk geval niet te worden gevolgd in een geval als het onderhavige, waarin verschillende kamerhuurders in één pand wonen (eindvs. ktg., r.o. 16); men heeft dan in zekere zin te maken met een woongemeenschap die een sterke wederzijdse afhankelijkheid in het leven roept. Het vermijden van last of hinder van de medebewoners is dan juist een van de belangrijkste verplichtingen die op de huurder komen te rusten.

Indien de Hoge Raad geen van deze beide redeneringen wil volgen, zal niet te ontkomen zijn aan vernietiging en verwijzing, nu niet is komen vast te staan dat het gedrag van de overlast veroorzakende huurder financieel nadeel meebracht voor de verhuurder. Er zijn enkele aanwijzingen in de gedingstukken dat sprake was van leegstand door de veroorzaakte overlast, maar de rb. laat dat in het midden; de ktr. achtte het niet bewezen (eindvs., r.o. 11).

6. Voor de volledigheid wijs ik er nog op dat de rechtspraak wel heeft erkend dat hinder aan medehuurders onbehoorlijk gebruik van het gehuurde oplevert in de zin van art. 7A:1623e BW, en dus een vordering tot ontruiming na opzegging rechtvaardigt. Zie HR 29 jan. 1988 NJ 1988 no. 872. De jurisprudentie staat evenwel tegelijkertijd op het standpunt dat onbehoorlijk gedrag in de zin van art. 1623e nog niet altijd betekent dat er een ontbindingsgrond is in de zin van art. 1302 BW-oud. Dat oordeel wordt afgeleid uit de wetsgeschiedenis: HR 4 juli 1978 NJ 1978 no. 675; concl. Mr. ten Kate bij HR 13 feb. 1981 NJ 1981 no. 394. Opmerking verdient daarbij dat art. 1596, bij het formuleren van de hoofdverplichtingen van de huurder, thans dezelfde terminologie bezigt als art. 1623e (gedrag "als een goed huurder"). Met de wijziging van art. 1596 is echter geen materiele verandering beoogd: Parl. Gesch. Inv. bk. 3, 5 en 6, Aanpassing BW, p. 400; Dozy en Jacobs, Woonrecht 1992 p. 1.

De onderhavige zaak geeft m.i. geen aanleiding het onderscheid tussen de gronden van art. 1623e en het begrip wanprestatie ter discussie te stellen. Het cassatiemiddel stelt dat probleem ook niet aan de orde.

7. Onderdeel B van het middel keert zich vergeefs tegen een feitelijke en niet onbegrijpelijke waardering van de gedingstukken. Het staat niet aan de cassatierechter om het gewicht van de mishandeling van een medehuurder af te wegen tegen het woonbelang van de huurder die deze overlast teweegbrengt. Zie ook HR 10 juni 1988 NJ 1988 no. 873.

8. Ik concludeer tot verwerping van het beroep.

De Procureur-Generaal
bij de Hoge Raad der Nederlanden,