Conclusie
Rolnr. 16.592
Zt. 10 april 1998
Zt. 10 april 1998
Mr Strikwerda
conclusie inzake
[eiser]
tegen
ALOG-Onroerend Goed & Handelsmaatschapprij B.V.
Edelhoogachtbaar College,
1. Het gaat in deze zaak om de vraag of partijen bij de tussen hen gesloten huurovereenkomst met betrekking tot een te Sneek gelegen bedrijfsruimte aan het gehuurde al dan niet de bestemming van uitsluitend supermarkt hebben gegeven.
2. De feiten waarvan in cassatie uitgegaan dient te worden, liggen als volgt. Eiser tot cassatie, hierna: [eiser] , heeft op 26 november 1979 bij schriftelijke overeenkomst het pand [a-straat 1] te Sneek , zijnde bedrijfsruimte in de zin van art. 7A:1624 e.v. BW, verhuurd aan verweerster in cassatie, hierna: Alog . Op 26 november 1984 is een nieuwe - wederom schriftelijke - huurovereenkomst tussen partijen gesloten. Deze huurovereenkomst loopt, gezien het op de opzegging daarvan van toepassing zijnde recht, in ieder geval nog door tot 1 november 1999. Op grond van art. 10 van Pro de huidige huurovereenkomst is Alog gerechtigd om het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan derden onder te verhuren. In art. 14 van Pro de huidige huurovereenkomst is als grond voor tussentijdse beëindiging door Alog van de huurovereenkomst uitdrukkelijk vervallen de situatie, waarin aan Alog geen toestemming wordt verleend in het gehuurde een supermarkt uit te oefenen. Ten tijde van het totstandkomen van de huurovereenkomst werd in het gehuurde geen supermarkt uitgeoefend; het gehuurde was, voordat het aan Alog werd verhuurd, in gebruik als garage. Alog huurt de bedrijfsruimte ten behoeve van een daarin gevestigde [A] Supermarkt. De huidige exploitatie van een supermarkt in het gehuurde is in strijd met het geldende bestemmingsplan en is enkel toegestaan krachtens overgangsrecht. Indien het gebruik van het gehuurde als supermarkt eindigt, zal daarin in de toekomst geen supermarkt meer kunnen worden gevestigd. De [A] Supermarkt zal op korte termijn verhuizen naar een nieuwe lokatie. Alog heeft zich tot deze verhuizing ook verplicht jegens de gemeente Sneek en verbeurt bij het daarmee in gebreke blijven een aanzienlijke dwangsom aan de gemeente Sneek . Na het vertrek van de [A] Supermarkt uit het gehuurde zal Alog dit onderverhuren aan een ambachtelijk bedrijf en vervolgens tot het einde van de huurovereenkomst per 1 november 1999 aan haar verplichtingen jegens [eiser] voldoen.
3. [eiser] , die zich op het standpunt stelt dat het gehuurde de bestemming heeft van uitsluitend supermarkt en dat Alog door het gehuurde onder te verhuren aan een ambachtelijk bedrijf jegens hem wanprestatie pleegt, althans onrechtmatig handelt, heeft bij exploit van 24 april 1995 Alog gedagvaard voor de Kantonrechter te Sneek met een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot veroordeling van Alog tot ontruiming.
4. Na verweer van Alog , die betwist dat het gehuurde de bestemming van uitsluitend supermarkt heeft, heeft de Kantonrechter bij vonnis van 7 juni 1995 Alog in het gelijk gesteld en de vordering van [eiser] afgewezen.
5. [eiser] is van dit vonnis in hoger beroep gegaan bij de Rechtbank te Leeuwarden. In hoger beroep heeft [eiser] zijn eis vermeerderd met een vordering tot verklaring voor recht dat het gebruik van het gehuurde door Alog dan wel diens onderhuurder, anders dan als supermarkt, althans als detailhandelsruimte in de zin van art. 7A:1624 e.v. BW, in strijd is met de tussen partijen bestaande huurovereenkomst, subsidiair onder de gegeven omstandigheden jegens Alog onrechtmatig is, meer subsidiair een onvoorziene, niet toerekenbare omstandigheid oplevert, op grond waarvan van [eiser] niet verlangd mag worden de huurovereenkomst met Alog te continueren.
6. [eiser] is ook in hoger beroep in het ongelijk gesteld: bij vonnis van 27 november 1996 bekrachtigde de Rechtbank het beroepen vonnis van de Kantonrechter. De Rechtbank verwierp, evenals de Kantonrechter, het standpunt van [eiser] dat het gehuurde de bestemming van uitsluitend supermarkt heeft en overwoog daartoe onder meer het volgende:
"5.1.1.
Tussen partijen staat vast dat in het onderhavige huurcontract niet expliciet wordt genoemd welk bestemming aan het gehuurde is gegeven en verder dat volgens de huurovereenkomst Alog gerechtigd is om het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan derden onder te verhuren.
Tussen partijen staat vast dat in het onderhavige huurcontract niet expliciet wordt genoemd welk bestemming aan het gehuurde is gegeven en verder dat volgens de huurovereenkomst Alog gerechtigd is om het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan derden onder te verhuren.
Dat het gehuurde de bestemming supermarkt, althans detailhandel in de zin van art. 7A:1624 BW, heeft, leidt [eiser] af uit het feit dat in het huurcontract sprake is van een supermarkt, dat na het sluiten van de huurovereenkomst een supermarkt in het gehuurde is gevestigd en voorts uit het langdurig feitelijk gebruik als supermarkt/bedrijfsruimte in de zin van artikel 7A:1624 BW. Voorts acht [eiser] in dit verband de inrichting van het gehuurde een relevant gegeven.
5.1.2.
Het standpunt van [eiser] dat het gehuurde hierdoor de bestemming van uitsluitend supermarkt had, moet naar het oordeel van de rechtbank worden verworpen. Volgens artikel 7A:1596 BW dient een huurder het gehuurde te gebruiken overeenkomstig de bestemming welke daaraan bij de huurovereenkomst gegeven is, of volgens die welke, bij gebreke van overeenkomst daaromtrent, naar gelang der omstandigheden verondersteld wordt.
Het standpunt van [eiser] dat het gehuurde hierdoor de bestemming van uitsluitend supermarkt had, moet naar het oordeel van de rechtbank worden verworpen. Volgens artikel 7A:1596 BW dient een huurder het gehuurde te gebruiken overeenkomstig de bestemming welke daaraan bij de huurovereenkomst gegeven is, of volgens die welke, bij gebreke van overeenkomst daaromtrent, naar gelang der omstandigheden verondersteld wordt.
Naar het oordeel van de rechtbank volgt uit de stellingen van [eiser] niet dat door partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst aan het gehuurde de bestemming van uitsluitend supermarkt is gegeven en brengen de door hem genoemde omstandigheden evenmin met zich mee dat die bestemming verondersteld dient te worden.
5.1.3.
Vast staat dat het gehuurde, voordat het aan Alog werd verhuurd, in gebruik was als garage. Voorts is bij pleidooi door het antwoord van [eiser] op een desbetreffende vraag van de rechtbank komen vast te staan dat hij het gehuurde destijds niet uitsluitend als supermarkt ter verhuur heeft aangeboden. Verder staat vast dat door [eiser] bij de aanvang van de huur een lege garageruimte, waaraan door hem niets was veranderd en die geschikt was voor velerlei doeleinden, aan Alog - een onroerend goed-maatschappij en niet een supermarktketen - ter beschikking is gesteld. Het feit dat Alog vervolgens het gehuurde door [A] heeft laten gebruiken als supermarkt, het gehuurde daartoe door Alog of [A] is voorzien van de noodzakelijke - in het onderhavige geval beperkte - winkelinrichting en het gehuurde vervolgens langdurig als supermarkt is gebruikt, brengt naar het oordeel van de rechtbank niet mee dat uitsluitend een supermarktbestemming van het gehuurde verondersteld mag worden. Ook het feit dat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst wisten dat in het gehuurde een supermarkt gevestigd zou worden en dat uit het huurcontract kan blijken dat in het gehuurde een supermarkt gevestigd zou worden, brengt dat niet met zich mee."
Vast staat dat het gehuurde, voordat het aan Alog werd verhuurd, in gebruik was als garage. Voorts is bij pleidooi door het antwoord van [eiser] op een desbetreffende vraag van de rechtbank komen vast te staan dat hij het gehuurde destijds niet uitsluitend als supermarkt ter verhuur heeft aangeboden. Verder staat vast dat door [eiser] bij de aanvang van de huur een lege garageruimte, waaraan door hem niets was veranderd en die geschikt was voor velerlei doeleinden, aan Alog - een onroerend goed-maatschappij en niet een supermarktketen - ter beschikking is gesteld. Het feit dat Alog vervolgens het gehuurde door [A] heeft laten gebruiken als supermarkt, het gehuurde daartoe door Alog of [A] is voorzien van de noodzakelijke - in het onderhavige geval beperkte - winkelinrichting en het gehuurde vervolgens langdurig als supermarkt is gebruikt, brengt naar het oordeel van de rechtbank niet mee dat uitsluitend een supermarktbestemming van het gehuurde verondersteld mag worden. Ook het feit dat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst wisten dat in het gehuurde een supermarkt gevestigd zou worden en dat uit het huurcontract kan blijken dat in het gehuurde een supermarkt gevestigd zou worden, brengt dat niet met zich mee."
7. [eiser] is tegen het vonnis van de Rechtbank (tijdig) in cassatie gekomen met een uit twee onderdelen opgebouwd middel, dat door Alog is bestreden met conclusie tot verwerping van het cassatieberoep.
8.
Onderdeel Ivan het middel klaagt dat de Rechtbank ten onrechte, althans onvoldoende gemotiveerd, het standpunt van [eiser] , dat het gehuurde de bestemming van uitsluitend supermarkt had in de zin van art. 7A:1596 BW, heeft verworpen.
Onderdeel Ivan het middel klaagt dat de Rechtbank ten onrechte, althans onvoldoende gemotiveerd, het standpunt van [eiser] , dat het gehuurde de bestemming van uitsluitend supermarkt had in de zin van art. 7A:1596 BW, heeft verworpen.
9. Daartoe voert het onderdeel in de eerste plaats aan dat de Rechtbank eraan voorbij heeft gezien dat Alog , specifiek met het oog op voorgenomen gebruik van een onderhuurder, het bedrijfspand van [eiser] heeft aangehuurd.
10. Dit betoog berust op een verkeerde lezing van het bestreden vonnis en mist dus feitelijke grondslag. De Rechtbank heeft niet eraan voorbij gezien dat ( [eiser] heeft aangevoerd dat) Alog , specifiek met het oog op het voorgenomen gebruik van een onderhuurder, het bedrijfspand heeft aangehuurd, doch heeft met redenen omkleed geoordeeld dat en waarom uit de desbetreffende stellingen van [eiser] niet volgt dat door partijen expliciet of impliciet de bestemming van uitsluitend supermarkt aan het gehuurde is gegeven.
11. Voorts voert het onderdeel aan dat de Rechtbank bij haar oordeelsvorming ten onrechte betekenis heeft toegekend aan de omstandigheid dat in de huurovereenkomst geen expliciete bestemmingsbepaling is opgenomen en aan de omstandigheid dat het gehuurde ook voor ander gebruik geschikt was en ook als zodanig is aangeboden.
12. Ook dit betoog faalt. De Rechtbank heeft bij haar oordeelsvorming kennelijk en terecht tot uitgangspunt genomen dat voor de vraag met welke bestemming rekening moet worden gehouden, het in de eerste plaats aankomt op de bepalingen in de overeenkomst en dat eerst bij gebreke van een uitdrukkelijke bestemming in de overeenkomst de omstandigheden, waaronder de aard en inrichting van het gehuurde, een aanwijzing kunnen geven over de bestemming. Vgl. De Mol, Huurrecht, 2e dr. (1980), blz. 51-53; Dozy-Jacobs, Hoofdstukken huurrecht, 2e dr. (1994), blz. 96-97; Asser-Abas, nr. 48. Het is derhalve onjuist noch onbegrijpelijk dat de Rechtbank allereerst heeft onderzocht (r.o. 5.1.1) of in het onderhavige contract wordt genoemd welke bestemming aan het gehuurde is gegeven. Evenmin is onjuist of onbegrijpelijk dat de Rechtbank, na te hebben vastgesteld dat in het onderhavige huurcontract niet expliciet wordt genoemd welke bestemming aan het gehuurde is gegeven, vervolgens heeft onderzocht (r.o. 5.1.3) of een bestemming naar gelang der omstandigheden verondersteld kan worden en in dat verband betekenis heeft toegekend aan (onder meer) de omstandigheid dat het gehuurde bij de aanvang van de huur geschikt was voor velerlei doeleinden en niet uitsluitend als supermarkt ter verhuur werd aangeboden.
13. Voor zover het onderdeel ten slotte wil betogen dat de Rechtbank is uitgegaan van een te enge opvatting van art. 7A:1596 BW door te oordelen dat doorslaggevende betekenis moet worden toegekend aan het ontbreken van een expliciete bestemmingsbepaling in de huurovereenkomst, mist het feitelijke grondslag. De Rechtbank heeft blijkens r.o. 5.1.2 niet miskend dat bij gebreke van een expliciete contractuele bepaling omtrent de bestemming van het gehuurde de bestemming ook uit de omstandigheden kan worden afgeleid. Dat de Rechtbank heeft geoordeeld dat in het onderhavige geval de omstandigheden niet het oordeel wettigen dat uitsluitend een supermarktbestemming van het gehuurde verondersteld mag worden, berust op een aan de Rechtbank als rechter die over de feiten oordeelt voorbehouden waardering van die omstandigheden. Dat oordeel getuigt niet, zoals ik reeds betoogde, van een onjuiste opvatting van art. 7A:1596 BW en is toereikend gemotiveerd. Onderdeel I moet naar mijn oordeel falen.
14.
Onderdeel IIvan het middel klaagt dat de Rechtbank het door [eiser] bij de memorie van grieven gedane en bij pleidooi herhaalde bewijsaanbod heeft genegeerd.
Onderdeel IIvan het middel klaagt dat de Rechtbank het door [eiser] bij de memorie van grieven gedane en bij pleidooi herhaalde bewijsaanbod heeft genegeerd.
15. De klacht zal reeds wegens gebrek aan belang niet tot cassatie kunnen leiden. De Rechtbank heeft - in cassatie onbestreden - vastgesteld dat in het onderhavige huurcontract niet expliciet wordt genoemd welke bestemming aan het gehuurde is gegeven. Het bewijsaanbod van [eiser] , dat betrekking heeft op zijn stellingen met betrekking tot de bestemming van het gehuurde (zie de memorie van grieven, blz. 11, en de pleitnotities van mr Van Steen, blz 11), is dus nog slechts van belang ten aanzien van de vraag of de gestelde bestemming van uitsluitend supermarkt op grond van de door [eiser] aangevoerde, door de Rechtbank in r.o. 5.1.1. weergegeven omstandigheden verondersteld dient te worden. De Rechtbank heeft zich over de juistheid van de door [eiser] aangevoerde omstandigheden niet uitgelaten, omdat zij oordeelde (r.o. 5.1.2) dat de door [eiser] aangevoerde omstandigheden niet met zich meebrengen dat die bestemming verondersteld dient te worden. Het bewijsaanbod, dat slechts betrekking kan hebben op de feitelijke juistheid van de door [eiser] aangevoerde omstandigheden en niet op de juridische waardering daarvan (zie bijv. HR 10 december 1993, NJ 1994, 192), is dus niet ter zake dienend en had door de Rechtbank slechts gepasseerd kunnen worden.
De
conclusiestrekt tot verwerping van het beroep.
conclusiestrekt tot verwerping van het beroep.
De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden,