ECLI:NL:HR:1998:ZC2683 - Hoge Raad - Beoordeling van contractuele bestemming bij ontbreken bes...

Uitspraak

26 juni 1998

Eerste Kamer

Nr. 16.592 (C97/071HR)

Hoge Raad der Nederlanden

Arrest

in de zaak van:

[eiser],
wonende te [woonplaats],

EISER tot cassatie,
advocaat: mr R.F. Thunnissen,

t e g e n

ALOG-ONROEREND GOED & HANDELSMAATSCHAPPIJ B.V.,
gevestigd te Culemborg,

VERWEERSTER in cassatie,
advocaat: Jhr mr J.L.R.A. Huydecoper.

1. Het geding in feitelijke instanties

Eiser tot cassatie - verder te noemen: [woonplaats] - heeft bij exploit van 24 april 1995 verweerster in cassatie - verder te noemen: Alog - op verkorte termijn gedagvaard voor de Kantonrechter te Sneek en gevorderd:

1. de tussen partijen bestaande huurovereenkomst per 1 juni 1995 te ontbinden;

2. Alog te veroordelen het gehuurde uiterlijk op 31 mei 1995 met de daarin aanwezige personen en goederen te ontruimen en ontruimd te houden en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van [woonplaats] te stellen, met machtiging van hem voor het geval Alog met die ontruiming in gebreke blijft, deze zelf te doen bewerkstelligen, desnoods met behulp van de sterke arm.

Alog heeft de vordering bestreden.

De Kantonrechter heeft bij vonnis van 7 juni 1995 de vordering afgewezen.

Tegen dit vonnis heeft [woonplaats] hoger beroep ingesteld bij de Rechtbank te Leeuwarden. Vervolgens heeft hij zijn eis vermeerderd met een vordering tot verklaring voor recht dat het gebruik van het gehuurde door Alog dan wel diens onderhuurder, anders dan als supermarkt, althans als detailhandelsruimte in de zin van art. 7A:1624 e.v. BW, in strijd is met de tussen partijen bestaande huurovereenkomst, subsidiair onder de gegeven omstandigheden jegens [woonplaats] onrechtmatig is, meer subsidiair een onvoorziene, niet aan [woonplaats] toerekenbare omstandigheid oplevert, op grond waarvan van [woonplaats] niet verlangd mag worden de huurovereenkomst met Alog te continueren. Tevens heeft hij zijn hiervóór vermelde andere vorderingen in dier voege aangepast dat hij, wat de vordering onder 1 betreft, de vaststelling van de ontbindingsdatum subsidiair aan de Rechtbank heeft overgelaten en, wat de vordering onder 2 betreft, omtrent de vaststelling van de ontruimingsdatum zich geheel aan het oordeel van de Rechtbank heeft gerefereerd.

Bij vonnis van 27 november 1996 heeft de Rechtbank voormeld vonnis van de Kantonrechter bekrachtigd.

Het vonnis van de Rechtbank is aan dit arrest gehecht.

2. Het geding in cassatie

Tegen het vonnis van de Rechtbank heeft [woonplaats] beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.

Alog heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.

De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.

De conclusie van de Advocaat-Generaal Strikwerda strekt tot verwerping van het beroep.

3. Beoordeling van het middel

3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan:

(i) Op 26 november 1979 heeft [woonplaats] een bedrijfspand aan de Leeuwarderweg in Sneek verhuurd aan Alog. Deze huurovereenkomst is vervolgens op 26 november 1984 vernieuwd. Beide huurovereenkomsten zijn schriftelijk vastgelegd. De bestaande huurovereenkomst loopt in principe nog door tot 1 november 1999.

(ii) Volgens een gelijkluidende bepaling in de beide huurovereenkomsten was en is Alog gerechtigd het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan derden onder te verhuren.

(iii) Ten tijde van het totstandkomen van het eerste huurcontract werd het gehuurde gebruikt als garage. Alog heeft destijds echter onmiddellijk de gehuurde bedrijfsruimte met medeweten van [woonplaats] ten behoeve van een supermarkt onderverhuurd aan Aldi, die deze ruimte vervolgens, voorzien van de noodzakelijke winkelinrichting, langdurig als zodanig in gebruik heeft gehad. De mogelijkheid van gebruik als supermarkt blijkt ook uit beide huurcontracten.

(iv) In de oorspronkelijke tekst van de beide huurcontracten kwam een bepaling voor, hierop neerkomende dat Alog de huurovereenkomst tussentijds kon beëindigen indien de overheid voor het exploiteren in het gehuurde van een supermarkt geen toestemming (meer) zou verlenen, welke bepaling echter in de definitieve tekst van de beide huurcontracten telkens was doorgehaald.

(v) De hiervóór in (iii) bedoelde supermarkt is inmiddels naar een nieuwe locatie aan het Normandiaplein in Sneek verhuisd. In verband daarmee heeft Alog, die zich op straffe van een aanzienlijke dwangsom tegenover de gemeente had verplicht daaraan mee te werken, haar onderhuurovereenkomst met Aldi beëindigd en heeft zij de bedrijfsruimte aan een ander in onderhuur gegeven. De nieuwe onderhuurder gebruikt de bedrijfsruimte niet meer als supermarkt. Alog heeft [woonplaats] te kennen gegeven dat zij tot het einde van de onderhavige huurovereenkomst per 1 november 1999 aan haar verplichtingen jegens hem zal blijven voldoen.

(vi) De eerder vermelde exploitatie van een supermarkt in het gehuurde was in strijd met het geldende bestemmingsplan en enkel toegestaan krachtens gemeentelijk overgangsrecht. In verband met dit laatste zal door de hiervóór in (v) vermelde gang van zaken in het gehuurde voortaan geen supermarkt meer kunnen worden gevestigd.

3.2 [woonplaats] heeft, voor zover in cassatie nog van belang, gevorderd de bestaande huurovereenkomst te ontbinden en Aldi te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde. Daartoe heeft hij, kort samengevat en voor zover thans nog van belang, gesteld dat Alog door haar eerder vermelde handelwijze, in strijd met art. 7A:1596, aanhef en onder 1
o, BW het gehuurde niet meer overeenkomstig zijn bestemming gebruikt en aldus heeft veroorzaakt dat daarin geen supermarkt meer kan worden gevestigd, welk een en ander een haar toerekenbare tekortkoming oplevert. Dit zal volgens [woonplaats] na 1 november 1999 een aanzienlijke huurderving betekenen, en het heeft volgens hem bovendien het gehuurde in waarde doen verminderen.

De Rechtbank heeft, evenals de Kantonrechter, deze vorderingen niet toewijsbaar geacht omdat van een bestemming in de zin van art. 7A:1596, aanhef en onder 1
o, tot supermarkt naar het oordeel van de Rechtbank geen sprake was. Hiertegen keert zich onderdeel 1 van het middel met een rechtsklacht en met enkele motiveringsklachten.

3.3 Voor zover het onderdeel ervan uitgaat dat de Rechtbank in dit verband doorslaggevende betekenis heeft toegekend aan het ontbreken van een expliciete bestemmingsbepaling in de huurovereenkomst, en/of aan het feit dat in het gehuurde ook iets anders dan een supermarkt had kunnen worden gevestigd, mist het feitelijke grondslag. De Rechtbank heeft immers terecht overwogen dat, zoals tussen partijen vaststond, in de huurovereenkomst geen expliciete bestemmingsbepaling voorkwam en heeft vervolgens, juist in verband daarmee, aan de hand van omstandigheden die door [woonplaats] waren aangevoerd, onderzocht of er sprake was van een bestemming tot supermarkt, die weliswaar niet in de huurovereenkomst zelf tot uitdrukking was gebracht, maar niettemin moest worden aangenomen omdat zij, in de bewoordingen van art. 7A:1596, aanhef en onder 1
o, "naar gelang der omstandigheden voorondersteld" behoorde te worden, welk onderzoek tot een voor [woonplaats] negatief resultaat heeft geleid.

3.4 Bij dit laatste heeft de Rechtbank vooropgesteld (rov. 5.1.3): dat het gehuurde, voordat het aan Alog werd verhuurd, in gebruik was als garage; dat [woonplaats] destijds een lege garageruimte, waaraan door hem niets was veranderd en die geschikt was voor velerlei doeleinden, aan Alog ter beschikking heeft gesteld; dat [woonplaats] het gehuurde niet uitsluitend als supermarkt te huur heeft aangeboden; en dat Alog destijds geen supermarktketen exploiteerde, maar onroerend goed-maatschappij was.

De Rechtbank heeft voorts in die rechtsoverweging aandacht gegeven aan de omstandigheden: dat Alog het gehuurde door Aldi als supermarkt heeft laten gebruiken, nadat het door Alog of Aldi was voorzien van de noodzakelijke winkelinrichting; dat het gehuurde vervolgens langdurig als supermarkt is gebruikt; dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst wisten dat in het gehuurde een supermarkt gevestigd zou worden; en dat zulks ook uit het huurcontract kon blijken.

De Rechtbank heeft evenwel geoordeeld dat deze omstandigheden nog niet meebrengen dat uitsluitend een supermarktbestemming verondersteld mag worden. Bij dit oordeel is de Rechtbank kennelijk uitgegaan van de feiten die zij blijkens het hiervoor overwogene had vooropgesteld.

3.5 Dit oordeel getuigt niet van strijd met enige rechtsregel, in het bijzonder niet van strijd met art. 7A:1596, aanhef en onder 1°. Voor een bestemming die in de zin van genoemde bepaling "naar gelang der omstandigheden voorondersteld" behoort te worden, is niet voldoende dat de huurder een bepaald feitelijk gebruik van het gehuurde maakt en dat de verhuurder daarmee instemt, ook niet als het om een langdurig gebruik gaat. Beslissend is of uit de omstandigheden zoals die ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst zich voordeden, in onderling verband beschouwd, moet worden afgeleid dat de huurder niet slechts gerechtigd is het gehuurde voor een bepaald doel te gebruiken, maar daartoe ook verplicht is.

Voor het overige is het oordeel van de Rechtbank zozeer verweven met waarderingen van feitelijke aard, dat het in cassatie niet verder op juistheid kan worden getoetst. Het is ook niet onbegrijpelijk of onvoldoende gemotiveerd.

Uit het vorenstaande volgt dat onderdeel 1 ook voor het overige faalt.

3.6 Onderdeel 2 van het middel klaagt over het passeren, ja zelfs negeren door de Rechtbank van een bewijsaanbod, betrekking hebbende op de door [woonplaats] gestelde bestemming tot supermarkt, welk bewijsaanbod gepaard ging met een opgave van de te horen getuigen en van het onderwerp waarover zij zouden kunnen verklaren.

Dit onderdeel faalt reeds omdat de Rechtbank bij haar oordeel met betrekking tot die bestemming alle door [woonplaats] aangevoerde omstandigheden in aanmerking heeft genomen, maar deze onvoldoende heeft geoordeeld voor de toewijzing van zijn vordering, terwijl de daartegen in cassatie gerichte klachten blijkens het voorgaande falen. Uitgaande van voormeld oordeel heeft de Rechtbank kennelijk en terecht het bewijsaanbod niet ter zake dienende geacht.

4. Beslissing

De Hoge Raad:

verwerpt het beroep;

veroordeelt [woonplaats] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Alog begroot op ƒ 597,20 aan verschotten en ƒ 3.000,-- voor salaris.

Dit arrest is gewezen door de vice-president Snijders als voorzitter en de raadsheren Korthals Altes, Neleman, Heemskerk en Jansen, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer Heemskerk op
26 juni 1998.

Beoordeling van contractuele bestemming bij ontbreken bestemmingsbepaling in huurovereenkomst

Uitspraak