Conclusie
Rolnummer 16 505 mr De Vries Lentsch - Kostense
Zitting 25 februari 2000 Conclusie inzake
[Verhuurster]
tegen
[Huurder]
Edelhoogachtbaar College,
Inleiding
1. In deze dagvaardingsprocedure heeft thans verweerder in cassatie [huurder], die van thans eiseres tot cassatie [verhuurster] een woonruimte huurde voor een zogenaamde "all-in prijs", terugbetaling gevorderd van teveel betaalde servicekosten; in dat kader vorderde hij tevens - op de voet van art. 11a (oud) Huurprijzenwet woonruimte (verder: HPW) - vaststelling van de "kale" huurprijs (bij verklaring voor recht) alsmede vaststelling van de hoogte van de servicekosten, in welk verband hij vorderde verhuurster […] te veroordelen op straffe van een dwangsom opgaven te verstrekken van de werkelijk gemaakte servicekosten. Het gaat hier om een gewone dagvaardingsprocedure "buiten de HPW om" waarvoor het appèl- en cassatieverbod van art. 28 lid 3 HPW Pro niet geldt. (Ik verwijs hier naar Uw arresten van 3 mei 1991, NJ 1992, 229, m.nt. PAS, van 2 december 1994, NJ 1995, 184 en van 3 oktober 1997, NJ 1998, 129 m.nt. PAS. Zie voorts Dozy en Jacobs, Hoofdstukken Huurrecht, 1994, nr. 7.4 met verdere verwijzingen.)
2. De huurovereenkomst tussen partijen betrof de zelfstandige woonruimte aan de [adres] te [woonplaats C] die [verhuurster] vanaf 15 augustus 1989 tot 1 september 1993 aan [huurder] heeft verhuurd voor f 850,- per maand.
De Kantonrechter heeft in appèl onbestreden vastgesteld dat het ging om een zogenaamde "all-in" prijs aangezien in bedoelde huurprijs servicekosten (vergoedingen voor gas, water en elektriciteit) waren begrepen. Ingevolge art. 11a (oud) HPW had als (kale) huurprijs te gelden "de tenminste redelijke huurprijs in verhouding tot de kwaliteit van de woning" en gold het bedrag waarmee de overeengekomen huurprijs deze "tenminste redelijke" huurprijs overtrof als voorschot op de servicekosten. (De onderhavige procedure is ingesteld bij dagvaarding van 17 december 1993, dat wil zeggen vóór de inwerkingtreding - op 1 augustus 1994 - van de Wet van 16 juni 1994, Stb. 1994, 459; bij deze wet is een aantal bepalingen, waaronder art. 11a HPW, ingrijpend gewijzigd; art. IV van deze Wet bepaalt dat de nieuwe wet niet van toepassing is op zaken die op het tijdstip van inwerkingtreding bij de rechter aanhangig zijn, zodat in dit geding terecht is uitgegaan van toepasselijkheid van de HPW zoals deze gold vóór de inwerking-treding van bedoelde Wet.)
De huurder […] heeft als grondslag voor zijn vordering aangevoerd dat de tenminste redelijke huurprijs als bedoeld in art. 11a (oud) HPW - in verband met het waarderingsstelsel van het Besluit Huurprijzen Woonruimte - f 271,76 bedraagt zodat kan worden geconcludeerd dat door hem een bedrag van f 578,24 (f 850,- minus f 271,76) per maand als voorschot op de servi-cekosten is betaald, doch dat nog geen verrekening heeft plaatsgevonden omdat verhuurster […] ondanks herhaalde verzoeken nimmer overzichten heeft verstrekt van de werkelijk gemaakte servicekosten.
3. De Kantonrechter heeft het betoog van de huurder gehonoreerd en - in appèl onbestreden - de tenminste redelijke huurprijs bepaald op f 271,76. Om te kunnen komen tot vaststelling van het teveel betaalde bedrag heeft de Kantonrechter verhuurster […] bij tussenvonnis in de gelegenheid gesteld alsnog opgave te verstrekken van de servicekosten als bedoeld in art. 12 lid 1 HPW Pro met vermelding van de wijze van berekening daarvan. In zijn eindvonnis heeft de Kantonrechter - omdat [verhuurster] bedoelde opgave niet had verstrekt - de werkelijk gemaakte servicekosten vastgesteld op f 200,- per maand, dat wil zeggen op f 9.700,- (48,5 x f 200,-) in totaal. De Kantonrechter verklaarde voor recht dat de tenminste redelijke huurprijs f 271,76 bedroeg en veroordeelde [verhuurster] om binnen twee dagen na betekening van het vonnis aan [huurder] overzichten te verstrekken van de werkelijk gemaakte service-kosten "op straffe van een dwangsom van f 50,- per dag met een maximum van f 2.500,--, voor iedere dag dat [verhuurster] in gebreke blijft". Hij veroordeelde [verhuurster] tegelijkertijd om tegen bewijs van kwijting aan [huurder] te betalen f 18.344,64 aan teveel betaalde servicekosten.
4. [Verhuurster] heeft hoger beroep ingesteld onder aanvoering van zes grieven; zij heeft in haar memorie van grieven aangetekend dat eveneens als grieven moeten worden gelezen de inleiding, waarin staat te lezen dat [verhuurster] haar stellingen onverkort handhaaft, alsmede de weergave van de feiten en de toelichting op de grieven. [Verhuurster]s eerste grief hield in dat de Kantonrechter ten onrechte heeft bepaald dat zij verplicht is om jaarlijks een overzicht te verstrekken van de servicekosten; daarbij heeft zij nog aangevoerd nog steeds van oordeel te zijn dat zij niet verplicht is om specificaties van de overeengekomen servicekosten te verstrekken. In haar eerste grief heeft zij voorts betoogd dat de Kantonrechter volledig eraan is voorbijgegaan dat [huurder]s rechtsvordering ingevolge art. 38 lid 1 HPW Pro is vervallen. In haar zesde grief heeft zij zich op matiging beroepen.
5. De Rechtbank verwierp de grief gericht tegen de veroordeling van [verhuurster] tot het verschaffen van een overzicht van de servicekosten met de volgende overweging:
"Grief I betoogt dat de kantonrechter ten onrechte heeft bepaald dat [verhuurster] verplicht is om jaarlijks een overzicht te verstrekken van de servicekosten. Deze grief berust op een verkeerde lezing van de vonnissen waarvan beroep, omdat de kantonrechter dit niet heeft overwogen, en miskent voorts het bepaalde in artikel 12, tweede lid, HPW, dat ingevolge art. 37 HPW Pro als dwingend recht op de overeenkomst van partijen van toepassing is."
De Rechtbank verwierp tevens de in grief I vervatte stelling dat [huurder]s vordering is vervallen op grond van art. 38 lid 1 HPW Pro. [Huurder]s beroep op matiging heeft de Rechtbank gehonoreerd op grond van de volgende overwegingen:
"De rechter kan een vordering als de onderhavige tot een verminderd bedrag toewijzen, indien de billijkheid zulks vergt. De Rechtbank vindt, oordelend naar deze maatstaf, in de ten processe gebleken feiten en omstandigheden aanleiding voor een zekere matiging van de vordering van [huurder].
Daarbij acht de rechtbank in het bijzonder van belang dat de vordering van [huurder] een lange periode van 48,5 maanden beslaat en dat [huurder] gedurende deze periode kennelijk de over-eengekomen all-in huur niet zodanig onredelijk heeft geoordeeld dat hij stappen heeft ondernomen om zijn woonlasten te beperken. In dit verband wijst de rechtbank op de brief van [huurder] aan [verhuurster] van 17 februari 1993, waaruit moet worden afgeleid dat een door [verhuurster] voorgestelde huurverhoging voor [huurder] aanleiding is geweest om zich te oriënteren op de mogelijkheden om zich daartegen te verzetten, en dat hij in dat kader is geattendeerd op de mogelijkheid dat de jaren daarvoor overeengekomen all-in huur, als uitvloeisel van het wettelijk systeem van de HPW, neerwaarts kon worden bijgesteld.
Een zekere beperking van de periode waarop de terugvordering betrekking heeft strookt met het "nieuwe" artikel 11a HPW, zoals dat inmiddels bij wet van 16 juni 1994, Stb. 1994, 459, is ingevoerd, dat de terugwerkende kracht van de vaststelling van (de kale huurprijs en) de servicekosten beperkt."
6. [Verhuurster] heeft tijdig cassatieberoep ingesteld. Tegen [huurder] is verstek verleend nadat een aantal malen een nieuwe rechtsdag was bepaald om [verhuurster] in de gelegenheid te stellen [huurder], inmiddels woonachtig in Duitsland, met inachtneming van de bepalingen van het Haags Betekeningsverdrag (opnieuw) op te roepen.
Het cassatiemiddel
7. Middelonderdeel 1 komt op tegen rechtsoverweging 4.9 van het bestreden vonnis. Deze rechtsoverweging volgt op de rechtsoverwegingen waarin de Rechtbank de zes door [verhuurster] aangevoerde grieven heeft besproken. De gewraakte overweging luidt als volgt:
"[verhuurster] heeft tenslotte aangevoerd dat de stellingen in de memorie van grieven onder inleiding, weergave van de feiten en de toelichting op de grieven ook als grieven kunnen worden gelezen, maar heeft verzuimd daarbij aan te geven voor welke passages dat in het bijzonder geldt. De rechtbank ontwaart in de memorie van grieven geen andere grieven dan in het boven-staande besproken."
Middelonderdeel 1a klaagt dat deze overweging onbegrijpelijk is omdat [verhuurster] bij memorie van grieven heeft gesteld dat zij haar stellingen (in eerste aanleg) onverkort hand-haaft; de Rechtbank wordt verweten bij de beoordeling van het appèl hiermee niet voldoende rekening te hebben gehouden. In middelonderdeel 1b wordt "in dit verband" "o.a." erop gewezen dat verhuurster in eerste aanleg ook uitdrukkelijk een beroep op rechtsverwerking aan de zijde van [huurder] heeft gedaan; geklaagd wordt dat de Rechtbank aan dit verweer "niet in voldoende mate aandacht [heeft] besteed."
8. De Rechtbank heeft in haar bestreden overweging geoordeeld dat in de memorie van grieven naast de zes met name aangevoerde, door haar besproken, grieven geen andere grieven zijn te ontwaren. Dat oordeel acht ik bepaald niet onbegrijpelijk nog daargelaten dat middelonderdeel 1a met zijn klacht dat de Rechtbank rekening had moeten houden met [verhuurster]s stellingen in eerste aanleg, naar mijn oordeel niet voldoet aan de daaraan te stellen eisen nu niet wordt aangegeven met welke stellingen de Rechtbank rekening had moeten houden. Tot falen is ook gedoemd de in middelonderdeel 1b vervatte klacht dat onbegrijpelijk is dat de Rechtbank de enkele verwijzing naar [verhuurster]s stellingname in eerste aanleg (waar door [verhuurster] werd aangevoerd dat [huurder] in strijd handelde met de goede trouw door de onderhavige vorderingen pas na het einde van de huurovereenkomst in te stellen) niet heeft opgevat als een grief inhoudende dat de Kantonrechter heeft miskend dat aan de zijde van [huurder] sprake is van rechtsverwerking. Bij dit alles neem ik in aanmerking dat de appellant onder omstandigheden kan volstaan met een verwijzing naar zijn stellingen in eerste aanleg doch dat daarbij moet zijn voldaan aan de voorwaarde dat voor de rechter en de wederpartij voldoende kenbaar is welke bezwaren de appellant tegen de uitspraak in eerste aanleg heeft. (Ik volsta hier met een verwijzing naar Uw arresten van 18 maart 1994, NJ 1995, 22, m.nt. PAS en van 28 maart 1997, NJ 1997, 452 alsmede naar Snijders/Wendels, Civiel appel (1999), nrs. 193-195 met verdere verwijzingen.)
9. Middelonderdeel 2 richt zich tegen rechtsoverweging 4.1 met drie subonderdelen die zich voor gezamenlijke behandeling lenen. In deze overweging verwierp de Rechtbank [verhuurster]s grief tegen de veroordeling - op straffe van een dwangsom - overzichten de verschaffen van de werkelijk gemaakte servicekosten. Nu de Kantonrechter de werkelijk gemaakte servicekosten in appèl onbestreden heeft vastgesteld op f 200,- per maand en de Rechtbank ook ervan is uitgegaan dat de servicekosten moesten worden gesteld op f 200,- per maand, was er geen grond voor de gewraakte veroordeling meer; de Rechtbank had de grief gericht tegen deze veroordeling, zonodig onder ambtshalve aanvulling van rechtsgronden, gegrond moeten bevinden, althans de vordering moeten afwijzen bij gebrek aan redelijk belang. Aldus het middel.
10. Het middelonderdeel treft naar mijn oordeel doel. Nu de Kantonrechter de hoogte van de servicekosten in appèl onbestreden had vastgesteld op f 200,- per maand en ook de Recht-bank ervan is uitgegaan dat de servicekosten moesten worden gesteld op f 200,- per maand (en bovendien de huurovereenkomst inmiddels was geëindigd), was de grond komen te ontvallen aan de vordering tot het verstrekken van overzichten van de werkelijk gemaakte servicekosten, een vordering die ertoe diende om te kunnen komen tot vaststelling van de servicekosten. Nu [verhuurster]s grieven zich mede richtten tegen de veroordeling tot het verstrekken van bedoelde overzichten had de Rechtbank tot de slotsom moeten komen dat deze veroordeling niet in stand kon blijven en had zij het vonnis van de Kantonrechter ook in zoverre moeten vernietigen.
11. Middelonderdeel 3 komt op tegen het oordeel van de Rechtbank (in rechtsoverweging 4.1) dat [verhuurster]s stelling dat de vervaltermijn van één jaar van art. 38 lid 1 HPW Pro was verstreken toen [huurder] zijn vordering instelde miskent dat deze termijn wordt gerekend vanaf de dag dat voor de eerste maal bij onherroepelijke beslissing de betalingsverplichting van de huurder is vastgesteld. Middelonderdeel 3a strekt ten betoge dat een redelijke wetstoepassing meebrengt dat de vordering tot vaststelling en terugvordering van teveel betaalde servicekosten ook vervalt, althans onder omstandigheden kan vervallen, indien deze niet is ingesteld binnen een redelijke termijn nadat deze voor het eerst ingesteld had kunnen worden.
12. Dit middelonderdeel faalt. Reeds uit een oogpunt van de eisen van de rechtszekerheid kan niet worden afgeweken van de duidelijke bepaling van art. 38 lid 1 HPW Pro die als aanvangstijdstip van de korte vervaltermijn van één jaar voor vorderingen uit onverschuldigde betaling nu eenmaal noemt de dag waarop voor de eerste maal bij onherroepelijke beslissing de betalingsverplichting van de huurder is vastgesteld. Deze regeling impliceert overigens wel dat bij "all-in prijzen" een verhuurder geconfronteerd kon worden met een vordering uit onverschuldigde betaling van teveel in rekening gebrachte servicekosten over een "grijs verleden" (zij het dat de vordering in ieder geval vervalt na drie jaar te rekenen van de dag waarop het genot van de woonruimte is geëindigd). Ingevolge art. 11a (oud) HPW gold immers de vaststelling van de "tenminste redelijke huurprijs" vanaf de aanvang van de huurovereen-
13. komst, zodat ook een te hoog voorschot aan servicekosten met terugwerkende kracht kon worden rechtgetrokken. Ingevolge de nieuwe artt. 11a, 38a en 38b (ingevoerd bij de hiervoor genoemde Wet van 16 juni 1994, Stb. 1994, 459) wordt de mogelijkheid tot terugvordering beperkt zoals ook de Rechtbank signaleerde; zoals gezegd is deze nieuwe regeling in dit geding niet van toepassing. In het kader van de matiging op de voet van art. 38 lid 2 HPW Pro kan de rechter overigens wel rekening houden met de omstandigheid dat de terugvordering zich over een lange periode uitstrekt; in casu heeft de Rechtbank dat ook gedaan.
13. Middelonderdeel 3b strekt ten betoge dat [huurder] eens te meer niet ontvankelijk verklaard had moeten worden in zijn vordering nu, zoals door [verhuurster] is aangevoerd, voor [huurder] vanaf de aanvang van de huur mogelijkheden hebben opengestaan om de huurprijs en/of het voorschot van de servicekosten in rechte op een lager bedrag te doen vaststellen en hij van die mogelijkheden geen gebruik heeft gemaakt.
14. Ook dit middelonderdeel miskent de regeling van art. 38 HPW Pro. Voorzover het strekt ten betoge dat de Rechtbank heeft miskend dat door [verhuurster] een beroep is gedaan op rechtsverwerking bouwt het voort op middelonderdeel 1b en moet het het lot daarvan delen.
15. Middelonderdeel 4 komt met een motiveringsklacht op tegen de rechtsoverwegingen 4.7 en 4.8 waarin de Rechtbank de vordering van [huurder] van f 18.344,64 terzake teveel betaalde servicekosten over een periode van 48,5 maand heeft beperkt tot een bedrag gelijk aan het door [huurder] gedurende een periode van 36 maanden teveel betaalde, dat wil zeggen een bedrag van f 13.616,64. Geklaagd wordt dat de Rechtbank haar oordeel dat de ten processe gebleken omstandigheden aanleiding geven de vordering te matigen, onvoldoende heeft gemotiveerd omdat de Rechtbank niet heeft aangegeven waarom zij in de door haar genoemde, zwaarwegende, omstandigheden slechts aanleiding heeft gezien voor een beperking van de vordering met een bedrag gelijk aan een periode van 12,5 maanden; geklaagd wrodt dat de Rechtbank onvoldoende aandacht heeft besteed aan de overige gronden die [verhuurster] - ook in eerste aanleg - in dit verband heeft aangevoerd, waaronder het feit dat [huurder] lange tijd heeft stilgezeten terwijl hij van meet af aan van mening is geweest dat de overeengekomen prijs te hoog was.
16. Bij de beantwoording van de vraag of aanleiding bestaat tot matiging dienen alle relevante omstandigheden in aanmerking te worden genomen. (Vergelijk Uw arrest van 20 februari 1998, NJ 1998, 510.) Daarvan is ook de Rechtbank uitgegaan, zoals blijkt uit haar hiervoor onder 5 geciteerde rechtsoverwegingen. De Rechtbank heeft voorts duidelijk tot uitdrukking gebracht waarom zij in de ten processe gebleken omstandigheden, waaronder het feit dat [huurder] lange tijd heeft stilgezeten, aanleiding heeft gezien de vordering tot een huurperiode van 36 maanden te matigen. In zoverre faalt het middel reeds bij gebrek aan feitelijke grondslag. Van onbegrijpelijkheid is geen sprake. Wegens de verwevenheid van waarderingen van feitelijke aard is voor verdere toetsing van het oordeel van de Rechtbank geen plaats. Voorzover het middel voortbouwt op middelonderdeel 1b moet het ook het lot daarvan delen.
17. Nu middelonderdeel 2 slaagt, kan het vonnis van de Rechtbank, zoals gezegd, niet in stand blijven. Naar mijn oordeel kan Uw Raad de zaak zelf afdoen in dier voege dat dit vonnis wordt vernietigd voorzover [verhuurster] wordt veroordeeld overzichten te verstrekken van de werkelijk gemaakte servicekosten en dat [huurder]s vordering ter zake alsnog wordt afgewezen.
Conclusie
De conclusie strekt tot vernietiging van het bestreden vonnis en tot afdoening van de zaak in voege als hiervoor onder 17 vermeld.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden