Conclusie
Rolnummer C99/018
mr De Vries Lentsch - Kostense
Zitting 15 september 2000
Conclusie inzake
Stichting Eelder Woningbouw
tegen
1.[Verweerder 1]
2.[Verweerder 2]
Edelhoogachtbaar College,
Inleiding
In deze zaak heeft thans eiseres tot cassatie, verder: de Stichting, zich op het standpunt gesteld dat bij de kadastrale uitmeting van de door haar aan thans verweerders in cassatie, verder: [verweerder] c.s., verkochte en geleverde onroerende zaak [a-straat 1] te [woonplaats] (woonhuis met schuur, erf en tuin) een fout is gemaakt als gevolg van een foute aanwijzing ter plaatse door één van haar medewerkers. Doordat bij de uitmeting van het overgedragen perceel dat deel uitmaakte van een groter kadastraal perceel, ten onrechte en in strijd met de perceelsomschrijving in de transportakte, aldus de Stichting, als perceelsgrens is aangewezen het midden van het tegelpad dat ligt achter het overgedragen perceel met schuur, is het perceel op de kadastrale kaart ingetekend met als achtergrens het midden van bedoeld pad terwijl de achtergrens - gezien de perceelsomschrijving in de transportakte - in werkelijkheid wordt gevormd door (de achterzijde van) het ter plaatse aanwezige schuurtje dat grenst aan dat pad. De Stichting vordert in dit geding - kort gezegd - veroordeling van [verweerder] c.s. tot medewerking aan een kadastrale grenscorrectie opdat de kadastrale kaart en met name de kadastrale grens in overeenstemming worden gebracht met de werkelijke rechtstoestand en de eigendomsrechten volgens de in de openbare registers ingeschreven transportakte van 24 oktober 1986.
[Verweerder] c.s. hebben verweer gevoerd, stellende dat geen sprake is geweest van een foute aanwijzing aangezien het litigieuze deel van het tegelpad in de koop was begrepen zoals - aldus [verweerder] c.s. - de notaris bij het verlijden van de transportakte ook heeft gezegd.
De Rechtbank heeft de vordering van de Stichting toegewezen. Het Hof heeft de vordering afgewezen; daartegen komt het middel naar mijn oordeel terecht op. Voordat ik het middel bespreek, geef ik een kort overzicht van de feiten en het verloop van het geding.
2. Tussen partijen staat het volgende vast:
i) De Stichting heeft bij brief van 6 december 1985 aan geïnteresseerde huurders van haar woningen in de wijk [..] te [woonplaats] de door hen gehuurde woningen te koop aangeboden. Ook aan [verweerder] c.s. is dit aanbod gedaan. Deze woningen maken telkens deel uit van een blok huizen met voor- en achtertuinen en schuurtjes die aan elkaar zijn gebouwd. De achtertuinen worden volledig van het daarachter liggende pad afgescheiden door deze schuurtjes.
ii) [Verweerder] c.s. hebben het aanbod met betrekking tot hun woning ([a-straat 1]) aanvaard, waarna de akte van transport op 24 oktober 1986 is verleden. In de akte wordt vermeld dat [verweerder] c.s.
"verklaarden te hebben gekocht en in eigendom aan te nemen, ieder voor de onverdeelde helft:
de woning met schuurtje, erf en tuin, plaatselijk bekend [woonplaats], [a-straat 1], uitmakende een ter plaatse afgebakend gedeelte van het perceel kadastraal bekend gemeente Eelde, sectie D. nummer 3532."
De akte vermeldt voorts dat de kopers het gekochte aanvaarden zoals reeds bij de kopers in huur. Bovendien is bij deze akte een erfdienstbaarheid van weg gevestigd ten behoeve van het perceel als heersend erf en ten laste van de daarachter en daarnaast gelegen paden als lijdende erven.
iii) De akte vermeldt niet de grootte van het perceel en is bij het kadaster overgeschreven zonder kaart.
iv) Op 1 oktober 1987 en 23 oktober 1990 heeft een kadastrale uitmeting plaatsgevonden. Als gevolg van de aanwijzing van een medewerker van de Stichting is als grens van het perceel aangemerkt het midden van het achter de woning gelegen pad. Het perceel heeft vervolgens als kadastraal nummer gekregen sectie D nummer 4335; de grootte van het perceel is vastgesteld op 1,52 are.
3. De Stichting heeft, zoals gezegd, de medewerking aan herziening van de kadastrale uitmeting gevorderd, stellende dat de koop en de levering geen betrekking hadden op het pad achter de woning met schuur gezien enerzijds de in de transportakte opgenomen omschrijving van het perceel waarbij wordt verwezen naar de afbakening ter plaatse, en anderzijds de feitelijke situatie ter plaatse waaromtrent vaststaat dat het perceel ter plaatse is afgebakend door de schuur. In dat verband heeft de Stichting tevens aangevoerd dat het pad (bestemd om alle bewoners de gelegenheid te bieden de achtertuin van hun huurwoning te bereiken) destijds ook niet was verhuurd aan [verweerder] c.s. aan wie, zoals gezegd, "slechts" het door hen gehuurde te koop was aangeboden. Voorts heeft de Stichting erop gewezen dat ook uit het feit dat in de transportakte een erfdienstbaarheid is gevestigd ten laste van het litigieuze pad, moet worden afgeleid dat het pad niet behoorde tot het over te dragen perceel dat als heersend erf gold met betrekking tot die erfdienstbaarheid.
4. [Verweerder] c.s. hebben verweer gevoerd, stellende dat de kadastrale registratie wél overeenstemt met de werkelijke rechtstoestand en de in openbare registers ingeschreven notarile akte aangezien - aldus [verweerder] c.s. - het litigieuze pad, althans een deel daarvan, in de koop was begrepen. Zij hebben in dat verband betoogd dat notaris Gramser bij het verlijden van de transportakte heeft gezegd dat de helft van het achter de woning gelegen pad behoorde tot de gekochte zaak; zij hebben als productie overgelegd een door zestien personen ondertekende schriftelijke verklaring inhoudende dat de notaris steeds bij het verlijden van de transportakten van de afzonderlijke woningen heeft gezegd dat de helft van het achter de woning gelegen pad in de koop was begrepen.
5. De Rechtbank heeft een comparitie van partijen gelast waarbij partijen afspraken hebben gemaakt over de bewijslast: partijen hebben bij die comparitie verklaard dat [verweerder] c.s. zullen moeten bewijzen dat in de koop van de woning [a-straat 1] was begrepen de helft van het pad dat achter de woning lag. Vervolgens hebben getuigenverhoren plaatsgevonden. In haar eindvonnis is de Rechtbank ervan uitgegaan (ten onrechte, zoals hierna bij de bespreking van het cassatiemiddel zal worden toegelicht) dat voor de beoordeling van de vordering van de Stichting beslissend was of [verweerder] c.s. erin waren geslaagd te bewijzen dat de koopovereenkomst mede betrekking had op de helft van het achter de woning gelegen pad. Vervolgens heeft de Rechtbank geoordeeld dat [verweerder] c.s. niet in dat bewijs zijn geslaagd en heeft zij op grond daarvan geconcludeerd dat de vordering van de Stichting diende te worden toegewezen.
6. [Verweerder] c.s. hebben hoger beroep aangetekend tegen het eindvonnis van de Rechtbank. De Stichting heeft verweer gevoerd. Zij heeft in de eerste plaats betoogd dat [verweerder] c.s. hebben berust in de door de Rechtbank gewezen vonnissen (en daarom niet-ontvankelijk zijn in hun hoger beroep) door op eigen initiatief en vrijwillig aan de veroordeling gevolg te geven door ondertekening van een aan hen reeds vóór de aanvang van de onderhavige procedure verstrekte verklaring. Deze verklaring is door de Stichting vervolgens aan het Kadaster en de notaris afgegeven ten behoeve van de gewenste hermeting die daarna ook heeft plaatsgevonden, aldus de Stichting.
Het Hof heeft het beroep van de Stichting op de niet-ontvankelijkheid van [verweerder] c.s verworpen. Het heeft tevens verworpen het door [verweerder] c.s. gedane beroep op verjaring van de vordering van de Stichting. Deze beslissingen staan in cassatie niet ter discussie.
Vervolgens heeft het Hof vooropgesteld dat de grieven niet opkomen tegen de in eerste aanleg gehanteerde bewijslastverdeling en het bijbehorende bewijsthema, doch dat de grieven binnen deze grenzen de beslissing van de Rechtbank en de daaraan ten grondslag liggende motivering in volle omvang aan het Hof voorleggen. Met betrekking tot de in de notariële akte opgenomen zinsnede dat partijen verklaren te hebben verkocht/gekocht en in eigendom aan te nemen "een ter plaatse afgebakend gedeelte van het perceel kadastraal bekend gemeente Eelde, sectie D. nummer 3532", heeft het Hof (bij de bespreking van de eerste grief) geoordeeld dat de Rechtbank terecht ervan is uitgegaan dat de onroerende zaak aan de achterzijde wordt afgebakend door de schuur, mede omdat in de akte ten behoeve van het perceel van [verweerder] c.s. en ten laste van de daarnaast gelegen paden een erfdienstbaarheid van weg wordt gevestigd en het pad dat als lijdend erf wordt aangewezen bezwaarlijk een onderdeel kan vormen van het erf ten behoeve waarvan de erfdienstbaarheid is gevestigd; het Hof heeft aan dit oordeel de conclusie verbonden dat de notariële transportakte steun biedt aan de visie van de Stichting. Uit deze overwegingen moet worden afgeleid (ik teken dat hier reeds aan) dat het Hof - de transportakte uitleggend in het licht van de gehele inhoud van die akte - tot de slotsom is gekomen dat de onroerende zaak (het voorwerp van levering) in de transportakte aldus is omschreven dat het litigieuze pad geen onderdeel vormt van de geleverde onroerende zaak.
Overwegende dat de Rechtbank terecht ervan is uitgegaan dat de notariële akte naar haar aard behoudens tegenbewijs dwingend bewijs oplevert van hetgeen daarin staat vermeld, heeft het Hof vastgesteld dat nog bezien moest worden of [verweerder] c.s. erin waren geslaagd te bewijzen dat (de helft van) het litigieuze pad wél in de koop van de woning was begrepen. Het Hof heeft [verweerder] c.s. toegelaten tot het leveren van het door hen in appèl aangeboden aanvullende bewijs; het gelastte tevens een comparitie tot het geven van inlichtingen en het beproeven van een minnelijke regeling.
Van een schikking is het niet gekomen. Na het horen van getuigen, onder wie de medewerker van de Stichting die bij de uitmeting optrad, heeft het Hof eindarrest gewezen. Het is tot de slotsom gekomen dat [verweerder] c.s. zijn geslaagd in het aan hen opgedragen bewijs en het heeft geconcludeerd dat dit ten gevolge heeft dat de vordering van de Stichting alsnog moet worden afgewezen. Het Hof heeft vervolgens het eindvonnis waarvan beroep vernietigd en de vordering alsnog afgewezen.
7. De Stichting heeft tijdig cassatieberoep ingesteld tegen 's Hofs arresten. [Verweerder] c.s. zijn in cassatie niet verschenen; tegen hen is verstek verleend. De Stichting heeft de zaak schriftelijk toegelicht.
Het cassatiemiddel
8. Middelonderdeel 2 (het eerste middelonderdeel bevat slechts een inleiding) betoogt dat het Hof na zijn constatering dat het litigieuze perceel de facto aan de achterzijde wordt afgebakend door de schuur, [verweerder] c.s. ten onrechte heeft toegelaten tot nader bewijs van hun stelling dat in de koopovereenkomst was begrepen de helft van het pad dat achter die woning was gelegen en dat het Hof ten onrechte aan zijn oordeel dat [verweerder] c.s. waren geslaagd in dat bewijs, de conclusie heeft verbonden dat de vordering van de Stichting alsnog moest worden afgewezen. Het Hof heeft miskend, aldus het middel, dat de artt. 671 en 671a (oud) BW en art. 3:89 BW Pro meebrengen dat de koper van een onroerende zaak aan wie meer is verkocht dan in de notariële akte tot uitdrukking is gebracht, van dat meerdere geen eigenaar wordt. Aanhakend bij de conclusie voor Uw arrest van 22 april 1994, NJ 1995, 560, m.nt. WMK, wordt betoogd dat voor de beantwoording van de vraag welk perceel het voorwerp van levering is, uitsluitend beslissend is de in de transportakte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, of - anders gezegd - de in de tranportakte opgenomen, naar objectieve maatstaven uit te leggen, omschrijving van het perceel.
9. Dit betoog treft doel. De artt. 671 en 671a (oud) BW (de levering vond in casu plaats onder vigeur van het oude recht) en art. 3:89 BW Pro schrijven voor dat de voor de overdracht van onroerende zaken vereiste levering geschiedt door een daartoe bestemde, tussen partijen opgemaakte notariële akte, gevolgd door overschrijving/inschrijving daarvan in de daartoe bestemde openbare registers. In verband met het voor registergoederen geldende stelsel van publiciteit en het specialiteitsbeginsel is voor de beantwoording van de vraag op welke onroerende zaak de levering betrekking heeft (wat het voorwerp van de levering is) uitsluitend beslissend - zoals het middelonderdeel terecht betoogt - de in de transportakte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, dat wil zeggen de in de transportakte opgenomen omschrijving van het desbetreffende perceel. Daarbij komt het aan op de uitleg van de in de transportakte neergelegde omschrijving in het licht van de gehele inhoud van die akte; uitgangspunt is een uitleg naar objectieve maatstaven. De in de transportakte opgenomen perceelsomschrijving, die vanzelfsprekend de weerslag van de werkelijke partijbedoeling behoort te zijn, prevaleert derhalve boven de niet in die akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, althans voorzover het gaat om de vraag op welk perceel de levering ziet en wat de omvang van dat perceel is. In zoverre is tegenbewijs tegen de in de notariële akte opgenomen perceelsomschrijving (bewijs dat die perceelsomschrijving niet weergeeft wat partijen voor ogen stond) irrelevant. Dat gold volgens vaste jurisprudentie van Uw Raad voor het oude recht en dat geldt ook voor het huidige recht. (Zie voor het oude recht met name Uw arresten van 22 april 1988, NJ 1988, 754 en van 2 december 1988, NJ 1989, 160. Zie voor het huidige recht met name de MvA II bij de Kadasterwet, Parl. Gesch. Kadasterwet, p. 124 onder 3. Zie ook Pitlo/Reehuis-Heisterkamp, Goederenrecht, 1994, nrs. 193 en 194.) Het voorgaande impliceert, zoals het middelonderdeel terecht aanvoert, dat in een geval waarin het in de notariële akte omschreven perceel kleiner is dan partijen voor ogen stond, voor het meerdere niet is voldaan aan de vereisten voor levering van onroerende zaken gesteld in de artt. 671 en 671a (oud) BW en art. 3:89 BW Pro, zodat van eigendomsoverdracht van dat meerdere geen sprake kan zijn. Ook in zoverre is dan tegenbewijs tegen de in de notariële akte opgenomen perceelsomschrijving irrelevant. (Zie Uw arresten van 6 juni 1986, NJ 1986, 750 en van 20 februari 1987, NJ 1987, 1002, m.nt. WMK; zie voorts voor het huidige recht met name de MvA II bij de Kadasterwet, Parl. Gesch. Kadasterwet, p. 125 onder 5. Zie ook Pitlo/Reehuis-Heisterkamp, nr. 194 en Asser-Mijnssen-De Haan, 1992, nr. 387.) Daaraan doet niet af dat alsnog levering van het "meerdere" of schadevergoeding kan worden gevorderd ingeval wordt bewezen dat de koopovereenkomst die aan de overdracht ten grondslag ligt tot levering van een groter perceel verplichtte dan het perceel zoals omschreven in de notariële transportakte, een akte die naar haar aard dwingend bewijs oplevert, behoudens tegenbewijs, dat partijen hebben verklaard te hebben verkocht en gekocht het perceel zoals omschreven in de notariële akte ingeval de titel van overdracht in die akte is vermeld (hetgeen naar huidig recht is voorgeschreven in art. 3:89 lid 2 BW Pro).
10. Met het middelonderdeel ben ik van oordeel dat het Hof aan een en ander heeft voorbijgezien met zijn overweging dat de vordering van de Stichting tot medewerking aan een kadastrale grenscorrectie moest worden afgewezen omdat [verweerder] c.s. erin waren geslaagd te bewijzen dat het pad achter de litigieuze woning wél in de koopovereenkomst was begrepen. Kennelijk is het Hof ervan uitgegaan dat ook voor de "eigendomsvraag" steeds de werkelijke partijbedoeling prevaleert indien wordt bewezen dat een discrepantie bestaat tussen de in de transportakte opgenomen perceelsomschrijving en hetgeen partijen werkelijk voor ogen stond. Het Hof heeft zich wellicht tot dat oordeel laten verleiden enerzijds door de regel dat de notariële transportakte dwingend bewijs oplevert behoudens tegenbewijs, een regel die lijkt te impliceren dat de werkelijke partijbedoeling steeds prevaleert, en anderzijds door Uw arrest van 22 april 1994, NJ 1995, 560, m.nt. WMK, een arrest dat evenwel zag op een geval waarin werd gesteld dat de zaak volgens de omschrijving daarvan in de tot levering bestemde akte groter (en niet kleiner) was dan partijen bij de koopovereenkomst die aan de overdracht ten grondslag lag, voor ogen stond. In een dergelijk geval is tegenbewijs tegen de notarile akte (bewijs dat de in de akte opgenomen perceelsomschrijving niet weergeeft wat partijen bij de koop voor ogen stond) voor de eigendomsvraag wel degelijk relevant nu de eigendom van het meerdere niet zal zijn overgegaan ingeval wordt bewezen dat de koopovereenkomst niet op het meerdere zag omdat voor overdracht van dat meerdere dan een geldige titel ontbrak. Aldus Uw Raad in genoemd arrest. (Zo ook de MvA II bij de Kadasterwet, Parl. Gesch. Kadasterwet, p. 125 onder 5. Zie voorts Pitlo/Reehuis-Heisterkamp, nr. 194 en Asser-Mijnssen-De Haan, nr. 387.)
Hoe dit ook zij, het Hof heeft (zoals ik hiervoor onder 6 reeds aantekende) bij de behandeling van de eerste, door het Hof ongegrond bevonden, grief de transportakte in het licht van de gehele inhoud van die akte, evenals de Rechtbank, aldus uitgelegd - een uitleg die in cassatie niet is betwist - dat het litigieuze pad geen onderdeel vormt van het perceel zoals omschreven in de transportakte. Daarmee was de rechtsstrijd in feite beslist. Uit het hiervoor betoogde volgt immers dat aldus vaststond dat van eigendomsoverdracht van (een deel van) het litigieuze pad geen sprake kon zijn geweest nu voor wat betreft dat pad niet was voldaan aan de vereisten voor levering van onroerende zaken gesteld in de artt. 671 en 671a (oud) BW en art. 3:89 BW Pro. Daarmee stond tevens vast dat de Stichting eigenaar was gebleven van het litigieuze pad en dat voor de beoordeling van de vordering van de Stichting, gebaseerd als deze was op de werkelijke eigendomsverhoudingen, niet ter zake dienend was of [verweerder] c.s. konden bewijzen of hadden bewezen dat het litigieuze pad wél was begrepen in de koopovereenkomst die aan de overdracht ten grondslag lag. Het Hof had derhalve de grieven, gericht als deze waren tegen het oordeel van de Rechtbank dat [verweerder] c.s. niet in bedoeld bewijs waren geslaagd, wegens gebrek aan belang moeten verwerpen, en het had het eindvonnis van de Rechtbank moeten bekrachtigen - zij het met verbetering van gronden nu de Rechtbank ten onrechte ervan was uitgegaan dat bedoeld bewijs wél ter zake dienend was - nu de toewijsbaarheid van de vordering van de Stichting op zichzelf genomen niet was bestreden en met name ook niet was betwist dat de Stichting bij de toewijzing van haar vordering belang had.
11. Uit het voorgaande volgt dat middelonderdeel 2 slaagt en dat middelonderdeel 4 geen bespreking meer behoeft. Middelonderdeel 5 is bij de schriftelijke toelichting ingetrokken. Middelonderdeel 3 gaat uit van een onjuiste lezing van 's Hofs arresten, zoals de steller van het middel ook zelf reeds suggereert.
12. Ik kom tot de slotsom dat 's Hofs arresten niet in stand kunnen blijven en dat Uw Raad de zaak zelf kan afdoen door het eindvonnis van de Rechtbank - met verbetering van gronden - te bekrachtigen met aanpassing van de in het dictum onder 1 genoemde termijn. Ik geef Uw Raad in overweging de in het dictum onder 2 uitgesproken veroordeling nader te preciseren.
Conclusie
De conclusie strekt tot vernietiging van de bestreden arresten en tot afdoening in voege als hiervoor onder 12 vermeld.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden