Conclusie
Nr. 1298
Mr. Ilsink
Derde Kamer B
Onteigening
Zitting, 18 oktober 2000
Conclusie inzake:
[Eiser]
tegen
de gemeente 's-Gravenhage
Edelhoogachtbaar College,
1. Feiten en procesverloop
1.1. Bij besluit van 26 maart 1998, no. 79, heeft de raad van de gemeente 's-Gravenhage (hierna: de Gemeente) besloten ten behoeve van de uitvoering van het stadsvernieuwingsplan '[..]' ten name van de Gemeente onder meer te onteigenen het perceel [a-straat 1], zijnde bedrijfsruimte, kadastraal bekend gemeente 's-Gravenhage, sectie [..] gedeeltelijk(1) (grondplan [..], grondplannr. [..]), waarvan de gemeente 's-Gravenhage [..] als eigenaar in de kadastrale registratie was vermeld.
1.2. Bij Koninklijk Besluit van 2 oktober 1998, no. 98.004667 (Stcrt. 1998, 203), is voormeld raadsbesluit - voor zover thans van belang - goedgekeurd.
1.3. Op 31 mei 1999 heeft de Arrondissementsrechtbank 's-Gravenhage (hierna: de Rechtbank), beschikkende op het verzoekschrift ex art. 54a Onteigeningswet (Ow.) van de Gemeente van 21 mei 1999, strekkende tot vervroegde opneming door de deskundigen van hetgeen onteigend moet worden, drie deskundigen en een rechter-commissaris benoemd en de opneming bepaald op 22 juni 1999.
1.4. Bij exploit van 22 juli 1999 heeft de Gemeente de gemeente 's-Gravenhage [..] voor de Rechtbank doen dagvaarden en onder meer gevorderd te harer name vervroegd de onteigening uit te spreken van de onder 1.1 vermelde onroerende zaak. Daarbij is aan thans eiser tot cassatie [eiser] (hierna: [eiser]), huurder van de bedrijfsruimte, een schadeloosstelling aangeboden van ƒ 4.800,-- en, bijkomend, voortgezet gebruik om niet tot 1 februari 2000. [Eiser] heeft bij conclusie van 10 augustus 1999 verzocht te mogen tussenkomen.
1.5. Op 17 september 1999 hebben de deskundigen hun voorlopig oordeel gegeven over de schadeloosstelling (art. 54e Ow.)
1.6. Bij brief van 4 oktober 1999 heeft [eiser] gereageerd op het voorlopig oordeel van de deskundigen.
1.7. Bij vonnis van 12 oktober 1999, rolnummer 99/2306, ingeschreven in de openbare registers op 26 november 1999, heeft de Rechtbank:
- [eiser] als interveniënt in het onteigeningsgeding toegelaten;
- de gevorderde onteigening uitgesproken;
- het bedrag van de schadeloosstelling voor de gemeente 's-Gravenhage [..] vastgesteld op f 1,-;
- het voorschot op de schadeloosstelling voor [eiser] vastgesteld op f 4.320, zijnde 90% van het door hem niet aanvaarde aanbod;
- verstaan dat de Gemeente het bijkomend aanbod tot voortgezet gebruik om niet tot 1 februari 2000, gestand doet; en
- het op 17 september 1999 ingediende voorlopig oordeel aangemerkt als concept-deskundigenrapport.
1.8. Bij brief van 11 november 1999 heeft de Gemeente gereageerd op het concept-deskundigenrapport.
1.9. Op 10 januari 2000 hebben de deskundigen hun definitieve rapport (hierna: het rapport) ter griffie van de Rechtbank neergelegd. Volgens de deskundigen bestaat de bedrijfsruimte uit een werkplaats, overbouwde plaats en verblijfsruimte met aanrecht en toilet. Het bedrijfsvloeroppervlak bedraagt circa 100 m². De ruimte is grotendeels voorzien van een betonvloer en is eenvoudig ingericht. Omtrent de wijze van gebruik vermelden zij dat de bedrijfsruimte met ingang van 1 augustus 1981 is verhuurd aan [eiser] voor de bepaalde tijd van 5 jaar en stilzwijgende verlenging van jaar tot jaar. De huurprijs bedroeg aanvankelijk ƒ 145,-- per maand en is thans volgens opgave ƒ 200,-- per maand. Contractueel is het verhuurde bestemd voor het opslaan van lompen en metalen.
De schaden van [eiser] begroten zij als volgt (blz. 5-7):
Ten aanzien van de schadeloosstelling van (...) [eiser], heeft de gemeente zich op het standpunt gesteld dat een vergoeding van twee maal de jaarhuur redelijk zou zijn, gelet op de contractuele bestemming van het gehuurde, te weten opslagruimte. [Eiser] daarentegen stelt zich primair op het standpunt dat het door hem gehuurde zou zijn te beschouwen als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7a-1624 BW en subsidiair dat het gaat om gehuurde bedrijfsruimte, weshalve hem voor het verlies daarvan een volledige schadeloosstelling zou toekomen.
Deskundigen overwegen dienaangaande als volgt.
Volgens opgaaf van [eiser] ter descente huurde zijn vader, [betrokkene A], de betreffende ruimte sedert 1975 ten behoeve van de door hem gedreven handel in lompen en metalen. Na het overlijden van zijn vader heeft [eiser] het bedrijf overgenomen. In 1983 heeft hij de huurovereenkomst met betrekking tot de ruimte aan de [a-straat 1] overgenomen, met als ingangsdatum 1 augustus 1981. In het contract is de bestemming van het gehuurde uitdrukkelijk omschreven als opslag van lompen en metalen.
Volgens opgaaf van [eiser] heeft hij op enig tijdstip de handel in en opslag van lompen en metalen beëindigd en heeft hij een onderhoudsbedrijf opgericht. Dit bedrijf houdt zich onder meer bezig met de montage van kozijnen. Volgens de inschrijving in het handelsregister is de onderneming opgericht op 8 december 1995. De eenmanszaak is per 19 juni 1998 ingebracht in en voortgezet door [B] B.V.
Namens [eiser] is (bij brief van 4 oktober 1999) echter gesteld, dat hij reeds op 28 oktober 1982 is aangevangen met de exploitatie van de eenmanszaak [C]. Die eenmanszaak zou zijn ingebracht in een besloten vennootschap, welke vennootschap in 1995 zou zijn verkocht. Nadien, op 8 december 1995, zou [eiser] wederom een eenmanszaak in het Handelsregister hebben doen inschrijven.
[Eiser] gebruikte het gehuurde als werkplaats. Thans zijn daarin onder meer opgesteld een zinkzetmachine en een werkbank. Ter descente bleek de ruimte aan de buitengevel nog voorzien te zijn van een bord met opschrift "Papierfirma [A]". De showroom en het kantoor van zijn bedrijf zijn gevestigd aan de [b-straat 1] te [vestigingsplaats D].
De gemeente heeft gesteld, dat [eiser] zonder medeweten of toestemming van de gemeente de bestemming van het gehuurde heeft gewijzigd in werkplaats. Deskundigen achten dit aannemelijk. Gesteld noch gebleken is dat [eiser] ooit (voorafgaand aan de onteigening) aan de gemeente heeft gemeld dat hij de opslag van lompen, metalen en/of papier ter plekke wenste te beëindigen en hij het gehuurde in gebruik wilde nemen als werkplaats voor het onderhoudsbedrijf. Van buitenaf is dit voor de gemeente niet te constateren, door de gevelaanduiding "Papier" en "Firma [A]". Uit de door [eiser] overgelegde correspondentie uit 1992 met betrekking tot een lekkage, blijkt niet dat de gemeente het gehuurde toen inwendig heeft bezocht.
Tot slot achten deskundigen van belang, dat de huidige huurprijs van f.200,-- per maand, gelet op de oppervlakte van circa 100 m², te kwalificeren is als een lage huurprijs, zelfs voor opslagruimte. Een marktconforme huurprijs voor een bedrijfsruimte of werkplaats zou aanzienlijk hoger zijn.
Een en ander afwegend achten deskundigen aannemelijk, dat de gemeente, indien zij had geweten van de bestemmingswijziging, daar niet mee had ingestemd en de huur had willen beëindigen. De gemeente heeft immers een redelijk belang bij handhaving van de contractuele bestemming "opslag". De [a-straat] heeft overwegend een woonfunctie en boven het gehuurde zijn woningen gelegen. Een werkplaats pleegt als meer overlastgevend gezien te worden dan een opslagruimte. De door [eiser] genoemde andere bedrijven in de omgeving doen daar niet aan af: ofwel gaat het om reeds lang verdwenen ondernemingen ofwel is de ligging daarvan niet te vergelijken met die van het onteigende.
Nu de gemeente op elk moment de huurovereenkomst met [eiser] had kunnen beëindigen vanwege de door [eiser] eigenmachtig doorgevoerde wijziging van de contractuele bestemming, doet zich naar het oordeel van deskundigen voor [eiser] geen door de onteigening veroorzaakte en hem te vergoeden schade voor. Deze bedraagt derhalve nihil.
Voor het geval de Rechtbank van oordeel zou zijn, dat [eiser] als gevolg van de onteigening wel schadeloosstelling toekomt, hebben de deskundigen, om reden van efficiency, de schadeloosstelling begroot en wel op ƒ 42.500.
1.10. Nadat partijen hun standpunten ter zitting van 6 maart 2000 hadden doen bepleiten, heeft de Rechtbank bij vonnis van 29 maart 2000 - voorzover thans van belang - [eiser] veroordeeld tot terugbetaling van ƒ 4.320, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 29 maart 2000 tot de dag der algehele voldoening. Daartoe heeft de Rechtbank onder meer overwogen:(2)
10. Ten aanzien van de vraag of aan [eiser] al dan niet een schadeloosstelling tengevolge van de onteigening toekomt, overweegt de rechtbank als volgt.
11. (eerste volzin) [Eiser] heeft ter zitting aanvankelijk verklaard dat hij destijds de wijziging van de bestemming van opslag in lompen en metalen naar werkplaats met zoveel woorden aan de Gemeente (...) heeft gemeld.
(tweede volzin) [Eiser] heeft desgevraagd ter zitting nader verklaard dat hij destijds telefonisch heeft verzocht om, nadat zijn vader was overleden, het huurcontract op zijn naam te krijgen en dat hij daarbij alleen heeft gezegd dat hij een onderhoudsbedrijf ging beginnen, maar dat hij toen niet heeft gezegd dat hij het gehuurde anders ging gebruiken.
(derde volzin) De rechtbank acht onvoldoende aangetoond dat de Gemeente (...) uit het contact met [eiser] in 1982 had moeten begrijpen dat de contractuele bestemming vanaf dat moment "werkplaats" zou zijn.
(vierde volzin) Nu het contract steeds als bestemming is blijven vermelden "opslag van lompen en metalen" en gesteld noch gebleken is dat de overeengekomen huurprijs met laatstgenoemde bestemming niet te rijmen valt, moet de beweerdelijk abusievelijke vermelding van die bestemming voor rekening en risico van [eiser] worden gelaten.
(vijfde volzin) Voorts is uit het feit dat de Gemeente (...) destijds het pand [a-straat 2] heeft bezichtigd niet af te leiden dat zij alstoen evenzeer de onderhavige bedrijfsruimte heeft bezichtigd, waarbij heeft te gelden dat de (...) in overeenstemming met de contractuele bestemming zijnde, gevelaanduiding "PAPIER, Firma [A]"de Gemeente (...) geen aanleiding tot twijfel behoefde te geven.
(zesde volzin) Evenmin is gebleken van enig overleg van de zijde van [eiser] met de Gemeente (...) ten aanzien van hinderwet-aspecten.
(zevende volzin) Het enkele feit dat in oktober 1998 tijdens de onderhandelingen met Frisia Makelaars in het (administratieve) onteigeningstraject is gemeld dat [eiser] in het gehuurde een timmerbedrijf uitoefent, is onvoldoende reden voor het opzeggen van de huurovereenkomst door de Gemeente (...), nu alstoen de onteigeningsprocedure reeds was begonnen.
12. (eerste volzin) De rechtbank is dan ook van oordeel dat de Gemeente (...) niet op de hoogte was van de bestemmingswijziging en zulks evenmin - gegeven vorengeschetste omstandigheden - behoorde te zijn.
(tweede volzin) Ingevolge het bepaalde in artikel 16 van Pro de tussen de Gemeente (...) en [eiser] gesloten huurovereenkomst d.d. 4 februari 1983 (...) is de verhuurder - na ingebrekestelling - bevoegd de huurovereenkomst terstond als geëindigd te beschouwen, indien de huurder zich handelingen veroorlooft, strijdig met de in de huurovereenkomst opgenomen voorwaarden.
(derde volzin) Eén der voorwaarden is artikel 7 van Pro de huurovereenkomst, inhoudende dat de huurder het gehuurde uitsluitend zal mogen gebruiken voor het in de aanhef van de huurovereenkomst omschreven doel, luidende "uitsluitend te bezigen voor het opslaan van lompen en metalen".
(vierde volzin) Aldus is de rechtbank met de deskundigen van oordeel dat, nu de Gemeente (...) ingevolge het vorenstaande de huurovereenkomst met [eiser] op elk moment had kunnen beëindigen, [eiser] geen schade tengevolge van de onteigening lijdt.
(vijfde volzin) De rechtbank neemt het primaire standpunt van de deskundigen over en maakt dat tot het hare, hetgeen ertoe leidt dat het overige door partijen en de deskundigen met betrekking tot het subsidiaire door de deskundigen ingenomen standpunt geen verdere bespreking behoeft.
1.11. Tegen dit laatste vonnis heeft [eiser] tijdig en op de juiste wijze beroep in cassatie doen instellen, onder aanvoering van acht met Romeinse cijfers genummerde middelen.
1.12. Partijen hebben hun standpunten ter zitting van Uw Raad van 14 juli 2000 schriftelijk doen toelichten, waarna [eiser] ter zitting van 11 augustus 2000 nog heeft gerepliceerd.
2. Bespreking van de middelen
2.1. Middel I
2.1.1. Dit middel richt zich tegen de oordelen van de Rechtbank vervat in de derde en de vierde volzin van rov. 11. De Rechtbank zou hebben miskend dat de mededeling van [eiser] dat hij een onderhoudsbedrijf wilde beginnen zinledig zou zijn geweest indien dat geen verband hield met het in hetzelfde telefoongesprek gedane verzoek om het huurcontract op zijn naam over te schrijven. Immers, indien [eiser] elders een onderhoudsbedrijf wilde beginnen, was dat voor de Gemeente volstrekt oninteressant geweest en zou hij dat niet in hetzelfde telefoongesprek hebben meegedeeld.
2.1.2. Ik meen dat de klacht tevergeefs is voorgesteld. Inderdaad zou uit de mededeling van [eiser] dat hij een onderhoudsbedrijf ging beginnen, tijdens hetzelfde gesprek waarin hij verzocht om het huurcontract op zijn naam te krijgen, logisch voortvloeien dat hij een onderhoudsbedrijf ging beginnen in het gehuurde, maar waar het om gaat is dat de Rechtbank niet heeft vastgesteld dat [eiser] die mededeling toen heeft gedaan; zij geeft slechts weer wat [eiser] ter zitting desgevraagd nader heeft verklaard. Het oordeel van de Rechtbank dat zij onvoldoende aangetoond acht dat de Gemeente uit het contact met [eiser] in 1982 had moeten begrijpen dat de contractuele bestemming vanaf dat moment "werkplaats" zou zijn, moet worden gelezen in verband met de daarop volgende overweging, dat in het (nieuwe) huurcontract de bestemming opslag van lompen en metalen is vermeld, welke vermelding voor rekening en risico van [eiser] moet worden gelaten. De Rechtbank heeft in die overweging kennelijk tot uitdrukking willen brengen dat het op de weg van [eiser] had gelegen om, indien hij de bestemming van het pand wilde wijzigen, die nieuwe bestemming in het huurcontract te doen opnemen en dat de gevolgen van het feit dat hij dat niet heeft gedaan en van de omstandigheid dat gesteld noch gebleken is dat de overeengekomen huurprijs met de bestemming "opslag van lompen en metalen" niet te rijmen valt, voor zijn rekening en risico komen. Aldus gemotiveerd komt het oordeel van de Rechtbank mij niet onbegrijpelijk voor.
2.1.3. Anders dan [eiser] betoogt, is die motivering zelf ook niet onbegrijpelijk. Het was immers in het belang van [eiser] om de juiste bestemming in het huurcontract te doen opnemen. In dit verband wijs ik erop dat bij art. 16 jo Pro. art. 7 van Pro het huurcontract is bepaald dat indien de huurder het gehuurde voor een ander doel gebruikt dan de opslag van lompen en metalen, hij door die enkele overtreding in gebreke is en de verhuurder, na ingebrekestelling, bevoegd is de huurovereenkomst terstond als geëindigd te beschouwen en de huurder op grond van geëindigde huur tot ontruiming te noodzaken. Voorts heeft de Rechtbank met de overweging dat gesteld noch gebleken is dat de overeengekomen huurprijs met de bestemming "opslag van lompen en metalen" niet te rijmen valt, kennelijk willen zeggen dat door de hoogte van de huurprijs bij de Gemeente geen twijfel hoefde te rijzen omtrent de juistheid van de in het huurcontract vermelde bestemming.
2.1.3. Middel I treft derhalve geen doel.
2.2. Middel II
2.2.1. Dit middel richt zich tegen de oordelen van de Rechtbank vervat in de vijfde en de zesde volzin van rov. 11. Die oordelen zouden onbegrijpelijk zijn in het licht van de correspondentie uit 1992, die [eiser] als productie 2 bij zijn pleitnota voor de zitting van 6 maart 2000 heeft overgelegd.
2.2.2. Bedoelde correspondentie bevat een brief van de Dienst Ruimtelijke en Economische Ontwikkeling van de Gemeente d.d. 17 februari 1992 aan "[B] b.v. [b-straat 1] [..] [vestigingsplaats D]", met als onderwerp [a-straat 1], waarin wordt meegedeeld dat de lekkage in opdracht van deze dienst door een loodgietersbedrijf is hersteld; en een brief van [eiser] d.d. 2 september 1992, waarop het adres [b-straat 1] [..] [vestigingsplaats D] is vermeld, aan de Dienst R(uimtelijke en) E(conomische) O(ntwikkeling), betreffende "bedrijfsruimte [a-straat 1] [vestigingsplaats D]", waarin lekkages in dit pand aan de orde worden gesteld. Uit deze correspondentie kan hooguit worden afgeleid dat de Dienst Ruimtelijke en Economische Ontwikkeling van de Gemeente in 1992 op de hoogte was althans kon zijn van het feit dat [eiser] dan wel [B] b.v., gevestigd aan de [b-straat 1], (ook) een bedrijfsruimte had aan de [a-straat 1], maar daarin hoefde de Rechtbank geen aanleiding te vinden om tot het oordeel te komen dat de Gemeente toen op de hoogte was dan wel behoorde te zijn van de bestemmingswijziging van het pand.
2.2.3. Middel II treft evenmin doel.
2.3. Middel III
2.3.1. Dit middel klaagt erover dat de Rechtbank in de zevende volzin van rov. 11 ten onrechte heeft overwogen dat het enkele feit dat in oktober 1998 tijdens de onderhandelingen met Frisia Makelaars in het (administratieve) onteigeningstraject is gemeld dat [eiser] in het gehuurde een timmerbedrijf uitoefent, onvoldoende reden is voor het opzeggen van de huurovereenkomst door de Gemeente, nu alstoen de onteigeningsprocedure reeds was begonnen.
2.3.2. Primair meent [eiser] dat in oktober 1998 tijdens de onderhandelingen met Frisia Makelaars de onteigeningsprocedure nog niet was begonnen. De eigenlijke onteigeningsprocedure zou eerst door middel van de onteigeningsdagvaarding van 22 juli 1999 zijn begonnen.
2.3.3. Subsidiair betoogt [eiser] dat het enkele feit dat het administratieve onteigeningstraject reeds was ingezet niet wegneemt dat de Gemeente ook als (privaatrechtelijke) verhuurder na kennisneming van de omstandigheid in oktober 1998 dat [eiser] het gehuurde niet overeenkomstig de contractuele bestemming gebruikte, zonder meer in haar visie tot opzegging en beëindiging van de huurovereenkomst zou hebben kunnen overgaan, hetgeen in de rede zou hebben gelegen indien de Gemeente daartoe daadwerkelijk aanleiding zou hebben gehad. Dat laatste had zij volgens [eiser] niet. In dit verband wijst [eiser] erop dat de huurovereenkomst onder de Huurwet viel en dat de Kantonrechter in het kader van een procedure ex art. 28d Huurwet het verzoek om verlenging van de termijn waarbinnen de verplichting van de gewezen huurder om tot ontruiming over te gaan is opgeschort, zou hebben afgewezen indien er gronden waren die aan toewijzing van het verzoek in de weg zouden staan, anders dan het voornemen van de Gemeente in het kader van de stadsvernieuwingsplannen. Voorts wijst [eiser] erop dat de Gemeente in de onteigeningsdagvaarding aan [eiser] als derde-belanghebbende een schadeloosstelling heeft aangeboden van ƒ 4.800, ten aanzien waarvan door de Gemeente geen enkel voorbehoud is gemaakt.
2.3.4. Het primaire betoog faalt. De onteigeningsprocedure is begonnen met de eerste tervisielegging op 29 september 1997 en administratief afgerond met het Koninklijk Besluit van 2 oktober 1998. Namens de Gemeente heeft Frisia Makelaars bij brief van 6 augustus 1998 aan [eiser] gevraagd de jaarcijfers en aangiften inkomstenbelasting ter beschikking te stellen om een schadevergoedingsberekening te kunnen maken. Vervolgens heeft mr Köhne, de advocaat van [eiser], bij brief van 27 oktober 1998 aan Frisia Makelaars onder meer meegedeeld dat [eiser] het gehuurde in gebruik heeft als (timmer)werkplaats ten behoeve van zijn bedrijf v/h [C] en dat hij, mr Köhne, graag verneemt of de Gemeente op basis van de in de brief vermelde uitgangspunten bereid is aan [eiser] een voorstel te doen voor een minnelijke beëindiging van de huurovereenkomst.
2.3.5. Het subsidiaire betoog faalt evenzeer. In de gewraakte overweging heeft de Rechtbank kennelijk tot uitdrukking willen brengen dat de omstandigheid dat de Gemeente in het enkele feit dat in oktober 1998 tijdens de onderhandelingen met Frisia Makelaars in het (administratieve) onteigeningstraject is gemeld dat [eiser] in het gehuurde een timmerbedrijf uitoefent, onvoldoende reden heeft gezien om de huurovereenkomst op te zeggen, niet betekent dat de Gemeente (stilzwijgend) met de bestemmingswijziging van het pand heeft ingestemd, nu de onteigeningsprocedure alstoen reeds was begonnen. Ik acht dat niet onbegrijpelijk. Ik onderschrijf in dit verband hetgeen de Gemeente op blz. 5-6 van haar schriftelijke toelichting van 14 juli 2000 heeft opgemerkt:
[Eiser] betwist in zijn toelichting op het derde middel, tevergeefs deze uitleg. Dit getuigt, ten dele, van een miskenning van maatregelen die de gemeente ten behoeve van de stadsvernieuwingsplannen dient te treffen. Daarbij moet de gemeente ervoor zorgen dat een geheel project tijdig ontruimd en gereed voor de sloop is. De aan de orde zijnde onderhandelingen met Frisia vonden in oktober 1998 plaats, terwijl het verzoekschrift vervroegde opneming reeds in mei 1999 werd ingediend. Het zou voor de gemeente aldus een onverantwoord risico opleveren om [eiser] buiten de onteigeningsprocedure te houden en enkel ten aanzien van het door hem gehuurde pand een huurontbindingsprocedure te starten. Een dergelijke aanpak zou voor de gemeente in ieder geval geen voordeel opleveren.
Wat anders is dat de gemeente zonder meer, wanneer zij eerder van de bestemmingswijziging zou hebben afgewe[t]en, [eiser] had kunnen verplichten het gehuurde weer conform de bestemming te gebruiken en/of een procedure huurbeëindiging starten. Alsdan zou het niet in de rede gelegen hebben dat de kantonrechter aan [eiser] nog een verlengingsperiode zou hebben toegekend."(3)
2.3.6. Hetgeen [eiser] met betrekking tot het in de dagvaarding vermelde aanbod tot schadeloosstelling heeft opgemerkt, ziet eraan voorbij dat uit het feit dat de Gemeente aan [eiser] een schadeloosstelling van ƒ 4.800 (4) heeft aangeboden, niet kan worden afgeleid dat de Gemeente met de bestemmingswijziging van het pand heeft ingestemd en de contractuele bevoegdheid om de huurovereenkomst, na ingebrekestelling, terstond als beëindigd te beschouwen, heeft prijsgegeven.
2.3.7. Ook middel III is tevergeefs voorgesteld.
2.4. De middelen IV en VI
2.4.1. Middel IV klaagt erover dat de Rechtbank zonder enige motivering is voorbijgegaan aan het verweer van [eiser] dat:
a) de discussie vóór het onteigeningsgeding tussen [eiser] en de Gemeente geen betrekking had op de vraag of [eiser] onteigeningsschade zou leiden, maar of sprake was van uitoefening van een bedrijf als bedoeld in art. 7A:1636a, laatste lid, BW en hetzij het eerste of het tweede lid van art. 42 Ow Pro. van toepassing is;
b) voorzover de Gemeente alsnog wil aanvoeren dat zij de huurovereenkomst wegens gebruik in strijd met de bestemming kan opzeggen dan wel ontbinden wegens wanprestatie van [eiser], dat verweer gedekt is of de Gemeente in ieder geval afstand heeft gedaan van haar recht om daarop een beroep te doen dan wel dat recht heeft verwerkt;
c) uiterst subsidiair het beroep op gebruik in strijd met de bestemming na 18 jaar naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn, nog daargelaten dat ook bij huur van bedrijfsruimten geldt dat de wanprestatie voldoende ernstig moet zijn om een ontbinding te rechtvaardigen ([eiser] verwijst naar HR 27 november 1998, NJ 1999, 197) en daarvan geen sprake is, nu terzake van het gebruik van het gehuurde door [eiser] als opslagruimte en werkplaats ten behoeve van zijn onderhoudsbedrijf nimmer zelfs maar één klacht de Gemeente heeft bereikt en in de directe omgeving van het gehuurde zich talloze bedrijven bevonden en bevinden met toestemming en/of vergunning van de Gemeente die potentieel en reëel aanzienlijk meer overlast veroorzaken.
2.4.2. Met betrekking tot het verweer onder a verwijs ik naar de onderdelen 2.3.5 en 2.6.2 van deze conclusie; met betrekking tot het verweer onder b naar de bespreking van de voorgaande middelen, met name middel III.
2.4.3. Ik ga nog afzonderlijk in op het verweer onder c en betrek daarbij ook middel VI dat daarop voortbouwt. Niet van belang is dat het gebruik in strijd met de in het huurcontract vermelde bestemming 18 jaar heeft geduurd. Wel van belang is dat de Gemeente eerst in oktober 1998 via Frisia Makelaars kennis heeft kunnen nemen van het feit dat [eiser] het gehuurde in gebruik heeft als (timmer)werkplaats ten behoeve van zijn bedrijf v/h [C].
2.4.4. In haar reactie op het concept-deskundigenrapport heeft de Gemeente betoogd (blz. 3-4):
[D]e aard van de huurovereenkomst [brengt mee] dat de gemeente op korte termijn de huurovereenkomst zou kunnen beëindigen. Gelijk aangegeven bij nota van toelichting valt de ruimte onder het huurregime van de zogeheten oneigenlijke bedrijfsruimte, zodat er alleen ontruimingsbescherming geldt.(5) In combinatie met de huurovereenkomst betekent dit dat de gemeente in ieder geval met in achtname van een termijn van 3 maanden de huurovereenkomst kan opzeggen en de ontruiming kan aanzeggen. Onder deze omstandigheden zou de huurder zich slechts tot de kantonrechter kunnen wenden met het verzoek de ontruimingsverplichting te schorsen gedurende een maximale periode van 1 jaar. In het licht van de stedebouwkundige plannen van de gemeente, valt vast te stellen dat de kantonrechter niet tot schorsing zou zijn overgegaan, maar de huurovereenkomst zou hebben beëindigd.
Als voorbeeld kan worden gewezen naar bijgevoegd vonnis van de kantonrechter te 's-Gravenhage d.d. 5 oktober 1999, waarin de aangezegde beëindiging van de huurovereenkomst van een schuur aan de orde komt. Opgemerkt dient te worden dat in de procedure die bij de kantonrechter diende (slechts) sprake was van herstructureringsplannen van de gemeente, terwijl het bij [eiser] gaat om een onteigening waarvoor reeds een Koninklijk Besluit afgegeven is.
2.4.5. [Eiser] heeft in de onderdelen 10 tot en met 13 van zijn pleitnota van 6 maart 2000 betoogd dat en waarom in redelijkheid niet kan worden volgehouden dat de Gemeente de huurovereenkomst had kunnen beëindigen wegens gebruik van het gehuurde in strijd met de bestemming, en dat in het kader van deze onteigeningsprocedure met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid zal moeten kunnen worden vastgesteld dat de kantonrechter in een bodemprocedure de huurovereenkomst inderdaad zou hebben ontbonden en hem tot ontruiming zou hebben veroordeeld.
2.4.6. De Rechtbank heeft in de vierde volzin van rov. 12 geoordeeld dat de Gemeente ingevolge het bepaalde bij de huurovereenkomst die overeenkomst op elk moment had kunnen beëindigen. In dat oordeel ligt besloten een prognose omtrent de kans dat de kantonrechter een verzoek van de gewezen huurder tot verlenging van de termijn waarbinnen de verplichting van de gewezen huurder om tot ontruiming over te gaan is geschorst, zou inwilligen, welke kans kennelijk en niet onbegrijpelijk op nihil is geschat. Mitsdien faalt ook onderdeel c van middel IV, alsmede middel VI.
2.5. Middel V
Dit middel richt zich tegen het oordeel van de Rechtbank vervat in de eerste volzin van rov. 12. Dat oordeel is de gevolgtrekking uit de oordelen van de Rechtbank vervat in rov. 11. Het middel deelt het lot van de tegen die oordelen gerichte middelen.
2.6. Middel VII
2.6.1. Dit middel klaagt erover dat de Rechtbank door met de deskundigen van oordeel te zijn dat, nu de Gemeente de huurovereenkomst met [eiser] op elk moment had kunnen beëindigen, [eiser] geen schade tengevolge van de onteigening lijdt, buiten de grenzen van de rechtsstrijd is getreden. [Eiser] licht toe dat hij bij herhaling heeft gesteld dat het verweer dat hij het gehuurde in strijd met de contractuele besteming heeft gebruikt niet door de Gemeente is aangevoerd, maar voor het eerst door de deskundigen naar voren is gebracht. Voorts wijst [eiser] er ook in dit verband weer op dat de Gemeente zelf in de onteigeningsdagvaarding aan hem als derde-belanghebbende een schadeloosstelling heeft aangeboden van ƒ 4.800, ten aanzien waarvan de Gemeente geen enkel voorbehoud heeft gemaakt. Het zou de Rechtbank daarom niet hebben vrijgestaan de schadeloosstelling voor hem vast te stellen op nihil.
2.6.2. Dit middel faalt evenzeer. Ik verwijs in dit verband naar het arrest van Uw Raad van 22 januari 1992, NJ 1993, 114 (Sluijter/Rotterdam), waarin U onder 4.1 overwoog:
(...) D[e] opvatting [dat de rechtbank buiten de rechtsstrijd van partijen is getreden door de schadeloosstelling op nihil te stellen, nu de Gemeente aan Sluiter een bedrag van f 75 500 had aangeboden en Sluiter slechts de genoegzaamheid van dit bedrag heeft betwist] is onjuist, immers in geval van niet-aanneming van het aanbod, loopt het geding verder over het bedrag der toe te kennen schadeloosstelling dat de rechtbank zelfstandig met behulp van deskundigen moet vaststellen, onafhankelijk van hetgeen enerzijds de onteigende vordert, anderzijds de onteigen[en]de partij aanbiedt.(6)
2.7. Middel VIII
Nu dit middel, blijkens de toelichting erop, is gebaseerd op en voortvloeit uit de voorgaande middelen, moet het middel het lot van die andere middelen delen.
3. Ten slotte
Ik vat de onderhavige kwestie in gewoon Nederlands samen. [Eiser] heeft van de Gemeente tegen een betrekkelijk lage huur opslagruimte gehuurd. In strijd met de huurovereenkomst heeft [eiser] aan het gehuurde de bestemming werkplaats gegeven; voor een werkplaats zou overigens een aanmerkelijk hogere huur moeten worden betaald. De Gemeente ontdekte de bestemmingswijziging pas nadat de onteigeningsprocedure in werking was gezet. Hoewel de Gemeente gerechtigd was de huurovereenkomst zonder meer met onmiddellijke ingang te beëindigen, heeft zij dat niet gedaan omdat het gehuurde na de onteigening toch zou moeten worden ontruimd. Het gaat dan natuurlijk niet aan dat [eiser] - ter gelegenheid van de onteigening - voor de verplaatsing van zijn illegale werkplaats naar een duurdere locatie een vergoeding zou krijgen, die is gebaseerd op de voor zo'n werkplaats verschuldigde hogere huurprijs. Contractbreuk zou dan worden beloond en dat kan niet de bedoeling zijn. Dat heeft de Rechtbank, met de deskundigen, goed gezien. Het komt mij voor dat de Hoge Raad de zaak op de voet van art. 101a Wet RO kan afdoen.
4. Conclusie
Ik concludeer tot verwerping van het beroep.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden
A-G
1 Thans AE 4997.
2 Ter wille van de overzichtelijkheid heb ik de verschillende volzinnen genummerd en enkele witregels toegevoegd.
3 Zie ook de derde alinea van de vierde - ongenummerde - bladzijde van de reactie van de Gemeente op het concept-deskundigenrapport.
4 Dat is gelijk aan de huurprijs van twee jaren, zijnde de wettelijke schadeloosstelling voor de huurder van een anderszins verhuurde onroerende zaak, bedoeld in art. 42, tweede lid, Onteigeningswet.
5 Mijn noot: op de voet van Hoofdstuk VI A van de Huurwet.
6 Zie ook HR 12 februari 1997, NJ 1998, 29 (Aydin/'s-Gravenhage), r.o. 4.4, na conclusie A-G Loeb (onderdeel 2.2).