Uitspraak
27 november 1998
Eerste Kamer
Nr. 16.724 (C97/203HR)
EB
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
1. [eiser 1] , en
2. [eiser 2] ,
beiden wonende te [woonplaats] ,
beiden wonende te [woonplaats] ,
EISERS tot cassatie,
advocaat: mr M.J. Schenck,
t e g e n
[verweerder] ,
wonende te [woonplaats] ,
VERWEERDER in cassatie,
niet verschenen.
niet verschenen.
1. Het geding in feitelijke instanties
Eisers tot cassatie - verder te noemen: [eisers] - hebben bij exploit van 25 april 1995 verweerder in cassatie - verder te noemen: [verweerder] - gedagvaard voor de Kantonrechter te Harderwijk. Na wijziging van eis hebben zij gevorderd:
a. te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen van rechtswege geldt voor de duur van vijf jaar te rekenen vanaf 1 maart 1992 en ingevolge het bepaalde in art. 7A:1626 lid 1 BW met ingang van 1 maart 1997 kan worden verlengd met de tijd van vijf jaar, met inachtneming van het overigens in de wet bepaalde;
b. te verklaren voor recht dat het [eisers] gedurende de huurovereenkomst is toegestaan om in het kader van de exploitatie van de in het gehuurde geëxploiteerde onderneming, een strook van 2.25 meter bij 13 meter van de inrit aan de zijkant van het gehuurde te gebruiken ten behoeve van de exploitatie van een terras, op voorwaarde dat daarbij overigens vrije doorgang aan [verweerder] en de zijnen wordt verleend;
c. te verklaren voor recht dat het [eisers] is toegestaan om de bovenverdieping van het gehuurde gedurende de huurovereenkomst te (laten) gebruiken of te verhuren als woonruimte;
d. [verweerder] te veroordelen om aan [eisers] te vergoeden de door hen ten gevolge van het optreden van [verweerder] geleden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.
[verweerder] heeft de vorderingen bestreden en zijnerzijds - na wijziging van eis - in reconventie gevorderd:
1. te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst ingaande 22 februari 1994 eindigt c.q. ontbonden is wegens tekortkomingen zijdens [eisers] op 15 februari 1996, met verplichting van [eisers] alsdan met de zijnen het gehuurde te ontruimen en ter vrije beschikking op te leveren aan [verweerder] ;
2. [eisers] te veroordelen om binnen twee dagen na betekening van dit vonnis aan [verweerder] te voldoen de contractueel voorziene waarborgsom van ƒ 8.160,--;
3. [eisers] te veroordelen geen zitmeubilair/schermen, voertuigen, vuilniscontainer of andere obstakels te plaatsen op de inrit/ingang in eigendom toebehorende aan [verweerder] en naast de bedrijfsruimte gelegen, zulks op straffe van een dwangsom van ƒ 500,-- voor elke overtreding en per dag;
4. [eisers] te veroordelen om geen muziek ten gehore te brengen van een zodanig volume, dat dit hoorbaar is in de woonkamer van [verweerder] aan de achterzijde op de eerste verdieping van de woning aan de [a-straat 1] te [woonplaats] , op straffe van een dwangsom van ƒ 250,-- per overtreding.
De Kantonrechter heeft bij vonnis van 8 mei 1996 in conventie de vorderingen onder a, b en d toegewezen en de vordering onder c afgewezen. In reconventie heeft de Kantonrechter slechts de vordering onder 4 toegewezen en het meer of anders gevorderde afgewezen.
Tegen dit vonnis heeft [verweerder] hoger beroep ingesteld bij de Rechtbank te Zutphen. Hij heeft daarbij gevorderd dat in conventie [eisers] alsnog in hun vorderingen niet-ontvankelijk worden verklaard althans dat de vorderingen worden afgewezen. Voorts heeft hij in reconventie, na wijziging van eis, gevorderd:
primair:
1. voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst(en) tussen partijen is (zijn) geëindigd/ontbonden op 15 februari 1996, althans op een tijdstip in goede justitie te bepalen, dan wel voor zover nodig de huurovereenkomst(en) alsnog te ontbinden;
2. [eisers] te veroordelen binnen twee weken na het te wijzen vonnis het gehuurde geheel te verlaten en te ontruimen met medeneming van alle aan hen toebehorende zaken en met terbeschikkingstelling aan [verweerder] van de sleutels van het gehuurde, op straffe van verbeurte van een dwangsom van ƒ 1.000,-- per dag;
3. [eisers] te veroordelen tot betaling van achterstallige huurtermijnen voor de periode vanaf 1 juli 1995 tot aan het tijdstip waarop de huurovereenkomst(en) is (zijn) geëindigd, alsmede tot betaling van een gebruiksvergoeding gelijk aan de huur voor elke dag dat zij over (het restant van) het gehuurde zijn blijven beschikken, althans niet aan [verweerder] ter beschikking hebben gesteld, vermeerderd met de wettelijke rente;
4. dat [verweerder] wordt gemachtigd over te gaan na twee weken na het te wijzen vonnis het gehuurde te ontruimen en alle zaken van [eisers] te (doen) verwijderen en verwijderd te houden zo nodig met behulp van de sterke arm van politie en justitie, waarvan de kosten van uitvoering zijn voor rekening van [eisers] , met hun veroordeling tot betaling van een bedrag van ƒ 5.000,-- bij wijze van voorschot voor deze kosten;
subsidiair:
5. [eisers] te veroordelen om aan [verweerder] te betalen binnen twee dagen na betekening van het vonnis een bedrag van ƒ 8.160,-- als waarborgsom;
6. [eisers] te veroordelen om geen zitmeubilair, schermen, voertuigen, vuilniscontainer of andere obstakels te plaatsen op de oprit naast de bedrijfsruimte op straffe van een dwangsom van ƒ 500,-- per overtreding.
[eisers] hebben in incidenteel appel gevorderd dat het beroepen vonnis van 8 mei 1996 wordt vernietigd voor zover zij daarbij zijn veroordeeld geen muziek ten gehore te brengen op straffe van een dwangsom.
Bij vonnis van 10 april 1997 heeft de Rechtbank voormeld vonnis van de Kantonrechter in conventie vernietigd, behoudens ten aanzien van de vordering onder b en de proceskostenveroordeling. Opnieuw rechtdoende heeft zij voor recht verklaard dat de huurovereenkomst tussen partijen van rechtswege geldt vanaf 1 maart 1992 tot 24 januari 1996 en de vordering tot veroordeling van [verweerder] aan [eisers] de schade te vergoeden op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, afgewezen. In reconventie heeft de Rechtbank eveneens het vonnis van de Kantonrechter vernietigd met uitzondering van de verklaring voor recht omtrent de geluidsoverlast.
Opnieuw rechtdoende heeft zij de huurovereenkomst per 24 januari 1996 ontbonden, en de appelvorderingen van [verweerder] sub 2, 3 en 4 toegewezen.
In het incidenteel appel heeft de Rechtbank de vordering van [eisers] afgewezen.
Het vonnis van de Rechtbank is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen het vonnis van de Rechtbank hebben [eisers] beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
Tegen [verweerder] is verstek verleend.
Ter terechtzitting van 5 september 1997 hebben [eisers] nog een acte overlegging productie genomen.
[eisers] hebben de zaak namens hun advocaat doen toelichten door mr M.A. Leijten, advocaat bij de Hoge Raad.
De conclusie van de Advocaat-Generaal Hartkamp strekt tot verwerping van het beroep.
3. Beoordeling van het middel3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) Bij overeenkomst van februari 1992 hebben [eisers] met ingang van 1 maart 1992 van [verweerder] gehuurd de bedrijfsruimte, bestaande uit een horeca-inrichting met bovenverdieping aan de [a-straat 1] te [woonplaats] voor de duur van 23 maanden en 3 weken tegen een huurprijs van ƒ 8.500,-- per kwartaal.
(ii) Nadat [verweerder] aanvankelijk bij brief van 11 januari 1994 van zijn raadsman mr Graafstal de huurovereenkomst tegen 22 februari 1994 had opgezegd wegens verlopen van de overeengekomen duur, hebben onderhandelingen tussen partijen vervolgens ertoe geleid dat zij op 4 februari 1994 ter zake van de bedrijfsruimte een huurovereenkomst zijn aangegaan met ingang van 22 februari 1994 voor de duur van wederom 23 maanden en 3 weken tegen een huurprijs van ƒ 680,--, wekelijks bij vooruitbetaling te voldoen.
(iii) De bepalingen van deze huurovereenkomst, die op onderdelen afwijken van de bepalingen van de eerdere huurovereenkomst, houden in, voor zover van belang:
"2. De verhuurde bedrijfsruimte zal, wat betreft de benedenverdieping, worden gebruikt als eetcafé, cafetaria en (...) een bargedeelte, terwijl de bovenverdieping zal dienen als opslagruimte voor de zakelijke aangelegenheden van het eetcafé.
3. Na het verstrijken van de huurperiode, eindigende op 15 februari 1996, verplichten huurders zich zonder meer het gehuurde te ontruimen en ter vrije beschikking op te leveren aan verhuurder of partijen dienen minimaal een maand tevoren een nadere overeenkomst te zijn aangegaan (...).
4. (...)
Harde muziek (...) is niet toegestaan en het niveau van het geluid dient zodanig te zijn, dat in de woonkamer van verhuurder aan de achterzijde op de eerste verdieping die muziek niet hoorbaar is, en bij gebreke daarvan zijn huurders in overtreding en een boete verschuldigd van ƒ 250,-- per gelegenheid.
(...)
6. Huurders zullen ervoor zorgdragen, dat de oprit naast het pand, eigendom van verhuurder, vrij is van (...) hunnerzijds mogelijk aldaar te plaatsen zaken - behoudens schriftelijke toestemming van verhuurder - zodat immer een vrije doorgang voor verhuurder en de zijnen aanwezig is, privé zowel zakelijk, voor zijn klanten, met betrekking tot zijn Zonnepaleis, daarachter aanwezig.
(...)
13. (...)
Mocht niet tijdige betaling van een termijn voorliggen, dan heeft verhuurder het recht om te eisen, dat alsnog binnen veertien dagen na daartoe strekkende opgave, een waarborgsom wordt gestort, overeenkomend met het verschuldigde terzake van drie maanden huur."
(iv) In de bedrijfsruimte werd door [eisers] een cafetaria annex eetcafé onder de naam " [naam] " geëxploiteerd. Zij hebben daarvoor investeringskosten gemaakt.
(v) In het kader van die exploitatie hebben [eisers] op de inrit naast het gehuurde, eigendom van [verweerder] , in de jaren 1992, 1993 en 1994 een terras met enkele tafeltjes gehouden.
(vi) In plaats van de oorspronkelijk ter plaatse van het terras aanwezige pergola, welke de inrit van [verweerder] deels blokkeerde, is op kosten van [eisers] en [verweerder] gezamenlijk een zonnescherm over de gehele lengte van het terras aangebracht.
(vii) Bij aangetekende brief van mr Graafstal van 11 januari 1995 aan [eisers] heeft [verweerder] gewag gemaakt van verscheidene perikelen tussen partijen, waaronder achterstand in de betaling van de huur, en daarbij [eisers] gesommeerd de in artikel 13 van Pro de huur overeenkomst bedoelde waarborgsom te betalen. Voorts is [eisers] bij die brief aangezegd dat [verweerder] de huurovereenkomst tegen 15 februari 1996 daadwerkelijk beëindigt.
(viii) [eisers] hebben de waarborgsom niet betaald.
(ix) In de nacht van 23 op 24 januari 1996 heeft in het gehuurde brand gewoed.
3.2 In het onderhavige geding hebben [eisers] in conventie en [verweerder] in reconventie de hiervoor onder 1 weergegeven vorderingen ingesteld. De Kantonrechter heeft hieromtrent beslist zoals eveneens onder 1 is weergegeven.
De Rechtbank heeft, voor zover in cassatie van belang, op het door [verweerder] ingestelde principaal hoger beroep (a) in conventie de vordering van [eisers] tot vergoeding van schade op te maken bij staat afgewezen, welke schade [eisers] stelden te hebben geleden doordat [verweerder] het hun onmogelijk heeft gemaakt in 1995 het terras te gebruiken, en (b) in reconventie de huurovereenkomst per 24 januari 1996 ontbonden en [eisers] veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde.
Tegen deze beslissingen en de daaraan ten grondslag gelegde overwegingen richt zich het middel.
3.3 De onderdelen 1.2 en 1.3 komen op tegen rov. 7.8 van het vonnis van de Rechtbank, waarin de Rechtbank kennelijk ervan uitgaat dat [verweerder] heeft gesteld dat [eisers] vanaf 1 juli 1995 in het geheel geen huur meer hebben betaald, en heeft geoordeeld dat [eisers] die stelling in hoger beroep niet gemotiveerd hebben bestreden.
Nadat [verweerder] in eerste aanleg had gesteld dat [eisers] steevast de huur te laat betaalden en dat op 26 juli 1995 een achterstand bestond met betrekking tot de weken 27, 28, 29 en 30, heeft hij bij memorie van grieven, in het kader van een weergave van de punten waarop volgens hem [eisers] in de nakoming van de huurovereenkomst tekortschoten, onder meer gesteld "De huurachterstand is nog steeds niet, althans niet geheel voldaan (...). [eiser 1] en zijn vrouw betalen de huur niet", en op grond daarvan gevorderd [eisers] te veroordelen tot "betaling van achterstallige huurtermijnen, voor de periode vanaf 1 juli 1995". In hun memorie van antwoord hebben [eisers] wat dit punt betreft volstaan met de niet nader uitgewerkte, noch met bewijsstukken gestaafde stelling dat zij de volledige huur hebben voldaan. Voorts hebben zij aangevoerd dat zij naar aanleiding van de brief van de raadsman van [verweerder] van 11 januari 1995, waarin een huurachterstand van drie termijnen was genoemd, destijds hebben ontkend dat sprake was van een achterstand.
In het licht van dit een en ander zijn de bestreden overwegingen van de Rechtbank niet onbegrijpelijk, zodat de onderdelen tevergeefs zijn voorgesteld.
3.4 Onderdeel 2.2 verwijt de Rechtbank in rov. 7.11 van haar vonnis te hebben miskend dat voor ontbinding van een huurovereenkomst als de onderhavige een
ernstigetekortkoming is vereist, en dat bij de toetsing of daarvan sprake was de ernst van de tekortkoming diende te worden afgewogen tegen het belang van de huurder bij voortzetting van de huurovereenkomst.
ernstigetekortkoming is vereist, en dat bij de toetsing of daarvan sprake was de ernst van de tekortkoming diende te worden afgewogen tegen het belang van de huurder bij voortzetting van de huurovereenkomst.
Deze klacht faalt. Er bestaat geen goede grond voor de huur van bedrijfsruimte af te wijken van de algemene regels voor de ontbinding van de overeenkomst wegens tekortschieten in de nakoming daarvan, te weten dat wanprestatie in de regel ontbinding wettigt, zij het dat de rechter in de omstandigheid dat de wanprestatie zo weinig ernstig van aard of betekenis is, aanleiding kan vinden de vordering tot ontbinding af te wijzen, op welke uitzondering de schuldenaar zich voldoende gemotiveerd moet beroepen (vgl. art. 6:265 lid 1 BW Pro en HR 31 december 1993, nr. 15216, NJ 1994, 317), alsmede dat de rechter bij de beoordeling van de vraag of de tekortkoming voldoende ernstig is om de ontbinding te rechtvaardigen, rekening moet houden met alle omstandigheden van het geval (vgl. HR 10 augustus 1992, nr. 14690, NJ 1992, 715).
Het hiervoor overwogene brengt mee dat ook onderdeel 2.3, dat klaagt dat de Rechtbank haar oordeel onvoldoende heeft gemotiveerd, tevergeefs is voorgesteld.
3.5 Onderdeel 2.4 bestrijdt met een rechts- en een motiveringsklacht rov. 7.11 van het bestreden vonnis, waar de Rechtbank kennelijk heeft geoordeeld dat de tekortkomingen van [eisers] in de nakoming van de overeenkomst, zoals weergegeven in rov. 7.8 - 7.10 van het vonnis, de ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigden. Voor zover het onderdeel berust op de veronderstelling dat de Rechtbank voor wat betreft de betaling van de huur is uitgegaan van een achterstand van slechts drie weken, mist het blijkens het hiervoor in 3.3 overwogene feitelijke grondslag. Voor het overige heeft de Rechtbank kennelijk en niet onbegrijpelijk de stukken van het geding niet aldus verstaan dat [eisers] daarin een voldoende gemotiveerd beroep hebben gedaan op de omstandigheid dat de tekortkomingen de ontbinding niet rechtvaardigden.
Het onderdeel is derhalve tevergeefs voorgesteld.
Het onderdeel is derhalve tevergeefs voorgesteld.
3.6 Onderdeel 3.2 richt zich tegen de afwijzing door de Rechtbank van de vordering van [eisers] tot vergoeding van schade op te maken bij staat (rov. 7.7).
Anders dan het onderdeel betoogt, heeft de Rechtbank niet miskend dat voor de toewijzing van een vordering tot vergoeding van schade op te maken bij staat voldoende is, dat de mogelijkheid dat schade is of zal worden geleden, aannemelijk is gemaakt. Kennelijk heeft de Rechtbank geoordeeld dat die aannemelijkheid niet is komen vast te staan. Dit oordeel is niet onbegrijpelijk en behoefde in het licht van het debat van partijen geen nadere motivering.
Het onderdeel faalt derhalve.
Het onderdeel faalt derhalve.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
verwerpt het beroep;
veroordeelt [eisers] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [verweerder] begroot op nihil.
Dit arrest is gewezen door de raadsheer Neleman als voorzitter en de raadsheren Herrmann en De Savornin Lohman, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer Heemskerk op
27 november 1998.
27 november 1998.