Conclusie
R 01/060 HR
Mr. F.F. Langemeijer
Parket, 19 oktober 2001
Conclusie inzake
[Verzoekster]
tegen
de gemeente Hellevoetsluis
In deze zaak, waarin de huurster een verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn krachtens art. 28d Huurwet heeft ingediend, staat tot in cassatie de geldigheid van de huuropzegging ter discussie. Het cassatieberoep hangt samen met die onder de nrs. R01/058 en R 01/059 HR.
1. De feiten en het procesverloop
1.1. Verzoekster in cassatie ([verzoekster]) heeft ingevolge twee huurovereenkomsten sedert 1 juli 1986 respectievelijk sedert 1 januari 1991 een gedeelte, in totaal groot 1470 m², van de loswal aan de [a-straat] te [vestigingsplaats] gehuurd van verweerster in cassatie (de gemeente). Het gehuurde is bestemd voor het plaatsen van trechters en de op- en overslag van zand en grind. [verzoekster] drijft een onderneming die onder meer handelt in zand en grind.
1.2. Bij brief van 30 juni 1998 heeft de gemeente aan [verzoekster] bericht:
"Met u is een huurovereenkomst gesloten inzake een gedeelte van de loswal ter grootte van ongeveer 0.14.70 ha, gelegen aan de [a-straat] in [vestigingsplaats]. Hierbij willen wij u mededelen dat wij in onze vergadering van 30 juni 1998 besloten hebben om het huurcontract dat wij met uw bedrijf hebben gesloten per 1 januari 1999 op te zeggen."
Bij brief van 23 oktober 1998 heeft de gemeente aan [verzoekster] onder meer bericht:
"Bij (fax)brieven d.d. 30 juni 1998 hebben wij de met u gesloten huurovereenkomsten inzake een gedeelte van de loswal (...) opgezegd tegen 1 januari 1999. Daarmee loopt deze huurovereenkomst op deze datum af.
Bij deze verzoeken en sommeren wij u en de uwen het gehuurde op uiterlijk 31.12.1998 te ontruimen en op 1 januari 1999 leeg en ontruimd op te leveren. U dient deze aanzegging als een ontruimingsaanzegging te beschouwen. (...)."
1.3. Bij inleidend verzoekschrift d.d. 25 februari 1999 heeft [verzoekster] - tezamen met Mijnster Zand- en Grindhandel B.V. die zich later uit de procedure heeft teruggetrokken en daarom in het vervolg van deze conclusie niet meer genoemd zal worden - zich gewend tot de kantonrechter te Brielle met een verzoek als bedoeld in art. 28d Huurwet. Zich op het standpunt stellend dat geen, althans geen geldige huuropzegging had plaatsgevonden, heeft [verzoekster] de kantonrechter verzocht haar niet-ontvankelijk te verklaren in haar op art. 28d Huurwet gebaseerde verzoek tot verlenging van de termijn gedurende welke de verplichting tot ontruiming over te gaan wettelijk is geschorst. Uiterst subsidiair heeft [verzoekster] de kantonrechter verzocht de ontruimingstermijn te verlengen tot 1 januari 2000.
1.4. De kantonrechter heeft bij tussenbeschikking van 18 mei 1999 (blz. 5) overwogen dat er sprake is van een rechtsgeldige opzegging en dat de huurovereenkomst tussen partijen met ingang van 1 januari 1999 is beëindigd. Met betrekking tot het uiterst subsidiaire verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn heeft de kantonrechter een comparitie van partijen gelast.
1.5. [Verzoekster] is van de tussenbeschikking in hoger beroep gekomen. Bij beschikking van de rechtbank te Rotterdam van 16 december 1999 is zij in dat hoger beroep niet-ontvankelijk verklaard op de grond dat ingevolge art. 28g lid 2 Huurwet tegen de beschikking van de kantonrechter geen beroep openstond. [verzoekster] heeft tegen deze beslissing cassatieberoep ingesteld. Op 14 juli 2000, NJ 2000, 715 m.nt. PAS, heeft de Hoge Raad de beschikking van de rechtbank vernietigd en de zaak verwezen naar de rechtbank te Rotterdam.
1.6. Opnieuw rechtdoende na verwijzing, heeft de rechtbank bij beschikking van 15 februari 2001 (nr. 99-434) de tussenbeschikking van de kantonrechter d.d. 18 mei 1999 bekrachtigd. De rechtbank heeft de grieven van [verzoekster] verworpen, welke voor zover thans nog van belang inhielden (rov. 2.1):
(grief 1) dat het besluit tot opzegging van de huurovereenkomst niet rechtsgeldig is omdat de gemeente handelt in strijd met het verbod van willekeur, althans misbruik van recht maakt;
(grief 2) dat het beginsel van evenredigheid is geschonden doordat de gemeente geen vergoeding heeft aangeboden bij de opzegging van de huurovereenkomst.
Nadat ook de rechtbank tot de slotsom was gekomen dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is beëindigd per 1 januari 1999, heeft de rechtbank de zaak niet naar de kantonrechter teruggewezen, maar de afdoening aan zich gehouden. De rechtbank heeft de ontruimingstermijn verlengd tot 1 januari 2001 in verband met de tijd die inmiddels was verstreken.
1.7. Tegen deze beschikking heeft [verzoekster] tijdig(1) cassatieberoep ingesteld (rekestnr. R 01/060 HR).
1.8. De kantonrechter heeft de afloop van het eerste cassatieberoep niet afgewacht. Nadat de rechtbank [verzoekster] in het hoger beroep tegen de tussenbeschikking van de kantonrechter niet-ontvankelijk had verklaard, heeft de kantonrechter de procedure hervat. Bij eindbeschikking van 4 februari 2000 heeft de kantonrechter het inleidend verzoek afgewezen. Niettemin heeft de kantonrechter - kennelijk naar aanleiding van het besprokene ter terechtzitting - de uiterste datum voor ontruiming gesteld op 1 augustus 2000.
1.9. Tegen de eindbeschikking van de kantonrechter heeft [verzoekster] hoger beroep ingesteld bij de rechtbank te Rotterdam. Bij beschikking van 15 februari 2001 (nr. 00-192) heeft de rechtbank de eindbeschikking van de kantonrechter vernietigd op de grond dat de kantonrechter de procedure niet had mogen voortzetten terwijl het geding in eerste aanleg was geschorst door het hoger beroep resp. door het tegen de appelbeschikking ingestelde cassatieberoep. Opnieuw rechtdoende in hoger beroep, heeft de rechtbank een beslissing gegeven over de proceskosten. De rechtbank heeft het meer of anders verzochte afgewezen met de motivering dat de rechtbank in de beschikking nr. 99-434 reeds een inhoudelijke beslissing heeft gegeven.
1.10. Tegen de laatstgenoemde beschikking van de rechtbank heeft [verzoekster] tijdig cassatieberoep ingesteld (rek.nr. R 01/058 HR).
1.11. Inmiddels had [verzoekster] - omdat de tijd begon te dringen - op 19 november 1999 een tweede verzoekschrift ingediend bij de kantonrechter te Brielle. Hierin verzocht zij op inhoudelijk dezelfde gronden als in het eerste verzoekschrift: primair haar eigen niet-ontvankelijkverklaring op de grond dat de huurovereenkomst niet, althans niet rechtsgeldig, is beëindigd; uiterst subsidiair de verdere verlenging van de ontruimingstermijn tot 1 januari 2001. Bij beschikking van 22 februari 2000 heeft de kantonrechter [verzoekster] in dit verzoek niet-ontvankelijk verklaard op de grond dat van een tweede verlenging geen sprake kan zijn omdat het eerste verlengingsverzoek door de kantonrechter was afgewezen bij beschikking van 4 februari 2000.
1.12. [Verzoekster] heeft tegen de beschikking van 22 februari 2000 hoger beroep ingesteld. Bij beschikking van 15 februari 2001 (nr. 00-193) heeft de rechtbank deze beschikking van de kantonrechter vernietigd omdat door de vernietiging van de eindbeschikking van de kantonrechter van 4 februari 2000 tevens het fundament was weggevallen onder de beschikking van 22 februari 2000. Opnieuw rechtdoende in hoger beroep, heeft de rechtbank een beslissing gegeven over de proceskosten. De rechtbank heeft het meer of anders verzochte afgewezen met de motivering dat de rechtbank in de beschikking nr. 99-434 reeds een inhoudelijke beslissing heeft gegeven.
1.13. Tegen de laatstgenoemde beschikking van de rechtbank heeft [verzoekster] tijdig cassatieberoep ingesteld (rek.nr. R 01/059 HR).
1.14. De gemeente heeft bij verweerschrift in alle drie de zaken geconcludeerd tot verwerping van het cassatieberoep.
2. Bespreking van de cassatiemiddelen R 01/060 (appel tussenbeschikking 1e rekest)
2.1. Middel I heeft betrekking op de verwerping van grief 1. Op grond van art. 3:14 BW Pro mag een bevoegdheid welke de gemeente krachtens het burgerlijk recht toekomt - in dit geval: de bevoegdheid tot opzegging van de huurovereenkomst - niet worden uitgeoefend in strijd met geschreven of ongeschreven regels van publiekrecht. Daartoe behoort het verbod van willekeur. De rechtbank heeft deze regel tot uitgangspunt genomen. De gemeente heeft de huurovereenkomst opgezegd met als opzeggingsgrond dat voortzetting van de activiteiten van [verzoekster] ter plaatse investeringen vergt die in redelijkheid niet van de gemeente gevergd kunnen worden ten behoeve van een huurder die per jaar een huurprijs voldoet van f 15.118,48 excl. BTW, uit welke huuropbrengst deze investeringen niet bekostigd kunnen worden (rov. 2.4.1). Tussen partijen staat vast dat de kademuur is verzakt en in een zó slechte staat verkeert dat herstel nodig is (zie blz. 5 van het vonnis). Volgens de gemeente zou met de vervanging door een nieuwe kademuur een bedrag van f 2.370.000,- gemoeid zijn. Die investering wordt door [verzoekster] niet verlangd. Een goedkopere oplossing is de sloop van de huidige kademuur en de aanleg van een glooiend talud; daarop is het debat van partijen gericht. Deze laatste oplossing kost volgens de gemeente f 880.000,- (prijspeil 1998) exclusief de aanleg van een laad- en lospunt dat vanuit het talud in de haven steekt en nodig is om zandoverslag ter plaatse mogelijk te maken(2). Volgens [verzoekster] is met deze oplossing een bedrag van f 700.000,- tot f 800.000,- gemoeid; de aanleg van het laad- en lospunt vergt een investering van ca. f 100.000,-. De rechtbank is veronderstellenderwijze uitgegaan van de door [verzoekster] genoemde bedragen. De rechtbank is van oordeel dat de opgegeven grond de opzegging van de huurovereenkomst kan dragen.
2.2. Onderdeel I.a klaagt dat de rechtbank niet in het midden had mogen laten wat de oorzaak is geweest van de verzakking van de kademuur. [verzoekster] beroept zich daartoe op HR 4 juni 1993, NJ 1993, 582 m.nt. PAS. [Verzoekster] heeft in feitelijke instanties aangevoerd dat de kosten van het herstel van de kademuur aan de gemeente moeten worden toegerekend omdat de gemeente in het kader van een eerdere reparatiepoging in 1994 op een onjuiste wijze de muur heeft laten injecteren, hetgeen tot gevolg zou hebben gehad dat het grondwater druk op de muur uitoefende. Voorts klaagt het onderdeel dat de rechtbank niet in haar oordeel heeft betrokken dat de gemeente in een lange reeks van jaren gelegenheid heeft gehad om een fonds te vormen voor de kosten van het noodzakelijke onderhoud van de muur.
2.3. Het arrest van 4 juni 1993 had betrekking op de verplichting van de verhuurder tot onderhoud aan en reparatie van het gehuurde (art. 7A: 1586, aanhef en onder 2, en art. 7A:1587 BW). In het toen berechte geval klaagde een huurster over schimmelvorming en vochtdoorslag in haar woning. Zij vorderde van de verhuurder herstel van het gebrek. De verhuurder weigerde dit, met het argument dat de kosten van herstel te hoog waren in verhouding tot de waarde van de woning (bouwjaar 1919 en genomineerd voor sloop). De patstelling had tot gevolg dat de huurster in een beschimmelde en vochtige woning bleef zitten terwijl de huurovereenkomst voortduurde. De Hoge Raad vernietigde de beslissing van de rechtbank, kort gezegd omdat de rechtbank uitsluitend acht had geslagen op de verhouding van de herstelkosten tot de huuropbrengst zonder te onderzoeken hoe groot het rendementsverlies precies was, zonder te onderzoeken of de verhuurder (een woningstichting) de kosten kon bestrijden uit haar reserves en zonder te onderzoeken of de gebreken het gevolg waren van een eerder ondeugdelijk uitgevoerde renovatie; de huurster had daaromtrent het nodige gesteld. In het arrest van 4 juni 1993 werd niet beslist onder welke omstandigheden een verhuurder wél mag weigeren herstelwerkzaamheden te verrichten op de grond dat de kosten van herstel buitenproportioneel zijn. A-G Vranken en annotator Stein leggen een verband met de beperkende werking van de goede trouw (art. 6:248 lid 2 BW Pro): wanneer dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Ook Abas is die mening toegedaan(3).
2.4. De materie zal opnieuw worden geregeld bij de vaststelling van titel 7.4 BW (Huur), kamerstuk 26 089. Het wetsvoorstel ligt thans bij de Eerste Kamer. Het eerste lid van het voorgestelde art. 7:206 BW Pro luidt als volgt:
"De verhuurder is verplicht op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen."
In de memorie van toelichting wordt hieromtrent opgemerkt (blz. 16-17):
"Dat verhelpen van het gebrek in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze niet van de verhuurder is te vergen, zal niet snel aangenomen mogen worden. Herstelbare gebreken moet [lees: moeten] hersteld worden. Dat het herstel voor de verhuurder in verband met de verhouding tussen kosten toegevoegde waarde van de zaak onvoordelig is, maakt dit niet anders. Wel kan een wanverhouding op dit punt meewegen met andere omstandigheden zoals de omvang en aard van de te verkrijgen genotsvermeerdering en het belang daarvan voor de huurder, de resterende duur van de huur en de bestemming van de zaak na afloop van de huur. Verg. HR 2 juni 1993, NJ 1993, 582."
Op de vraag wanneer van een verhuurder redelijkerwijs niet kan worden gevergd dat hij de gebreken verhelpt, heeft de regering o.m. geantwoord:(4)
"Voor beantwoording van de vraag of de verhuurder verplicht is gebreken te verhelpen, is niet de maatstaf of dit - het verhelpen van de gebreken - redelijkerwijs van hem kan worden gevergd, maar of met het verhelpen van de gebreken uitgaven zijn vereist die redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen. Of aan deze maatstaf is voldaan, zal naar de omstandigheden moeten worden beoordeeld. Zoals in de memorie van toelichting wordt aangestipt, zal aan die maatstaf niet snel zijn voldaan. Men denke aan het geval dat een huis kort voor het einde van de huurovereenkomst ernstige schade oploopt, die niet dan met aanzienlijke kosten kan worden hersteld, of aan de situatie dat vaststaat dat het huis onteigend wordt en het geen zin heeft tot omvangrijke herstelwerkzaamheden over te gaan, omdat het huis binnenkort toch afgebroken wordt en de kosten van het herstel ook niet voor vergoeding door de onteigenende partij in aanmerking komen.
Niet wordt de vrees van de Woonbond gedeeld dat de voorgestelde bepaling tot de gedachte zou kunnen leiden dat een verhuurder door jarenlange verwaarlozing aan zijn onderhoudsverplichting kan ontkomen, welke gedachte kennelijk hierop zou zijn gebaseerd dat dan de uitgaven voor het herstel te hoog zijn opgelopen. Het ligt immers in die situatie niet voor de hand te zeggen dat de uitgaven redelijkerwijs niet te vergen zijn. (...)."
2.5. Uit het bovenstaande kan worden opgemaakt dat zolang de huur voortduurt(5) de verhuurder gehouden is zijn wettelijke onderhoudsverplichting na te komen tenzij dit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Dat is iets anders dan de vraag òf de huur moet voortduren. Die laatste vraag kwam aan de orde in HR 1 juli 1983, NJ 1984, 49 en HR 6 maart 1992, NJ 1993, 583 m.nt. PAS. Wanneer een verhuurder wil overgaan tot sloop van een verhuurde woning kan er sprake zijn van "dringend nodig voor eigen gebruik" in de zin van art. 7A:1623e lid 1 BW. Of in zo'n geval inderdaad sprake is van dringend eigen gebruik zal, aldus de Hoge Raad, daarvan afhangen of aan het in stand houden van de woning voor de verhuurder zodanige kosten zijn verbonden dat, mede in aanmerking genomen de waarde van de woning en de uit de verhuur nog te verkrijgen opbrengsten, het maken daarvan in redelijkheid van een verhuurder niet kan worden gevergd. Niet is uitgemaakt dat de rechter bij de beoordeling van "dringend nodig voor eigen gebruik" rekening moet houden met de stelling dat de herstelkosten het gevolg zijn van een fout die aan de verhuurder is toe te rekenen. In het kader van de redelijkheidstoets zal de rechter in elk geval daarmee rekening kúnnen houden.
2.6. In het onderhavige geval gaat het niet om verhuur van woonruimte, noch om verhuur van art. 7A:1624-bedrijfsruimte. De gemeente kon in dit geval, waar het gaat om zgn. Huurwet-bedrijfsruimte, de huur opzeggen zonder te hoeven stellen dat zij het verhuurde terrein dringend nodig heeft voor eigen gebruik(6). Het probleem dat ter beslissing aan de rechtbank werd voorgelegd vloeit niet voort uit het huurrecht maar uit de publiekrechtelijke norm. De rechtbank heeft getoetst aan het verbod van de kennelijk onredelijke belangenafweging, verkort aangeduid als: het willekeurverbod(7). De gemeente heeft voor de opzegging een zakelijke reden opgegeven: de gemeente had een ernstig belang bij de beëindiging van de huurovereenkomst omdat de voortzetting daarvan een investering van de gemeente zou vergen die zij, zelfs bij benadering, niet binnen redelijke tijd zou kunnen terugverdienen uit de huuropbrengst. [verzoekster], daarentegen, had een commercieel belang bij de voortzetting van de huurovereenkomst. Het gaat er dus om of de belangenafweging door de gemeente, waarin het eerstgenoemde belang door de gemeente het zwaarste werd geacht, als kennelijk onredelijk moet worden gekwalificeerd.
2.7. In onderdeel I.a valt m.i. niet de klacht te lezen dat de rechtbank het beroep op het willekeurverbod niet had mogen verwerpen zonder te onderzoeken of de noodzaak tot herstel inderdaad voortvloeit uit de eerdere reparatiepoging, zoals [verzoekster] had gesteld(8). Het in het middel ingeroepen arrest van 4 juni 1993 heeft slechts betrekking op de huurrechtelijke norm. In het voetspoor hiervan faalt ook de subsidiaire motiveringsklacht. De in het onderdeel genoemde mogelijkheid van fondsvorming in het verleden is, als ik het goed zie, in feitelijke instanties niet als argument naar voren gebracht(9). Op een niet aangevoerd argument behoefde de rechtbank niet te responderen.
2.8. Onderdeel I.b klaagt dat onbegrijpelijk is waarom de rechtbank voor het terugverdienen van de investering een termijn van 10 jaren hanteert. Aangezien de aanleg van een talud naar zijn aard een investering voor de zeer lange termijn is, is volgens het onderdeel onbegrijpelijk waarom de rechtbank niet heeft gerekend met een terugverdientermijn van, bijvoorbeeld, 50 jaren in plaats van 10 jaren(10).
2.9. De termijn van tien jaren is in dit geding geïntroduceerd door de gemeente(11). De rechtbank gaat in rov. 2.4.2 ervan uit dat de gemeente de kosten van vervanging van de loswal door een glooiend talud binnen een redelijke tijd zal moeten kunnen terugverdienen uit de huuropbrengst. De maatstaf: "binnen een redelijke tijd" wordt als zodanig in het cassatiemiddel niet bestreden. De invulling van die maatstaf aan de hand van de omstandigheden van het geval behoort tot de taak van de rechter die over de feiten oordeelt. Dat een dergelijk talud tenminste 50 jaren althans langer dan tien jaren meegaat, is slechts één van de factoren waarmee de rechtbank rekening had te houden. Naast de technische levensduur mocht de rechtbank in haar oordeel betrekken of er een voldoende reëel vooruitzicht bestond dat de gemeente huur voor dit terrein zou (blijven) ontvangen. Een investeerder laat zich doorgaans niet uitsluitend leiden door de technische levensduur van het bouwwerk maar ook door bedrijfseconomische aspecten, waaronder de vraag hoe lang hij zijn geld wil vastzetten of, indien hij geld moet lenen, op welke condities een geldlening kan worden verkregen. Kortom, de redelijkheid van de terugverdientermijn is niet uitsluitend, of hoofdzakelijk, afhankelijk van de technische levensduur. Dat de rechtbank een terugverdientermijn van tien jaren als redelijk heeft beschouwd, is in het licht van het partijdebat niet onbegrijpelijk en overigens te zeer verweven met waarderingen van feitelijke aard om in cassatie te worden getoetst.
2.10. Onderdeel I.c komt neer op de klacht dat de rechtbank in rov. 2.4.2 ten onrechte aan [verzoekster] tegenwerpt dat deze niet een "concreet aanbod tot huurverhoging heeft gedaan". Volgens het onderdeel lag het op de weg van de gemeente - en niet op de weg van [verzoekster] - om een voorstel te doen welk bedrag aan huurprijsverhoging noodzakelijk zou zijn om de huurovereenkomst voort te zetten.
2.11. [Verzoekster] mist m.i. belang bij deze klacht omdat in de redengeving van de rechtbank geen rol speelt wie van beide partijen als eerste een voorstel doet - of had moeten doen - met betrekking tot de huurprijsverhoging die nodig zou zijn. In feitelijke instanties en de daaraan voorafgaande correspondentie heeft [verzoekster] zich, voor het geval de keuze zou vallen op de aanleg van een glooiend talud, voorwaardelijk bereid verklaard om een bijdrage te leveren in de kosten van het in het talud aan te brengen laad- en lospunt voor zand en grind, begroot op ca. f 100.000,-; deze bijdrage zou kunnen worden geleverd in de vorm van een huurprijsverhoging(12). [Verzoekster] heeft niet te kennen gegeven dat zij enige bijdrage zou willen leveren in de kosten van de sloop van de bestaande kademuur en de aanleg van het talud. Integendeel, [verzoekster] heeft steeds betoogd dat die uitgaven "in de risicosfeer van de gemeente liggen". De redenering van de rechtbank komt erop neer dat het kostenargument als grond voor de opzegging slechts zou wegvallen indien [verzoekster] bereid zou zijn substantieel bij te dragen in de totale investering (d.w.z. de investering van f 700.000,- tot f 800.000,- voor de sloop en het talud plus ca. f 100.000,- voor het laad- en lospunt). In de redenering van de rechtbank zou de huurverhoging, die nodig is om de gehele investering terug te verdienen, neerkomen op een vervijfvoudiging van de huur (10 jaren à f 75.000,- in plaats van de huidige huur van f 15.000,- per jaar). De rechtbank heeft op m.i. begrijpelijke gronden aangenomen dat [verzoekster] tot een dergelijke bijdrage niet bereid was.
2.12. De klacht dat de rechtbank niet had mogen verlangen dat [verzoekster] een zodanige huurverhoging voorstelt dat de integrale investering daaruit kan worden bekostigd, mist feitelijke grondslag omdat de rechtbank zulks niet heeft verlangd. Overigens noemt het onderdeel geen rechtsregel die aan een dergelijk verlangen in de weg zou staan. Het onderdeel noemt het uitgangspunt "dat het in de regel op de weg van de verhuurder ligt om een redelijk voorstel voor een nieuwe huurprijs te doen". Zonder miskenning van dat uitgangspunt heeft de rechtbank tot haar oordeel kunnen komen dat [verzoekster] niet bereid was een huurverhoging te accepteren die in verhouding staat tot de investering door de Gemeente.
2.13. Onderdeel I.d verwijt de rechtbank zonder nader onderzoek te hebben aangenomen dat de gemeente andere huurders zal weten te vinden die een zó hoge huurprijs willen betalen dat de gemeente de benodigde investering, althans een aanzienlijk deel daarvan, uit de huuropbrengst zal kunnen bekostigen.
2.14. De klacht mist feitelijke grondslag, omdat de rechtbank niet overweegt dat de gemeente de benodigde investeringen uit de huuropbrengst van andere huurders zal kunnen bekostigen. De rechtbank (rov. 2.4.1) en de gemeente (pleitnota in appel, blz. 4) hebben het over de uitgifte van de vrijkomende grond aan kleinschalige, watergebonden bedrijven. Uitgifte kan in andere vorm dan verhuur geschieden. Voor zover de klacht bedoelt dat de rechtbank niet zonder nadere motivering had mogen aannemen dat de noodzakelijke investering kan worden terugverdiend uit de uitgifte van de vrijkomende grond, miskent de klacht m.i. het kader waarin de toetsing door de rechtbank plaatsvond. In het kader van de toetsing of hier sprake was van een kennelijk onredelijke belangenafweging door de gemeente, behoefde niet met zekerheid vast te staan dat de gemeente langs de aangegeven weg de investering in een nieuw talud wél zal kunnen terugverdienen. De rechtbank heeft de gemeente een zekere beleidsmarge gelaten en m.i. mogen laten.
2.15. De klacht van onderdeel I.e bouwt voort op de voorgaande klacht en faalt om dezelfde reden. Anders dan het onderdeel veronderstelt, behoeft de kosten/baten-analyse niet per se te betekenen dat de gemeente de huurovereenkomst zou willen voortzetten in het theoretische geval dat [verzoekster] bereid zou zijn geweest de volledige of nagenoeg volledige kosten van de werkzaamheden te dragen. In dat theoretische geval zou het kostenargument inderdaad wegvallen, maar zou de te verrichten afweging van belangen niet dezelfde zijn geweest. Het is voorstelbaar dat de gemeente in dat theoretische geval om redenen van planologische aard er de voorkeur aan zou hebben gegeven dat de bedrijfsactiviteiten van [verzoekster] niet op deze plek zouden worden voortgezet. De reden voor de gemeente om nú de huurovereenkomst te beëindigen is, naar de vaststelling van de rechtbank, gelegen in het kostenargument. Van een innerlijke tegenstrijdigheid in de motivering van de rechtbank is geen sprake. De slotsom is dat middel I in alle onderdelen faalt.
2.16. Middel II heeft betrekking op de verwerping van [verzoekster]s beroep op het evenredigheidsbeginsel. De desbetreffende stellingen van [verzoekster] zijn samengevat in de rov. 2.1.2 - 2.1.7. De klacht van middel II gaat uitdrukkelijk uit van de veronderstelling dat de werkelijke grond voor de opzegging van de huurovereenkomst was gelegen in de wens van de gemeente om vooruit te lopen op een voorgenomen bestemmingsplan voor het havengebied. Uit de vaststellingen van de rechtbank blijkt dat dit plan nog verkeerde in het prille stadium van de voorbereiding van een voorontwerp voor een bestemmingsplan. Het middel ziet de huuropzegging op deze, door het middel veronderstelde grond als de behartiging van een algemeen belang. Het evenredigheidsbeginsel brengt volgens het middel mee dat de lasten van een dergelijk algemeen belang niet onevenredig op de schouders van één (rechts)persoon, [verzoekster], mogen worden gelegd. Om deze onevenredigheid weg te nemen had de gemeente volgens het middel een alternatieve overslag- en opslagmogelijkheid ter plaatse aan [verzoekster] moeten toestaan dan wel een schadeloosstelling moeten aanbieden voor de kosten van bedrijfsverplaatsing en -aanpassing. De klacht houdt in dat de rechtbank dit uitgangspunt heeft miskend, althans haar andersluidend oordeel onbegrijpelijk of ontoereikend heeft gemotiveerd. Het middel maakt met name bezwaar tegen de overweging dat de opzegging behoort tot het normale bedrijfsrisico van een huurder van Huurwet-bedrijfsruimte.
2.17. In de redenering van de rechtbank heeft de toekomstige bestemming van het terrein slechts bijkomstige betekenis: zij maakt het mogelijk om terreinen uit te geven aan kleinschalige watergebonden bedrijven en op die manier in de toekomst de noodzakelijke investering terug te verdienen. De rechtbank heeft niet vastgesteld en behoefde ook niet vast te stellen dat de werkelijke reden voor de opzegging was dat de gemeente een voorgenomen toekomstig bestemmingsplan bij voorbaat wilde realiseren. In de redenering van de rechtbank is het kostenargument de uiteindelijke beweegreden voor de gemeente geweest om nú tot opzegging van de huurovereenkomst over te gaan. Het uitgangspunt van de klacht mist dus feitelijke grondslag. Dat een verhuurder tot opzegging overgaat op de grond dat de voortzetting van de huurovereenkomst hem méér gaat kosten dan de beëindiging ervan, heeft de rechtbank mogen beschouwen als een normaal bedrijfsrisico voor een huurder van bedrijfsruimte (niet zijnde art. 7A:1624 BW-bedrijfsruimte).
2.18. Ten overvloede volgen hierna enige kanttekeningen bij dit middel. In het middel wordt betoogd dat uit het stelsel van publiek schadevergoedingsrecht - zoals neergelegd in art. 42 Onteigeningswet Pro, art. 49 Wet Pro op de Ruimtelijke Ordening en art. 7A:1636a BW - volgt dat de overheid bij een huuropzegging in het algemeen belang heeft na te gaan of de huurder ten gevolge van die opzegging onevenredig nadeel lijdt en, voor zover zulks het geval is, heeft na te gaan op welke wijze dat onevenredig nadeel kan worden weggenomen. Ik loop de aangehaalde wettelijke bepalingen even na. Op grond van art. 42 lid 1 Onteigeningswet Pro wordt bij onteigening van verhuurde bedrijfsruimte, als omschreven in art. 7A:1636a, vijfde lid, BW, door de onteigenende partij een schadevergoeding betaald aan de huurder of aan de onderhuurder mits bevoegdelijk is onderverhuurd. Bij de vaststelling van de schadeloosstelling wordt rekening gehouden met de kans dat de huurverhouding bij het verstrijken van de geldigheidsduur van de huurovereenkomst zou hebben voortgeduurd. Wanneer de eigenaar van een te onteigenen onroerend goed het niet op een onteigeningsprocedure wil laten aankomen en vrijwillig aan de overheid verkoopt, zou de (onder)huurder de vergoeding als bedoeld in art. 42 Ow Pro mislopen. Om dit tegen te gaan, geeft art. 7A:1636a lid 1 BW de huurder en de wettige onderhuurder een recht op schadeloosstelling indien na de eigendomsoverdracht de nieuwe verhuurder de huur door opzegging doet eindigen in verband met de omstandigheid dat het gebouwde met het oog op de uitvoering van werken in het algemeen belang zal worden afgebroken(13). Een soortgelijk recht op schadeloosstelling voor de (onder)huurder bestaat wanneer de "oude" verhuurder op voorhand, d.w.z. vóór de eigendomsovergang, de huurovereenkomst heeft opgezegd in verband met de zojuist genoemde omstandigheid (zie het tweede lid van art. 7A:1636a BW). Art. 1636a BW is niet alleen van toepassing op bedrijfsruimte in de zin van art. 7A:1624 BW, maar ook op andere gebouwde onroerende zaken die voor de uitoefening van een bedrijf zijn verhuurd(14). De bepaling van art. 7A:1636a BW zal, met voor dit geschil niet relevante tekstwijzigingen, in het nieuwe huurrecht terugkeren als art. 7:309 BW Pro(15). Art. 49 van Pro de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) vormt de basis voor de vergoeding van schade ten gevolge van, onder meer, de bepalingen van een geldend bestemmingsplan(16).
2.19. Ten tijde van de onderhavige opzegging kwam [verzoekster] niet in aanmerking voor een onteigeningsschadeloosstelling. Er was immers geen sprake van enige onteigening. Van toepassing van art. 7A:1636a BW was evenmin sprake en zal ook nimmer sprake zijn omdat de gemeente reeds eigenaar van het verhuurde terrein was. Ten tijde van de onderhavige opzegging kwam [verzoekster] ook niet in aanmerking voor een planschadevergoeding op grond van art. 49 WRO Pro. Vergoeding op grond van art. 49 WRO Pro kan slechts worden toegekend voor schade ten gevolge van een onherroepelijk vastgesteld bestemmingsplan. Ten tijde van de beslissing van de rechtbank was er slechts een voorontwerp-bestemmingsplan in voorbereiding (zie rov. 2.4.1). Denkbaar is dat een toekomstig bestemmingsplan zijn schaduw vooruitwerpt, bijv. wanneer het voornemen tot vaststelling van een bestemmingsplan leidt tot een waardedaling van een onroerend goed; men spreekt wel van "schaduwschade". In de jurisprudentie wordt in dergelijke gevallen geoordeeld dat, indien de verkoop van het onroerend goed heeft plaatsgevonden vóórdat het (nieuwe) bestemmingsplan rechtskracht heeft verkregen, de gestelde waardedaling of "schaduwschade" niet in aanmerking komt voor een vergoeding op grond van art. 49 WRO Pro(17). Deze jurisprudentie is in de vakliteratuur omstreden: de verkoper krijgt geen vergoeding van planschade omdat hij "te vroeg" verkoopt en de koper krijgt geen vergoeding omdat hij, toen hij het onroerend goed kocht, kon voorzien dat de bestemming gewijzigd zou worden; schade die voorzienbaar is komt niet voor vergoeding in aanmerking. De Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft overwogen dat het "aan de wetgever is om (...) te beslissen of hierin door wetswijziging verandering moet worden gebracht"(18). In het onderhavige geding kan dus ervan worden uitgegaan dat de huuropzegging door de gemeente niet een bestaande aanspraak van [verzoekster] op vergoeding van planschade ("schaduwschade") heeft doorkruist.
2.20. Wie, met het middel, uitgaat van de veronderstelling dat we hier te maken hebben met een huuropzegging in het algemeen belang, krijgt het moeilijk bij het formuleren van een grondslag voor de toekenning van de door [verzoekster] gewenste schadeloosstelling. De gemeente heeft bij het nemen van de beslissing tot huuropzegging rekening moeten houden met het belang van [verzoekster]. Dat is verdisconteerd in de (hierboven besproken) maatstaf van het willekeurverbod. Of aan [verzoekster] onevenredig nadeel wordt toegebracht, valt niet los te zien van de (huurrechtelijke) positie die [verzoekster] innam: de positie van een huurder die - zij het met inachtneming van een redelijke opzegtermijn - op elk moment met een huuropzegging geconfronteerd kon worden. Dat is dan ook wat de rechtbank moet hebben bedoeld, toen zij overwoog dat een opzegging als de onderhavige in beginsel tot het normale bedrijfsrisico behoort.
2.21. Voor zover de steller van het middel voor ogen heeft dat, wanneer de gemeente met de huuropzegging vooruitloopt op een bestemmingsplan dat nog vastgesteld moet worden, ook vooruitgelopen moet worden op de schadeloosstelling die [verzoekster] zou hebben kunnen ontvangen bij onteigening(19), resp. vooruitgelopen moet worden op de planschadevergoeding die [verzoekster] zou hebben kunnen ontvangen zodra het bestemmingsplan onherroepelijk is vastgesteld, leidt het aannemen van een verplichting van de gemeente tot schadeloosstelling tot een doorkruising van de hierboven bedoelde wettelijke regeling voor schadeloosstelling bij onteigening, resp. voor planschadevergoeding, die ik niet zou willen aanbevelen. Overigens zou, in deze redenering, alleen sprake kunnen zijn van schade indien wordt uitgegaan van de - vér in de toekomst liggende - premisse dat [verzoekster] nog steeds huurder van dit terrein is op het moment waarop de onteigening zal plaatsvinden resp. op het moment waarop het nog te ontwerpen bestemmingsplan rechtskracht zal verkrijgen. Nu het middel reeds faalt om de in alinea 2.17 aangegeven reden, laat ik het bij deze opmerkingen. Middel II treft n.m.m. geen doel.
2.22. Middel III mist zelfstandige betekenis naast de middelen I en II en behoeft geen afzonderlijke bespreking. Middel IV heeft uitsluitend betrekking op de compensatie van de proceskosten in beide instanties waartoe de rechtbank besloten heeft op de grond dat elk van beide partijen voor een gedeelte in het ongelijk is gesteld. Onderdeel IV.a bouwt uitsluitend voort op de voorafgaande klachten en behoeft geen afzonderlijke bespreking. Onderdeel IV.b noemt de beslissing over de proceskosten onbegrijpelijk omdat het uiterst subsidiaire petitum - de verlenging van de ontruimingstermijn tot 1 januari 2000 - is toegewezen en, in verband met de inmiddels verstreken tijd, zelfs is verschoven tot 1 januari 2001.
2.23. De motiveringsklacht faalt in de eerste plaats omdat de rechtbank voor de beslissing over de kostenveroordeling met een summiere motivering mocht volstaan. In de tweede plaats faalt zij omdat het dictum niet beslissend behoeft te zijn voor de kostenveroordeling: de rechter mag betekenis toekennen aan het antwoord op de vraag ten nadele van wie hij op het hoofdpunt van het geschil heeft beslist (HR 8 mei 1998, NJ 1998, 640, in fine). Het hoofdpunt van geschil was in dit geval de vraag of de huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd. Ook middel IV leidt niet tot cassatie.
3. Conclusie
De conclusie strekt tot verwerping van het cassatieberoep.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden,
R 01/058 HR
Mr. F.F. Langemeijer
Parket, 19 oktober 2001
Conclusie inzake:
[Verzoekster]
tegen
de gemeente Hellevoetsluis
Voor de feiten en het procesverloop wordt verwezen naar de conclusie in de zaak R 01/060 HR.
1. Bespreking van het cassatiemiddel R 01/058 (appel eindbeschikking 1e rekest)
1.1. Onderdeel a gaat uit van de veronderstelling dat het cassatieberoep onder nr. R 01/060 slaagt, in welk geval de in hoger beroep aangevoerde stellingen van [verzoekster] alsnog moeten worden behandeld. Uit de conclusie in de zaak R 01/060 HR volgt dat er voor deze veronderstelling geen grondslag is.
1.2. Onderdeel b hangt samen met middel IV van het cassatieberoep onder nr. R 01/060 en heeft betrekking op de proceskosten. De achterliggende gedachte is dat, óók wanneer de rechtbank van oordeel is dat de opzegging door de gemeente rechtsgeldig is geschied tegen 1 januari 1999, de rechtbank op het uiterst subsidiaire verzoek de wettelijke termijn voor ontruiming had moeten verlengen tot tenminste 1 januari 2000 en dat de rechtbank in dat geval de gemeente had behoren te beschouwen als de in het ongelijk gestelde partij. De klacht faalt. Nog daargelaten dat niet zeker is dat de rechtbank dit uiterst subsidiaire verzoek zou hebben toegewezen (art. 28d lid 3 Huurwet geeft de maatstaf aan), miskent de klacht dat de rechtbank gewicht mocht toekennen aan het antwoord op de vraag ten nadele van welke partij op het hoofdpunt van geschil werd beslist (HR 8 mei 1998, NJ 1998, 640).
2. Conclusie
De conclusie strekt tot verwerping van het cassatieberoep.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden,
R 01/059 HR
Mr. F.F. Langemeijer
Parket, 19 oktober 2001
Conclusie inzake:
[Verzoekster]
tegen
de gemeente Hellevoetsluis
Voor de feiten en het procesverloop wordt verwezen naar de conclusie in de zaak R 01/060 HR.
1. Bespreking van het cassatiemiddel R 01/059 (appel eindbeschikking 2e rekest)
1.1. Onderdeel a gaat uit van de veronderstelling dat het cassatieberoep onder nr. R 01/060 slaagt, in welk geval de in het hoger beroep in de tweede procedure door [verzoekster] aangevoerde stellingen alsnog moeten worden behandeld. Uit de conclusie in de zaak R 01/060 HR volgt dat er voor deze veronderstelling geen grondslag is.
1.2. Onderdeel b hangt samen met middel IV van het cassatieberoep onder nr. R 01/060 en heeft betrekking op de proceskosten. De achterliggende gedachte is dat, óók wanneer de rechtbank van oordeel is dat de opzegging door de gemeente rechtsgeldig is geschied tegen 1 januari 1999, de rechtbank de wettelijke termijn voor ontruiming had moeten verlengen tot 1 januari 2001 en dat de rechtbank in dat geval de gemeente had behoren te beschouwen als de in het ongelijk gestelde partij. De klacht faalt. Allereerst valt op te merken dat, zelfs al zou op het eerste verzoekschrift de wettelijke ontruimingstermijn zijn verlengd met één jaar (dus tot 1 januari 2000), geenszins zeker is dat de rechtbank een tweede verlenging (tot 1 januari 2001) zou hebben toegestaan. Daarnaast miskent de klacht dat de rechtbank gewicht mocht toekennen aan het antwoord op de vraag ten nadele van welke partij op het hoofdpunt van geschil werd beslist (HR 8 mei 1998, NJ 1998, 640).
2. Conclusie
De conclusie strekt tot verwerping van het cassatieberoep.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden,
1 Zie art. 426 lid 1 Rv Pro in verbinding met art. 1 en Pro 3 Algemene Termijnenwet (15 april 2001 viel op Eerste Paasdag).
2 Vgl. verweerschrift in appèl in de eerste procedure, punt 11.
3 Asser-Abas 5-IIa, 2001, nr. 19. Zie voor lagere rechtspraak waarin een vordering tot herstel werd afgewezen als buitenproportioneel: Ktr. Hoorn 17 september 1990, Prg. 1990, 3341 (sloopwoning); Pres. Rb. Roermond 14 maart 1985, BR 1985, 548 (noodwoning).
4 Nota n.a.v. het verslag, TK 1999-2000, 26 089, nr. 6, blz. 9.
5 A-G Vranken verbaasde zich in zijn conclusie in NJ 1993, 582 er dan ook over dat de verhuurder niet was overgegaan tot opzegging van de huur wegens dringend eigen gebruik (de voorgenomen sloop).
6 In gelijke zin: R.A. Dozy en Y.A.M. Jacobs, Hoofdstukken huurrecht voor de praktijk, 1999, nr. 3.3.2.
7 Van Wijk, Hoofdstukken van bestuursrecht, bew. door W. Konijnenbelt en R.M. van Male, 1999, blz. 381-385.
8 Dat staat overigens niet vast; partijen strijden met behulp van technische rapporten over de vraag of het injecteren van de kademuur dan wel de te grote belasting van de kade door [verzoekster]s bedrijfsvoering de hoofdoorzaak van de verzakking is.
9 Slechts zijdelings (pleidooi 29 okt. 1999 blz. 2, herhaald bij pleidooi 11 jan. 2001 blz. 4) heeft [verzoekster] doen opmerken dat de eigenaar van een uit 1903 daterende loswal maar heeft te zorgen dat de constructie steeds aan de eisen des tijds wordt aangepast.
10 Het voorbeeld zal niet toevallig gekozen zijn. 50 maal f 15.000,- komt uit op f 750.000,-, ongeveer het geraamde bedrag voor de aanleg van het talud.
11 Verweerschrift in appèl in de eerste procedure, punt 11.
12 Verzoekschrift in het eerste hoger beroep (punt 15); pleitnota [verzoekster] 29 okt. 1999 blz. 5; pleitnota [verzoekster] 11 jan. 2001 blz. 7.
13 Het verband met de onteigeningsschadeloosstelling blijkt o.m. uit de MvA: TK 1969/70, 8875, nr. 6, blz. 3, linker kolom.
14 Zie over art. 7A:1636a BW onder meer: R.A. Dozy en Y.A.M. Jacobs, Hoofdstukken huurrecht, 1999, blz. 460-461; W.A.P. Smit en M.F.A. Evers, Huurrecht bedrijfsruimten, 1997, blz. 238 e.v.
15 EK 2000/2001, 26 932, nr. 268.
16 Zie over planschade onder meer: de losbl. Onteigening, eigendomsbeperking en kostenverhaal, onderdeel WRO, nr. 5 (Van Zundert); J.W. van Zundert, Het bestemmingsplan, 2001, par. 5.7; P.J.J. van Buuren, Ch.W. Backes en A.A.J. de Gier, Hoofdlijnen ruimtelijk bestuursrecht, 1999, hoofdstuk 9; O.A. Dijkstra en W.A. de Weijer, Inleiding ruimtelijke ordening en volkshuisvesting, 1996, hoofdstuk X.
17 Zie o.m.: AG RvS 12 juni 1989, AB 1989, 497 m.nt. PvB; AG RvS 31 oktober 1991, AB 1992, 269 m.nt. PvB; AG RvS 29 december 1992, BR 1993, 909; ABR RvS 22 april 1999, BR 2000, blz. 56 m.nt. PCEvW; Voorzitter ABR RvS 18 november 1997, AB 1998, 60 m.nt. PvB. In een enkel, recent geval is wel ruimte geboden voor vergoeding van schaduwschade: ABR RvS 14 december 2000, AB 2001, 199 m.nt. dG.
18 ABRvS 22 april 1999, BR 2000, 56. Het ligt in de bedoeling het bestuursrechtelijk schadevergoedingsrecht te regelen in de vijfde tranche van de Awb (brief van de ministers van justitie en binnenlandse zaken, TK 1999/2000, 26 800 VI, nr. 7 blz. 8). Daarnaast heeft de minister van VROM op Internet een voorontwerp voor een nieuwe Wet ruimtelijke ordening doen publiceren; art. 5.1.1 daarvan, dat het huidige art. 49 WRO Pro zal vervangen, gaat nog steeds uit van schadeloosstelling nadat het bestemmingsplan onherroepelijk is geworden.
19 Bij pleidooi d.d. 11 januari 2001, blz. 9, heeft [verzoekster] doen betogen dat de gemeente als openbaar lichaam een onteigeningsprocedure kan voeren tegen zichzelf (als kadastraal eigenaar) teneinde de huurovereenkomst te beëindigen. Een huurder (intervenient) kan langs die weg schadeloosstelling krijgen.