Conclusie
Rolnummer C 99/326 HR
Mr. Bakels
Zitting 11 mei 2001
Conclusie inzake
[Eiseres]
t e g e n
[Verweerder]
Edelhoogachtbaar college,
1. Feiten en procesverloop
1.1 Het gaat in deze zaak kort gezegd om de vraag of het hof de stellingen van eiseres tot cassatie, [eiseres], onbegrijpelijk heeft uitgelegd.
1.2 In cassatie kan worden uitgegaan van het volgende.
(a) [Eiseres] heeft op 24 mei 1996 een geschrift ondertekend met het opschrift "koopakte". Blijkens dit geschrift heeft [verweerder] zijn woonboerderij met toebehoren te [plaats A] aan [eiseres] verkocht voor een bedrag van f 650.000,-.
(b) In dit geschrift werd [eiseres] onder meer verplicht tot betalen van een waarborgsom van f 65.000,-. Voorts werd op een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst een contractuele boete gesteld van hetzelfde bedrag.
(c) [Eiseres] heeft deze waarborgsom niet gestort. Evenmin heeft zij meegewerkt aan de overdracht van de woonboerderij aan haar.
1.3 Tegen deze achtergrond heeft [verweerder] de onderhavige procedure aanhangig gemaakt bij de rechtbank te Alkmaar waarin hij, kort gezegd, de overeengekomen boete ad f 65.000,- heeft opgeëist, alsook de buitengerechtelijke incassokosten. [Eiseres] heeft aanvankelijk verstek laten gaan. Bij vonnis van 16 januari 1997 heeft de rechtbank de vordering bij verstek toegewezen.
1.4 [Eiseres] is tegen dit vonnis in verzet gekomen. Zij vorderde in conventie dat de rechtbank haar zou ontheffen van de tegen haar uitgesproken veroordeling en verlangde bovendien in reconventie dat de rechtbank de tussen partijen gesloten koopovereenkomst zou vernietigen dan wel ontbinden, of ontbonden verklaren. [Verweerder] voerde verweer.
1.5 De rechtbank heeft bij vonnis van 30 juli 1998 in conventie het verzet ongegrond verklaard, behalve wat betreft de hoogte van de buitengerechtelijke kosten. In reconventie wees zij de vordering af. Na haar eigen bevoegdheid en de toepasselijkheid van Nederlands recht te hebben vastgesteld, overwoog de rechtbank daartoe kort gezegd als volgt, voorzover in cassatie nog van belang.
[Eiseres] heeft gesteld en te bewijzen aangeboden dat zij een koopoptie wenste te bedingen en dat zij in de veronderstelling verkeerde dat deze aan haar was toegezegd. De namens [verweerder] optredende makelaar heeft haar daarop medegedeeld dat het verlenen van een koopoptie in Nederland niet gebruikelijk is, maar dat dit gelijkstaat aan een koopovereenkomst onder de door haar gewenste voorwaarden dat zij pas f 65.000,- zou moeten betalen wanneer haar huis in Duitsland zou zijn verkocht en dat zij van de koopoptie af zou kunnen als zij haar huis in Duitsland niet zou kunnen verkopen of de noodzakelijke financiering niet rond zou krijgen (rov. 7.3). In de bijzondere omstandigheden van het gegeven geval, verwierp de rechtbank deze stellingen van [eiseres] en haar daarop voortbouwde bewijsaanbod (rov. 7.4).
Het beroep van [eiseres] op dwaling dan wel bedrog, werd eveneens van de hand gewezen. Wat het beroep op bedrog betreft, geldt dat gesteld noch gebleken is, dat [eiseres] door [verweerder] of diens makelaar tot het sluiten van de koopovereenkomst is bewogen door middel van kunstgrepen. Het beroep op dwaling treft hetzelfde lot. Het feit dat [eiseres] de Nederlandse taal onvoldoende meester zou zijn, moet voor haar rekening blijven (rov. 7.7).
1.6 [Eiseres] is tegen dit vonnis in hoger beroep gegaan bij het gerechtshof te Amsterdam. Zij vorderde dat het hof het bestreden vonnis zou vernietigen en de vordering van [verweerder] alsnog aan hem zou ontzeggen.
Bij arrest van 15 juli 1999 heeft het hof het bestreden vonnis slechts vernietigd voorzover [eiseres] daarin was veroordeeld aan [verweerder] een bedrag van f 3.000,- aan buitengerechtelijke kosten te voldoen. In zoverre wees het hof de vordering van [verweerder] alsnog af. Het bestreden vonnis werd voor het overige echter bekrachtigd. Aan deze beslissingen lagen, kort gezegd, de volgende overwegingen ten grondslag, voorzover in cassatie nog van belang.
[Eiseres] heeft aangevoerd dat zij een koopoptie op het huis wilde, dat zij nog geen koopovereenkomst wilde sluiten en dat haar te kennen is gegeven dat het door haar ondertekende geschrift een koopoptie behelsde. Op grond daarvan heeft zij zich beroepen op dwaling dan wel bedrog (rov. 5.4). Over deze verweren overwoog het hof:
"(...) Op het makelaarskantoor is haar gezegd dat een koopoptie niet gebruikelijk was, maar dat de variant zoals door haar ondertekend geen probleem zou geven omdat zij daar zo onderuit zou kunnen, namelijk indien - kort - zij haar woning in Duitsland niet voor een aanvaardbare prijs zou kunnen verkopen of indien zij niet de noodzakelijke financiering van f 200.000, - zou kunnen verkrijgen. Uit deze eigen weergave van [eiseres] van de gang van zaken op het makelaarskantoor moet worden afgeleid dat de inhoud van de door haar ondertekende koopakte niet afwijkt van de voorstelling van zaken van [eiseres] bij de totstandkoming van de overeenkomst. De twee hiervoor aangeduide voorwaarden zijn immers overeenkomstig die voorstelling van zaken in de overeenkomst tot uitdrukking gebracht. Klaarblijkelijk is aan hetgeen [eiseres] destijds voor ogen stond - geen gebondenheid bij niet vervulling van de door haar gestelde (hiervoor aangeduide) voorwaarden - en dat door haar een optie werd genoemd, in voldoende mate tegemoetgekomen door het opnemen van de twee meerbedoelde ontbindende voorwaarden in de koopovereenkomst. Aldus bezien betreft het geschil tussen partijen veeleer een terminologische kwestie dan een verschil van mening over de inhoud van de gemaakte afspraken. Op het hiervoor overwogene stuiten beide grieven af, terwijl het aanbod van [eiseres] te bewijzen dat haar te kennen is gegeven dat de door haar ondertekende overeenkomst een koopoptie betrof tegen deze achtergrond als niet ter zake dienend moet worden gepasseerd." (rov. 5.5)
1.7 [Eiseres] is tegen dit arrest tijdig in cassatie gekomen.1 Ook [verweerder] is in cassatie verschenen. Hij concludeerde tot verwerping van het beroep. Beide partijen hebben hun onderscheiden stellingen vervolgens schriftelijk doen toelichten. [eiseres] heeft daarna nog gerepliceerd.
2. Bespreking van het middel
2.1 Er bestaan belangrijke verschillen tussen een koopoptie en een koopovereenkomst onder ontbindende voorwaarde. Een kooptie is een wilsrecht dat, door uitoefening daarvan, een koopovereenkomst tot stand doet komen (eventueel onder de in de optie uitgedrukte voorwaarden). De optie vervalt door het verstrijken van de tijd of de vervulling van de voorwaarden waaraan zij is gekoppeld; van de gerechtigde wordt daartoe in beginsel generlei actie gevergd. Daartoe is ook geen aanleiding omdat een koopoptie aan de gerechtigde uitsluitend een bevoegdheid verleent. Verplichtingen zijn daaraan slechts verbonden als deze hetzij liggen besloten in een bredere rechtsverhouding waarvan de koopoptie onderdeel uitmaakt, hetzij aan de vervulling van de optie zelf zijn gekoppeld. In al deze opzichten bestaat verschil tussen een koopoptie en een (voorwaardelijke) koopovereenkomst.
2.2 Dit in theorie heldere verschil neemt niet weg dat partijen die zich van het woord koopoptie bedienen, daarmee best een koopovereenkomst kunnen bedoelen en omgekeerd. Bij de uitleg van de door hen over en weer afgelegde verklaringen en hetgeen zij dienaangaande van elkaar redelijkerwijs hebben mogen verwachten2, dient in beginsel de in maatschappelijk opzicht gebruikelijke betekenis van de door hen gehanteerde terminologie tot uitgangspunt, tenzij een afwijkend taalgebruik tussen hen geldt ingevolge eerdere onderhandelingen, zaken die zij eerder met elkaar hebben gedaan of de maatschappelijke kring waartoe zij beiden behoren. Maar als een gemeenschappelijke partijbedoeling komt vast te staan die van de gebruikelijke betekenis van de door hen gekozen woorden afwijkt, prevaleert deze gemeenschap-pelijke bedoeling. Het recht heeft immers een dienende functie: het staat partijen vrij hun bedoeling in elke door hen gekozen terminologie weer te geven.
2.3 Op zichzelf is het dus mogelijk dat een op schrift gestelde en door beide partijen ondertekende akte, hoezeer ook naar de letter een koopovereenkomst behelzend, toch naar de bedoeling van partijen als koopoptie heeft te gelden, ondanks het op zichzelf belangrijke verschil dat tussen deze beide figuren bestaat. De rechter behoort daarom in beginsel de partij die zich op deze - maatschappelijk gezien - afwijkende betekenis beroept, toe te laten tot het bewijs van een daarmee corresponderende gemeenschappelijke partijbedoeling.
2.4 Ter afronding van deze inleidende opmerkingen teken ik nog aan dat een niet geheel onvergelijkbaar probleem van uitleg kan ontstaan over de verhouding tussen een voorkeursrecht en een koopoptie. De verlening van een voorkeursrecht doet slechts een aanbiedingsplicht ontstaan; in de verlening van de koopoptie ligt daarentegen een bindend aanbod besloten.3 Ook hier geldt dat de letterlijke betekenis van de gehanteerde formulering in dit verband niet beslissend is en dat het dus kan zijn dat een bepaald beding letterlijk genomen een voorkeursrecht inhoudt, maar rechtens als optie heeft te gelden, en omgekeerd.4 En ook hier kan de grammaticale betekenis van het beding in dit verband wél mede een rol spelen.5
2.5 Wat daarvan verder zij, in onze zaak heeft het hof het aanbod van [eiseres] om te bewijzen dat partijen niet hadden bedoeld een koopovereenkomst te sluiten maar een koopoptie in het leven te roepen, als niet ter zake dienend gepasseerd. Het heeft dat gedaan op grond van de overweging - in de kern - dat [eiseres] weliswaar stelt dat zij een koopoptie heeft willen bedingen en dat zij door de makelaar van [verweerder] is misleid over de inhoud en betekenis van het door haar ondertekende geschrift, maar dat haar daartoe aangevoerde stellingen erop neerkomen dat zij zich erop beroept dat aan de door haar ondertekende koopovereenkomst een tweetal voorwaarden was verbonden.
2.6 Bij deze lezing van de processuele stellingen van [eiseres] behoefde het hof haar inderdaad niet toe te laten tot het bewijs dat partijen in werkelijkheid een koopoptie - in de gebruikelijke zin - waren overeengekomen. Daarom spitst de zaak zich erop toe of de lezing die het hof aan de processtukken heeft gegeven, onbegrijpelijk is. Daarbij valt te bedenken dat, zoals de steller van het cassatiemiddel weet, deze uitleg in beginsel aan de feitenrechter is voorbehouden, dat zij in cassatie niet op juistheid kan worden beoordeeld en dat slechts vernietiging zal volgen als die uitleg onbegrijpelijk is.
2.7 Wat zijn nu de stellingen geweest die [eiseres] in deze procedure heeft verdedigd? Ik citeer eerst enkele passages uit de memorie van grieven.
"16. In tegenstelling tot hetgeen de Rechtbank van oordeel is, heeft [eiseres] zich van meet af aan op het standpunt gesteld, dat zij geen koopovereenkomst met [verweerder] heeft gesloten. Zij wilde een koopoptie.6 Een en ander heeft zij verzocht aan de makelaar van [verweerder] (...). Op het kantoor van deze makelaar heeft men aan [eiseres] medegedeeld, dat in Nederland een optie gelijk was aan een koopcontract, waarbij tevens aan [eiseres] is medegedeeld dat zij - [eiseres] - zonder problemen van het optiecontract afkon, in geval zij haar woning in [woonplaats], Duitsland, niet voor een aanvaardbare prijs kon verkopen voor 29 november 1996, of ingeval [eiseres] niet de noodzakelijke financiering van f 200.000,- zou kunnen verkrijgen. De moeder van [eiseres] was hierbij aanwezig, en kan zo nodig één en ander getuigen. [eiseres] biedt uitdrukkelijk getuigenbewijs van het vorenstaande aan.
17. [Eiseres] heeft eerst veel later ontdekt, dat het hier een koopovereenkomst betrof en geen koopoptie.
[Eiseres] beroept zich derhalve op grond van vorenstaande op dwaling c.q. bedrog. Immers, op grond van mededelingen van de makelaar van [verweerder], dacht zij een koopoptie te krijgen. Zij wilde geen koopovereenkomst, doch slechts een koopoptie, hetgeen door haar aan de makelaar is medegedeeld.
(...)"7
2.8 Het bovenstaande diende ter toelichting van grief V, waarin [eiseres] zich keerde tegen hetgeen de rechtbank in rov. 7.7 had overwogen, inhoudende - kort gezegd - dan het beroep op bedrog geen doel kon treffen omdat niet is gesteld of gebleken dat [verweerder] of diens makelaar [eiseres] heeft bewogen tot het sluiten van de overeenkomst door kunstgrepen en dat het beroep op dwaling hetzelfde lot treft, omdat [eiseres] zich onder de gegeven omstandigheden niet met succes kan beroepen op het feit dat zij de Nederlandse taal onvoldoende meester was.
2.9 Het feit dat het hof deze grief heeft uitgelegd op de thans in cassatie bestreden wijze, is naar mijn mening niet onbegrijpelijk (hetgeen niet wil zeggen dat een andere uitleg niet mogelijk zou zijn geweest).
Ten eerste wordt in de memorie van grieven nr. 16, inderdaad een voorwaardelijk verband gelegd tussen enerzijds de wens van [eiseres] om een koopoptie te verkrijgen en anderzijds haar daaraan ten grondslag liggende motief, dat zij haar huis in Duitsland tijdig moest kunnen verkopen tegen een aanvaardbare prijs en dat zij financiering voor de aankoop van het huis in Nederland zou kunnen verkrijgen.
Ten tweede wordt in de memorie van grieven gesteld dat de makelaar van [verweerder] aan [eiseres] zou hebben gezegd, dat zij "zonder problemen van het optiecontract afkon" als deze twee voorwaarden niet zouden worden vervuld. Blijkens hetgeen onder 2.1 van deze conclusie is opgemerkt, biedt deze stelling van [eiseres] steun aan de uitleg dat zij, hoezeer zij het over een koopoptie heeft, in werkelijkheid een koopovereenkomst onder ontbindende voorwaarde op het oog had. De gerechtigde tot een wilsrecht hoeft immers geen stappen te ondernemen om van dat wilsrecht af te komen; louter tijdsverloop is daarvoor in beginsel voldoende. Bovendien heeft hij geen reden om daarvan af te willen, omdat de optie in beginsel voor hem slechts rechten en geen verplichtingen in het leven roept.
2.10 Voorzover het processuele standpunt van [eiseres] mede moet worden uitgelegd tegen de achtergrond van hetgeen zij in eerste aanleg heeft doen aanvoeren, maakt dat de zaak voor haar niet beter. De terzake dienende citaten8 luiden als volgt:
"2. Op 24 mei 1996 heeft [eiseres] tezamen met haar moeder, [betrokkene B], de onderhavige woning in [plaats A] bezichtigd. Daarbij was tevens nog aanwezig een medewerker van Makelaardij [C] B.V.. [Betrokkene C] zelf is nimmer aanwezig geweest. Toen [eiseres] nog in de onderhavige woning rondkeek, hebben zowel haar moeder als zijzelf om een koopoptie gevraagd, aangezien [eiseres] op 25 mei 1996 de terugreis wenste te aanvaarden. Zij wilde met name de mogelijkheid hebben om eerst in alle rust met haar echtgenoot te kunnen overleggen en alles te kunnen doorrekenen.
[Eiseres] en haar moeder hebben meerdere keren uitdrukkelijk te kennen gegeven een koopoptie op het huis te willen.
3. Degene die namens Makelaardij [C] B.V. aanwezig was, liet daarop weten dat er een koopoptie zou worden gegeven. Vervolgens hebben partijen elkaar weer in het makelaarskantoor getroffen.
4. Nimmer heeft [eiseres] een koopovereenkomst gewenst. Dit zou ook uiterst onverstandig van haar zijn geweest, aangezien zij eerst nog de woning in Duitsland diende te verkopen.
Op het makelaarskantoor is aan [eiseres] te kennen gegeven, dat zij een koopoptie zou krijgen. [Eiseres] kon zonder enig probleem van de koopoptie afkomen, bijvoorbeeld in het geval zij haar woning in [woonplaats] niet zou kunnen verkopen. Er is vervolgens wel gesproken over een koopovereenkomst, doch de werknemer van het makelaarskantoor had tegenover [eiseres] en haar moeder verklaard, dat door [eiseres] f 65.000,00 zou moeten worden voldaan, echter alleen indien zij de woning in Duitsland zou hebben verkocht. Ingeval [eiseres] de woning in Duitsland niet kon verkopen, kwam de optie te vervallen.
(...)
6. Na haar terugkeer in Duitsland heeft de echtgenoot van [eiseres] tevergeefs getracht hun woning in Duitsland te verkopen.
Aangezien, zoals gesteld, aan [eiseres] te kennen was gegeven, dat zij het bedrag van f 65.000,00 niet behoefde te voldoen ingeval de woning in Duitsland niet kon worden verkocht, heeft zij het bedrag ad f 65.000,00 uiteraard niet voldaan.
(...)
8. (...) Zoals reeds eerder door [eiseres] is gesteld, wilden zij en haar moeder slechts een koopoptie, teneinde over alles te kunnen nadenken.
Op het makelaarskantoor werd toen gezegd, dat een koopoptie in Nederland eigenlijk niet gebruikelijk was, doch dat de variant, zoals door [eiseres] ondertekend, geen enkel probleem zou geven, omdat zij daar zo onderuit zou kunnen. Kortheidshalve verwijst [eiseres] naar hetgeen zij hiervoor sub 4 en 5 dienaangaande heeft gesteld. (...)"
2.11 Aan [eiseres] kan worden toegegeven dat hetgeen zij onder 2 en 3 naar voren brengt, inderdaad wijst op de wens een koopoptie te bedingen en moeilijk te verenigen is met de bedoeling om een (voorwaardelijke) koopovereenkomst te sluiten. Hetzelfde geldt voor de eerste zinnen van de citaten onder 4 en 8.
De tweede alinea onder 4 is echter - op dezelfde gronden als aangegeven onder 2.9 van deze conclusie - niet goed te verenigen met de stelling dat zij slechts een koopoptie wenste te bedingen. Dit geldt ook voor de gestelde voorwaarden waaronder [eiseres] f 65.000,- zou moeten voldoen. Als voor de verlening van de optie al betaald zou moeten worden, zou deze betaling een tegenprestatie moeten vormen voor het feit dat de verkoper gedurende de optieperiode niet de vrijheid had het huis aan anderen te verkopen. De voorwaarde dat betaling alleen zou moeten plaatsvinden als [eiseres] haar huis in Duitsland zou hebben verkocht, wijst juist veeleer erop dat partijen een voorwaardelijke koopovereenkomst hadden gesloten.
Ten slotte is ook de 'verduidelijking' die in het citaat onder 8 (tweede alinea) wordt gegeven, moeilijk te rijmen met de interpretatie die [eiseres] nu verdedigt. Opnieuw wordt gesteld dat [eiseres] zó onder "de variant, zoals door [eiseres] ondertekend", uit zou kunnen, waarbij wordt verwezen naar "hetgeen zij hiervoor sub 4 en 5 dienaangaande heeft gesteld". Zoals gezien wijst het onder 4 gestelde echter in verschillende richtingen; het onder 5 gestelde betreft een heel andere kwestie, namelijk dat het door [eiseres] ondertekende geschrift in het Nederlands was gesteld en niet in het Duits is vertaald.
2.12 Voorzover in hetgeen [eiseres] in eerste aanleg had doen aanvoeren, een duidelijke verwoording zou zijn gelegen van het standpunt dat zij in cassatie voor het eerst helder doet verdedigen, had het op haar weg gelegen in hoger beroep een niet voor misverstand vatbare grief te formuleren tegen het passeren van die stellingen door de rechtbank. Zoals onder 2.7 - 2.9 toegelicht, heeft zij dat echter niet gedaan.
2.13 Alles afwegend kan ik mij weliswaar niet aan de indruk onttrekken dat de procedure voor [eiseres] in de beide feitelijke instanties ongelukkig is verlopen, maar kan anderzijds niet worden gezegd dat het hof de stellingen van [eiseres] onbegrijpelijk heeft uitgelegd. De reden daarvan is in de kern dat, áls inderdaad zou moeten worden aangenomen dat zij slechts een koopoptie heeft willen bedingen en geen voorwaardelijke koopovereenkomst wilde sluiten, haar daartoe strekkende standpunten in de feitelijke instanties onvoldoende helder en consistent over het voetlicht zijn gebracht.
2.14 Op het vorenstaande stuit niet alleen onderdeel 1 af, waarin de door het hof aan de stellingen van [eiseres] gegeven uitleg als onbegrijpelijk wordt gekenschetst, maar ook het daarop voortbouwde onderdeel 2, dat erover klaagt dat het hof het bewijsaanbod van [eiseres] heeft gepasseerd. Zoals opgemerkt onder 2.6, was dit bewijsaanbod in de door het hof aan de processuele stellingen van [eiseres] gegeven uitleg, immers inderdaad niet ter zake dienend.
3. Conclusie
Deze strekt tot verwerping van het beroep, met veroordeling van [eiseres] in de kosten.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden,
1 De cassatiedagvaarding dateert van 12 oktober 1999.
2 HR 13 maart 1981, NJ 1981, 635 (Haviltex).
3 Asser-Schut-Hijma, blz. 149 en 153; Losbl. Contractenrecht II (Blei Weismann), aant. 424 en 426.
4 HR 30 oktober 1998, NJ 1999, 305; vgl. voorts HR 13 november 1992, NJ 1993, 52. Zie voorts Kleijn, annotatie onder president rechtbank Den Haag 10 maart 1977, Praktijkgids 1977, 1204, Asser-Schut-Hijma, blz. 153-154 en Losbl. Contractenrecht II (Blei Weismann), aant. 426-427, Contractenrecht II (Blei Weismann), aant. 427.
5 Blei Weismann , TPR 1980, blz. 934 e.v., heeft verdedigd "dat de aandacht met name gericht moet zijn op degene wiens interpretatie strookt met de bewoordingen van het beding". De A-G De Vries Lentsch - Kostense heeft zich daarbij aangesloten onder 9 van haar conclusie voor HR 13 november 1992, NJ 1993, 52.
6 Vetgedrukt ook in het origineel; hetzelfde geldt voor de onder 2.10 aangehaalde citaten.
7 Memorie van grieven van [eiseres], nrs. 16-17.
8 Conclusie van repliek en oppositie, tevens conclusie van repliek in reconventie.