Conclusie
Nr. 1326
mr Th. Groeneveld
Derde Kamer B
Onteigening
Zitting 28 september 2001
Conclusie inzake:
[eiser]
tegen
Gemeente 's-Gravenhage
1.Feiten, procesverloop en geschil
1.1.De gemeente 's-Gravenhage (hierna: de Gemeente) heeft bij dagvaarding van 17 december 1999 de vervroegde onteigening gevorderd van na te melden onroerende zaak, welke in eigendom is van [eiser]. Het onteigende betreft een bedrijfsruimte met een afzonderlijke bovenwoning. De onteigening vindt plaats ter uitvoering van het bouwplan "tweede fase [a-straat]", in het belang van de ruimtelijke ontwikkeling en van de volkshuisvesting in de gemeente 's-Gravenhage.
1.2.Bij vonnis van 9 mei 2000 heeft de arrondissementsrechtbank te 's-Gravenhage (hierna: de Rechtbank) vervroegd de onteigening uitgesproken van de onroerende zaak gelegen aan de [a-straat 3-4] te 's-Gravenhage, kadastraal bekend gemeente 's-Gravenhage sectie [...], vrij van alle met betrekking tot de zaak als zodanig bestaande lasten en rechten, welke daarop rusten, het voorschot op de schadeloosstelling voor [eiser] vastgesteld op ƒ 229.500 en bepaald dat de Gemeente het bijkomend aanbod van voortgezet gebruik om niet tot 1 februari 2001 gestand doet. Het vonnis is op 13 juli 2000 ingeschreven ìn de openbare registers.
1.3.Op 17 januari 2001 heeft de Rechtbank eindvonnis gewezen en de schadeloosstelling voor [eiser] vastgesteld op ƒ 282.500.
1.4.[eiser] heeft tegen dit vonnis beroep in cassatie ingesteld en daarbij drie middelen voorgedragen. Alle middelen zijn gericht tegen de oordelen van de Rechtbank betreffende de hoogte van de bijkomende schade; de waarde van het onteigende is in cassatie niet in geschil.
2.Beoordeling van de middelen
2.1.Middel I: de bijkomende schade ten aanzien van de bovenwoning.
2.1.1.Middel 1 betoogt dat het vonnis, voor zover dit betrekking heeft op de wijze waarop [eiser] in vervangende woonruimte zal voorzien, niet begrijpelijk is aangezien de Rechtbank uitgaat van het huren van vervangende woonruimte zonder te onderzoeken of zich bijzondere omstandigheden voordoen, die aanleiding zouden kunnen zijn om af te wijken van de aan Uw arrest van 14 juli 2000, NJ 2001,94 ontleende regel van onteigeningsrecht dat de schadeloosstelling behoort te worden gebaseerd op aankoop van een vervangende woning in het geval de eigenaar van de woning deze zelf bewoont.
2.1.2.In HR 14 juli 2000 met conclusie A-G Wattel, NJ 2001, 94 m.nt. PCEvW(1), overwoog U:
"4.1.4. De schadeloosstelling bij onteigening moet de onteigende in beginsel brengen in financiële omstandigheden gelijkwaardig aan die waarin hij zich zonder onteigening zou hebben bevonden. Daartoe is niet onder alle omstandigheden noodzakelijk dat het de onteigende mogelijk wordt gemaakt vervangend onroerend goed aan te kopen.
4.1.5. Ingeval iemand door onteigening het woongenot van een hem in eigendom toebehorende woning verliest, zal hem te dier zake een vergoeding moeten worden toegekend die hem in staat stelt zich een gelijkwaardig woongenot te verschaffen. Die vergoeding behoort op zakelijke basis en naar objectieve maatstaf te worden vastgesteld en hiertoe zal moeten worden onderzocht of er al dan niet gegronde redenen bestaan om die vergoeding af te stemmen op het in eigendom verkrijgen van een vervangende woning. Die redenen kunnen mede zijn gelegen in de leeftijd, de gezondheid of andere persoonlijke omstandigheden van de eigenaar of van een van de leden van zijn gezin maar niet in een louter persoonlijke voorkeur om in een eigen huis te wonen. (...)
4.1.7. (...) uit de omstandigheid dat zich in de maatschappij een duidelijke omslag van huren naar kopen heeft voorgedaan, [volgt] dat het kopen van een vervangende woning niet meer een kwestie van louter persoonlijke voorkeur is, maar dat daaraan in het algemeen de voorkeur wordt gegeven. In dat licht gezien vormt die omstandigheid een gegronde reden als hiervoor (...) bedoeld om bij de onteigening van een door de onteigende bewoonde woning in de regel, dat wil zeggen behoudens bijzondere omstandigheden waarvan niet is gesteld of gebleken dat zij zich hier voordoen, de vergoeding af te stemmen op het in eigendom verkrijgen van een vervangende woning. "
2.1.3.Uit voormeld arrest volgt dat bij het vaststellen van de schadeloosstelling bij onteigening als hoofdregel geldt dat uitgegaan wordt van de kosten die gemoeid zijn met het in eigendom verkrijgen van een vervangende woning. Slechts indien zich bijzondere omstandigheden voordoen die een uitzondering op deze regel rechtvaardigen, kan van deze regel worden afgeweken.
2.1.4.De Rechtbank heeft in haar bestreden vonnis geen blijk ervan gegeven de door U in het in 2.1.2. geciteerde arrest geformuleerde rechtsregel te hebben toegepast. Ze is zonder meer uitgegaan van vervangende huur in plaats van van vervangende koop. Evenmin valt uit dat vonnis op te maken of de Rechtbank haar beslissing om van vervangende huur uit te gaan, heeft gebaseerd op bijzondere omstandigheden als bedoeld in NJ 2001, 94.
2.1.5.Nu is de regel gesteld in NJ 2001, 94 van toepassing "ingeval iemand door onteigening het woongenot van een hem in eigendom toebehorende woning verliest (...)" (r.o. 4.1.5.). Of daarvan in het onderhavige geval sprake is, valt uit het vonnis van de Rechtbank niet op te maken. Enerzijds wekt de Rechtbank de indruk dat zij, voor wat betreft de vaststelling van de vermogensschade (r.o. 8), zich schaart achter het standpunt van deskundigen "dat het onteigende geen bewoonde indruk heeft gemaakt." Anderzijds lijkt de Rechtbank, bij de beoordeling van de hoogte van de huurprijs van de vervangende woning (r.o. 9 halverwege), te hebben meegewogen dat de onteigende woning wél door [eiser] zelf werd bewoond. Zij overweegt namelijk:
"De rechtbank is van oordeel dat het huren van een vergelijkbare woonruimte mogelijk is voor ƒ 800,-- per maand. Gelet op de eenvoudige inrichting, de lage eisen die [eiser] kennelijk stelt aan een woning en het feit dat het hier een bovenwoning betreft, is voornoemd bedrag volgens de deskundigen redelijk."
2.1.6.De Rechtbank heeft zich voor haar oordeel omtrent de al dan niet bewoonde staat van het onteigende aangesloten bij het advies van deskundigen. Maar het deskundigenrapport is op dit punt evenmin eenduidig. In het voorlopig rapport merken deskundigen enerzijds op dat ter descente is gebleken dat de woning geen bewoonde indruk maakt(2), terwijl zij anderzijds met betrekking tot de bijkomende schade opmerken dat de woning in eigen gebruik is bij [eiser](3). Niettemin kennen zij, op grond van de mededeling zijdens [eiser] dat het pand leeg en ontruimd wordt opgeleverd, geen bijkomende schade ten aanzien van de woning toe. In het definitieve rapport herhalen deskundigen voormelde standpunten(4), maar voegen aan het tweede standpunt toe:
"Namens [eiser] is naar aanleiding van het concept-rapport opgemerkt, dat hij wel degelijk in het onteigende woont. Deskundigen hebben echter ter descente geconstateerd, dat het onteigende geen bewoonde indruk maakte. Zij handhaven derhalve hun standpunt terzake. Deskundigen zien echter wel reden om een bedrag van ƒ 2.000,-- op te nemen voor het verhuizen van de aanwezige spullen (...)."
2.1.7.Uit 2.1.4. tot en met 2.1.6. blijkt dat het vonnis van de Rechtbank niet alleen blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting, maar ook innerlijk tegenstrijdig is en derhalve niet naar de eis der wet met redenen omkleed. De mogelijkheid blijft namelijk open dat [eiser] het onteigende, zoals hij stelt, bewoonde.
2.1.8.Het vermelde in de punten 2.1.4. tot en met 2.1.7. brengt mee dat middel I, letter B, onderdelen 1, 2 en 4 gegrond is. Op grond daarvan dient het vonnis te worden vernietigd en dient het geding te worden verwezen naar een hof voor een onderzoek van de zaak voor zover deze betrekking heeft op de vaststelling van de bijkomende schade met betrekking tot de woonruimte.
2.1.9.Onderdeel 3 van middel I verbindt aan het welslagen van de onderdelen 1 en 2 de gevolgtrekking dat recht bestaat op kosten van wederbelegging en van duurder wonen. Onder deze laatste post rekent [eiser] de door hem te betalen rente over het in de vervangende woning te investeren kapitaal, voor zover dit een bedrag van ƒ 95.000 te boven gaat.
2.1.10.Van voor vergoeding in aanmerking komende wederbeleggingskosten is in beginsel alleen sprake als het onteigende als een duurzame belegging wordt aangehouden en het redelijk belang van de onteigende, gelet op de vooruitzichten van zodanige beleggings- en persoonlijke omstandigheden van de onteigende, wederbelegging in een naar risico en liquiditeit met het onteigende onroerende goed vordert.(5) In HR 18 september 1996, NJ 1997,40(6) scherpte U het criterium 'duurzame belegging' nog enigszins aan door te overwegen:
"beslissend is dat Metterwoon het onteigende als onderdeel van een wisselend bestand aan onroerende zaken en dus als inwisselbaar beleggingsobject aanhield."
In de onderhavige zaak staat vast dat de bedrijfsruimte in eigen gebruik is bij [eiser] en ten aanzien van de bovenwoning heeft [eiser] steeds betoogd dat hij deze in eigen gebruik heeft. Reeds op grond van deze omstandigheden kan niet gezegd worden dat [eiser] het pand aanhield als duurzame belegging. Eigen gebruik immers sluit het aanhouden als belegging uit. Van kosten van wederbelegging is dan geen ook sprake. Mocht na verwijzing komen vast te staan dat [eiser] de bovenwoning niet zelf bewoonde, dan komt het mij voor dat [eiser]s beroep op vergoeding van kosten van wederbelegging afstuit op het - feitelijke en niet onbegrijpelijke - oordeel van de Rechtbank dat [eiser] onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij het vrijkomend kapitaal zal gaan herbeleggen.
2.1.11.De post 'kosten van duurder wonen' is door [eiser] in cassatie voor het eerst aan de orde gesteld en vormt derhalve een ongeoorloofd novum.
2.1.12.Het vermelde in 2.1.10. en 2.1.11. brengt mee dat onderdeel 3 van middel I geen doel treft.
2.1.13.Het laatste onderdeel van het eerste middel betoogt dat uit het vonnis van de Rechtbank niet is op te maken of de Rechtbank ermee rekening heeft gehouden dat de vervangende woning aan [eiser] de mogelijkheid dient te bieden een (afzonderlijk) gedeelte (aan een student) te verhuren. Indien die mogelijkheid niet bestaat, had de Rechtbank, aldus het middel, de alsdan als gevolg van de onteigening te derven huurpenningen aan [eiser] dienen te vergoeden.
Ook dit onderdeel wordt voor het eerst in cassatie aan de orde gesteld en kan derhalve niet tot cassatie leiden. Overigens ziet het middel eraan voorbij dat ten tijde van de inschrijving van het vonnis tot onteigening de bovenwoning niet (aan een derde) was verhuurd en derhalve geen sprake was van derving van huurpenningen.
2.2.Middel II: de bijkomende schade ten aanzien van de bedrijfsruimte
2.2.1.Onderdelen A, B en D van middel II klagen erover dat de Rechtbank - in navolging van deskundigen - bij de beoordeling van de inkomensschade ten onrechte ervan is uitgegaan dat [eiser] bij de verplaatsing van het bedrijf een werkplaats ter grootte van circa 60 m2 zal huren, terwijl de bedrijfsruimte in het onteigende pand 125 m2 bedraagt. De omstandigheid dat daarvan slechts 60 m2 bij het door [eiser] uitgeoefende bedrijf genaamd "[A]" in gebruik is, doet daaraan, naar het middel stelt, niet af. Het middel verbindt aan dit een en ander de gevolgtrekking dat de Rechtbank hetzij had moeten uitgaan van het huren van een vervangende bedrijfsruimte met een oppervlakte van 125 m2, hetzij aan [eiser] de inkomsten had moeten vergoeden die hij - de onteigening weggedacht - ter zake van 65 m2 van de bedrijfsruimte had kunnen realiseren.
2.2.2.Bij het bepalen van de schadeloosstelling moet er van worden uitgegaan dat de onteigende in eenzelfde financiële toestand behoort te blijven als waarin hij zich zonder onteigening bevond. Zijn vermogens- en inkomenspositie dienen zoveel mogelijk gelijk te blijven (zie onder meer HR 20 juni 1956, NJ 1956, 477 (Amersfoort/V.d. Stadt), HR 1966, NJ 1966, 441 (V.d. Berg/Utrecht) en HR 16 maart 1988, NJ 1989, 798 (Van Rijswijk/Amsterdam)). De schade moet ingevolge art. 40a Onteigeningswet worden gewaardeerd naar het moment van inschrijving van het vonnis tot (vervroegde) onteigening in de openbare registers, zijnde 13 juli 2000. Uit dien hoofde kan geen rekening worden gehouden met mogelijk in de toekomst optredende (onbekende) factoren die mogelijkerwijs schade kunnen veroorzaken. Art. 40b, lid 2, Onteigeningswet draagt partijen bij een onteigening op als redelijk handelende verkoper respectievelijk als redelijk handelende koper op te treden.
2.2.3.In het oordeel van de rechtbank omtrent de bepaling van de schadeloosstelling met betrekking tot de bedrijfsruimte ligt besloten dat de Rechtbank - in navolging van deskundigen - voor de verplaatsing van het door [eiser] uitgeoefende bedrijf [A], het huren van een vervangende bedrijfsruimte met een oppervlakte van 60 m2 voldoende acht. De Rechtbank en deskundigen hebben daarbij, met inachtneming van art. 40b, lid 2, Onteigeningswet, als uitgangspunt genomen hetgeen een redelijk handelend ondernemer in de gegeven omstandigheden zou doen. Voorts ligt in voornoemd oordeel van de Rechtbank besloten dat op het moment van inschrijving van het onteigeningsvonnis, 13 juli 2000, geen reële verwachting bestond dat het niet bij [A] in gebruik zijnde gedeelte van de bedrijfsruimte in de nabij toekomst verhuurd zou worden, dan wel door [eiser] zelf in gebruik genomen zou worden. Dat oordeel is niet onbegrijpelijk en behoefde, gelet op hetgeen [eiser] dienaangaande overigens voor de Rechtbank heeft aangevoerd, geen nadere motivering dan door de Rechtbank is gegeven.
2.2.4.Uit het vorenstaande volgt dat de onderdelen A, B en D van middel II falen.
2.2.5.De onderdelen C en E van middel II in onderling verband bezien klagen erover dat de Rechtbank ten onrechte de gekapitaliseerde rente over het vrijkomend kapitaal van de bedrijfsruimte op het totaal van de bijkomende schade in mindering heeft gebracht. Er is geen sprake - aldus het middel - van vrijkomend kapitaal dat rente kan genereren, welke rente als voordeel op het totaal van de bijkomende schade in mindering kan worden gebracht. Daartoe wordt aangevoerd dat het bedrag dat vrijkomt als vergoeding van de waarde van de onteigende bedrijfsruimte zal worden herbelegd in onroerend goed ten behoeve van [eiser]s pensioenvoorziening, en tevens dat (het bedrag aan rente op) het vrijkomend kapitaal moet worden aangewend voor de kosten van het huren van de vervangende bedrijfsruimte. Tevens wordt erover geklaagd dat nu de Rechtbank op het totaal van de bijkomende schade zowel de rente over het vrijkomend kapitaal van de bestaande bedrijfsruimte, als het bedrag aan huisvestingskosten ter zake van de onteigende bedrijfsruimte, in mindering heeft gebracht, er sprake is van een ongeoorloofde dubbeltelling.
2.2.6.Het oordeel van de Rechtbank dat deskundigen terecht zijn uitgegaan van verplaatsing van het bedrijf op basis van huren wordt in cassatie niet bestreden. De Rechtbank heeft daaraan terecht de gevolgtrekking verbonden dat de aan [eiser] toegekende waarde van de onteigende bedrijfsruimte ad ƒ 187.500 vrijkomend kapitaal vormt. De Rechtbank is tevens terecht ervan uitgegaan dat indien komt vast te staan dat het kapitaal niet opnieuw wordt geïnvesteerd, de rente dat dat vermogen kan opbrengen in mindering dient te komen op het totaal van de bijkomende schade. (7) De regel van onteigeningsrecht dat de onteigende volledig schadeloos moet worden gesteld, verlangt immers dat de toe te kennen schadeloosstelling hem in financiële omstandigheden brengt gelijkwaardig aan die, waarin hij zich zonder onteigening zou hebben bevonden (vergelijk art. 6:100 BW Pro).(8) Dat betekent dat een vergelijking dient te worden gemaakt van de gehele financiële positie van de onteigende na onteigening met die zonder onteigening.(9) Hierop stuit de stelling van [eiser] af, dat er in zijn geval van voordeelsverrekening geen sprake kan zijn omdat hij het vrijkomend kapitaal zal gaan herbeleggen in onroerend goed ten behoeve van zijn pensioenvoorziening. De mogelijkheid om te gaan herbeleggen wordt namelijk door de onteigening teweeggebracht en de opbrengst daarvan vormt derhalve een voordeel dat zonder onteigening niet zou hebben bestaan. De stelling van [eiser] dat (het bedrag aan rente op) het vrijkomend kapitaal moet worden aangewend voor de kosten van het huren van de vervangende bedrijfsruimte, miskent dat voor die kosten een afzonderlijke vergoeding in de schadeloosstelling is opgenomen. Het voorgaande brengt mij tot de conclusie dat de Rechtbank terecht de rente van vrijkomend kapitaal als voordeel in mindering heeft gebracht op de bijkomende schade.
2.2.7.1. De klacht dat de Rechtbank het bedrag aan huisvestingskosten ter zake van de onteigende bedrijfsruimte (eveneens) heeft verrekend met het totaal van de bijkomende schade, gaat eraan voorbij dat ter zake van deze kosten in het geheel geen sprake is van schade als gevolg van de onteigening. De onteigening weggedacht moest [eiser] die kosten immers toch al maken. Aan verrekening van die kosten met de bijkomende schade wordt dan niet meer toegekomen. Van een dubbeltelling waarvan het middel rept, is dan ook geen sprake.
2.2.7.2. Deskundigen zijn hier blijkens hun rapportage ook van uitgegaan. Het voorlopig deskundigenrapport vermeldt met betrekking tot dit punt:
"(p. 7) (...) Deskundigen is opgevallen, dat in de jaarstukken geen rekening is gehouden met huisvestingskosten voor het bedrijf. Redelijkerwijs zou daarmee naar de mening van deskundigen wel rekening moeten worden gehouden. (...) deskundigen [menen] dat het redelijk is om als huisvestingskosten een bedrag van f. 9.000,-- per jaar op te voeren (...). (p. 8) (...) - inkomensschade: Voor de verplaatsing van het bedrijf gaan deskundigen uit van het huren van een vervangende werkplaats (...) De daarmee gepaard gaande kosten begroten deskundigen op (...) f. 12.000,-- per jaar. Hierop dient in mindering te worden gebracht het bedrag aan huisvestingskosten, zoals hiervoor door deskundigen begroot voor de bestaande ruimte, te weten f. 9.000,--. (...) nadelig verschil f. 3.000,--"
In het definitieve deskundigenrapport hebben deskundigen hun mening ten aanzien van dit punt (volledig) gehandhaafd (p. 8 en 9). Deskundigen hebben de huisvestingskosten dus ook niet als schade als gevolg van de onteigening aangemerkt. Ik ben ervan overtuigd dat de Rechtbank beoogd heeft zich bij dit standpunt aan te sluiten. Dit komt tot uiting in de overwegingen van de Rechtbank omtrent de dubbeltelling, hoewel die overwegingen, zoals uit mijn hiervoor gehouden betoog volgt, 'een brug te ver' zijn.
2.3.Middel III: het voordeel als gevolg van het voortgezet gebruik om niet.
2.3.1.Middel III betoogt dat de Rechtbank verzuimd heeft de Gemeente te veroordelen de aanbieding van de Gemeente tot voortgezet gebruik van het onteigende pand om niet gestand te doen en een voordeel op de inkomensschade in mindering te brengen.
2.3.2.Het eerste onderdeel van het middel mist feitelijke grondslag aangezien de Rechtbank in haar vonnis van 9 mei 2000, waarbij zij de vervroegde onteigening heeft uitgesproken, tevens heeft bepaald dat de Gemeente het bijkomend aanbod van voortgezet gebruik om niet tot 1 februari 2001 gestand doet.
2.3.3.Het tweede onderdeel van het middel betoogt terecht dat de Rechtbank in haar vonnis a quo verzuimd heeft het voordeel dat voortvloeit uit het gestand doen van het aanbod tot voortgezet gebruik om niet in de beoordeling van de hoogte van de bijkomende schade te betrekken. Dit kan evenwel niet tot cassatie leiden. [eiser] heeft immers geen belang bij het welslagen van deze klacht aangezien deze post - door deskundigen begroot op ƒ 15.300 - als negatief voordeel in mindering komt op de overige bijkomende schade die [eiser] als gevolg van de onteigening lijdt.
3.Conclusie
Ik concludeer tot gegrondbevinding van middel I, letter B, onderdelen 1, 2 en 4, tot vernietiging van het vonnis van de Rechtbank en tot verwijzing van het geding naar een hof voor een onderzoek van de zaak voor zover deze betrekking heeft op de vaststelling van de bijkomende schade met betrekking tot de woonruimte.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden
A-G
1 RvdW 2000, nr. 173 en Bouwrecht augustus 2001, nr. 8 m.nt. J.F. de Groot.
2 Voorlopig deskundigenrapport, p. 5.
3 Ibid. p.6, onder B.
4 Definitief deskundigenrapport p. 5 en 7.
5 HR 10 juni 1981, NJO 1981, 4 (Limburg/Zillekens I), HR 25 januari 1984, NJ 1984, 729 (Zillekens/Limburg II) en HR 8 juli 1986, NJ 1987, 434 (Zillekens/Limburg III).
6 Gemeente 's-Gravenhage/Metterwoon Vastgoed B.V.
7 Daarbij moet wel worden bedacht dat voordeelsverrekening alleen plaats mag vinden met die schadeposten die voldoende samenhang vertonen met de verkregen of te verkrijgen voordelen. Dit wordt ook wel genoemd het vereiste van de economische eenheid.
8 Zie o.m. HR 8 juli 1974, NJ 1975, 27 m.nt. Mörzer Bruijns, inzake Wijchen/Geurts.
9 Voor een verhandeling over voordeelstoerekening verwijs ik naar C.W. Claassen, Toerekening van voordelen bij de vaststalling van de schadeloosstelling voor onteigening, 1982.