Uitspraak
Hoge Raad der Nederlanden
d e r d e k a m e r
nr. 1215
18 september 1996
PdM
Arrest
in de zaak van:
De Gemeente ‘s-Gravenhage,
waarvan de zetel is gevestigd te ’s-Gravenhage,
EISERES tot cassatie,
advocaat: mr P.S. Kamminga,
tegen
De besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Metterwoon Vastgoed B.V.,
gevestigd te ‘s-Gravenhage,
VERWEERSTER in cassatie,
advocaat: mr R.V. Kist.
1. Geding in feitelijke instantie
1.1. Bij exploit van 1 september 1994 heeft eiseres tot cassatie (hierna: de Gemeente) verweerster in cassatie (hierna: Metterwoon) doen dagvaarden voor de Arrondissementsrechtbank te 's-Gravenhage en gevorderd de vervroegd uit te spreken onteigening ten algemenen nutte (in het belang van de ruimtelijke ontwikkeling en de volkshuisvesting) van een huis met erf aan de [a-straat 1] te 's-Gravenhage, kadastraal bekend Gemeente 's-Gravenhage, […], vrij van lasten en rechten, staande ten name van Metterwoon, met bepaling van het bedrag van de schadeloosstelling.
1.2. Na verweer door Metterwoon heeft de Rechtbank bij vonnis van 15 november 1994, ingeschreven in de openbare registers op 12 januari 1995, de gevorderde onteigening bij vervroeging uitgesproken, het te betalen voorschot op de schadeloosstelling bepaald op ƒ 40.500,-- en drie deskundigen benoemd ter begroting van de schadeloosstelling.
1.3. Nadat de ligging en de gesteldheid van het perceel door de deskundigen waren opgenomen en naar aanleiding daarvan een deskundigenrapport was uitgebracht en nadat beide partijen zich hierover hadden uitgelaten, heeft de Rechtbank bij vonnis van 1 november 1995 (onder rolnummer 94/3258) — voor zover thans van belang — de schadeloosstelling voor Metterwoon vastgesteld op ƒ 61.429,10 (waarin begrepen het reeds betaalde voorschot van ƒ 40.500,--) en op een compensatoire rente van 7 percent per jaar over ƒ 20.929,10 vanaf 12 januari 1995 tot de datum van dat vonnis, en de Gemeente veroordeeld tot betaling aan Metterwoon van een bedrag groot ƒ 20.929,10 en van een bedrag gelijk aan die compensatoire rente, vermeerderd met de wettelijke rente over de som van deze bedragen vanaf 1 november 1995 tot de dag der voldoening.
2. Geding in cassatie
2.1. De Gemeente is van dit vonnis in cassatie gekomen en heeft daartegen een cassatiemiddel aangevoerd. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
2.2. Metterwoon heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
2.3. Partijen hebben hun standpunten doen toelichten door hun advocaten.
2.4. De Advocaat-Generaal Loeb heeft op 15 mei 1996 geconcludeerd tot vernietiging van het bestreden vonnis, vaststelling van het bedrag van de schadeloosstelling op f 55.429,10 (het door de Rechtbank vastgestelde bedrag van f 61.429,10 – verminderd met de daarin opgenomen kosten van wederbelegging ten bedrage van f 6.000,--), te vermeerderen met de door de Rechtbank in aanmerking genomen rente van 7% per jaar over f 14.929,10 (f 55.429,10 verminderd met het betaalde voorschot van f 40.500,--) van 12 januari 1995 tot 1 november 1995, en veroordeling van de Gemeente tot betaling aan Metterwoon van f 14.929,10, vermeerderd met de hiervoor vermelde rente, te vermeerderen met de wettelijke rente over de som daarvan, vanaf 1 november 1995 tot aan de dag der algehele voldoening.
3. Beoordeling van het middel
3.1. In cassatie gaat het om de vraag of aan Metterwoon, naast een vergoeding voor de waarde van het onteigende, ook nog een vergoeding toekomt voor de kosten van wederbelegging in onroerende zaken. Deze vraag is door de Rechtbank bevestigend beantwoord. Hiertegen richt zich het middel met een rechtsklacht en met een motiveringsklacht.
3.2. Dienaangaande moet in cassatie van het volgende worden uitgegaan. Metterwoon heeft volgens haar statuten ten doel ‘’het kopen, verkopen, ruilen, beleggen, huren, verhuren en beheren van onroerende zaken, en het verrichten van onderhoudswerken, verbouwingen en reparaties aan onroerende zaken (enz.)’’. Zij heeft een bestand van ongeveer 7.000 woningen waarvan zij jaarlijks gemiddeld 8% verkoopt.
3.3. Onder deze omstandigheden kan niet worden gezegd dat het onteigende door Metterwoon als duurzame belegging werd aangehouden, zoals nodig is, wil zij in aanmerking komen voor een vergoeding van de kosten van wederbelegging in onroerende zaken (HR 16 juli 1990, NJ 1991, 722). Immers, uit die omstandigheden blijkt dat het onteigende door Metterwoon werd aangehouden als onderdeel van een wisselend woningbestand en derhalve bestemd was om te eniger tijd door Metterwoon te worden verkocht.
3.4. Aan het vorenstaande kan niet afdoen dat de Rechtbank op het voetspoor van de deskundigen heeft vastgesteld dat Metterwoon, als er geen onteigening zou zijn geweest, het onteigende in verband met de bouwkundige staat en de onderhoudstoestand zou hebben aangehouden. Immers deze vaststelling, die — nu uit het vonnis niet blijkt dat de Rechtbank hier heeft willen afwijken van de op dit punt uit het rapport van deskundigen blijkende zienswijze — kennelijk zo moet worden gelezen dat naar het oordeel van de Rechtbank Metterwoon het onteigende (in verband met de bouwkundige staat en de onderhoudstoestand) zonder onteigening voorlopig zou hebben aangehouden, maakt op zichzelf een belegging als de onderhavige nog niet duurzaam in de hier bedoelde zin. Beslissend is dat Metterwoon het onteigende als onderdeel van een wisselend bestand aan onroerende zaken en dus als inwisselbaar beleggingsobject aanhield.
3.5. Het middel treft derhalve doel. Het bestreden vonnis moet worden vernietigd. De Hoge Raad kan de zaak afdoen.
4. Beslissing
De Hoge Raad
- vernietigt het bestreden vonnis voor zover daarbij de schadeloosstelling voor Metterwoon werd vastgesteld en in verband daarmee de Gemeente werd veroordeeld tot betaling aan Metterwoon van het nog niet betaalde gedeelte daarvan;
- stelt de schadeloosstelling voor Metterwoon vast op ƒ 55.429,10 (waarin begrepen het reeds betaalde voorschot van ƒ 40.500,--) vermeerderd met een rente van 7% per jaar over ƒ 14.929,10 vanaf 12 januari 1995 tot 1 november 1995;
- veroordeelt de Gemeente om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Metterwoon te betalen een bedrag van ƒ 14.929,10 en een bedrag gelijk aan de zoëven genoemde rente, vermeerderd met de wettelijke rente over een en ander vanaf 1 november 1995 tot de dag der voldoening;
- wijst aan als nieuwsbladen waarin dit arrest door de Griffier van de Hoge Raad bij uittreksel zal worden geplaatst, de ‘’Haagsche Courant’’ en de ‘’Posthoorn’’;
- veroordeelt Metterwoon in de kosten van het geding in cassatie, tot aan deze uitspraak aan de zijde van de Gemeente begroot op ƒ 672,86 aan verschotten en ƒ 3.500,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president Stoffer als voorzitter en de raadsheren Urlings, C.H.M. Jansen, Fleers en Pos, in tegenwoordigheid van de waarnemend griffier Barendse, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 18 september 1996.