Conclusie
Rolnr. C01/225 HR
Zitting 20 december 2002
Mr. D.W.F. Verkade
Conclusie inzake:
Co-op Codis UA (voorheen genaamd Consumentencoöperatie Co-op Nederland u.a.)
tegen
[verweerster 1] en [verweerster 2] (voorheen genaamd [A] BV)
1. Inleiding
1. Het gaat in deze zaak om de beëindiging van een al meer dan 20 jaar lopende huurovereenkomst met betrekking tot een supermarkt ('artikel 1624-bedrijfsruimte'), in een winkelcentrum te [plaats B]. Nadat partijen reeds tweemaal eerder een procedure hadden gevoerd met als inzet beëindiging of voortzetting van de huurovereenkomst (eenmaal in twee instanties en eenmaal alleen voor de kantonrechter, waarbij naast het uitspreken van een niet-ontvankelijkverklaring overwegingen ten overvloede werden gegeven), hebben de kantonrechter en de rechtbank in de onderhavige procedure de beëindiging uitgesproken.
Het cassatiemiddel vecht het - op belangenafweging berustende - oordeel dat de huurovereenkomst dient te eindigen aan met een motiveringsklacht. Voor het overige bevat het middel klachten over het tijdstip en de wijze waarop de huurovereenkomst door de rechtbank wordt beëindigd.
2. Feiten
2.1. In cassatie kan worden uitgegaan van de volgende feiten(1), waarbij ik, in navolging van partijen, eiseres tot cassatie zal aanduiden als Co-op, en verweersters in cassatie sub 1 en 2 als [verweerster] (in enkelvoud).
2.2. a. Sinds 1 december 1977 huurt Co-op van [verweerster] winkelruimte (bruto vloeroppervlak 714 m2) met daarboven gelegen woningen aan [de a-straat] [1-2] te [plaats B].
b. In de winkelruimte, die bedrijfsruimte is in de zin van artikel 7A:1624 BW, drijft Co-op een supermarkt.
c. Het gehuurde is gelegen in een winkelcentrum dat niet meer voldoet aan de eisen van deze tijd en dat daarom dringend aan renovatie toe is. Daartoe heeft [verweerster] plannen ontwikkeld.
d. Bij aangetekende brief van 17 januari 1995 is namens [verweerster] aan Co-op geschreven, voor zover hier van belang:
'5. Bij deze plannen van [verweerster] bent u steeds in het overleg betrokken, mede omdat, zoals ook uit de U bekende beschikbare adviezen blijkt, dat in het kader van de renovatie een flinke uitbreiding en verbouwing van de supermarkt essentieel is.
6. U heeft [verweerster] recentelijk laten weten dat U niet bereid bent aan uitbreiding van de supermarkt mede te werken.
7. Als eigenaar van het totale winkelcentrum heeft [verweerster] er belang bij dat dit centrum volledig wordt gerenoveerd en aangepast wordt aan de eisen des tijds. Uitbreiding en verbouwing van de supermarkt maakt daarvan essentieel en integraal onderdeel uit.
(8. ...)
9. Nu U hieraan niet wilt meewerken c.q. daarover met U geen overeenstemming valt te bereiken zeg ik U hierbij namens [verweerster] de huurovereenkomst (...) op tegen 1 maart 1996. Ik verzoek u mij binnen zes weken schriftelijk te berichten of U al dan niet instemt met beëindiging van de huurovereenkomst.'
e. Co-op heeft op deze brief niet geantwoord. [Verweerster] heeft daarop een procedure(2) aangespannen, waarin hij heeft gevorderd - kort samengevat - dat de kantonrechter het tijdstip vaststelt waarop de huurovereenkomst eindigt en voorts de ontruiming van het gehuurde gelast.
f. Gedurende die procedure heeft [verweerster] de renovatieplannen aangepast. Die plannen gaan er thans niet meer van uit dat er een supermarkt zal worden gevestigd in (een uitbreiding van) de thans door Co-op gehuurde ruimte, maar in een nieuw te bouwen ruimte midden op [de] nu nog onbebouwde [a-straat]. [Verweerster] heeft Co-op tijdens de voornoemde procedure een aanbod gedaan om 1100 m2 bruto vloeroppervlakte in deze nieuw te bouwen ruimte te huren voor een huurprijs van ƒ 381.080,00 exclusief BTW per jaar. Dit aanbod is door Co-op van de hand gewezen.
2.3. Nadat de rechtbank in hoger beroep de vordering van [verweerster] in de zojuist genoemde procedure had afgewezen en de huurovereenkomst had verlengd tot 1 maart 2000, heeft [verweerster] bij aangetekende brief van 16 februari 1999 de huurovereenkomst andermaal opgezegd en wel tegen 1 maart 2000. Als opzeggingsgrond is vermeld, kort samengevat, dat [verweerster] voornemens is het winkelcentrum waarin het gehuurde is gelegen, te renoveren, in welk kader zij een nieuwe supermarkt wil bouwen, waarmee het voortduren van de huurovereenkomst met Co-op onverenigbaar wordt geacht.
2.4. Bij brief van 30 november 1999 heeft de Dienst stadsontwikkeling, milieu en beheer van de gemeente Zaanstad aan verweerster in cassatie sub 2 geschreven:
'[De a-straat] is gelegen in het bestemmingsplan Kogerveld I en de te realiseren supermarkt zou worden gebouwd op gronden bestemd voor openbaar plantsoen en voetpad. Omdat wij als gemeente het plan als een positieve ontwikkeling voor [de a-straat] aanmerkten, hebben wij ons in eerste instantie positief opgesteld met betrekking tot het via artikel 19 WRO Pro realiseren van deze supermarkt. Het daadwerkelijk starten van de procedure werd feitelijk geblokkeerd door het feit dat het voor bouwbedrijf [verweerster] privaatrechtelijk niet mogelijk bleek om met de Coop tot afspraken te komen over enerzijds het beëindigen van de bestaande huurovereenkomst en het aangaan van een overeenkomst voor de nieuw te bouwen supermarkt. Omdat dit privaatrechtelijke geschil, waarbij de gemeente in geen enkel opzicht partij was, niet het beoogde resultaat opleverde, kwam voor ons het moment nabij om tot een afwikkeling van dit al jaren lopende plan te komen. (...) Uit (...) onderzoek blijkt dat er onvoldoende draagvlak is voor realisering van een tweede supermarkt. Op grond daarvan moet vastgesteld worden dat (...) gedeputeerde staten gelet hierop niet zouden overgaan tot het afgeven van de noodzakelijke verklaring van geen bezwaar. Op grond daarvan hebben wij afgezien van het voeren van de vrijstellingsprocedure. (...) Wij zullen ons (...) positief blijven opstellen tot het verlenen van medewerking aan dit plan, indien u met de Coop tot een vergelijk komt dan wel dat door een uitspraak van de rechter het huurcontract na 1 maart 2000 niet meer wordt verlengd. (...)'
3. Procesverloop
3.1. [Verweerster] heeft Co-op (wederom) gedagvaard en gevorderd dat de kantonrechter het tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen, met - kort samengevat - vaststelling van het tijdstip van en veroordeling van Co-op tot ontruiming van het gehuurde.
3.2. Co-op heeft zich tegen deze vorderingen verweerd, vooreerst stellende dat de gronden waarop de rechtbank te Haarlem deze vorderingen in een van de eerdere procedures tussen partijen had afgewezen(3), nog onverkort van kracht waren. Deze gronden hielden in dat het prematuur was om reeds thans tot beëindiging van de huurovereenkomst over te gaan, omdat (i) de onderhandelingen tussen [verweerster] en Co-op over de huur van de nieuwbouw nog niet waren afgerond, (ii) de bouwvergunning voor de renovatieplannen nog niet was afgegeven en de gemeente terzake nog geen vrijstelling van het bestemmingsplan had verleend, en (iii) de thans door Co-op gehuurde ruimte in de renovatieplannen bleef bestaan, zodat het vertrek van Co-op daaruit niet op stel en sprong behoefde te geschieden. Co-op stelde met betrekking tot deze door de rechtbank in de voorafgaande procedure genoemde omstandigheden dat (ad i) [verweerster] (ook) na dit vonnis van de rechtbank heeft geweigerd met Co-op (verder) te onderhandelen over huur van de nieuwbouw, zodat nog steeds niet kan worden gesproken van afgeronde onderhandelingen, voorts dat (ad ii) nog steeds geen bouwvergunning voor de renovatieplannen is afgegeven en geen vrijstelling van het bestemmingsplan is verleend, terwijl volgens Co-op (ad iii) nog steeds geen sprake is van spoedeisendheid met betrekking tot de ontruiming door Co-op van het gehuurde.
Voorts verweerde Co-op zich tegen de huurbeëindiging door te betogen dat haar belang bij voortzetting van de huurovereenkomst zwaarder woog dan het belang van [verweerster] bij beëindiging daarvan. Co-op voerde in dit verband aan dat [verweerster] slechts bereid was tot verhuur van de nieuw te bouwen supermarkt aan Co-op voor een onredelijk hoge prijs, terwijl Co-op zich bereid had verklaard deze ruimte te huren voor een marktconforme prijs.
3.3. [Verweerster] heeft deze stellingen van Co-op op haar beurt bestreden. Zo betoogde [verweerster] dat het juist Co-op was die zich zeer onredelijk opstelde door niet meer dan een bepaald bedrag aan huur te willen betalen voor de nieuwe supermarkt, terwijl dat bedrag ver beneden de huurprijs voor vergelijkbare bedrijfsruimte zou liggen en andere partijen bereid waren (veel) meer te betalen. Verder onderhandelen met Co-op zou daarom zinloos zijn, volgens [verweerster]. Voorts erkende [verweerster] dat nog geen bouwvergunning was afgegeven voor de renovatieplannen, maar zij stelde dat dit juist kwam doordat zij ([verweerster]) de gemeente niet kon garanderen dat er geen twee supermarkten - waarvoor onvoldoende draagvlak bestond - naast elkaar zouden komen. Volgens [verweerster] had zij daarom belang bij zekerheid omtrent het einde van de huurovereenkomst met Co-op, terwijl het vertrek van Co-op niet op stel en sprong zou behoeven te geschieden. Voldoende was dat zekerheid zou bestaan dat Co-op zou ontruimen zodra de nieuwe supermarkt zou zijn gebouwd, aldus [verweerster]. Ten slotte wees [verweerster] erop dat de rechtbank in de eerdere procedure had geoordeeld dat het belang van Co-op bij voortzetting van haar bedrijf in de thans gehuurde ruimte ondergeschikt moet worden geacht aan het belang van [verweerster] het winkelcentrum opnieuw in te richten en de supermarkt midden op het plein te vestigen.
3.4. Bij vonnis van 13 januari 2000 heeft de kantonrechter te Zaandam de vordering van [verweerster] afgewezen en de huurovereenkomst per 1 maart 2000 verlengd met een jaar, derhalve tot 1 maart 2001. De kantonrechter overwoog dat niet alleen bij [verweerster], maar ook bij Co-op elke onderhandelingsbereidheid ontbrak en dat beide partijen onverkort vasthielden aan hun minimum- respectievelijk maximumhuurprijs voor de nieuw te bouwen supermarkt. Ook voor Co-op is de onderhandelingsfase thans definitief gepasseerd, aldus de kantonrechter. Daarom diende volgens de kantonrechter de huurovereenkomst alsnog te worden beëindigd. Voor de gronden waarop verwees de kantonrechter naar het meergenoemde vonnis van de rechtbank d.d. 1 december 1998 in de voorafgaande procedure. Desalniettemin was de kantonrechter van mening dat de huurovereenkomst nog (relatief) korte tijd verlengd behoorde te worden, om aan Co-op de gelegenheid en de nodige voorbereidingstijd te geven om tot ontruiming van de supermarkt te komen. De kantonrechter achtte het rechtvaardig die termijn te stellen op een jaar, te rekenen vanaf de datum tot welke de huurovereenkomst door de rechtbank in de eerdere procedure was verlengd. De kantonrechter veroordeelde Co-op in de proceskosten op grond van zijn overweging dat Co-op, gelet op de uitkomst van de zaak, als de overwegend in het ongelijk gestelde partij moest worden aangemerkt.
3.5. Tegen het vonnis van de kantonrechter heeft Co-op hoger beroep ingesteld. [Verweerster] heeft de grieven van Co-op bestreden.
3.6. Bij vonnis van 20 maart 2001 heeft de rechtbank het vonnis van de kantonrechter van 13 januari 2000(4) vernietigd en, opnieuw rechtdoende, vastgesteld dat de huurovereenkomst tussen partijen op 1 maart 2000 is geëindigd en het tijdstip van de ontruiming van het gehuurde vastgesteld op 1 september 2001 met veroordeling van Co-op tot - kort gezegd - ontruiming van het gehuurde voor of uiterlijk op die datum.
De rechtbank heeft de proceskosten aldus gecompenseerd dat ieder der partijen de eigen kosten draagt zowel in eerste aanleg als in hoger beroep.(5) De rechtbank overwoog daaromtrent dat, nu de vordering van [verweerster] oorspronkelijk strekte tot ontruiming per 1 maart 2000, terwijl de datum van ontruiming thans werd vastgesteld op 1 september 2001, beide partijen ten dele in het ongelijk zijn gesteld. De rechtbank verklaarde haar vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
3.7. Tegen dit vonnis heeft Co-op (tijdig) beroep in cassatie ingesteld. [Verweerster] heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep. Partijen hebben hun stellingen schriftelijk toegelicht. Co-op heeft nog gerepliceerd.
4. Bespreking van het cassatiemiddel
4.1. Het cassatiemiddel bestaat uit drie onderdelen, met verdere onderverdelingen.
Onderdeel 1 is gericht tegen de vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt en vecht zowel de vaststelling op zichzelf als de keuze van het tijdstip aan.
Onderdeel 2 is gericht tegen de overweging van de rechtbank dat bij de belangenafweging terzake van de beëindiging van de huurovereenkomst, aan het financiële belang van Co-op geen doorslaggevende betekenis kan worden toegekend.
Onderdeel 3 ten slotte is gericht tegen de uitvoerbaarverklaring bij voorraad.
Onderdeel 1
4.2. Subonderdeel 1.1 bevat een weergave van het procesverloop in de feitelijke instanties en van enkele passages uit het vonnis a quo; dit onderdeel bevat geen klacht.
4.3. Subonderdeel 1.2 bevat de klacht dat de rechtbank buiten de grenzen van de rechtsstrijd in hoger beroep is getreden. De rechtbank heeft immers, aldus het onderdeel, de vordering van [verweerster] alsnog toegewezen terwijl deze door de kantonrechter was afgewezen, hoewel tegen die afwijzing door [verweerster] geen (incidenteel) hoger beroep was ingesteld, aldus de klacht.
Subonderdeel 1.3 voegt daar de klacht aan toe dat de rechtbank een onbegrijpelijke uitleg aan de stellingen van Co-op heeft gegeven voorzover zij gemeend mocht hebben dat zij, gelet op de processuele opstelling van Co-op, de vrijheid had de vordering van [verweerster] alsnog toe te wijzen.
Ik zal deze klachten gezamenlijk bespreken.
4.4. Hoewel de kantonrechter inderdaad, formeel bezien, de vordering van [verweerster] heeft afgewezen onder verlenging van de huurovereenkomst met een jaar, hield dit oordeel materieel een toewijzing in van de vordering tot vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zou eindigen. Verlenging van de huurovereenkomst met (slechts) een jaar leidde immers tot het einde van rechtswege van de huurovereenkomst na ommekomst van dat jaar. Dit volgt uit artikel 7A:1631b, lid 1, eerste volzin BW, dat luidt:
'Indien de rechter de overeenkomst verlengd heeft, kan de verhuurder, tenzij de termijn van verlenging niet meer dan een jaar bedraagt, na opzegging van de overeenkomst wederom vorderen dat de rechter het tijdstip zal vaststellen waarop de overeenkomst zal eindigen. (...) (cursivering toegevoegd, A-G).
Indien, zoals in casu, de verlengingstermijn een jaar of korter bedraagt, kan de verhuurder volgens de tekst van de bepaling niet wederom vorderen dat de rechter het beëindigingstijdstip vaststelt. Dit betekent niet dat de huurovereenkomst blijft doorlopen, maar dat deze juist automatisch, dus zonder vordering van de verhuurder of uitspraak van de rechter, eindigt na het verstrijken van de verlengingstermijn.(6)
4.5. De kantonrechter heeft de verlenging met een jaar in feite gebruikt als ontruimingstermijn. Uit zijn vonnis blijkt immers dat de kantonrechter van oordeel was dat de huurovereenkomst diende te eindigen(7), zij het dat aan Co-op nog een relatief korte termijn, volgens de kantonrechter te stellen op een jaar, diende te worden gegund om tot ontruiming van het gehuurde te komen. Om die reden ging de kantonrechter over tot (afwijzing van de vordering van [verweerster] en) verlenging van de huurovereenkomst met één jaar. Een en ander komt voorts tot uitdrukking in de op twee na laatste alinea van het vonnis:
'Gelet op het voorgaande zal ik de vordering van [verweerster] formeel moeten afwijzen, met vaststelling evenwel van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen op 1 maart 2001.'
Verder valt te wijzen op de overweging onder het kopje "Proceskosten" (voorlaatste alinea van het vonnis):
'Gelet op de uitkomst van de zaak moet Co-op 82 als de overwegend in het ongelijk gestelde partij worden aangemerkt. Zij moet de proceskosten betalen.'
4.6. Co-op heeft, blijkens de memorie van grieven (MvG), ook zeer wel begrepen dat de beslissing van de kantonrechter de zojuist vermelde consequentie had en daarmee in feite toewijzing van de vordering van [verweerster] inhield, en is ook (mede) om die reden in hoger beroep gegaan (zie grief 4 en de toelichting daarop). Ik wijs in het bijzonder op de navolgende passage (MvG, nr. 100:)
'Door een door de verhuurder ingestelde vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst af te wijzen met verlenging van de huurovereenkomst met een periode van (minder dan) één jaar, zoals in casu is gebeurd, ontstaat de indruk dat de huurder, in casu Co-op, in het gelijk wordt gesteld, terwijl de huurder als gevolg van die uitspraak in meerdere opzichten in een veel nadeliger positie komt te verkeren dan waarin hij zou hebben verkeerd indien de kantonrechter de vordering van de verhuurder zou hebben toegewezen met toekenning van een ontruimingstermijn.' (...)
In overeenstemming hiermee bestreed Co-op in haar MvG uitvoerig het oordeel van de kantonrechter dat de huurovereenkomst diende te eindigen alsmede de motivering van dat oordeel, en volstond Co-op niet, uitgaande van het voortbestaan van de huurovereenkomst, met bespreking van de termijn waarmee de huurovereenkomst diende te worden verlengd. Zo ging Co-op in het kader van de op grond van artikel 7A:1631a, lid 1 BW uit te voeren belangenafweging uitvoerig in op de opstelling van [verweerster] bij de onderhandelingen over het huren door Co-op van de supermarktplaats in de nieuwbouw (MvG, nrs. 5 t/m 58 en nrs. 63 t/m 90). Voorts bood Co-op uitdrukkelijk bewijs aan van het enorme financiële belang dat zij stelde te hebben bij voortzetting van de huurovereenkomst dan wel het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst, en van de schade die zij als gevolg van de beëindiging van de huurovereenkomst zou leiden (MvG, nr. 113).
4.7. Ook [verweerster] heeft dit blijkens de memorie van antwoord (MvA) zo begrepen. [Verweerster] is uitgebreid ingegaan op de juistheid van de beslissing van de kantonrechter voorzover die leidde tot beëindiging van de huurovereenkomst (zie met name MvA, nrs. 10 t/m 13 en 43 t/m 50).
4.8. Onder deze omstandigheden kan niet worden gezegd dat de rechtbank buiten de grenzen van de rechtsstrijd in appel is getreden door de vordering van [verweerster] tot vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zou eindigen, toe te wijzen. De grenzen van de rechtsstrijd in appel worden bepaald door de materiële geschilpunten die partijen in appel verdeeld houden, en niet door de (toevallige) vorm waarin de rechter in eerste aanleg zijn dictum heeft gegoten. Materieel beschouwd heeft de rechtbank niets anders gedaan dan het vonnis van de kantonrechter op dit punt bekrachtigen (zij het dat de rechtbank een ander tijdstip van beëindiging koos, waarover hierna). Van een reformatio in peius is ook overigens geen sprake: de rechtbank stelde weliswaar het tijdstip van beëindiging van de huurovereenkomst een jaar eerder dan de kantonrechter had gedaan, maar bepaalde het tijdstip van ontruiming daarentegen op zes maanden na de datum tot welke de kantonrechter de overeenkomst (zonder verdere ontruimingstermijn) had verlengd, zodat Co-op per saldo zes maanden langer in het gehuurde kon blijven.
4.9. De subonderdelen 1.2 en 1.3 zijn derhalve ongegrond.
4.10. Subonderdeel 1.4 verwijt de rechtbank te hebben blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting doordat zij het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen, heeft bepaald op een moment dat gelegen is vóór het moment van onherroepelijk worden van de beslissing op de vordering, althans vóór de datum van haar eigen uitspraak.
4.11. Artikel 7A:1627a, lid 1 BW luidt:
'Een door de verhuurder opgezegde overeenkomst blijft, tenzij de huurder na de opzegging door de verhuurder schriftelijk in de beëindiging ervan heeft toegestemd, na het tijdstip waartegen rechtsgeldig is opgezegd van rechtswege van kracht, totdat de beslissing op de vordering bedoeld in het volgende lid onherroepelijk is geworden.'
En artikel 7A:1631, lid 3 luidt:
'Artikel 1627a is van overeenkomstige toepassing. De rechter kan evenwel, indien het verweer van de huurder hem kennelijk ongegrond voorkomt, bepalen dat de overeenkomst in afwijking van het bepaalde in het eerste lid van dat artikel niet verder van kracht blijft en zijn toewijzend vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren.'
4.12. In het onderhavige geval heeft de rechtbank kennelijk toepassing gegeven aan de tweede volzin van artikel 7A:1631, lid 3. De rechtbank heeft immers het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt, bepaald op een tijdstip voorafgaand aan het onherroepelijk worden van haar eigen vonnis en haar beslissing uitvoerbaar bij voorraad verklaard. In zoverre mist het onderdeel feitelijke grondslag.
4.13. De rechtbank is echter, zoals het middelonderdeel aangeeft, nog een stap verder gegaan en heeft het tijdstip van beëindiging van de huurovereenkomst gesteld op een datum in het verleden, dat wil zeggen vóór haar eigen uitspraak.
4.14. Dit is naar mijn mening inderdaad in strijd met de twee zojuist geciteerde bepalingen. Ten eerste spreekt artikel 7A:1627a, lid 2 van vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen en ten tweede zegt artikel 7A:1631, lid 3, tweede volzin(8) dat de rechter kan bepalen dat de huurovereenkomst niet verder van kracht blijft na zijn uitspraak, en in afwijking van artikel 1627a lid 1 dus niet van kracht blijft totdat zijn uitspraak onherroepelijk is geworden. De mogelijkheid tot afwijking van het in artikel 1627 a lid 1 bepaalde gaat derhalve niet zover dat de rechter (met terugwerkende kracht) kan bepalen dat de overeenkomst sinds het tijdstip waartegen is opgezegd niet langer van kracht is, indien dat tijdstip reeds is verstreken op het moment van de uitspraak.
4.15. In het onlangs door de Eerste Kamer aanvaarde(9) wetsvoorstel 26 932 (Vaststelling van afdeling 7.4.6 van het Burgerlijk Wetboek, Huur van bedrijfsruimte) worden de thans bestaande opzeggings- en termijnbescherming gehandhaafd. Ingrijpende wijzigingen worden niet beoogd. Wel is, blijkens de MvT(10), gestreefd naar een duidelijker en overzichtelijker inkleding(11), die tevens tot bekorting heeft geleid. In de nieuwe regeling keren de bepalingen van artikel 1627a en 1631 lid 3 als volgt terug:
Artikel 7:295
1. Een opgezegde overeenkomst blijft, tenzij de huurder de overeenkomst heeft opgezegd of na de opzegging door de verhuurder schriftelijk in de beëindiging ervan heeft toegestemd, na de dag waartegen rechtsgeldig is opgezegd van rechtswege van kracht, tot de rechter onherroepelijk heeft beslist op een vordering van de verhuurder als in lid 2 bedoeld. De rechter kan evenwel, indien het verweer van de huurder hem kennelijk ongegrond voorkomt, zijn toewijzend vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren.
2. De verhuurder kan, indien hij zes weken na de opzegging niet van de huurder een schriftelijke mededeling heeft ontvangen dat hij in de beëindiging van de huurovereenkomst toestemt, op de gronden vermeld in de opzegging vorderen dat de rechter het tijdstip zal vaststellen waarop de overeenkomst zal eindigen.
4.16. In het tweede lid blijft sprake van vaststelling van het tijdstip waarop de overeenkomst zal eindigen. Dat het einde van de huurovereenkomst niet kan zijn gelegen vóór de uitspraak zelf, blijkt in de nieuwe regeling voorts uit de omstandigheid dat de rechter wanneer hij het tijdstip van de ontruiming vaststelt (waartoe het nieuwe artikel 296, lid 5 hem in dezelfde bewoordingen als het huidige artikel 1631a, lid 7 verplicht), hij volgens de MvT 'aldus tevens het tijdstip vast[stelt] waarop de overeenkomst eindigt.'(12) Het tijdstip van ontruiming en het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt, vallen met andere woorden samen. Nu de huurder niet met terugwerkende kracht kan worden veroordeeld tot ontruiming, volgt in de nieuwe regeling ook daaruit dat het einde van de huurovereenkomst niet kan zijn gelegen vóór de uitspraak van de rechter.
4.17. Hoewel de klacht op zichzelf hout snijdt, kan zij m.i. niet tot cassatie kan leiden, omdat Co-op door de vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst is geëindigd niet in haar belangen is geschaad. Ook indien de rechtbank zou hebben bepaald dat de huurovereenkomst niet verder van kracht blijft, en zij derhalve het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigde zou hebben bepaald op de datum van haar uitspraak, zou dit immers het einde van de huurovereenkomst hebben betekend. Evenmin valt in te zien dat de rechtbank in dat geval een ander (later) ontruimingstijdstip zou hebben gekozen dan zij thans heeft gedaan. Subonderdeel 1.4 faalt dus bij gebrek aan belang.
4.18. Subonderdeel 1.5 bevat de klacht dat de rechtbank opzet en strekking van het wettelijk systeem (onder meer artikel 7A: 1631b lid 1 BW) heeft miskend en aldus heeft blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting.
De opzet en strekking van het wettelijk systeem houden volgens het subonderdeel in dat, telkens wanneer de huurovereenkomst door de rechter wordt verlengd met een periode van meer dan een jaar, te rekenen vanaf het tijdstip waartegen zij is opgezegd, de overeenkomst na afloop van die verlenging niet van rechtswege eindigt, maar dat daartoe (opnieuw) opzegging door de verhuurder (zonodig) gevolgd door (opnieuw) een procedure tot beëindiging van de huurovereenkomst vereist is. Met deze strekking is, aldus het subonderdeel, niet verenigbaar dat de rechter, in stede van de vordering van de verhuurder af te wijzen en de overeenkomst te verlengen met een periode van meer dan een jaar, de vordering toewijst en daarbij het tijdstip van het einde van de overeenkomst en het tijdstip van de ontruiming zo vaststelt, dat tussen beide meer dan een jaar ligt.
4.19. Deze klacht faalt naar mijn mening reeds omdat de rechtbank de ontruimingstermijn niét op langer dan een jaar na haar uitspraak heeft gesteld, zodat geen sprake is van een situatie waarbij een huurder na het moment van rechterlijke toetsing langer dan een jaar in het gehuurde verblijft en vervolgens zonder nieuwe rechterlijke toetsing dient te ontruimen. Er is dan ook geen sprake van doorkruising van de opzet en/of de strekking van de wettelijke regeling.
4.20. Voorts geldt dat tekst noch strekking, noch wetsgeschiedenis van de regeling inzake de huur van zgn. '1624-bedrijfsruimte' steun bieden voor de opvatting dat de rechter de ontruimingstermijn niet op langer dan een jaar zou mogen stellen. De verlenging van de huurovereenkomst enerzijds en de vaststelling van de ontruimingstermijn anderzijds gaan immers uit van twee tegenovergestelde situaties. Tot verlenging van de huurovereenkomst gaat de rechter over indien van de huurder, bij redelijke afweging van zijn belangen tegen die van de verhuurder, niet kan worden gevergd dat hij het gehuurde ontruimt (artikel 7A:1631a, lid 1, in verbinding met lid 6), terwijl de rechtbank een ontruimingstermijn vaststelt indien dit juist wél van de huurder kan worden gevergd (artikel 7A:1631a, lid 1, in verbinding met lid 7).
Wenst de verhuurder na ommekomst van de verlengingstermijn nog steeds of wederom tot beëindiging van de huurovereenkomst te komen, dan zal door de rechter getoetst moeten worden of de situatie inmiddels zodanig is gewijzigd dat van de huurder (thans wél) gevergd kan worden dat hij het gehuurde ontruimt. Een dergelijke toetsing behoeft niet plaats te vinden na het verstrijken van een door de rechter gestelde ontruimingstermijn, aangezien in dat geval reeds is geoordeeld dat van de huurder kan worden gevergd dat hij het gehuurde ontruimt.(13)
Onderdeel 2
4.21. Subonderdeel 2.2 in verbinding met subonderdeel 2.1 is gericht tegen de overweging van de rechtbank dat bescherming van het belang van Co-op bij voortduring van de huurovereenkomst, voorzover dit belang is gelegen in de vermogenswaarde die een (exclusieve) supermarktvestiging vertegenwoordigt, mogelijk kan geschieden op basis van artikel 7A:1635a BW. Volgens subonderdeel 2.2 is die overweging zonder nadere motivering onbegrijpelijk, aangezien Co-op niet in aanmerking zal kunnen komen voor een vergoeding op basis van genoemde bepaling, omdat vaststaat dat het door Co-op te ontruimen complex niet hetzelfde is als de nieuw te bouwen supermarktruimte, terwijl ter plaatse slechts één supermarkt zal worden toegestaan.
Daar komt volgens subonderdeel 2.2 nog bij dat in verband met de voorgenomen ingrijpende renovatie geenszins zeker is dat het door Co-op te ontruimen complex binnen een jaar voor de uitoefening van een gelijksoortig bedrijf zal worden gebezigd. Onder deze omstandigheden valt niet in te zien dat en/of in welke mate de regeling van artikel 7A:1635a BW zou kunnen leiden of bijdragen tot het oordeel dat bij de door artikel 7A:1631a, lid 1 BW voorgeschreven belangenafweging aan het financiële belang van Co-op geen doorslaggevende betekenis kan worden toegekend, aldus subonderdeel 2.2.
4.22. Uitgangspunt bij de behandeling van deze klacht is dat de afweging van belangen die de rechtbank op de voet van artikel 7A:1631a BW heeft verricht, in beginsel is voorbehouden aan de rechter die over de feiten oordeelt, terwijl ook de vraag aan welke omstandigheden daarbij betekenis toekomt in beginsel van feitelijke aard is.(14)
4.23. De rechtbank heeft voorop gesteld (r.o. 4.4, in cassatie niet bestreden) dat de huidige situatie in zoverre niet verschilt van die ten tijde van het vonnis van 1 december 1998, dat [verweerster] niet meer is ingegaan op uitnodigingen van Co-op om verder te onderhandelen over het sluiten van een nieuwe overeenkomst. De rechtbank heeft daaraan echter toegevoegd (r.o. 4.5, in cassatie niet bestreden) dat in die situatie in zoverre wél verandering is gekomen, dat nu de brief van de gemeente (vermeld onder de feiten, 2.4) voorligt waaruit blijkt dat de start van de renovatie uitsluitend nog afhangt van de beëindiging van de huurovereenkomst met Co-op. Daarna heeft de rechtbank - eveneens in cassatie niet bestreden - haar oordeel uit het eerdere vonnis van 1 december 1998 herhaald, dat [verweerster] een groot belang heeft bij renovatie van het winkelcentrum en dat het belang van Co-op bij voortzetting van haar bedrijf in het gehuurde daaraan ondergeschikt moet worden geacht. Vervolgens heeft de rechtbank overwogen (r.o. 4.6) dat dit niet wegneemt dat zij zich realiseert dat [verweerster] door de renovatie van het winkelcentrum en het daarvoor benodigde vertrek van Co-op uit het gehuurde, het voordeel geniet dat zij ([verweerster]) thans in het winkelcentrum over een vrije 'supermarktplek' komt te beschikken, hetgeen door de exclusiviteit die via het bestemmingsplan aan de vestiging van de nieuwe supermarkt wordt gegeven, een vermogenswaarde vertegenwoordigt, waartegenover staat dat Co-op dit belang verliest door de beëindiging van de huurovereenkomst. In r.o. 4.7 heeft de rechtbank vervolgens overwogen dat bescherming van dit belang mogelijk kan geschieden op basis van artikel 7A:1635a BW, terwijl het afbreken van de onderhandelingen door [verweerster] zich onder omstandigheden oplost in een verplichting tot vergoeding van schade. Aan dit financiële belang van Co-op kan, zo overwoog de rechtbank, dan ook geen doorslaggevende betekenis worden toegekend, waarbij de rechtbank (kennelijk) het oog had op de belangenafweging ten aanzien van de verlenging, als bedoeld in art. 7A:1631a.
4.24. Ook deze klacht is tevergeefs voorgesteld. De rechtbank is zich er blijkens haar zojuist weergegeven overwegingen, in het bijzonder het gebruik van het woord 'mogelijk', van bewust geweest dat niet zeker is of Co-op jegens [verweerster] aanspraak zal kunnen maken op een vergoeding als bedoeld in artikel 7A:1635 BW. Desondanks heeft de rechtbank geoordeeld dat het financiële belang van Co-op niet doorslaggevend is. Dit betekent dat het bestaan van de regeling van artikel 7A:1635a BW voor de rechtbank - ondanks het gebruik van de woorden 'dan ook' in de laatste volzin van r.o. 4.7 - niet een dragend onderdeel is van de motivering van dat oordeel. Hetzelfde geldt voor de - in cassatie overigens niet bestreden - overweging dat het afbreken van de onderhandelingen door [verweerster] over huur door Co-op van de nieuwbouw zich 'onder omstandigheden' oplost in een verplichting tot vergoeding van de schade.
Het oordeel van de rechtbank dat het belang van [verweerster] om tot renovatie van het winkelcentrum te kunnen overgaan dient te prevaleren boven het financiële belang van Co-op bestaande in het verlies van een (exclusieve) supermarktvestigingsplaats is in het licht van de gedingstukken en de (overige) overwegingen van het bestreden vonnis (in het bijzonder r.ovv. 4.4 en 4.5) geenszins onbegrijpelijk en behoefde geen nadere motivering.
Onderdeel 3
4.25. Subonderdeel 3.1 bevat een inleiding en geen klacht.
4.26. In subonderdeel 3.2 wordt betoogd dat de rechter in een geval als het onderhavige zijn uitspraak niet dan in het (uitzonderlijke) geval dat het verweer van de huurder hem kennelijk ongegrond voorkomt, uitvoerbaar bij voorraad kan verklaren, en dat de rechtbank blijk heeft gegeven van een onjuiste rechtsopvatting, voorzover zij mocht hebben gemeend dat zij zonder meer die vrijheid had.
4.27. Deze klacht faalt bij gebrek aan feitelijke grondslag, omdat uit het vonnis van de rechtbank niet blijkt dat de rechtbank zou hebben miskend dat een uitvoerbaarverklaring bij voorraad slechts mogelijk is indien het verweer van de huurder de rechter kennelijk ongegrond voorkomt. De rechtbank heeft die regel (neergelegd in artikel 7A:1631, lid 3 BW) kennelijk toegepast.
4.28. In subonderdeel 3.3 wordt een motiveringsklacht toegevoegd voor het geval de rechtbank mocht hebben bedoeld toepassing te geven aan de artikelen 7A:1631b, lid 2 jo. 7A:1631, lid 3 BW. Geklaagd wordt dat de rechtbank op geen enkele wijze (kenbaar) de belangen van partijen met het oog op de uitvoerbaarverklaring bij voorraad tegen elkaar heeft afgewogen en/of anderszins heeft geoordeeld dat het verweer van Co-op als kennelijk ongegrond moet worden beschouwd.
4.29. Ook deze klacht faalt, omdat de rechtbank niet gehouden was met zoveel woorden te overwegen dat en waarom het verweer van Co-op haar kennelijk ongegrond voorkwam.(15) Tegen de achtergrond van de gedingstukken, waaronder tevens enkele gedingstukken uit de eerdere tussen partijen gevoerde beëindigingprocedures, is het oordeel van de rechtbank niet onbegrijpelijk.(16)
5. Conclusie
Mijn conclusie strekt tot verwerping van het beroep.
De procureur-generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden,
A-G
1 De rechtbank neemt in het vonnis a quo de feitenvaststelling van de kantonrechter in eerste aanleg in de onderhavige procedure (vonnis d.d. 13 januari 2000) over, met één aanvullend feit. De kantonrechter had op zijn beurt de feitenvaststelling van de rechtbank (gewezen in de eerdere procedure tussen partijen) in een vonnis d.d. 1 december 1998 overgenomen, eveneens onder toevoeging van één aanvullend feit. Dat vonnis d.d. 1 december 1998 is in de onderhavige procedure overgelegd als productie 1 bij conclusie van antwoord.
2 Niet de onderhavige procedure, maar een eerdere procedure tussen partijen, A-G.
3 Vonnis d.d. 1 december 1998, overgelegd als productie 1 bij conclusie van antwoord in de onderhavige procedure.
4 In het dictum van het vonnis van de rechtbank staat abusievelijk het jaartal 2001 vermeld.
5 De reden waarom ik bij de proceskostenveroordeling stil sta, zal verderop blijken.
6 Vgl. Handboek Huurrecht, aant. 4 op artikel 1631b (Vrolijk); Dozy en Jacobs, Hoofdstukken huurrecht (1999), p. 404; HR 18 december 1992, NJ 1993, 176 (Heineken/Smid); zie ook de conclusie van A-G Van Soest in deze zaak met verdere literatuurverwijzingen en verwijzingen naar de wetsgeschiedenis.
7 Derde bladzijde, midden.
8 De bepaling is ingevoerd bij de Wet van 26 juni 1975, Stb. 339 en is ontleend aan de bepalingen betreffende huur van woonruimte, die oorspronkelijk (Wet van 15 juni 1972, Stb. 305) een overeenkomstige bepaling bevatten, zie de Memorie van Toelichting, TK 1972-1973, 12 312, nr. 3.
9 Vgl. NJB 29 november 2002, afl. 43, p. 2167.
10 TK 1999-2000, 26 932, nr. 3, pp. 1-2.
11 Het staat letterlijk zo in de MvT.
12 TK 1999-2000, 26 932, nr. 3, p. 6.
13 In bijzondere situaties kan de huurder in kort geding de ontruiming trachten uit te stellen of te voorkomen. Zie over het vaststellen van de ontruimingstermijn Handboek Huurrecht, aant. 46 op artikel 1631a (Vrolijk).
14 Zie HR 12 december 1980, NJ 1981, 361 m.nt. PAS (Hengelose/Van der Spoel c.s.) en HR 19 april 1985, NJ 1985, 580 (Sier/Vetter).
15 Dit kan worden opgemaakt uit HR 19 oktober 2001, NJ 2002, 144 (WE International B.V./Bruil c.s.). Zie ook Handboek Huurrecht, aant. 4 op artikel 1627a (Vrolijk), waar wordt gesteld: 'Het lijkt ook overdreven veel verschil te maken tussen gevallen waarin de rechter wel en die waarin hij niet uitdrukkelijk de overweging dat het verweer kennelijk ongegrond is aan zijn beslissing ten grondslag legt. De uitvoerbaar bij voorraadverklaring is immers altijd een expliciete beslissing en de motivering heeft vaak iets van een machtswoord.'
16 Het criterium 'kennelijk ongegrond' lijkt naar de letter meer gevallen te bestrijken dan alleen de in HR 8 januari 1982, NJ 1982, 445 betreffende huur van woonruimte genoemde situatie, dat te verwachten is dat de huurder rechtsmiddelen zal instellen alleen of hoofdzakelijk met het doel het einde van de huur uit te stellen. Overigens heeft de Hoge Raad ook bij huur van woonruimte de mogelijkheid van uitvoerbaarverklaring bij voorraad niet tot dat geval beperkt: zie HR 3 mei 1996, NJ 1996, 655, waar uitvoerbaarverklaring bij voorraad op grond van een belangenafweging werd toegestaan. Bij huur van woonruimte ontbreekt een bepaling als die van artikel 7A:1631 lid 3, tweede volzin. Ook in artikel 7A:1627a betreffende beëindiging van huur van bedrijfsruimte die korter dan 10 jaar heeft geduurd, ontbreekt een dergelijke bepaling. Hieruit zou kunnen worden afgeleid dat het de bedoeling van de wetgever is geweest dat uitvoerbaarverklaring bij voorraad van een beëindigingsuitspraak bij huur van bedrijfsruimte die langer dan tien jaar heeft geduurd, minder uitzonderlijk behoeft te zijn dan bij huur van woonruimte en bij huur van bedrijfsruimte die korter dan tien jaar heeft geduurd. Dit zou ook kunnen blijken uit het gebruik van het woord 'evenwel' in artikel 7A:1631 lid 3, tweede volzin, dat immers op een tegenstelling duidt. De verbrokkelde wetsgeschiedenis van de diverse bepalingen biedt hierover echter geen duidelijkheid en wekt eerder de indruk dat het op ad hoc-compromissen berust. (Dat leidt, bij wege van noot in de voetnoot tot een verwijzing naar de beschouwingen van (bijv.) Asser-Vranken (1995) over de betrekkelijke waarde van de wetsgeschiedenis: zie nr. 141 (p. 92) e.v. aldaar.)
De mogelijkheid tot uitvoerbaarverklaring bij voorraad bij kennelijke ongegrondheid van het verlengingsverzoek van de huurder kwam oorspronkelijk namelijk wel voor in de woonruimtehuurbepalingen (Wet van 15 juni 1972, Stb. 305). De overeenkomstige bepaling bij huur van bedrijfsruimte (langer dan 10 jaar) is daaraan zelfs indertijd ontleend, zie TK 1972-1973, 12 312, nr. 3.
In het eerder genoemde wetsvoorstel tot vaststelling van afdeling 7.4.6 van het Burgerlijk Wetboek (huur van bedrijfsruimte) wordt de bepaling uitgebreid tot het geval waarin de huurovereenkomst korter dan 10 jaar heeft geduurd (artikel 295 lid Pro 1), omdat er, aldus de MvT, geen goede reden is haar te beperken tot overeenkomsten waarvan de termijn waarvoor zij gelden, reeds eenmaal is verlengd. Zie TK 1999-2000, 26 932, nr. 3, p. 6. Blijkens de Nota naar aanleiding van het verslag (TK 1999-2000, 26 932, nr. 5, p. 8) wordt met de woorden 'kennelijk ongegrond' in de nieuwe regeling wel degelijk een beperking beoogd van de uitvoerbaarverklaring bij voorraad tot gevallen van misbruik van recht(smiddel) door de huurder.
Zie over de uitvoerbaarverklaring bij voorraad van het ontruimingsvonnis ook Oldenhuis c.s., Hoofdlijnen huurrecht (1999), p.362; Asser-Abas (1990), nr. 252 en 273; Dozy en Jacobs, a.w., p. 407. Vgl. ook Handboek Huurrecht, aant. 4 op artikel 1627a (Vrolijk), waar wordt gesteld: 'Bij grote renovatieprojecten, waarvan soms toch al vast staat dat deze doorgang moeten vinden, kan het van groot belang zijn dat een vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard.'