Uitspraak
8 januari 1982
Req.nr. 5738
C.S.
Req.nr. 5738
C.S.
De Hoge Raad der Nederlanden,
Gezien het verzoekschrift van [verzoeker 1] en [verzoekster 2] , echtelieden, wonende te [woonplaats] , vertegenwoordigd door Jhr. Mr. D.J. de Brauw, advocaat bij de Hoge Raad, welk verzoekschrift strekt tot vernietiging van na te noemen beschikking van de Arrondissementsrechtbank te Almelo van 10 maart 1981, alsmede tot het verlenen van vergunning om te dezer zake in cassatie kosteloos te mogen procederen;
Gelet op de conclusie van de Advocaat-Generaal Biegman-Hartogh tot vernietiging van de beroepen beschikking voor wat betreft de uitvoerbaarverklaring bij voorraad, en voor het overige tot verwerping van het beroep;
Gezien de bestreden beschikking en de stukken, waaruit, voor zover thans nog van belang, het volgende blijkt:
Bij deurwaardersexploit van 12 maart 1980 heeft de Stichting [verweerster] - verder aan te duiden als: de Woningstichting -, gevestigd te [vestigingsplaats] aan verzoekers tot cassatie - verder gezamenlijk [het echtpaar] te noemen - de huur van het door hen bewoonde woonhuis aan de [a-straat 1] te [woonplaats] opgezegd tegen 1 januari 1981. Bij verzoekschrift van 14 mei 1980 heeft de Woningstichting zich vervolgens tot de Kantonrechter te Enschede gewend met het verzoek het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen. Nadat [het echtpaar] tegen dit verzoek verweer had gevoerd, heeft de Kantonrechter bij beschikking van 26 november 1980 bepaald dat de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot voornoemd pand zou eindigen op 31 december 1980 en dat [het echtpaar] het pand alsdan diende te hebben ontruimd.
Van deze beschikking is [het echtpaar] in hoger beroep gekomen bij de Arrondissementsrechtbank te Almelo die, nadat de Woningstichting de door het echtpaar aangevoerde grieven had bestreden, bij haar in cassatie aangevallen beschikking van 10 maart 1981 als volgt heeft beslist;
"I. Vernietigt de hiervoor vermelde beschikking van de Kantonrechter te Enschede van 26 november 1980, waarvan beroep en opnieuw rechtdoende:
II. Bepaalt dat de tussen de hiervoor genoemde partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het woonhuis met aanhorigheden, staande en gelegen aan de [a-straat 1] te [woonplaats] , zal eindigen op dinsdag 31 maart 1981 te 24.00 uur;
III. Bepaalt dat [het echtpaar] dit pand op 31 maart 1981 te 24.00 uur (...) dient te hebben ontruimd;
IV. Verklaart deze beschikking tot zover uitvoerbaar bij voorraad;".
De Rechtbank heeft daartoe overwogen:
"1. Tussen partijen staat het navolgende vast:
a. [het echtpaar] heeft van de Woningstichting in huur het woonhuis met aanhorigheden, staande en gelegen aan de [a-straat 1] te [woonplaats]
b. [het echtpaar] bewoont dit huis samen met hun meerderjarige zoon en een, eveneens meerderjarige dochter;
c. de onderhavige woning maakt deel uit van een complex van woningen, vallende onder een renovatieplan hetwelk de Woningstichting doende is te realiseren;
(...)
2. Blijkens een door de Woningstichting bij haar verweerschrift in hoger beroep overgelegd stuk heeft de Woningstichting bij het hiervoor vermelde exploit van 12 maart 1980 als gronden die tot de opzegging van de onderhavige huurovereenkomst hebben geleid, vermeld:
a. dat zij reeds geruime tijd bezig is met de realisering van de renovatie van een groot aantal woningen, welke bij haar in beheer zijn;
b. dat bereids zestig woningen zijn gerenoveerd en dat het onderhavige woonhuis - het perceel [a-straat 1] te [woonplaats] - met aanhorigheden in de planning is opgenomen om in januari 1981 te worden gerenoveerd;
c. dat [het echtpaar] evenwel niet instemt met een redelijk voorstel met betrekking tot een nieuwe huurovereenkomst voor het onderhavige woonhuis met aanhorigheden.
3. In haar, op 19 mei 1980 ter griffie van het Kantongerecht te Enschede binnengekomen, verzoekschrift aan de Kantonrechter aldaar tot vaststelling van het tijdstip waarop de onderhavige huurovereenkomst zal eindigen, heeft de Woningstichting onder andere gesteld:
a. dat de onderhavige woning behoort tot een complex van 81 woningen, waarvan zij, de Woningstichting , reeds geruime tijd doende is met de realisering van een renovatieplan;
b. dat deze renovatie zover gevorderd is dat inmiddels van dat complex zestig woningen zijn gerenoveerd; dat het onderhavige woonhuis in januari 1981 in de planning is opgenomen;
c. dat [het echtpaar] weigerachtig is om aan de voorgenomen renovatie mede te werken, althans aan zijn medewerking daartoe dermate onredelijke eisen stelt dat de Woningstichting daaraan niet tegemoet kan komen zonder daarmede onrecht aan te doen aan de andere bewoners van de te renoveren woningen;
d. dat de Woningstichting dan ook, teneinde de voortgang in de werkzaamheden te continueren en de belangen van de andere bewoners niet te schaden, zich genoodzaakt heeft gezien de huur van het onderhavige woonhuis met aanhorigheden aan [het echtpaar] te doen opzeggen;
(...)
5. Primair voert [het echtpaar] als grief tegen de beschikking waarvan beroep, aan:
" ... dat de Kantonrechter in zijn beschikking de grondslag van het inleidend verzoekschrift heeft verlaten.
Immers, de Woningstichting heeft niet aangegeven op welke grond zij de huuropzegging baseerde. Ten aanzien van het daaromtrent door [het echtpaar] gedane beroep op niet-ontvankelijkheid van het inleidende verzoek wordt door de Kantonrechter geen overweging en/of een beslissing gegeven. Om deze reden komt de bestreden beschikking voor vernietiging in aanmerking.
[het echtpaar] is nog steeds van mening dat het verzoek tot beëindiging van de huurovereenkomst omdat het echtpaar (gemotiveerd) weigert mee te werken aan de door de Woningstichting voorgestelde renovatie, niet kan worden gegrond op één der limitatieve en imperatieve opzeggingsgronden vermeld in artikel 1623
elid 1 sub 1 tot en met 5 van het Burgerlijk Wetboek".
elid 1 sub 1 tot en met 5 van het Burgerlijk Wetboek".
6. Van de zijde van [het echtpaar] is niet betwist dat, gelijk door de Woningstichting is aangevoerd, de thans door hen bewoonde woning [a-straat 1] te [woonplaats] deel uitmaakt van een blok van - enige - woningen en [het echtpaar] heeft voorts niet, althans niet gemotiveerd, betwist:
dat de renovatie onder andere inhoudt dat de achtergevel van het huis wordt uitgebroken en dat daarom het niet mogelijk is de andere woningen van het blok wel, doch de huidige woning van [het echtpaar] niet te renoveren, zodat al deze feiten tussen partijen vaststaan.
Uit hetgeen door partijen is aangevoerd, volgt voorts dat degenen wier woningen in het kader van de onderhavige renovatieplannen worden gerenoveerd, voor enige tijd een andere woning, een zogenaamde wisselwoning, betrekken, daar het niet mogelijk is dat zij gedurende de werkzaamheden ter renovatie van hun woning in dat huis blijven wonen.
7. Uit hetgeen onder 6 is overwogen volgt dat de Woningstichting er dringend behoefte aan heeft, dat zij gedurende de tijd van de werkzaamheden ter renovatie van het blok woningen waarvan het perceel [a-straat 1] deel uitmaakt, ten behoeve van het kunnen doen uitvoeren van die werkzaamheden de beschikking heeft over het gehele blok woningen, mitsdien ook over het perceel [a-straat 1] , hetwelk [het echtpaar] thans van haar in huur heeft. Mitsdien heeft de Woningstichting dit perceel [a-straat 1] dringend nodig voor eigen gebruik, als bedoeld in artikel 1623
e, eerste lid, onder 3e van het Burgerlijk Wetboek, zoals door de Woningstichting subsidiair is aangevoerd.
e, eerste lid, onder 3e van het Burgerlijk Wetboek, zoals door de Woningstichting subsidiair is aangevoerd.
8. In het deurwaardersexploit waarbij de Woningstichting de onderhavige huurovereenkomst aan [het echtpaar] heeft opgezegd, noch in haar inleidend verzoekschrift aan de Kantonrechter heeft de Woningstichting met zoveel woorden gesteld, dat zij de onderhavige woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik, doch zowel in dat exploit als in dat verzoekschrift spreekt zij over de renovatieplannen die zij ten aanzien van een groot aantal woningen doende is te realiseren.
In het exploit van huuropzegging vermeldt de Woningstichting onder andere: dat bereids zestig woningen zijn gerenoveerd en dat het onderhavige woonhuis met aanhorigheden in de planning is opgenomen om in januari 1981 te worden gerenoveerd. In haar inleidend verzoekschrift aan de Kantonrechter werkt de Woningstichting dit uit als hiervoor sub 3 onder b, c en d is weergegeven.
9. Krachtens artikel 1623
b, vierde lid, van het Burgerlijk Wetboek moet, indien de verhuurder de huur opzegt, de opzegging op straffe van nietigheid de gronden vermelden die tot de opzegging hebben geleid en is een opzegging door de verhuurder op andere dan de in artikel 1623
e, eerste lid, van dat wetboek genoemde gronden, nietig.
b, vierde lid, van het Burgerlijk Wetboek moet, indien de verhuurder de huur opzegt, de opzegging op straffe van nietigheid de gronden vermelden die tot de opzegging hebben geleid en is een opzegging door de verhuurder op andere dan de in artikel 1623
e, eerste lid, van dat wetboek genoemde gronden, nietig.
Krachtens artikel 1623
d, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek neemt de rechter bij zijn beslissing op het verzoek van de verhuurder tot vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen, uitsluitend de in de opzegging vermelde gronden in aanmerking. Voorts kan krachtens artikel 1623
c, tweede lid, van dat wetboek dit verzoek tot vaststelling van dat tijdstip uitsluitend worden gebaseerd op de gronden in de opzegging vermeld.
d, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek neemt de rechter bij zijn beslissing op het verzoek van de verhuurder tot vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen, uitsluitend de in de opzegging vermelde gronden in aanmerking. Voorts kan krachtens artikel 1623
c, tweede lid, van dat wetboek dit verzoek tot vaststelling van dat tijdstip uitsluitend worden gebaseerd op de gronden in de opzegging vermeld.
Dit een en ander betekent echter niet, dat bij de formulering van de grond, of de gronden, die tot de opzegging van de huur hebben geleid, de bewoordingen van artikel 1623
e, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek moeten worden gevolgd.
e, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek moeten worden gevolgd.
Voldoende is dat de grond of de gronden die in de opzegging van de huur voor die opzegging wordt, respectievelijk: worden genoemd, overeenstemt, respectievelijk: overeenstemmen, met een of meer van de gronden die in dat artikel 1623
e, eerste lid, worden vermeld.
e, eerste lid, worden vermeld.
10. Naar uit hetgeen hiervoor onder 7 en 8 is overwogen volgt, heeft de Woningstichting in het deurwaardersexploit waarbij zij de onderhavige huurovereenkomst opzegde, tot uitdrukking gebracht dat die opzegging van de huur geschiedde op grond dat zij er dringend behoefte aan had om gedurende de tijd die voor de realisering van de onderhavige renovatieplannen vereist was, de beschikking over de onderhavige woning te hebben en heeft, mede gelet op hetgeen hiervoor onder 9 is overwogen, de Woningstichting hierdoor in de opzegging van de huur op voldoende wijze vermeld dat die opzegging geschiedde op grond dat zij, de Woningstichting , die woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik, te weten: het doen uitvoeren van de werkzaamheden ter realisering van de renovatieplannen voor het complex woningen waarvan die woning deel uitmaakt. Van algemene bekendheid is dat de bewoners van huizen die gerenoveerd worden, veelal die woningen voor de duur van de werkzaamheden vereist voor de renovering van die woningen, moeten verlaten en voor die duur een ander huis, veelal een zogenaamde wisselwoning, moeten betrekken.
Op grond van dit een en ander is de Woningstichting ontvankelijk in haar bij het inleidend verzoekschrift gedane verzoek tot vaststelling van het tijdstip waarop de onderhavige huurovereenkomst zal eindigen.
11. Ter terechtzitting van 25 februari 1981 heeft de procureur van de Woningstichting medegedeeld dat thans een gerenoveerde wisselwoning voor [het echtpaar] beschikbaar is. Van de zijde van [het echtpaar] is deze mededeling niet bestreden.
Naar het oordeel van de Rechtbank blijkt uit dit een en ander dat de huurders - [het echtpaar] - andere passende woonruimte kunnen verkrijgen, als bedoeld in artikel 1623
e, eerste lid, onder 3e van het Burgerlijk Wetboek.
e, eerste lid, onder 3e van het Burgerlijk Wetboek.
12. Van de zijde van [het echtpaar] zijn niet bestreden de stellingen van de Woningstichting , in haar verweerschrift in hoger beroep: dat het hier een renovatieprojekt van 186 woningen betreft waarvan er inmiddels 110 gereed zijn gemaakt en dat [het echtpaar] de enigen zijn die weigeren hun medewerking te verlenen.
Voorts heeft, gelijk hiervoor onder 6 is overwogen, [het echtpaar] niet, althans niet gemotiveerd, betwist: dat, gelijk van de zijde van de Woningstichting is aangevoerd, de renovatie onder andere inhoudt dat de achtergevel van het huis wordt uitgebroken en dat daarom het niet mogelijk is de andere woningen van het blok waarvan het huis van [het echtpaar] deel uitmaakt, wel doch de woning van [het echtpaar] niet te renoveren.
Voorts heeft, gelijk hiervoor onder 6 is overwogen, [het echtpaar] niet, althans niet gemotiveerd, betwist: dat, gelijk van de zijde van de Woningstichting is aangevoerd, de renovatie onder andere inhoudt dat de achtergevel van het huis wordt uitgebroken en dat daarom het niet mogelijk is de andere woningen van het blok waarvan het huis van [het echtpaar] deel uitmaakt, wel doch de woning van [het echtpaar] niet te renoveren.
Uit dit een en ander volgt dat de Woningstichting de onderhavige, door [het echtpaar] van haar gehuurde, woning zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik als bedoeld in artikel 1623
e, eerste lid onder 3e, van het Burgerlijk Wetboek, dat van haar, de belangen en behoeften van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd. - Onderhuurders van deze woning of een gedeelte van deze woning zijn er niet, zodat met belangen en behoeften van eventuele onderhuurders geen rekening behoeft te worden gehouden - .
e, eerste lid onder 3e, van het Burgerlijk Wetboek, dat van haar, de belangen en behoeften van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd. - Onderhuurders van deze woning of een gedeelte van deze woning zijn er niet, zodat met belangen en behoeften van eventuele onderhuurders geen rekening behoeft te worden gehouden - .
(...)
16. Van de zijde van de Woningstichting is aangevoerd dat uiterlijk 1 april 1981 dient te worden begonnen met de renovatie van het blok woningen waarvan de onderhavige, door [het echtpaar] gehuurde, woning deel uitmaakt. Deze stelling van de Woningstichting is van de zijde van [het echtpaar] niet betwist. In verband met dit een en ander zal de Rechtbank het tijdstip waarop de onderhavige huurovereenkomst zal eindigen, vaststellen op 31 maart 1981 te 24.00 uur, nu voor [het echtpaar] een gerenoveerde wisselwoning beschikbaar is, en zal de Rechtbank het tijdstip van de ontruiming vaststellen op 31 maart 1981.
17. Gelet op het gerechtvaardige belang van de Woningstichting bij een spoedige ontruiming van de onderhavige woning door [het echtpaar] , acht de Rechtbank termen aanwezig om de onderhavige beschikking uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.";
Overwegende dat [het echtpaar] voornoemde beschikking bestrijdt met de volgende middelen van cassatie:
"I. Schending van het recht en/of verzuim van op straffe van nietigheid voorgeschreven vormen, omdat de Rechtbank in de overwegingen 6 en volgende van haar beschikking op de gronden als in die overwegingen genoemd heeft beslist dat de Woningstichting ontvankelijk is in haar bij het inleidend verzoekschrift gedane verzoek tot vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen haar en [het echtpaar] zal eindigen, zulks ten onrechte en wel om de volgende, zo nodig in onderling verband te lezen redenen:
a) de Rechtbank heeft haar beslissing gebaseerd op de overweging dat aan het vereiste van artikel 1623
blid 4 en 1623
dlid 1 van het Burgerlijk Wetboek is voldaan, "indien de grond of de gronden die in de opzegging van de huur voor die opzegging wordt, respectievelijk: worden genoemd, overeenstemt, respectievelijk: overeenstemmen, met een of meer van de gronden die in artikel 1623
eeerste lid worden vermeld".
blid 4 en 1623
dlid 1 van het Burgerlijk Wetboek is voldaan, "indien de grond of de gronden die in de opzegging van de huur voor die opzegging wordt, respectievelijk: worden genoemd, overeenstemt, respectievelijk: overeenstemmen, met een of meer van de gronden die in artikel 1623
eeerste lid worden vermeld".
Die regel is te ruim gesteld.
Zelfs al zou het juist zijn dat, zoals de Rechtbank vaststelt, niet bij de formulering van de opzeggingsgrond(en) de bewoordingen van artikel 1623
elid 1 van het Burgerlijk Wetboek (letterlijk) moeten worden gevolgd, dan toch moet de formulering van die gronden zodanig zijn, dat het voor de huurder duidelijk is, om welke opzeggingsgronden de huur wordt opgezegd.
elid 1 van het Burgerlijk Wetboek (letterlijk) moeten worden gevolgd, dan toch moet de formulering van die gronden zodanig zijn, dat het voor de huurder duidelijk is, om welke opzeggingsgronden de huur wordt opgezegd.
b) Mocht de Rechtbank in alinea 9 van haar beschikking niet het ruime criterium bedoeld hebben te stellen als in onderdeel a wordt verondersteld, maar het daar genoemde strengere criterium hebben toegepast - dat duidelijkheid voor de huurder vereist - dan is de beslissing, dat de Woningstichting in haar opzegging van de huur op voldoende wijze vermeld heeft, dat die opzegging geschiedde op grond dat zij, de Woningstichting, die woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik, onbegrijpelijk en niet volgens de eisen der wet met redenen omkleed.
Het opzeggingsexploit, waarbij de Woningstichting aan [het echtpaar] de huur heeft opgezegd, noemt immers de grond van opzegging in een viertal volzinnen, die ieder met het woord "aangezien" aanvangen en waarvan de laatste letterlijk aansluit bij de omschrijving van de opzeggingsgrond genoemd in artikel 1623
elid 1 onder 4 van het Burgerlijk Wetboek (nog beter bij artikel 1623
elid 1 onder 5 van de oude tekst), terwijl in die volzin door het woordje "evenwel" verband wordt gelegd met de voorafgaande zinnen, waarin feitelijkheden worden gesteld over de renovatiewerkzaamheden die de Woningstichting aan haar woningen verrichtte en die kennelijk bedoeld waren, althans gemakkelijk uitgelegd konden worden, als redengeving, waarom het voorstel voor een nieuwe overeenkomst redelijk zou zijn.
elid 1 onder 4 van het Burgerlijk Wetboek (nog beter bij artikel 1623
elid 1 onder 5 van de oude tekst), terwijl in die volzin door het woordje "evenwel" verband wordt gelegd met de voorafgaande zinnen, waarin feitelijkheden worden gesteld over de renovatiewerkzaamheden die de Woningstichting aan haar woningen verrichtte en die kennelijk bedoeld waren, althans gemakkelijk uitgelegd konden worden, als redengeving, waarom het voorstel voor een nieuwe overeenkomst redelijk zou zijn.
Uit het opzeggingsexploit valt in redelijkheid niet af te leiden, dat de Woningstichting eigenlijk twee gronden voor opzegging heeft willen stellen, zodat onbegrijpelijk is hoe de Rechtbank de opzegging aldus heeft kunnen uitleggen dat de daarin genoemde opzeggingsgrond overeenkomt met de grond bedoeld in artikel 1623
elid 1 onder 3, in die zin dat het voor [het echtpaar] duidelijk moet zijn, dat het de Woningstichting om die opzeggingsgrond ging en dat die grond ook onderwerp van de procedure zal vormen.
elid 1 onder 3, in die zin dat het voor [het echtpaar] duidelijk moet zijn, dat het de Woningstichting om die opzeggingsgrond ging en dat die grond ook onderwerp van de procedure zal vormen.
Het bovenstaande klemt temeer, nu in de opzegging niet vermeld wordt, dat de huurder andere passende woonruimte zal kunnen verkrijgen, onder welke omstandigheid de opzeggingsgrond van artikel 1623
elid 1 onder 3 niet volledig is vermeld.
elid 1 onder 3 niet volledig is vermeld.
II. Schending van het recht en/of verzuim van op straffe van nietigheid voorgeschreven vormen, omdat de Rechtbank heeft overwogen op de in de beschikking vermelde gronden dat het feit, dat de Woningstichting de woning van [het echtpaar] wilde renoveren onder de omstandigheden als in de beschikking genoemd, meebrengt, dat de Woningstichting die woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik als bedoeld in artikel 1623
elid 1 onder 3 en mede om die redenen bepaald heeft, dat de huurovereenkomst met betrekking tot die woning zal eindigen, zulks ten onrechte omdat het dringend eigen gebruik als bedoeld in artikel 1623
elid 1 onder 3 niet het gebruik op het oog heeft dat een verhuurder als de Woningstichting van een pand maakt door het verrichten van renovatiewerkzaamheden.
elid 1 onder 3 en mede om die redenen bepaald heeft, dat de huurovereenkomst met betrekking tot die woning zal eindigen, zulks ten onrechte omdat het dringend eigen gebruik als bedoeld in artikel 1623
elid 1 onder 3 niet het gebruik op het oog heeft dat een verhuurder als de Woningstichting van een pand maakt door het verrichten van renovatiewerkzaamheden.
Toelichting
Uit het systeem van de wet en de wetsgeschiedenis volgt, dat bij de term "dringend eigen gebruik" van artikel 1623
elid 1 onder 3 is gedacht aan gebruik in de zin van bewoning.
elid 1 onder 3 is gedacht aan gebruik in de zin van bewoning.
III. Schending van het recht en/of verzuim van op straffe van nietigheid voorgeschreven vormen, omdat de Rechtbank haar beslissing tot beëindiging van de huur per 31 maart 1981 te 24.00 uur uitvoerbaar bij voorraad heeft verklaard, zulks ten onrechte, omdat artikel 1623
clid 1 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt, dat de huurovereenkomst in omstandigheden als in het onderhavige geval van rechtswege van kracht blijft, totdat de rechter onherroepelijk heeft beslist op het verzoek van de verhuurder tot beëindiging van de huurovereenkomst en de aangevallen beschikking van de Rechtbank op 31 maart 1981 niet onherroepelijk was nu immers tegen die beschikking tot 10 mei 1981 cassatieberoep openstond en [het echtpaar] van die mogelijkheid ook werkelijk gebruik gemaakt heeft.
clid 1 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt, dat de huurovereenkomst in omstandigheden als in het onderhavige geval van rechtswege van kracht blijft, totdat de rechter onherroepelijk heeft beslist op het verzoek van de verhuurder tot beëindiging van de huurovereenkomst en de aangevallen beschikking van de Rechtbank op 31 maart 1981 niet onherroepelijk was nu immers tegen die beschikking tot 10 mei 1981 cassatieberoep openstond en [het echtpaar] van die mogelijkheid ook werkelijk gebruik gemaakt heeft.
Toelichting
Het belang van [het echtpaar] bij het onderhavige middel ligt in het feit, dat het echtpaar zonder toetsing van de beschikking van de Almelose Rechtbank door de Hoge Raad, is ontruimd.
Door die (in ieder geval te vroege) ontruiming heeft [het echtpaar] schade geleden, waarvoor het de Woningstichting aansprakelijk heeft gesteld.";
Overwegende daaromtrent:
1. Onderdeel a van middel I ziet eraan voorbij dat de Rechtbank de eerste appelgrief van [het echtpaar] kennelijk in de eerste plaats de stelling heeft gelezen dat een opzegging van een overeenkomst van huur en verhuur van woonruimte enkel dan voldoet aan de in artikel 1623
b, vierde lid, van het Burgerlijk Wetboek gestelde eis dat zij de gronden moet vermelden die tot opzegging hebben geleid, indien die opzegging niet slechts de feiten en omstandigheden omschrijft waarop zij steunt, maar bovendien nauwkeurig aangeeft onder welke van de in het eerste lid van artikel 1623
egenoemde gronden voor toewijzing van het in artikel 1623
c, tweede lid, bedoelde verzoek die feiten en omstandigheden vallen. In haar in dit onderdeel bestreden negende rechtsoverweging heeft de Rechtbank deze stelling terecht verworpen. Onderdeel a kan daarom niet tot cassatie leiden.
b, vierde lid, van het Burgerlijk Wetboek gestelde eis dat zij de gronden moet vermelden die tot opzegging hebben geleid, indien die opzegging niet slechts de feiten en omstandigheden omschrijft waarop zij steunt, maar bovendien nauwkeurig aangeeft onder welke van de in het eerste lid van artikel 1623
egenoemde gronden voor toewijzing van het in artikel 1623
c, tweede lid, bedoelde verzoek die feiten en omstandigheden vallen. In haar in dit onderdeel bestreden negende rechtsoverweging heeft de Rechtbank deze stelling terecht verworpen. Onderdeel a kan daarom niet tot cassatie leiden.
2. In rechtsoverweging 10 heeft de Rechtbank vervolgens onderzocht of in voormeld aan [het echtpaar] betekend deurwaardersexploit de feiten en omstandigheden waarop de opzegging steunt, zodanig waren omschreven dat [het echtpaar] bij het overwegen of het in de beëindiging van de huurovereenkomst zou toestemmen dan wel het op een procedure zou laten aankomen, in staat was zich een oordeel te vormen omtrent zijn proceskansen. Deze vraag heeft de Rechtbank bevestigend beantwoord. Daarbij heeft zij kennelijk in aanmerking genomen niet slechts dat de Woningstichting over haar renovatieplannen en hun uitvoering voorafgaand overleg met alle huurders had gepleegd, maar vooral ook dat uit hetgeen [het echtpaar] in de onderwerpelijke procedure naar voren heeft gebracht bleek dat het echtpaar van meet af aan duidelijk geweest was: (a) dat de opzegging daarop steunde dat de Woningstichting de beschikking over bovengenoemd pand behoefde ten einde voortgang te kunnen maken met de reeds geruime tijd vóór de onderhavige opzegging aangevangen, noodzakelijke renovatiewerkzaamheden aan het blok woningen waarvan dat pand deel uitmaakt, welke werkzaamheden zo ingrijpend waren dat voortgezette bewoning daarmede onverenigbaar was; en (b) dat voor hen andere passende woonruimte namelijk een zogenaamde wisselwoning, beschikbaar was. In dit licht is - anders dan onderdeel b van middel I poneert - niet onbegrijpelijk dat de Rechtbank ervan is uitgegaan dat in voormeld exploot de feiten en omstandigheden die tot opzegging hadden geleid - naar het oordeel der Rechtbank opleverend; dringend nodig hebben voor eigen gebruik in de zin van artikel 1623
e, eerste lid, onder 3° - voldoende duidelijk tot uitdrukking waren gebracht. Ook dit onderdeel faalt derhalve.
e, eerste lid, onder 3° - voldoende duidelijk tot uitdrukking waren gebracht. Ook dit onderdeel faalt derhalve.
3. Blijkens de daarop gegeven toelichting berust middel II op de stelling dat onder "gebruik" in artikel 1623
e, eerste lid, onder 3°, uitsluitend zou zijn te verstaan "gebruik voor woondoeleinden". Deze stelling kan niet als juist worden aanvaard. Zij vindt geen steun in de tekst van genoemde bepaling, noch in de geschiedenis van haar tot stand komen. In dit verband verdient opmerking dat het, nu de Hoge Raad in zijn arrest van 30 januari 1975, NJ 1975, 334, had beslist dat onder de term "gebruik" in het eerste lid van het oude artikel 1623
eniet enkel gebruik voor woondoeleinden viel te verstaan, voor de hand zou hebben gelegen dat de wetgever zo hij niet zou hebben gewild dat de overeenkomstige term in het eerste lid van het nieuwe artikel 1623
eop overeenkomstige wijze zou worden uitgelegd, daarvan uitdrukkelijk zou hebben doen blijken. Dat is echter niet geschied. Middel II is derhalve vergeefs voorgesteld.
e, eerste lid, onder 3°, uitsluitend zou zijn te verstaan "gebruik voor woondoeleinden". Deze stelling kan niet als juist worden aanvaard. Zij vindt geen steun in de tekst van genoemde bepaling, noch in de geschiedenis van haar tot stand komen. In dit verband verdient opmerking dat het, nu de Hoge Raad in zijn arrest van 30 januari 1975, NJ 1975, 334, had beslist dat onder de term "gebruik" in het eerste lid van het oude artikel 1623
eniet enkel gebruik voor woondoeleinden viel te verstaan, voor de hand zou hebben gelegen dat de wetgever zo hij niet zou hebben gewild dat de overeenkomstige term in het eerste lid van het nieuwe artikel 1623
eop overeenkomstige wijze zou worden uitgelegd, daarvan uitdrukkelijk zou hebben doen blijken. Dat is echter niet geschied. Middel II is derhalve vergeefs voorgesteld.
4. Middel III berust op de stelling dat artikel 1623
clid 1 iedere mogelijkheid uitsluit tot het – krachtens de artikelen 429
ken 429
pvan het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering - uitvoerbaarverklaren bij voorraad van een beschikking tot beëindiging van de huurovereenkomst en tot vaststelling van het tijdstip van de ontruiming. Deze stelling kan in haar algemeenheid niet worden aanvaard. Het is niet aannemelijk, en vindt ook geen steun in de parlementaire geschiedenis van de wet, dat dit lid de strekking heeft om aan de rechter elke bevoegdheid te ontnemen om zijn beschikking tot vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen en de ontruiming moet plaatsvinden uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, óók wanneer slechts daardoor kan worden voorkomen dat de huurder, alleen of hoofdzakelijk met het doel de beëindiging van de huur uit te stellen, rechtsmiddelen tegen de beschikking aanwendt.
clid 1 iedere mogelijkheid uitsluit tot het – krachtens de artikelen 429
ken 429
pvan het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering - uitvoerbaarverklaren bij voorraad van een beschikking tot beëindiging van de huurovereenkomst en tot vaststelling van het tijdstip van de ontruiming. Deze stelling kan in haar algemeenheid niet worden aanvaard. Het is niet aannemelijk, en vindt ook geen steun in de parlementaire geschiedenis van de wet, dat dit lid de strekking heeft om aan de rechter elke bevoegdheid te ontnemen om zijn beschikking tot vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen en de ontruiming moet plaatsvinden uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, óók wanneer slechts daardoor kan worden voorkomen dat de huurder, alleen of hoofdzakelijk met het doel de beëindiging van de huur uit te stellen, rechtsmiddelen tegen de beschikking aanwendt.
In zover wordt toepassing van artikelen 429
ken 429
pvan het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering niet door artikel 1623
clid 1 van het Burgerlijk Wetboek uitgesloten. Ook middel III kan dus niet tot cassatie leiden;
ken 429
pvan het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering niet door artikel 1623
clid 1 van het Burgerlijk Wetboek uitgesloten. Ook middel III kan dus niet tot cassatie leiden;
Verwerpt het beroep;
Verleent [het echtpaar] vergunning om te dezer zake in cassatie kosteloos te procederen.
Aldus gedaan door Mrs. Drion, Vice-President, Snijders, Haardt, Royer en Martens, Raden, en door Mr. Drion voornoemd uitgesproken ter openbare terechtzitting van de achtste januari 1900 tweeëntachtig, in tegenwoordigheid van de Procureur-Generaal.